嗨!各位好久不見，我是小又!認識小又的就知道，我主要是經營新北工商類用不動產，不管是上新莊廠辦，下新莊透天或是各式商辦店面都有接觸，我又是一個愛分享的人，所以專門架設這個網站提供給需要知識的人，若是您後續在新北有工商類產品需要我幫忙服務我也很期待跟您相遇!
今天小又要來跟大家介紹的知識地位於頂崁工業區的廠辦之一 – 【阿姆斯壯企業總部】
阿姆斯壯企業總部新北市三重區光復路一段79-85-1號
鄰近先嗇宮捷運站550公尺
雖為雙面臨路但是只能從光復路一段83巷近來
共兩排、各戶皆為雙拼格局，戶數單純
以上是小又這次帶來的贏翼廠辦分享，若是您有廠辦的需求歡迎加入我的line官方帳號私訊我，之後小又還會繼續創作三重、上新莊廠辦的介紹，若是你想要看哪間廠辦的介紹也歡迎跟我說!期待與你的相遇。
參考文章
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今天小又要來跟大家介紹的知識地位於頂崁工業區的廠辦之一 – 【利達廠辦大樓】
利達廠辦是位於新北市三重區光復路一段61巷26號~30號
臨大路邊有40呎貨櫃車可出入上下貨之區域
具臨先嗇宮捷運站只有550M
此圖為利達商業大樓一樓圖，一樓為四個單位，二樓為兩個單位，其他樓層皆為兩個單位，有獨立的冷氣空調客梯四部、貨梯一部、車位為獨立管理。
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嗨!好久不見我是小又，今天要來分享的內容是【工商不動產簽約注意事項】，其實這種文章網路上真的到處都是，但是總是寫的冷冰冰的，雖然簽約過戶不動產是個過程，但是我覺得身為仲介&老師的小又，還是要一一的向大家完整介紹整個簽約流程，廢話不多說，我們看下去。
簽約流程分五個階段，分別是：
簡單來說我們通常在簽約的時候會請買方付第一筆款項，通常是10%，這筆款項如果之前有付斡旋金也有可能直接轉成訂金。
首先走到完稅這個階段，【賣方】的土地增值稅也出來了，通常土地增值稅都會從履約保證帳戶中扣除，而此此時【買方】則是要預付一些款項，包含契稅、印花稅……等等費用，這部份下個環節會討論。
再來第二筆跟第三筆款項都是各10%，這邊要注意的是有些時候簽約會協議把這兩筆款項合再一起去繳納(所以一次會繳納20%)，所以有些時候第二筆款項比第一筆多的時候就是這個原因。
來到第四筆款項尾款70%通常這個都是以銀行貸款為主，走到這一步代表案件都快要結束了，【買方】將所有款項送進到履約保證帳戶中，等待代書跑完流程後【過戶】給買方。
最後一哩路就是點交環節，這部分就是比較簡單，【賣方】要負責結清點交前的水電與分算地價稅與房屋稅，【買方】則是在交屋時確認房屋是否有問題並補給屋主交接後的房屋稅與地價稅差額。
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Q1.我是要買房的人，為甚麼代書除了要我繳納完稅款之外還要繳另外一筆款項呢?
答：其實這個款項是預付款，預付的內容主要就是契稅、印花稅、登記規費跟實價登費用，到時候結案會多退少補。
Q2：為甚麼我的仲介要我先把服務費放進履約保證帳戶呢，我不能等結案再給他服務費嗎?
答：其實這個環節可以去跟您的仲介協商，不適制式化一定要這樣做的。
Q3：如果我買房發現漏水怎麼辦?
答：通常中古屋漏水部分前屋主有交屋後半年的保固期，如果在交屋後半年內發生漏水，請您速速聯絡屋主與仲介!
Q4：我是【買方】我要繳納的最高稅費是哪個?
答：通常所有稅費中，契稅的價格最高，通常要看房屋稅單上的房屋評定現值去估算。
Q5：我是【賣方】我要繳納的最高稅費是哪個?
答：土地增值稅
Q6：通常買賣流程要跑多久?
答：正常來說以簽約日來計算，通常如果雙方都有貸款至少要跑45天左右，如果雙方都不用貸款，基本上一個月內就可以結束流程。
Q7：我有其他簽約疑慮怎麼辦?
答：歡迎加入我的LINE官方帳號 【不動產小又】
工業廠房仲介和商業仲介在資產特點、市場需求和交易過程中有著明顯的區別。但無論是哪種仲介，都需要仲介人員具備專業知識、深入的市場了解和卓越的交易技巧，以確保客戶獲得最佳的交易條件。
嗨!大家好久不見，我是小又，是在專門經營上新莊周遭工商用類不動產的仲介，小又原先是專注於工廠、廠辦類型產品，但是自從來了上新裝後，發現商辦的市場其實很大，所以就開始轉型成工商仲介，而在認識商辦的同時，小又也碰到很多客人在商辦上的問題，今天來讓小又一併解答!我的文章都是自己親身經歷而來，所以比網路上由chatGPT所寫的內容更加有價值，看完文章一定會幫助到您的，廢話不多說，我們繼續看下去!
首先講到辦公室，就會有很多人有疑問，辦公室歸辦公室，但是普通辦公室跟廠辦、商辦差異在哪裡?我又要怎麼去挑適合我的產品?我到底適合甚麼產品?
相信很多仲介的回答是：【這個問題對於每個客戶有不同解答】
但是小又覺得，與其這樣說，不如讓我的客人更了解這其中的差別，讓客戶自己發現後再主動去尋找合適物件會更好!
很多人都不知道，其實辦公大樓有分等級的：
而這個分級其實不是絕對的，是相對的，就是我們通常稱頂級商辦公大樓通常是純辦公大樓(又稱A級大樓)，而辦公與住家混和型態大樓我們通常稱作為C級辦公大樓，而介於之間的大樓狀態我們統稱B級大樓。
而辦公大樓其實根據不同的使用狀況與行業使用的不同，我們可以分成兩種不同型態的辦公室，分別是【廠辦】與【商辦】，這兩者的不同待會我們會逐步介紹。
其實廠辦相對於商辦，更注重在於載重跟貨車出入的便利性，因為正常來說廠辦都是位於工業區，而購買廠辦的客人屬性通常分兩種：
第一、需要純生產加工
第二、需要純放貨
以上兩種其實是最多人在意的部分，所以在購置廠辦前記得要分清楚自己要的是要生產還是放貨喔!這兩者差異很大，因為每一棟廠辦適合的行業別根據生產跟屯貨會有不同的使用方法，若是您目前也有在考慮購買廠房跟廠辦也可以參考我的文章【買廠房注意事項】
而商辦的部分，更在乎的是交通的便利性與生活機能，而且實際坪數上會比較小單價也比較高，主要使用上其實更加貼近住家，但是相對於住家，會有更多的眉眉角角要去注意，而細節的部份我們接下來會逐一講解。
大概了解到辦公室分為【廠辦】與【商辦】兩種不同性質的用途後，我們來簡單介紹幾個在實務上買賣貨是租賃辦公室會碰到的費用，讓大家在不管是租賃貨事買賣前更了解您的物件!
簡單來說，在租賃/買賣辦公室的時候往往會有一個每個月要繳稱作【管理費】的費用，而這個管理費用通常都包含自家辦公室內部的清潔費用，但是電梯的保養費用跟公共廁所的電費就會變成一個需要去注意的地方，因為有些辦公大樓的電梯保養費跟公廁用電是出自於另外一個公基金裡面，這部分就是在管理費之外的一個費用，所以這部分要特別去問清楚!
其實在很多辦公大樓、廠辦與商辦有很多室外空間是給該層樓使用的，而這部分如果有規定在規約裡面就會是該戶樓層約定專用，而規約沒有規定的部分就會是各自自己使用，這兩者的差異是約定專用有法律效益可以使用，而各自使用則屬於大家”默契”使用的區域。
因為有些大樓的管理室有負責停車空間的規劃，有些管理室則是外包給其他停車場管理公司，而買賣/租賃廠辦大樓的客戶一定會有停車的需求，所以在看物件的時候，記得要去問這個部分喔!
這部分主要是針對要租辦公大樓的客群來回答的，這其實跟我【租廠房注意事項】的內容很類似，所以有興趣租辦公大樓的您可以參考我的文章!
這部分主要是對於像以下這種玻璃帷幕大樓，因為像這種玻璃帷幕的大樓室外機都不是掛在自己使用區淤的窗戶外，而是統一放在頂樓或是其他地方。
另外要注意的是，有些時候大樓的空調設備會計算在管理費之外的費用，在看物件的時候記得詢問清楚喔!
這部分其實正常的管理大樓都會有瓷釦出入，但是有些像是頂樓增建大樓的部分就不會有這部分，所以在看辦公大樓的時候記得問清楚!
文章到這裡就結束了，若是您後續有找上新莊附近辦公室的需求，歡迎加入我下方的LINE官方帳號詢問，或是您短時間沒有需求只是想要了解更多工商類不動產相關知識也歡迎找我聊聊!
嗨!好久不見我是小又，身為一個新北的工商仲介，對於新北的每個地區一定要有所了解，更何況小又我服務的產品又是總價較高的工商類產品，對周遭重大建設與未來發展一定需要非常了解，所以今天小又要來介紹的是新莊區未來發展，如果我們有機會認識可以讓我服務到您歡迎加入我的line官方帳號，廢話不多說，直接進入主題!
其實新裝在漢人歷史上是很早被開發的地區，18世紀漢人入墾後，通稱為「新庄」，即「新興的街庄」之意，也寫作「新莊」。學者認為，「新莊」原意為此區域最繁華的地帶，而後漸漸延伸成為整個地帶的名字。新莊作為淡水港的內港，被譽為北臺灣開發最早的地區。
而這個新莊，最優先被開發的區域就是新莊廟口附近，而直到西元2000年，新莊又贏來第二次翻身的機會，就是副都心計畫、頭前計畫區的新北第二行政區計畫，此計畫除了圍繞雙捷運(機捷、新莊捷運線)外，順帶將台北的人口引流至新市區內，如果想了解更多新北都市計畫內容歡迎參考我的文章：【新北未來國土計畫】，而到直到最近，新狀又贏來第三次變身的機會，就是塭仔圳都市計畫，讓原本新樹路、中正路的鐵皮屋搖身一變成新型產業園區，詳細內容也在我的【新北未來國土計畫】中，歡迎大家多多參考。
而在我們工商仲介口中常常把新莊拆分成上下新莊，分法眾說紛紜，但是小又自身習慣是以新莊中正路以北稱作上新裝，新莊中正路以南稱作下新莊，今天讓小又帶領大家去了解的塊在歷史上最早被開發的區域—【新莊】吧!
新莊北臨蘆洲、西臨泰山、東臨三重且南臨板橋區，身為一個工商仲介，大家都知道蘆洲、三重、板橋這三個區域的人口密度是多高，而新莊這個區域正好周邊都是人口密度高的地方，也造就很多這些區域的人往新莊流動，從上新莊一直過了新莊中正路，直到下新莊…….，而今天我們將從下新莊一路介紹回上新莊，結合歷史與區域周遭狀態與未來發展帶領大家去了解新莊的神秘面紗。
說到民安這個區域就一定要聊到四維&富國路商圈，這區域是下新莊最繁榮的地方，除了生活機能佳外，還有鴻金寶商圈可以去休憩，而這一代的發展歷史其實也跟潭底溝的發展有很大的關係!
新莊這個名為「新興的街庄」的意思，是北臺灣漢人最早開墾的地帶。因靠近河岸的地利之便，作為淡水港內港蓬勃發展，有「千帆林立新莊港，市肆聚千家燈火」（千艘舟船林立新莊港，千家商賈聚集燈火通明）的美譽，於1800年前後因水運而繁榮。
潭底溝發源於桃園市龜山區新朝嶺一帶，乃是「塔寮坑溪」支流，此溪匯流入與淡水河連結的「大漢溪」。
然而因淡水河砂石淤積，船隻無法進出，水運的發展被對岸的艋舺取而代之。清代後期雖因鐵道開通成為重要樞紐，因為河川經常氾濫，日治時期，交通重鎮的地位也拱手讓給了板橋。因水運而繁榮、因水災而失去鐵路運輸，可以說，新莊的命運，總是被水左右。
大家都知道，早期的發展都是圍繞著交通(和或是火車)與廟發展，而潭底溝這個地方不僅時常發生水災，上流的工廠違法排放廢水使得河川汙染成「紅、黃、紫、黑等各種顏色」，加上業者非法丟棄垃圾造成居民困擾等等，曾經嚴重到登上新聞，這十幾年來市府環保局與地方單位共同為環境美化而努力。我親眼看到潭底溝時，覺得比想像中乾淨多了。也許是居民們的環保意識提高了，在各處牆壁彩繪著一些「塗鴉」，可以想像他們的辛苦。
由潭底溝往北走，行經在1895年的地圖上就出現過的「民安路」，由歷史可知，潭底溝在早期對於周遭區域發展其實非常大，而民安區域剛好在潭底溝的附近，也導致這區域雖然離上新莊很遠，但是開發也算早!而時至今日，除了四維、富國路商圈外，再外圍區域就變成工業區，分別是西邊的三俊工業區與東邊的新樹路工業區。
而在未來這區域則有規劃兩條新捷運線，分別是連接桃園的棕線與連接土城的萬大樹林線，起點都是迴龍站，所以這區域未來的發展是非常可以期待的!再者小又再【樹林區未來發展中】也提到樹林中正路沿線有很大的機會有變化，而民安這區域剛好也在樹林中正路隔壁，正好佔在發展三角地帶的一角(迴龍、民安、三俊街)，我覺得未來還會有發展的機會，最後這區域又鄰近塭仔圳二期可謂是喜上加喜，這區跟迴龍丹鳳可謂是未來發展的重大區域。
迴龍丹鳳區域分為兩個部分，分別是迴龍區域與丹鳳區域，迴龍發展也是跟潭底溝有很大的關係上方以介紹不再贅述，而丹鳳這個區域很妙：
這區域的由來是源自「天下第一山，雙鳳朝牡丹」諺語；坐落於新莊西北郊，十八份坑山及白袍嶺即是傳說中的「雙鳳」，地勢龍蟠虎踞，另牡丹心山頭穩座雙鳳之中，於興莊亭上能夠鳥瞰台北盆地，將此景「雙鳳朝牡丹」盡收眼底。
而這區域現在的情況很特別，全區域都是以住工混和區域合併發展，不管是靠萬壽路這端還是靠近貴陽街、貴鳳街一代，基本上都是住中帶工廠、工廠中帶住家的型態發展，而時至今日因為這區域的住宅老舊，政府有發布一個全新的都市計劃【新莊丹鳳都市計畫】，小又有整理一些相關細節可以點進去參考，間單來說因為這區域採取的都更方式是自主都更，不強制拆遷。
而這區域其實先前也是圍繞在兩條捷運發展，分別是新莊線與機場捷運線，而未來也會有兩條全新的萬大樹林縣與桃園棕線，會接軌迴龍捷運站，所以這區域未來的發展淺力也是很大的，我覺得如果有興趣置產的人可以考慮這區域。
塭仔圳的由來是：以前塭仔圳地勢低窪，容易淹水，而且因為灌溉所需，曾有許許多多的埤塘，所以塭仔圳的塭，是魚塭的塭！在從前仍以農作為主的時代，每年還能見到一年一度，全村動員到埤塘裡清淤的盛況。
關於塭仔圳地名的起源，有一說是因為北邊一條屬於淡水河支流的「塭子川」，因而獲得塭仔圳之名。但其實現在的行政邊界，塭子川卻未流經塭仔圳地區。
而這區域的未來發展與詳細內容我有寫在我的文章中，如果有興趣可以去參考看看!
輔大這區域的發展其實是圍繞著宗教色彩發展，這故事我們可以從輔仁大學的校史中得知：輔仁大學是中華民國一所天主教大學，始於1925年本篤會在北京建校，至1952年併入北京師範大學；之後在1961年由聖言會、耶穌會與臺灣主教團在臺北復校，2013年統合學校法人至今。
這所天主教學校直屬羅馬教廷，同屬外交主體，享有國際影響力。
這所天主教門面學校的周遭發展，再發展的歷史上一定不會比較差，而時至今日也是圍繞著機場捷運與新莊捷運線兩條捷運發展，加上未來緊鄰塭仔圳都市計畫區域，所以這區域不管是現在的狀態或是未來的發展都很有潛力!
這區域主要圍繞在廟口與幸福路兩大商圈發展，這區域就是純住宅、商業用區域，主要人口來自板橋與台北兩大地區，這區域由於早期就發展起來所以充滿古色古香，西方緊鄰塭仔圳重劃區，又有新莊捷運通過，所以其實這區域人口密度很高，生活機能也非常佳，當之無愧是新北第二行政中心的主要區域。
這區域是新莊相對早展開重劃的區域，現階段也正在持續發展中，人口主要是來是舊市區與台北區域，加上新北國土計畫的加持，讓這區域跟頭前重劃區的未來充滿希望。
頭前區主要是東臨三重頂崁工業區的新莊早期的都市計畫，雖然重劃區範圍比較小，但是在整體開發是跟副都心重劃區有相同性質，屬於住商混和區域。
這區域是新北最大而且最貴的丁建工廠 – 新北產業園區(原五股工業區)，是早期規劃好的工業區，除了產業密集外，非常多上市上櫃公司聚集在這區域，是個產業重鎮。
這個計畫除了將新莊正式升格成新北第二行政區外，也更進一步串聯起新北交通產業圈，並帶動產業整體升級，詳細請參考【新北未來國土計畫】。
這也是圍繞在下新莊的開發建設，如圖所示，如果想要了解更多資訊可以私訊我line官方帳號!
那我們了解樹林區各區域的性質後，大家肯定會想要了解近期&長期的發展，小又在這邊把樹林六區簡單區分成住宅商業、工業區域去跟大家說明!
以上新莊來說副都心、頭前與新莊舊市區這三個區域現況開發是相對完善，自然這幾個區域就要負責帶起周遭區域的發展，從中正路沿路一路到輔大甚至塭仔圳，我覺得未來最大的發展勢必會落在塭仔圳周遭!
工業區部分比較複雜，牽涉到政策上的規劃與未來性，所以這邊小又從國土計畫層面到區域工業分布層面去逐一介紹!
根據新北國土計畫，新莊區整體定位會是落在三級產業與四級高科技產業外圍，主要會慢慢的從住工方向轉向服務、金融業。
如果想要了解更多新北未來國土計畫，可以參考我的文章【新北未來國土計畫】。
小又建議，如果你是工廠要拆遷的人，我建議要買廠房的時間有兩個：
第一：總統大選(2024/01)前，因為現階段升息循環+房市政策處在一個模糊的地帶，如果你願以勇敢以低價去斡旋買廠房嘗試看看，說不定有機會碰到屋主心態一軟，就放手了!
第二：明年Q3(2024/09)後，因為總統大選後都會有一波信心潮，只要一過信心潮，後續房市如果沒有降息或是大幅QE，理論上還是會持續往下降價，所以這時候也要”勇敢”去出價，說不定就買到合適的廠房!
如果你要買蛋黃區：我建議等到明年Q3後再出手，因為蛋黃區基本盤很好，在短期內不會有太大的波動，如果想要在蛋黃區買到合適的物件，總統大選後的信心潮一過……或許你會買到更便宜的物件!
如果你要買在蛋白區：我建議您參考這兩年2021~2023這兩年區域的行情，如果沒有增值太多，可以出個中間價格去嘗試斡旋。
歡迎直接私訊我官方帳號~
感謝把文章看到這裡的你!
嗨!各位好久不見，我是小又!認識小又的就知道，我主要是經營新北工商類用不動產，不管是上新莊廠辦，下新莊透天或是各式商辦店面都有接觸，我又是一個愛分享的人，所以專門架設這個網站提供給需要知識的人，若是您後續在新北有工商類產品需要我幫忙服務我也很期待跟您相遇!
今天小又要來跟大家介紹的知識地位於頂崁工業區的廠辦之一 – 【幸福a+廠辦】
幸福a+是坐落於幸福東路60號、60-1號、62號與62-1號
距離新莊幸福捷運站約600m走路9分鐘
距離先嗇宮捷運站約1公里
幸福a+為四棟分別建築物分開獨立出入，也就是一層一戶。
再者雖然公設比38%~39%之間，但是每棟建物建物都是獨棟所以電梯出來的梯廳部分雖然是公設但是現況是各自使用自家門前梯廳，等於說實際使用空間是比權狀來的更大。
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參考文章
【三重廠辦】- 萬國財星廠辦
【三重廠辦】- 藍天大樓廠辦
【三重廠辦】- 遠見科技總部廠辦
【三重廠辦】- 台北科技城
【三重廠辦】- 遠東鴻運廠辦(遠東abc廠辦)
嗨!好久不見，身為工商仲介，當小又碰到農地時，客戶常常都會問【甚麼是國土計畫法?】、【聽說114年國土計畫法會影響到我?我該怎麼自救?】或是【小又，你可以簡單告訴我國土計畫法會不會影響到我?】之類的問句，由於真的太多人不清楚，客戶的解答又分散在各個網站，所以小又就在這裡整理一些我看到的網站順便用大方向解釋【何謂國土計畫法?】
簡單來說國土計畫法早就在民國105年開始上路了，只是中間有些行政流程需要先跑，反正結論就是現況要等到民國114年4月30日才能確定各個縣市的執行細則與分區查詢!
國土計畫法的目標有五個：
一、強化空間計畫指導
二、強化國土保育保安
三、因應未來發展需求
四、加強農地維護管理
五、尊重原住民傳統文化
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簡單來說：
【強化空間計畫指導】就是分設四大分區(以下介紹)去管理全台土地。
【強化國土保育保安】就是在災害敏感地要加強管理配合復育計畫，跟【劃設國土保護區】。
【因應未來發展需求】就是在未來發展定位下是先去把土地分區做使用。
【加強農地維護管理】就是在農地總量管制下使農地農用並且跟自然共存。
在講這部分前小又要先強調【分區】跟【用途】兩者的差別，很多人把這兩個搞混了，所謂：
【分區】就像是住宅用地、商業用地……等等【大方向】的地目種類。
【用途】則是像是住一、住二……等等使用上建蔽率/容積率的發展限制，而每個縣市政府對於各個地方的住一、住二的規定又有細節上的不同。
而【區域計畫法】的11大分區與19大使用類別就是【分區】與【使用】上的不同。
不一樣的是：現在【國土計畫法】的四大分區的19分類就像【分區】，而19種分類的【用途】會於實際發布內容為主，加上每個區域就每個區域性質不同就會造就不同的使用細節。
而四種分區如上圖：
原則一、禁止變更分區
在國土計畫法發布後，基本上確定在哪一個分區的土地在大部分情況下就不能變更成其他用地，其實這部分就是在補區域計畫法的漏洞，因為在<區域計畫法>中其實變更非都市用地的方法有很多，而從中獲利的方式也很多，所以政府才會用<國土計畫法>去變相取消<區域計畫法>。
原則二、在既有合法使用下不影響利益
但是在國土計畫法下，非都市用地有一些正常使用的用地(如：合法甲乙丙丁建)這時候有機會被畫作成純農地導致要拆除嗎?
(參考文章：【何謂甲乙丙丁建?】)
其實不會，政府有在公文上註明，在實施過程中不會影響到現有利益，其實小又看來這部<國土計畫法>對於甲乙丙丁建影響不大，影響最大的還是純農牧用地，小又最後會在提到這部分。
原則三、大方向不影響<都市計畫法>與<國家公園法>
基本上<國土計畫法>主要作用有兩個：
第一、取代<區域計畫法>
第二、統整<都市計畫法>與<國家公園法>
其實<國土計畫法>就是取代<區域計畫法>並且在一定程度上補足<都市計畫法>與<國家公園法>的存在。
第一、都市計畫農地的歸類
現行為都市計畫農業區，在國土計畫中劃設為 「城鄉發展地區第一類」或「農業展地區第五類」，此地未來仍須依循該都市計畫相關管制規定使用，如未來有開發需求，需循都市計畫變更程序，或待國土計畫通盤檢討後才得開發。
這部分比較特別，雖然<國土計畫法>的對象是主要是都市計畫外的用地，但是在都市計畫農地還是有一些變動，但是主要還是依照<都市計畫法>為主。
第二、特定工廠登記
這部分其實是先行政策，因為在非都市用地，由其實農地上非常非常多違法的鐵皮工廠都在在農地上，但是<國土計畫法>中的重點就是要懲罰那些農牧用地不乖乖農用的人，但是農地上方的鐵皮工廠又太多，所以政府決定先行【特定工廠登記】這個政策，至於特定工廠登記是啥，請參考我的文章【農地廠房使用手冊】
(資料來源：內政部營建署)
Q1特定農業區一定劃為農業發展地區第 1 類嗎？
否。 特定農業區與農發 1 兩者定義不完全相同，皆是指優良的農業生產環境或曾投資建設重大農業改良設施之地區，且滿足面積規模大於 25 公頃以上與農業生產使用面積比例達80% 以上者，並經中央、府農業局依農地資源特性進行農地資源盤點及規劃，故實 際上劃設範圍仍有所差異。
Q2土地被劃設為國土保育地區後，所有建築物都會被拆除嗎？
不會。依照國土計畫法第 32 條，既有合法之建築物可以繼續使用，並且可以修繕。但未來如果需要增建、改建，必須符合國土保育地區容許之使用項目，或者作妨礙目的較輕之使用。
Q3都市計畫農業區劃設為城鄉發展地區第 1 類及農業發展地區第 5 類之差異為何 ?
都市計畫農業區係依實際發展需求劃設城鄉 1 或農發 5： ⑴城鄉 1：非屬國保 4、農發 5 之都市計畫土地，未來都市發展需求優先供給區位。 ⑵農發 5：屬優良農地且暫無都市發展需求者，符合農發 1 劃設條件或面積 10 公頃且農業使用面積達 80% 之都市計畫農業區。
Q4都市計畫農業區如劃為城鄉發展地區第一類？是代表變成建地嗎？
都市計畫區土地除具水資源保育、動植物保護性質的相關分區劃設為國土保育地區第 4類，具優良農地性質的農業區劃設為農業發展地區第 5 類外，其餘土地不論是住宅區、商業區或公共設施用地，一律都劃設為城鄉發展地區第 1 類，只代表這個區域仍依都市計畫規定管制，不代表就變為建地。 另不論劃設為城 1 或農 5，都市計畫農業區仍依都市計畫規定管制，不影響實際農地使用。而劃設為城 1，若未來有開發使用需求，可直接循都市計畫變更程序，無須辦理國土計畫變更，程序較為簡便，使用上較有彈性，不過農政資源補助上恐會受到影響。
Q5都市計畫農業區或保護區被劃為城鄉發展地區第 1 類後，是不是就 可以開發了 ?
不是。 都市計畫地區仍依都市計畫法及相關法規實施管制，故都市計畫農業區或保護區仍須依其都市計畫內容及土地使用管制要點辦理。
Q6目前是甲、乙、丙種建築用地，以後若不是劃為城鄉發展地區，還可以作建築使用嗎？
可以。
依據內政部研訂中之國土計畫土地使用管制規則草案及相關規定：
Q7目前是丁種建築用地，以後還可以作工廠使用嗎 ?
原則可以。 依國土計畫法第 32 條規定，既有合法之建築物可以繼續使用，但未來如果需要增建、改建，則必須符合功能分區分類容許使用，依目前規定位於國保 1、農發 1、農發 4 不得再新增工廠，但可改作住商等妨礙目的較輕之使用。
Q8目前是農牧用地，以後國土計畫實施後，還可以申請做農舍嗎 ?
可以。 依據內政部研訂中之國土計畫土地使用管制規則草案規定如下：
Q9合法工廠被劃設為國土保育地區後，會被拆除？未來不得再擴大？
答：不會 一、國土保育地區內既有土地使用已合法之工廠（例如位於丁種建築用地或特定目的事業用地），均得維持原來合法使用，不會被拆除。
二、考量國土保育地區之環境敏感性質，位於合法用地上之合法工廠，未來將鼓勵轉型為住商或觀光遊憩等污染性較低之土地使用。
三、另依第 8 問、第 9 問答覆說明因國土計畫已適度保障原區域計畫法編定之丁種建築用地使用項目（得從事低污染工業）、使用強度（維持建蔽率 70%、容積率 300%），故原則不得再擴大其使用土地範圍。
Q10被劃成農業發展地區後，永遠只能從事農業使用？
答：不是。 一、依照目前國土計畫土地使用管制規則容許使用情形草案規劃，農業發展地區可以從事農業產、製、儲、銷、休閒農業、農村再生、公共設施或公用事業等相關土地使用。 二、配合直轄市、縣（市）政府施政方向，未來如有城鄉發展需求，亦可透過直轄市、縣（市）國土計畫每 5 年通盤檢討機制，或辦理鄉村地區整體規劃，調整國土功能分區為農業發展地區第 4 類或城鄉發展地區，以提供居住、產業等多元發展利用。
Q11原依區域計畫法編定之農牧、養殖、林業等使用地，如果被劃入城鄉發展地區第 2 類之 1，是否即可興建住宅？
答：可以。 依據全國國土計畫第 9 章土地使用指導原則，城鄉發展地區第 2 類之 1 即供居住、產業等多元使用，目前國土計畫土地使用管制規則容許使用情形草案，城鄉發展地區第 2 類之 1 範圍均得申請住宅、零售等生活所需使用；若城 2-1 範圍內已經是原依區域計畫法編定之甲種、乙種、丙種、丁種建築用地，則無須向國土計畫主管機關申請，即可興建住宅、零售等使用。
講了那麼多，終於來到了作者本人的看法了!
我覺得：
第一、對於都市計畫農地來說，其實未來增值性會越來越大，雖然不能夠變更成住宅或是商業地，但是相對於都市計劃外的農地，除了優先被開發外，若是被劃進去城鄉發展區裡面，也有很大的機會未來開發成住宅區域或是商業區。
第二、對於都市計畫外甲、乙、丙、丁建來說，其實是一個機會跟風險都伴隨的一個未來，雖然容積率/建蔽率不會受影響，但是未來周遭區域土地到地會變成純農用地還是城鄉發展用地，對於現況的甲乙丙丁建地主來說，則是會面臨的一項挑戰。
第三、對於那些非都市計畫純農牧用地的地主，其實是獲利機會大於風險，其實很簡單，就是現在那些非甲、乙、丙、丁建的土地若是最後順便被劃成城鄉發展區……等於說原本最後開發的都市計畫外農地，變成有機會被開發的城鄉發展區，這不是賺頭很大嗎……?
以上是作者對於<國土計畫法>所帶來的內容，如果有幫住到您歡迎分享!
嗨!我是小又，任職於新北市新莊區思源路597號二樓的【雙成工商不動產】，本公司主要是是工商類產品居多，相信有再找廠房的你，一定會接觸到農地廠房跟一般的乙工廠房，而已工廠房貴又小、農地廠房便宜又大，但是你又不清楚農地廠房的未來風險，今天由小又我來帶你簡單了解農地廠房的五大風險吧!
小又碰到大部分的農地廠房都是以不合法的方式存在，而不合法會帶來怎麼樣的影響呢?
主要分五大注意事項要去了解!
第一、不能夠工廠登記(有些可以公司登記可以)
第二、如果沒有申請特定工廠登記會有被斷水斷電風險
第三、如果真的要承租、記得去注意消防管線是否完成
第四、是否被列入都市更新計畫範圍
第五、水與電是否夠用
根據經濟部商業司的回應，如果要工廠登記的話必須要有合法的建物而使用途是工廠相關使用才能工廠登記，而公司登記只要以下三種證明之一就能公司登記：
一、建物權狀(合法)
二、建物平面圖(合法)
三、房屋稅單(有些不合法廠房會有)
所以
就是：【是否可以公司登記】喔!
又稱農地納管，簡單來說就是在民國111年3月19日以前農地所有權人可以向政府申請特定工廠登記(又稱農地納管)，經過大概2~10年的時間可以獲得臨時的工廠登記，在經過10~20年的時間駐廠在同一個地方後，農地工廠就可以取得合法的工廠登記，並且可以進一步讓下方的地就變更成合法的工業地目!
那對於如果我是租方或是買方、我到底要注意甚麼呢?
其實要注意的地方有幾個：
第一、如果已經申請納管：代表說這個建物已經有半合法的公司or工廠登記，所以就要去跟屋主詢問您的行業別是否可以在這個特登廠房登記，因為特登有行業別限制，而且會有專門的人來現場勘查，所以在承租前要跟屋主確認一下!
第二、如果沒有申請納管：代表這個建物有被斷水斷電的可能性，更慘的是如果被檢舉有可能隨報隨拆!(像新北市林口粉寮路一帶)
所以
就是：【這間廠房是否有納管?】
小又相信還是有些行業別可以在農地廠房上運行，但是在裝潢期常常發生一些問題，比如說：【明明一開始很順利，但是水電來看到沒有消防就不做了】或是裝水電的說：【沒有裝消防的鐵皮屋我們不敢做】，其實這也不能去怪水電師傅，因為水電師傅不僅害怕害到你，也怕自己負連帶賠償責任。
所以
就是：【消防管線是否完善】
這部分其實以新北來舉例，三峽跟樹林的【麥仔園&大柑園都市計畫】雖然現況是農地鐵皮，但是在未來有機會被拆遷變成新的產業園區，這部分您要再去看廠的時候跟仲介去了解一下!如果你的仲介不清楚或是你不相信你的仲介的話，也可以找小又我幫您查詢喔!
所以
就是問你的仲介或屋主：【廠房未來是否有都市計畫】
因為在申請農地電力的時候，有些電力會不太大，所以的客人也常常因為電力使用不夠而導致部承租廠房的情況比比皆是，所以你在詢問廠房的基本資料時就要去做：
就是問你的仲介或是屋主：【電力/水利供應情形是如何】
嗨!我是小又，好久不見我又來了!因為本人身為工商仲介除了工商類產品外，還會碰一些住宅，最近小又也常常在帶看的時候被客戶問到：【小又啊!甚麼是住宅用地?商業用地?】或是【不是只有住宅跟商業用地……那住商用地是什麼?】，今天小又來帶領大家去了解何謂【住宅、商業&住商用地】吧!
【小又!住宅、商用、住商用地】差在哪裡?可不可以簡單告訴我?
可以!簡單來說：
在都市計畫法裡面就有詳細規定：
一、住宅區。
二、商業區。
三、工業區：
（一）特種工業區。
（二）甲種工業區。
（三）乙種工業區。
（四）零星工業區。
四、行政區。
五、文教區。
六、體育運動區。
七、風景區。
八、保存區。
九、保護區。
十、農業區。
十一、其他使用區。
除前項使用區外，必要時得劃定特定專用區。
都市計畫地區得依都市階層及規模，考量地方特性及實際發展需要，於細部計畫書內對住宅區、商業區再予細分，予以不同程度管制。
以上是都市計畫法中十一大類【土地】使用分區的用途。
這時候就有人問了：【但小又……在當中沒有住商用地喔!】
沒錯!根本沒有住商用地這個地目…….而所謂【住商用】相關的土地分類……根本沒有!
如果硬要給【住商用地】一個解釋的話就是…….
好!我們大概了解沒有住商用地而只有住宅跟商業用地後，我們簡單介紹一下住宅用地跟商業用地的差別吧!
首先我們先了解一下何謂容積率、建蔽率吧!
簡單來說
建蔽率就是一層最多蓋多”廣”的面積
容積率就是一棟建物最高能蓋多”高”的面積
再來我們再來介紹一下住宅用地的分類吧!
1.第一種住宅區(住一)：為維護最高之實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住宅為主，維持最低之人口密度與建築密度，並防止非住宅使用而劃定 之住宅區。
2.第二種住宅區(住二)：為維護較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
3.第二種之一住宅區：「住二之一」第二之一種住宅區、第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。
4.第二之二種住宅區：「住二之二」第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。
5.第三種住宅區(住三)：為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
6.第三之一種住宅區：「住三之一」即「第三之一種住宅區」，第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。
7.第三之二種住宅區：「住三之二」即「第三之二種住宅區」，第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。
8.第四種住宅區(住四)：為維護基本之實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用，並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。
9.第四之一種住宅區：第四種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第四種住宅區之地區。
總結一下、從住宅一到住宅三之二、等級越高的地目建蔽率越高、低階跟高階的分法則是用容積率去分別，而住四是可以當小型工廠使用!
1.第一種商業用地(商一)：為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
2.第二種商業用地(商二)：為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
3.第三種商業用地(商三)：為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
4.第四種商業用地(商四)：為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
那介紹完了商業地跟住宅用地，那…..身為買房小白，我改怎麼選擇我的房屋基地呢?小又有做這個象限分別，如果你喜歡吵雜而生活機能佳，商似是您的最佳選擇，以此類推!
