嗨!好久不見我是小又，是專門處理北北桃工商不動產的仲介，講到工商不動產就會常常碰到【公證】的相關問題，而剛好最近我們公司剛搬過來光復路一段70-1號9樓，周邊住家剛好也很多，所以最近也開始接手住家案件，但是在了解的過程中，發現很多很多仲介跟屋主對於租約有千百個疑問，甚至到發生問題時才知道當初不該這麼簽約，所以今天小又來幫大家用【專業】仲介的角度去審核您的租約是否需要修改!
今天的主題如下：
今天的內容是公證人 ：林上鈞公證人 提供後經小又消化後分享，如果各各路人馬有公證需求，可以聯絡我，我們會立馬幫您介紹給這位【超厲害】的公證人!
廢話不多說，我們直接開始!
第一、房客可以轉租當二房東嗎?
小又最常碰到的問題之一就是，房客有些時候會因為經營稍微困難而跟屋主提議想當二房東轉租，那….你知道關於二房東還有分成【住宅用】跟【商業用】的差別嗎?
間單來說，這個條文的重點是限制【房屋】，而沒有限制【營業用】，反過來說，如果你是營業用的【工商類產品】就有機會可以當二房東喔!
所以在這個架構下，會延伸出契約中【有】跟【沒有】規定轉租的法律含意!
由於大家不喜歡法律條文，所以這邊直接上結論!
間單來說，這個條文的重點是限制【房屋】，而沒有限制【營業用】，反過來說，如果你是營業用的【工商類產品】就有機會可以當二房東喔!
所以在這個架構下，會延伸出契約中【有】跟【沒有】規定轉租的法律含意!
由於大家不喜歡法律條文，所以這邊直接上結論!
簡單來說，對於二房東租給的租方原屋主沒辦法直接處理新房客，所以在因應這種情況下，我們會建議屋主請承租方事先簽定【轉租切結保證租】讓想當二房東的承租方負起對新房客的責任。
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第二、押金只能收兩個月嗎?
這部分也是我們常常碰到的問題，很多屋主第一次接觸廠房，就會想說跟房屋一樣收兩個月租金，但是後續房客退租後才發現，押金兩個月根本不能付整修的費用…….。那該如何是好呢?
我們來看看法源：
這邊也出現【房屋】的字眼，其實在實務見解上，房屋屬於【居住用】，跟【營業用】是不一樣的概念，
所以其實在實務上，
住宅用還會受到押金限制
營業用則是以市場機制雙方協議之。
第三、房客失火賠償?
這部分其實是今天林公證人跟我們分享才知道，這是根據民法434條文如下：
基本上要滿足【重大過失】才能夠賠償，但是在實務上，法律的責任歸屬有分很多種，其中的【重大過失】會是比較難證明的部分，而雙方在還沒發生之前大家都好來好去，但是在發生事情後大家都在推卸責任，那我們該如何是好呢?
下方跟大家介紹
屋主小知識1
既然【重大過失】很難舉證，但是我們可以在簽約之前押注【特約條款】排除民法434條的限制，讓房東有所保障。
第四、不定期租約該如何解
這個部分就是很多房東碰到的問題，但是有些房東懂一些法律的會講土地法100條的內容來反駁：
但是今天聽公證人說明後，實務上屋主都有很多房地產，要滿足【收回自住】這個條件，在法院的判決上容易敗訴，所以在實務上我們的解法如下：
屋主小知識1
簡單來說，民法425條直接把買賣不破租賃的迷思破除了，法律意義上的【買賣不破租賃】是新房東對於原承租方的租約【繼續】履行，不代表【一定】要履行，所以言下之意就是說：
【買賣不破租賃】其實在【沒有五年以上的公證合約的基礎上】基本上是沒有意義的。
房客小知識1
那既然如此，對於房客來說，相對要有保障，在425條後方有註明【於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之】，這句話就是，你如果是房客，要簽五年以上租約你不公證，有機會在屋主賣出後被趕走。
第五、房客自殺賠償?
根據凶宅定義如下：
而如果不幸房客自殺，如果沒有壓自殺條文，到底能不能賠償呢?
根據101年的來說明：
房客101年2月1日承租後四個月燒炭自殺，屋主認為房屋價格僅剩6成，請房客繼承人父母連帶賠償300萬
而在一審 102年度3155號判決書出來結果竟然是：
【房東敗訴】，理由是凶宅再成的房屋貶值是心理因素影響【純粹經濟上的損失】
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而房東不滿，走二審
二審在103年度544號判決書中：
【房東勝訴】，理由是房客明顯違反184條第一項違背善良風俗規定
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現在換房客不滿，走最高法院
在104年地1789號 最高法院判決是：
【將二審結果駁回】，要二審重新審核
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最後雙方在105年調解成功。
簡單來說，這部分在法院判決結果顯示，目前還是由法官自由心證，所以沒辦法確定誰對誰錯!
那….身為屋主該如何是好?
屋主小知識1
基本上為了防止這種情況發生，常理上會請公證人加上連帶保人機制，但是實務上這邊就會看雙方意願去協商了!
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第六、如何避免租給奇怪的人?
雖然最簡單的方式是提供良民證，但是往往在簽約前講這些會傷感情，所以我們使用一些【技巧】去讓大家分辨，
https://www.thcw.moj.gov.tw/CriminalWanted/default.html
這個網站輸入姓名可以查詢
https://eze8.npa.gov.tw/NpaE8ServerRWD/CE_Query.jsp
或是你可以在這個網站查詢您的租客品質?
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第七、房東換人到底能不能趕人?
這點在剛剛第四點鐘有說明，大家可以往回參考!
第八、房東設籍在出租物竟然有被賣掉的風險?
人心險惡，防人之心不可無
簡單來說，這種狀況會發生在一連串的錯誤下才會發生
第一步，房客會故意申請房屋拍賣，會寄信到屋主戶籍地
第二步、房客用債權憑證優先拍賣下來
第三步、再轉手賣給第三者
之後跑路……屋主發現的時候也晚了。
房東小知識1
那我們該如何是好?簡單來說就是：
以上是今天小又分享的內容，如果友幫到您請幫忙分享加支持!
期待與您的相遇
