什麼!?報稅還有那麼多眉角?
嗨!我們又見面了! 今天我們來聊-何謂租賃稅?
首先跟大家介紹一下
租賃稅幾個常見問題！
一、何為租賃稅、10%與5%租賃稅到底是什麼？
二、何謂租金屋主實拿？
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一、何謂租賃稅、10%與5%的租賃稅
到底是什麼？
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對於法人(出租方)來說：我國有規定當月租金收入達20000/月時需繳納：
1.5%的公司租賃所得稅
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對於自然人(出租方)來說：其實我國並未有“租賃稅”相關法律規定，說到底租賃稅這個東西，其實就是屋主的“所得稅”之一！
採累進稅率分別是5%,12%,20%,30%,40%
但是按照我國規定當每月租金收入達20000時需繳納
- 其一、租賃稅10%
- 其二、2.11%的二代健保
這個分兩個部分討論：
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- 1.對於承租方來說：其實報稅對於承租方是有利的，因為有些承租方現金流比較大其實如果實報實銷對於承租方來說其實可以抵掉一些年度稅額，其實也不虧！
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- 2.對於屋主來說：租賃稅這個收入其實就是所得稅收入，所以應當課綜合所得稅！但是哪個屋主喜歡繳稅呢？畢竟“羊毛出在羊身上”，所以在實務操作上往往在這邊會跟承租方協調是否能夠在報稅上有一些方法，我們下一個問題會討論！
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那有人就會有問題了！既然租賃稅算是屋主所得稅，那如果我是承租方如果繳付10%租賃稅，但是如果屋主實際只需要繳5%的所得稅的話，我不就是多送錢給屋主嗎？
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羊毛出在羊身上！其實如果多繳納的這個10%租賃稅就是幫忙屋主在報年度所得時預先繳納的所得稅金！若是屋主只有5%的所得扣繳金，確實在退稅時額外的5%也是退給屋主沒錯！
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那到底怎麼樣才能對我有利呢？
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答案就是：實務上會有報低20000/月的手法
這麼作的原因有兩個
- 其一、能夠讓屋主省去高租金高所得的困擾
- 其二、能夠讓承租方不用扣繳到所謂“預繳”的“屋主”所得稅！
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第二、何謂屋主實拿：就是剛剛提到的”扣除”租金所得稅後屋主拿到的實際租金金額!
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這裡是不動產小又的第一則貼文！後續還會持續更新！
本人正職是工廠仲介！之後會把一些工廠仲介會知道的一些知識跟大家分享！
若有文中錯誤之處歡迎大家指教！
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即將來臨的升息，真的對於房價影響有很大嗎?
我的答案是：
- 對於全款者沒有差、而投資客與全款貸款者來說是一個噩夢
- 而對於沒有房地產的人，卻是一個剛好重新洗牌進場的機會
而2022年6月份的今天，我們將面臨最新一波升息，而這次升息不是僅限台灣，而是美國QE政策資金氾濫下的回收政策，簡言之…..這次升息不是單純區域的升息，而是全世界…..
我們在看由財經M平方網站所整理台灣自1995年以來的房貸最低利率，從圖表看來位於2021年的我們是享受史上最低利率的時間點…..
而央行在4月宣布升息一碼，最低利率由1.3%到1.35%升至1.56-1.7%之間，這對於現在已經背了長年房貸的你…..或是一個月突然增加1000-2000元的支出很傷沒錯，但….對於沒有買房的我們有什麼影響呢?
而從2010年以來至今利率尚未超過2%，我們之後計算以升息3碼(1.35%+0.25%*3=2.1%)計算。
在升息講影響前我必須先跟大家介紹跟房貸有非常相關的”通貨膨脹率”
而對於普通人來說通貨膨脹率就是你手上持有的現金的價值會隨時間會越來越少
但，你跟銀行借的錢……不也會變少嗎?
通貨膨脹率 = (P1 – P0)/P0（以百分比表示）
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而台灣近五年的通膨率在美國QE政策後來到最高點2.8%，而台灣2013-2021平均通膨率為0.96%，且正常國家通膨率為2-3%對於國家發展有幫助，加上近期原物料上漲我們暫時抓在後10年平均通膨率為1.5%做計算!
好了….重點來了，假設一個物件你購買時價格為170萬，貸款6成約100萬
對於我們借的錢來說越來越少
而我們利率是2.1%、貸款20年而10年內通膨率為1.5%做計算：
計算結果為上表，這邊有三個點要注意
第一：雖然第五年與第10年的階段投報率很高，但是在結清時也要扣除借款金額，其實在本質上5年是虧損的
(如：結清183萬-92萬=91萬對於投入金額100萬來說是虧的)
對於房屋現值來說也是越來越少
第二：這是單純以房屋現值去做計算，若是有其他加分項目(如：捷運通過、租給別人)則會有額外收入
第三：當借款金額越大且越久時，因為通膨關係實際借款金額在10年後也會折損，固有以下圖
故我們可以得到以下結論：
第一、在這個案例前半(0-10年來說)通貨膨脹率讓我們的貸款金額再隨著時間慢慢減少
第二、在這這案例後半(10-20年來說)通貨膨脹讓我們的防務淨賺金額慢慢上升，整體投資報酬率有逐漸起色
第三、說到底其實升息對於剛進場的新客，其實是一個好的挑選時間點，一來供需會開始轉換!有些資本額不購的投資人會賤價賣出以防升息帶來的最壞打算(法拍)!後續會有文章解釋這部分!
您好這裡是不動產小又!
今天我們來介紹2030年前第二大都市更新案”蘆洲銀河灣計畫”
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相信大家都很陌生這個名詞，簡言之就是蘆洲南北農地的都更案!
雖然這個計畫跟塭仔圳一樣拖了很久才說要執行，但是在看了塭仔圳之後….
我相信蘆洲重劃區的廠商勢憂心忡忡!
我相信蘆洲重劃區附近居民一定很期待!
我相信蘆洲重劃區附近的建商一定準備好攻入這塊不亞於塭仔圳的地區!
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那我們接下來會介紹這次計畫與其影響!
讓：
身為工廠老闆的你有心理準備!
身為附近居民的你有滿心期待!
身為台北市民的你有更多認知!
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一、介紹計畫內容
這次計畫是在新北新莊塭仔圳後的第二大規模都市更新，而這個都市更新計畫，其實不只是我們眼前看到的那麼簡單，而是有規劃地去執行!讓我們接著看下去!
計畫範圍時間：
北側計畫範圍如下：
至北為環堤大道
至西為中正路509巷(果菜市場)
至南為沿民族路周邊區域(如圖)
至東為復興路388巷
(詳細公布範圍依新北市政府為主)
南側計畫範圍如下：
至北為既有都市發展區域
至西為西以中山一路、中山二路為界，
至南為國道一號
至東為緊鄰三重區
(詳細公布範圍依新北市政府為主)
2.其他配套措施
1 五泰輕軌：因應三環六線未經過五股區域亦同時將蘆洲、五股、泰山原工業區一帶相連接至機場捷運，
其中蘆洲線沿北部農業都更處沿塭仔圳依其新北大道至捷運機捷，帶動五股新泰區!
(資料來源：聯合報)
– 2 蘆社大橋：
根據最新內政部電信信令人口統計，北市平日白天活動人口比夜間多71.8萬人，新北則是白日活動人口較夜間減少64.5萬人，可以由此看出大台北生活圈的人口流動樣貌，「工作在台北、生活在新北」已經是許多人日常的一部分，其中光是新北市第一圈的夜間人口比白天推估多出逾50萬人。
其中蘆洲為新北鄰近台北的一環，但卻只有重陽橋可以通車至台北，新北市政府則規劃未來若是南北農地順利徵收則有規劃重啟蘆社大橋的計畫!舒緩依賴重陽橋通勤族的交通壓力，但現階段雙北扔在評估階段，後續有新消息會第一時間通知各位!
二、蘆洲都更工廠的困境
- 工廠要去哪?
根據新北產也發展軸來看，北至五股蘆洲、南至土城一代在未來規劃都是在二級產業線上，配合萬大樹林線沿著台65一路到土城形成2與2+2.5級的產業鏈，讓原先為工廠的蘆洲、五股、泰山、樹林一帶在10年內進行產業升級!
而加上桃園航空城啟動與現今的新北工業地實價登錄的數字來說，未來若是要做10年以上的工廠，真心建議往桃園蘆竹、龜山一帶找廠房，因為產業帶只要要一升級基本上不會回去，如果工廠需要做長長久久，阿又建議以兩種方式來找廠房：
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第二、建議以若是未來有擴廠需求，往桃園大園、蘆竹或是幼獅工業區走，這邊現在已經有很多大型工廠往那些地方跑了!
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<補充敘述> 目前已知大型都更計畫，之後會做成表格給大家。
- 新北塭仔圳都市計畫(已拆除)。(文章位置：【新莊塭仔圳】)
- 新北蘆洲銀行灣計畫(1-2年後)。
- 新北泰山楓江街一帶都市計畫。
- 新北樹林三多都市計畫(配合萬大樹林線)。
- 新北板橋橋中一接一帶的都市計畫。(文章位置【板橋浮洲都市計畫】)
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- 對比塭仔圳，我們能夠先做甚麼?
作者本人的爸爸也是塭仔圳二期的搬遷廠老闆，當初民國109年也是都不相信新北市政府會對塭仔圳出手，但是在要拆的一年前知道卻沒有求助門路，而當時附近營業的老闆有幾個處理態度：
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第一、等到確定要拆前三個月在搬。
第二、馬上知道要拆馬上搬。
第三、直接收起來不做。
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我們先撇除一開始打算收起來不做的第三種人，第一、第二種人勢必是有能力去搬遷廠房的工廠，但是這兩個在最後的結果卻是天差地遠……
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到現在用那些高到天價的廠房租金可想而知，第一種人肯定偏多。
我敢說2年前租金一坪單價不到700-800，甚至租金租到700元/坪的人都嫌貴，但今年年初111/03月開始基本上一坪租金都落到1000元/坪都有人願意承租，就是因為人都有苟且的心態，而且在動塭仔圳前沒有任何都更能參考…..也幸好我爸爸是馬上搬，才能租到1000元/坪以下的廠房。
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而在蘆洲銀河灣的您…..也會抱著這種心態去賭嗎?
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好!我們言歸正傳，那如果我確定要搬，那我什麼時候搬好?
如果想要了解廠房的價值如何去辨別可以參考我這篇文章：【買廠房注意事項】
如果想要了解廠房的價值如何去辨別可以參考我這篇文章：【買廠房注意事項】
如果您確定要搬廠房，我建議有兩個時間點可以買或租：
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第一、111年8月 到 111年12月(開始變便宜)【這時候適合租】
這部份原因是因為是當疫情趨緩時勢必有些廠房會從投資客中先行釋出，雖然這時候開價有機會也是開到很高，但是基本上成交價會跟開價落差很大，因為基本上大家都知道房地產市場在近年會沒甚麼景氣能脫手就脫手!
第二、112年1月 到 112年3月(真正感覺便宜) 【這時候是適合買&租】
這個原因其實很簡單，在今年年底升息確定後，方式畢竟會有一波’校正回歸’，屆時確定升息的碼數後基本房價會跟租金有些微的下調，屆時可以開始進場!
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第三、112年8月 到 112年 12月 (112/3/24更新版)【可以開始看買的】
因位於112/3/24 我國央行升息至1.875%，這是平均地權條例後對房地產制裁的第二拳，雖然貸款1000萬、年限40年由1.75%至1.875%一個月增加646元、但是一個年就增加7742、40年增加31萬80元，我覺得價格依定還會向下修正!
第三、112年8月 到 112年 12月 (112/3/24更新版)【可以開始看買的】
因位於112/3/24 我國央行升息至1.875%，這是平均地權條例後對房地產制裁的第二拳，雖然貸款1000萬、年限40年由1.75%至1.875%一個月增加646元、但是一個年就增加7742、40年增加31萬80元，我覺得價格依定還會向下修正!
三、重劃區的未來影響
首先來講一下與蘆洲銀河灣有關這幾年確定的一些工程分別是：
- 五泰輕軌：連接蘆洲、五股、泰山至機場捷運的要道。(參考文章：【新北輕軌】)
- 桃園捷運綠線：連接機場捷運至桃園火車站。
- 桃園棕線連接萬大樹林線：連接迴龍至桃園火車站。
近期而言：
- 五泰輕軌：這個對於蘆洲區域來說，短期優勢是能夠連接到桃園機場線，形成捷運接軌國際機場，而長期來說就是讓桃園航空城的經濟從三環第三線接到三環第二線的要道!.
長期而言：
- 桃園捷運綠線二期：這部分接軌桃園長興段與航空城區域一路連接到桃園火車站，讓桃園火車站一路到航空城區域形成同一個經濟圈。
- 萬大樹林-桃園棕線：這部分就是三環第二線與三環第三線中間的主要發展區，蘆洲接軌機場線至北桃園的航空城一路發展海線經濟，而萬大樹林接軌桃園棕線能夠把山線的新北資源沿著龜山一路到桃園火車站形成產業圈。
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四、蘆洲重劃區的個人評價
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我覺得蘆洲這塊重劃區有三個點需要去做注意：
第一、在現今全球大升息的現在，我們必須先看請升息後的行情再出手會更有意義。
第二、因為蘆洲銀河灣是在塭仔圳後面的都市計畫，屆時說不定會有更多的配套措施出現，這部分值得注意!
第三、若是蘆社大橋在蘆洲重劃區執行時沒有編列工程時間的話，我相信這邊不會吸引到大多台北的居民住進蘆洲，因為交通要道過於不方便。
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那我個人觀點是：
- 以都市計畫本身而言：蘆社大橋是銀河灣計畫的重點之一，若少了它都更效益基本上會有大幅差距。
- 以投資報酬率而言：蘆洲現階段相對於三峽、鶯歌一帶的投資報酬比差太多，人口多導致蘆洲處在一個需求大但供給少的情況，性價比不高。
- 以未來捷運生活圈而言：未來生活機能勢必會越來越好，比起塭仔圳未來是交通便利、人口密度高的金融區域，蘆洲相對就是就是一個人口平均分散，但是有特色的沿岸水樣城市!
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若是我的資訊對您有所幫助歡迎分享!
我知道會點進來看的你一定對”塭仔圳”是有興趣的!
我也知道一定聽過新莊、泰山”塭仔圳”重劃區，但是….網路上總是充斥著介紹塭仔圳有多好與預收屋有多便宜的文章，他到底線在哪裡好? / 未來又是哪裡好?
今天讓我一一帶您去了解塭仔圳的好!
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一、塭仔圳一期 / 二期 基本資料
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塭仔圳一期
東：以特二號道路為界，
西；以泰山區明志路東側為界，
南：以輔仁大學及新莊區中正路為界，
北：以貴子坑溪為界。
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塭仔圳二期
東：以特二號道路為界，
西；新莊區建國一路東側為界，
南：公館段713地號西北側為界，
北：以新莊中正路為界。
二、好! 塭仔圳的未來性
好!在講關係前我想先建立你一個概念!
就是區域房價漲有幾個大方向原因：
第一、交通方便
第二、有居住需求
第三、社區規劃的好!
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首先塭仔圳擁有兩大優勢!
一、鄰近雙捷運(機場捷運、中和新蘆線)與兩大主幹道(台65與新北大道)
二、鄰近板橋與上新莊
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對於近期(五年內)的重點：
- 塭仔圳一期西面新北大道與桃園機場捷運、東臨輔大站與台65，光是捷運與快速道路的便利就讓塭仔圳適合不管是捷運通勤或是開車上下班的上班族!
- 再者!鄰近板橋與新莊副都心，能夠確保有效緩解這兩地的居住需求! 讓現在寸土寸金的板橋與上新莊得到緩解的空間!
- 另外政府把塭仔圳更新後原先存在的工業用地與農業用地大部分變成住宅用地與商業用地，並以智慧與綠能的結合去創造新形態的塭仔圳，這不禁讓我想到現在接近50W/坪的三峽北大新建案…….
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對於長期(五年以上)重點：
1.塭仔圳其實是新北市政府在新北西南側去做的一個產也規劃其中一環：
- 根據新北市政府塭仔圳開發計畫中預計將塭仔圳一期、二期結合山海線發展帶形成新的金融圈，這部分主要重點在新北的右環(橘線)，這部分市政府早有規劃將八里智慧物流、淡水科技物流、林口影視產業沿海線進入新莊副都新做整合!
- 再者新北市政府也有規畫讓塭仔圳一期、二期作專業分工，讓上新莊的塭仔圳一期負責資源整合後，帶動下新莊的塭仔圳二期的金融產業的發展，縮小南北新莊的貧富差距與房價，形成一個共好的南北
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2.塭仔圳南面萬大樹林線與近三鶯線，這兩條捷運線計畫乍看之下好像對塭仔圳沒有什麼實質幫助，如果你這麼想你就錯了!
- 其實對於這兩條捷運線未來就是新北接軌桃園的必經之地!
- 而如今的桃園不管是航空城、捷運規劃亦或是大園的房價漲價，都是在訴說在未來10年內會跟侯市長所說的：新北將不再是台北市的衛星城市，而是「北台灣的中心發展點」的方向發展!
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三、個人建議：
看完那麼多字辛苦你了!如果您對於塭仔圳的房價有興趣但還沒買的話…..我是建議….
到111年年底前先觀望!
至於位甚麼要觀望，原因有二!
第一、能確定生息後的市場行情!
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第二、現階段塭仔圳市場行情過熱!價格已經被哄抬到未來的價格!
身為仲介的我明顯感覺這一、兩個月明顯買氣大幅下降!我相信房價絕對會有10年來前所未見的變數……..
後續會有更專業的分析…..
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