大家好，我是不動產小又！👋
長期關注下新莊（後港、民安、福營）的朋友們，一定有感覺到這區的工業氣息正在悄悄改變。隨著捷運中和新蘆線的帶動，以及後港一路商圈的成熟，原本低矮、老舊的鐵皮工廠，正迎來一波資產升級的熱潮。
今天小又要帶大家深度解析一個近期非常震撼的案例——「新莊區福營段 841 地號都市更新事業計畫」 。這個案子最亮眼的地方，不只是它要蓋 12 層樓，而是它的實施者背景以及那令人驚豔的「100% 同意率」 ！
🏗️ 一、 基地身分證：後港一路 15 米核心點
這塊地在哪裡？它位於新莊後港一路旁，街廓範圍涵蓋了公園用地與福營路 。如果你去過好市多新莊店，這裡就在不遠處 。
📍 基地數據透視：
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基地面積： 1,654.14 $m^2$（約 500.38 坪） 。
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使用分區： 乙種工業區（建蔽率 60%、容積率 210%） 。
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土地現況： 原本是一棟 2 層樓的加強磚造與鋼鐵造工廠，屋齡老舊且不符合現代耐震與防災標準 。
🚀 二、 實施團隊：華南金資產管理的「降維打擊」
一般的都更案實施者多為建設公司，但這案子的實施者是 「華南金資產管理股份有限公司」(華南金AMC) 。
小又專業點評： 💡 華南金 AMC 具備深厚的金融背景（實收資本額 40 億元），強項在於金融機構債權處理與都市更新重建 。由金控體系擔任實施者，對地主而言，最大的保證就是**「資金穩定」與「財務控管」**。
本案已明確規劃辦理「不動產開發信託」，所有興建資金專款專用，受存款保險保障 。這在都更過程中，是讓權利人最安心的防護網。
📈 三、 數據看門道：12 層 SRC 科技廠辦的藍圖
根據最新的公聽會簡報，這座廠辦地標的規格相當出色：
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建築配置： 地上 12 層、地下 2 層 的廠房大樓 。
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天際線高度： 建築高度達 49.95 公尺 。
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容積獎勵： 總申請容積獎勵高達 65.29%（包含容積移轉） 。
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黃金級綠建築： 規劃獲得黃金級綠建築標章與能效第一級標章，落實 ESG 節能概念 。
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銀級智慧建築： 導入銀級智慧設計，打造優質辦公與生產環境 。
最讓小又敬佩的：100% 同意率！ 🏆 這案子在報核時，已經取得 100% 土地及建物所有權人的事業計畫同意書 。在都更界，能達成「無爭議、全體共識」是非常不容易的，這代表實施者與地主間有著極高的信任度 。
⚖️ 四、 選配與稅賦：地主的「資產保衛戰」
這案子採取**「協議合建」**方式實施 。
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費用負擔： 重建成本與資金皆由實施者（華南金）籌措支付 。
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房地分配： 依所有權人與實施者的合建契約協議辦理 。
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稅賦減免： 符合《都市更新條例》第 67 條，可申請稅賦減免 。
對於地主來說，這不只是舊屋換新屋，而是將原本老舊、危險的工業土地，轉換為符合國際環保趨勢（ESG）的高價值產權資產。
💡 小又總結：這案子教我們的三件事
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地段優勢不變： 後港一路與福營路這帶的工業地，隨捷運站與生活圈成熟，價值正在重新定義。
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專業顧問的力量： 本案找來 ** 沈國皓建築師 ** 與 ** 冠霖不動產顧問 **，專業的規劃能爭取到更高的容積獎勵，並優化建築景觀 。
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106 重建專案： 因為達成 100% 同意，本案適用新北市「106 重建專案」，審議速度將大幅加快 。
本案建築示意圖：充滿現代科技感的廠辦大樓，搭配退縮 4 公尺的林蔭人行步道 。
我是不動產小又，我不只是你的工商仲介，更是你在都更路上的地產領航員。如果你也想知道自家老舊工廠有沒有像福營段案一樣「資產翻倍」的機會？或是想了解下新莊的工商地產行情？
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（網頁中所有文字與數據分析內容，均摘錄自 114/12/19 擬訂新北市新莊區福營段 841 地號都市更新案公聽會簡報。實際核定內容以新北市政府公告為準。）
