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設立緣起與開發
政府為積極發展工業,加強國家經濟建設,促進地方繁榮,民國六十一年由中興工程顧問社規劃設計,中華工程公司負責開發,於民國六十四年九月完成,歷時三年又三個月,全部面積一0七公頃。
工業用地79.81公頃,社區用地3.44公頃,公共設施用地約23.75公頃,闢設道路十四條,道路兩側設有雨水排水溝及污水管線,廠商投資金額一0四六餘億元,區內道路、給水、電力及污水處理等公共設施齊備,由於本工業區地理位置適中,交通便捷,自開發完成後,所有土地即搶購一空,造成供不應求之現象,開發單位為使工廠容量增加,再以四•0八三一公頃土地興建五層樓標準廠房十二棟(二五0坪為單位八棟,一五0坪為單位四棟),以應興辦工業人之需求。該廠房業於六十九年六月興建完成隨即公告出售,現已全部出售完畢。
地理交通
1.本工業區位於台北縣土城市,全區自東向西呈狹長狀,面山靠水,位居交通要道。
2.東至板橋四•五公里,中和五公里,台北市十五公里。
3.西至三峽七•五公里,桃園二十公里,北至樹林三公里。
4.距北部第二高速公路土城交流道1.5公里,區域交通以台三號省道為主,交通十分便捷。

大眾運輸
- 北上可搭臺北客運公車有275副線三峽─松山機場、705、706、812、鶯歌↹永寧,皆可至大暖路口站下車,先往三民路走,再走至三民路與中山路交叉口看見前方的郵局,服務中心在郵局隔壁。
- 南下可搭臺北客運公車有275副線三峽─松山機場、705、706、812、鶯歌↹永寧,皆可至大暖路口站下車,往公車行經方工向走至三民路,再走至三民路與中山路交叉口看見前方的郵局與7-11,服務中心即在郵局隔壁。


3. 捷運板南線
搭捷運板南線至頂埔站下車走4號出口往前方直行至三民路口往左再走至中山路與三民路交叉路口右前方即服務中心。

自行開車
土城交流道下往三峽方向走約1~2公里右方有一加油站,往右走中興路遇叉路右轉走中山路約50公尺旁有一消防隊旁即服務中心

公共設施
- 區內道路:全區道路總長度 9,613.3 公尺。 各道路均舖設人行道,並劃一公尺之綠地種植樹木, 極力美化環境。
- 排水系統:暗溝共長一八、七九一公尺,排水系統尚稱完善。
- 路燈:各道路均設置有路燈,合計 430 盞。
- 自來水:由自來水公司板新給水廠供應,每日廠商用水量約8587.63噸,供水量充足。
- 電力:本區內設有變電所,供應全區約9030475仟瓦之用電量。
- 中心服務大樓內設有服務中心、消防、郵局、員工診所、廠商協進會等服務單位。

污水處理廠
本污水處理廠之建造,為求工程經濟與適應彈性起見,採整體規劃分期建設方式,第一期工程設計容量為6,000CMD,第二期工程設計容量為12,000CMD,於八十七年八月辦理三期擴建,增加處理容量至18000CMD,目前已完工,全廠刻在試運轉中。
污水處理廠之主要處理程序為:物理處理、生物處理、化學處理等。於三期擴建中增加電化學處理單元,以發揮有效去除率。
本工業區設立廠家共349家,其中電力及電子業共83家為最多,機械設備業39家居次。其中紡織印染業廢水量約佔總處理量52%,為主要污水來源。

未來展望
土城工業區自開發以來,產業型態由傳統產業隨著時間改變,逐漸被高科技產業所取代,配合政府各單位提高政策輔導資源,並加強橫向聯繫合作,提供整合性的支援服務,以有效促進傳統產業升級轉型,加速提升產業競爭力。祈望在不久的未來能使土城工業區蛻變成一個高科技的工業園區,同時透過地方建設之結合及生產空間再強化,賦予園區新的生展活力,形塑園區新風貌。
土地配置與廠商狀況
本工業區自東向西呈狹長狀,總開發面積107公頃,其中設廠用地79.81公頃,社區用地3.44公頃,公共設施用地23.75公頃。

土城工業區工業用地80公頃,社區用地3公頃,公共設施用地約24公頃闢設道路計14條街路分別為14、11米及6米道路、雨水道長計9613米、污水下水道長計4534米。
土城工業區廠商計364家,以金屬製品製造業、機械設備製造業、電子零組件製造業為最大宗。行業別統計如下表:

至108年5月止,建廠使用情形如下:



設立緣起與開發
政府為積極發展工業,促進地方繁榮與發展,於民國七十三年元月,奉行政院核准,由台北縣政府依據獎勵投資條例相關規定,開發新北產業園區,一方面容納二重疏洪道的合法工廠拆遷戶使用,一方面提供興辦工業人作為建廠用地,以紓解工業用地殷切之需求。
公共設施
本工業區公共設施十分完善,主要設施包括:
1.道路、路燈:全區闢設14條道路總長13,850公尺,路燈354盞。
2.排水系統:主要排水溝全長3,800公尺,雨水管線 23,800公尺。
3.自來水系統:每日最大供水量9,000噸,供水量充裕。
4.電話系統:區內供應電話40,000門,目前使用24,000門。
5.電力:區內有變電所,電力供應穩定,最高使用達180,000千瓦。
6.綠帶:區內綠帶3.309公頃,於各主要、次要道路栽種。
土地配置設廠情形
廠商概況
區內工廠多為中小型企業,性質涵蓋廣泛,主要業別為食品、紡織及成衣、皮革及毛皮、木竹製品、家具及裝設品、紙製品及印刷、化學材料及化學製品、橡膠及塑膠、非金屬礦業製品、金屬製品、機械設備、電力及電子、運輸工具及其他等業別。目前生產中廠商數1,138家,均已建廠完成使用。
廠商概況類別家數
園區配置圖

土地配置概況
本工業區為綜合性工業區,由台北縣政府策劃推動,中華顧問工程司規劃設計,榮民工程事業管理處負責開發工作。
工業區總開發面積140.55公頃,其中工業用地約86.46公頃,公共設施34.29公頃,其他用地1.69公頃,住宅社區用地18.11公頃,工業用地細分為552坵塊,提供中小企業投資廠,第一期標準廠房為602個設廠單位,於民國七十八年完工,第二期標準廠房150個設廠單位,已於民國八十七年完工,陸續提供廠商設廠。
地理位置交通
地理位置與交通狀況
本工業區位於台北縣五股鄉及新莊市,東濱二重疏洪道左岸堤防,北與高速公路為界,南鄰新莊市,西界中港大排水溝,距泰山約2公里,五股3公里,台北市7公里,位置適中,勞力來源充沛,對外交通經由第二省道至五股交流道約1.5公里,至桃園國際機場33公里,至基隆港28公里,地處北部交通網樞紐,交通非常便捷,對於減輕區內工廠原料及產品運輸成本有極大的幫助。
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到達方式
中山高速公路經由(五股、新莊交流道)往新莊方向後接新五路至中港南路口左轉至中港橋左轉進入新北產業園區五權路即進入工業區。
大眾運輸
- 搭機場捷運至A3新北產業園區站(新北市新莊區五工路37號)即位五工路站牌名為《捷運新北產業園區站(五工路)》
- 公車至管理中心站或捷運新北產業園區站步行3分鐘即為本中心大樓
公車路線
- 520(三重客運)
- 835(三重客運)
- 982 (首都客運、大都會客運)
- 982(首都客運、大都會客運)
- 橘17(大都會客運)
- 橘21(三重客運)
- 958(三重客運)
- 959(三重客運)
發車時刻及路線圖請見新北市政府公車動態資訊系統網站 http://e-bus.tpc.gov.tw/
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工業安全維護
工業區安全維護
- 區內設有消防隊及派出所,廠商任何意外狀況都能以最快速的行動前往處理。
- 服務中心與消防隊結合,經常辦理防災訓練講習,以提升廠廠商員工緊急應變能力。
- 服務中心廠商聯誼結合推動區域聯防組織,結合毗鄰廠商為一個体系,遇有任何緊急意外事故時,立即相互支援,消彌災害減少損失。
- 工業局與所轄各工業區服務中心之間建置緊急通報系統工業區內任何意外事故立即通報上級相關單位及長官,必要時透過此系統請求支援。
環境保護
本廠環境政策『保護環境、珍惜資源、 產業與環境生態永續共存』
為配合環境政策我們承諾做到
- 符合法規要求,注意污染防治及維護環境品質。
- 落實教育訓練,持續提昇操作品質及環境管理成效。
- 有效管制污水處理過程所產生之廢棄物,落實持續改善工作。
- 加強對工廠宣導,及前處理管制工作,降低環境衝擊及污水處理廠營運成本。
污水處理廠
- 廠區簡介:廠區位於工業區西北隅佔地2.46公頃,建造成本伍億參仟玖佰萬元,放流水排入中港大排經大窠溪再匯入淡水河。
- 組織人力:副主任、組長、技術員(10)
- 處理方法:化學混凝沈澱 + RBC 二級處理。
- 處理流程:如處理流程圖。
- 設計暨目前水量及水質:如統計表。
- 廠商現況:多為中小企業以電力電子、機械修配及金屬加工為主 目前家數1596家如統計表
- 納管率:100 %。
未來展望
- 凝聚有限人力,發揮團隊績效。
- 開發有限資源,創造最高利潤。
- 利用暨有設備,提昇最高功能。
- 落實管理系統,邁向環境潮流。
- 確切掌握風險,降低災害負擔。
新北產業園區位處大台北都會中樞,鄰近桃園國際機場及基隆,地理位置良好,交通便利且腹地廣大,資源豐富,俱有發展工業區的優越條件。由於位處大台北地區中心點地價昂貴,因此,區內產業用地多規劃為小面積坵塊適合精緻產業設廠。
自從經濟部放寬工業區土地使用限制後,本工業區內有不少服務產業進駐,使本工業區朝工商綜合區方向發展,將來必然日益繁榮。 目前工業區服務中心除了積極加強環境維護,謀求解決交通及停車問題與廠商服務工作外,未來本工業區將朝多元化發展,成為一個具有特殊風格的工業區,服務中心全体同仁,將以此為目標努力不懈。
資料來源:經濟部工業局新北產業園區服務中心
https://www.moeaidb.gov.tw/iphw/wuku/index.do?id=10#pc1
https://www.moeaidb.gov.tw/iphw/wuku/index.do?id=10#pc1


大家好!這裡是每周一會分享工廠知識的地方!
今天要來分享的是 – 【工廠 與 公司 登記】
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很多人都不太清楚什麼樣的建物可以工廠登記、公司登記。
其實最主要的差異就是建物是否為合法工業用權狀去分辨
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如果建物用途不是工業用,就現行法規是無法工廠登記的!
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【那如何判斷是否能公司登記呢?】
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簡單來說合法的建物都可以公司登記,但是在工廠實務中,很多不合法的建物有些卻能夠公司登記,最主要的原因就是這個建物有繳納【房屋稅單】!
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所以簡單來說
合法工廠可以工廠、公司登記
如果您有租商用不動產的需求,不妨先參考我的文章


小又主要服務區域:三重、新莊廠辦商辦
1.【平均地權條例懶人包】
打房拳五行,歡迎指教!
2.【房地合一稅2.0】
你知道4年內賣不動產你獲利…..要多繳15%的稅嗎?
3.【升息與通膨】
即將來臨的升息,真的對於房價影響有很大嗎?
4. 【關於台65未來發展】
你知道台65之後要在浮洲開交流道嗎?
5. 【工廠vs公司登記】
你知道甚麼情況能工廠or公司登記嗎?
你知道c1跟c2廠房差在哪呢?
7. 【A1&A2集會所差異】
你知道A1跟A2集會所差在哪呢?
嗨!好久不見!我是小又!
最近很紅的安坑輕軌終於在2月開通了!
相信很多人對於新北的輕軌系統還是非常陌生!
到底輕軌跟捷運差在哪?輕軌未來又會怎麼影響我們呢?
讓我們一起看下去!
輕軌vs捷運

輕軌的由來是從平面鐵路與捷運的概念共同形成:
捷運有固定的軌道與路線,這種路權單一使用的我們稱作【A型路權】
平面電車跟汽車、機車共同要等紅綠燈的平面電車我們稱作【C型路權】
而我們的【輕軌】路權部分共用、部分單一,我們稱作【B型路權】

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輕軌跟捷運簡單來說:
輕軌就是:可以走柏油路跟大家等紅燈的捷運!但是偶爾會上他自己才能走得高架道路跟洞穴。
而
捷運就是:有特定道路的火車!

新北輕軌現況
2023年2月10日【安坑輕軌】終於通車了,小又有很多客戶都在問我說,輕軌過了是不是跟捷運一樣會增值?
可是很多人都沒想到,輕軌雖然會大幅降低移動成本,對觀光客來說是一個很吸引的設施,但是對於當地人來說……到底….
– 是增值的設施?
– 是美好的未來?
– 還是交通亂象的開始?
我敢跟大家說,新北未來輕軌絕對是最大爭議的問題!
畢竟輕軌不向捷運一樣快,而且輕軌還會跟路上的車一起等紅綠燈,你覺得在交通壅擠的新北,你還會相信輕軌會增值嗎?
【我覺得要打上一個大大的問號】
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在解答這問題前,小又先跟大家介紹目前輕軌現況:

目前網路由【新北市政府工程局】所公布的資訊中
已完成輕軌目前有三座:分別是
– 淡海輕軌 – 藍海線 第一期
– 淡海輕軌 – 綠山線
– 安坑輕軌
完工時間4-6年不等
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興建中輕軌有一座
就是淡海輕軌第二期
完工時間9年半
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計畫中輕軌有三座,分別是
– 五泰輕軌
– 八里輕軌
– 深坑輕軌
完工時間為核定後5-6年,重點是目前【尚未】核定,所以完工時間根本不知道!
最後就是連工程局都沒有對話公開的【未來】輕軌,就是【板泰輕軌】,可是光看完計畫中輕軌的速度來說,小又覺得,最少10年以上才會有機會看到成品。
已完成輕軌 淡海輕軌
目前由新北市工程局網頁資料顯示,目前完工輕軌如下:


那大家比較在意的永遠不會是這些資訊,而是想要看未來到底哪些區域會被影響!讓小又一一道來!
首先是淡海輕軌藍海線第一期(下圖)與

綠山線(如下圖)

淡海線這邊主要的價值其實在於未來的淡海大橋與八里輕軌,主要原因有兩個:
第一、淡水雖然有新市鎮,但是連接台北的唯一道路【台2乙】,每逢上、下班時間必塞,而淡北大道也預計2028年才完工,也就是說在【淡海大橋】與【淡北大道】完工前,小又敢告訴你,這邊上下班還是會繼續塞!
第二、八里輕軌目前還在規劃中,淡在小又看來八里輕軌會利用淡海大橋的功能性,一方面疏散淡水人口、另一方面帶動八里經濟。

安坑輕軌


安坑輕軌由中和捷運環狀線中的十四張(K9站)接軌安坑輕軌,連接景文科大與耕莘醫院。

目前小又看來,安坑輕軌我覺得做得非常成功主要有兩點:
第一、原本新店地區的捷運沒有通過景文科大與耕莘醫院,現在由中和線的十四張站牽引至景文科大與耕莘醫院,無疑是大幅帶動十四張地區的交通便利。
第二、給中永和的人口第二個選擇,在新店市中心與中永和之間隔著一片交通不方便的十四張地區,如今安坑輕軌開通,勢必給周遭居民一個新的選擇。
施工中輕軌 淡海輕軌


這個淡海輕軌還在發包工程中,目前還沒確定開工時間,不過小又覺得完工時間應該是在淡海大橋完工後(預計民國114年)、八里輕軌完工前。
影響方向主要有兩個:
第一、讓捷運順利接軌輕軌、解除紅樹林站捷運轉輕軌的塞車危機。
第二、讓淡水地區有更多交通方式可以選擇,其實說白了,【淡水就是交通非常非常不方便】,這舊式淡海新市鎮永遠漲不起來的原因。
計畫中輕軌 – 五泰輕軌

其實這部分小又有在我的【蘆洲銀河灣】文章中有提到,五泰輕軌主要是搭配蘆洲銀河灣都市更新計畫同步進行,目前規劃在民國114-115年開始動工,五泰輕軌在短時間內是連接五股與泰山,一來是讓原本沒有捷運的五股接軌環狀線、二來是讓中和線接軌機場捷運線


八里輕軌

八里輕軌我覺得對於新北北海岸來說是一項重大的工程,原因有二:
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第一、對於淡水地區來說,只要淡海大橋一通車,淡海新市鎮十之八九會漲價,那在八里輕軌通了之後,不僅在交通工具上選擇會更多,還能促進出海口的左岸與右岸的交流。
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第二、新北人都懂,台64、台65對於新北人來說是重要的交通要道,如果八里輕軌通過後其實對於新北人來說,多了一個去淡水的選擇。
深坑輕軌

深坑輕軌這邊主要是影響台北山線的發展,這部分小又後續會做相關文章給大家參考,目前可以先參考小又這篇【新北國土計畫】
未來的輕軌 – 板泰輕軌
好!我們來講講這個未來重點【板泰輕軌】,最近小又真的被同行煩到所以要介紹這個來澄清一些【不實】謠言,讓我們繼續看下去!

板泰輕軌是這樣,他是從蘆洲銀河灣的【五泰輕軌】一路接到塭仔圳直通板橋浮州火車站,主要是藉由銀河灣的【五泰輕軌】經過【新泰塭仔圳地區】後才會建設【板泰輕軌】(有興趣可以參考之前寫的【板橋浮洲都市計畫】)!

但是但是!讓我們來看看板泰輕軌目前預計經過哪裡:

北接輔大接至新莊瓊林路後過橋接至板橋浮洲火車站,未來有可能接軌土城區域,這邊有一個重點,這邊輕軌新莊端經過的地區是塭仔圳重劃區的地區,並非現有建物的地區。目前規劃:
不會經過新莊瓊林南路!!!
不會經過建國一路!!!!
不會經過民安路!!!!
因為最近真的太多屋主被沒有良心的仲介騷擾,導致價格在往【高處】走,小又決定出來澄清一下,雖然輕軌感覺很像捷運,感覺對周遭會加分。
但是!但是!
小又敢跟你說,這條捷運路線絕對會有大大大大大大大的爭議!
來聽小又接下來在說明!
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輕軌的好與壞
其實小又是文化大學政治系出身的,對於政治敏感度有一定的感覺,其實輕軌著個政策在小右眼裡是一個雙面刃!
原因其實很簡單:

小又一開始有強調捷運跟輕軌的不同在於路權使用的問題,捷運有單獨的軌道運行,成品高但是速度快;
但是輕軌就不一樣了喔!
輕軌這種東西,會在平面道路跟汽車、機車等紅綠燈,這就意味著,輕軌的平面道路斷如果沒有設計好,這百分之百會有交通壅擠的問題發生。
小又簡單整理出幾個輕軌的好壞處

其實這關於政府最後如何去設計新北輕軌,而小又目前觀察下來,有幾個地方很適合蓋輕軌:
第一、林口靠山與靠海地區,因為目前A 7 8 9地區大量湧入,而且又位於未來航空城附近,未來如果航空城啟動架設輕軌,一定會再增值!
第二、八里與泰山之間,如果未來八里輕軌通車,勢必會促進新北北海岸的經濟,但是八里至板橋雙首都還是一定的距離,如果到時接軌泰山五泰輕軌,勢必對於新北整體經濟會有幫助!
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其實說到底,輕軌這種東西是看政府如何規劃,最主要的還是平面道路上的交通的應變措施如何處理,跟未來區域發展的性質是否相符,舉例來說:
【你會相信工廠旁邊有輕軌是幫助】還是選擇相信
【輕軌其實是觀光業跟金融業融合的一環】呢?
還是說:
【不管怎麼樣,輕軌就是捷運,不用考慮那麼多,就是會增值!?】還是選擇相信
【凡是都會有一體兩面,我們要同時接受一件事的好與壞】呢?
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小又只能說,如果再21世紀還不相信一件事情而全部去聽別人說的隊就對,這就不太好了!
對了,也歡迎跟我討論想看什麼文章,我都歡迎投稿喔!
短期影響(5-10年)
對於輕軌來說,目前短時間內影響新北是最大的一定是【五泰輕軌】這輕軌貫通蘆洲銀河灣、五股與泰山楓江街地區:

這條輕軌有兩個好處:
第一、近期來說一來是配合銀河灣共同規劃,另一方面讓五股地區順利接軌捷運中環與外環,搭配桃園航空城規劃,未來五股、林口一定是有增值空間!
第二、未來五泰接軌到板泰輕軌,未來一方面讓板橋浮洲火車站利用性更高、也讓新莊人能使用大眾運輸工具前往板橋。
長期影響(10年以上)
長期來說,輕軌重點就會落在【八里輕軌】跟【板泰輕軌】這兩段輕軌上:
【板泰輕軌】主要是讓新莊人可以搭乘板泰輕軌至浮州火車站搭火車外,也讓浮洲地區能藉由接軌浮州火車站而發展起來!
(有興趣可以參考之前寫的【板橋浮洲都市計畫】)!
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【八里輕軌】的重點就是落在舒緩淡水交通與讓台64可以順利接軌淡水北海岸!
小又個人感想
目前已投資跟自用的角度去看輕軌的話,小又分成三個給大家建議:
第一、如果你是投資客我覺得短時間可以投資的區域如下
- 林口龜山機場捷運一帶
- 板橋浮洲地區
林口這區未來雖然沒有規劃輕軌,但是三環三線的北端線未來會接軌蘆竹航空城,未來10年內最值得投資的地方都是圍繞在蘆竹航空城跟新莊塭仔圳周遭發展!
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浮洲主要是因為台65在2023年末會開通浮洲交流道,未來又有板泰輕軌通過,一定有未來加值!
第二、如果你未來有規劃要投資房地產,我覺得可以投資的地方是:
- 八里跟淡水新市鎮
- 五股地區
八里跟淡海新市鎮的原因就是只要淡海大橋一通車這兩地一定會先漲第一波,如果輕軌確實完工,不僅能夠促進觀光經濟,也能順著台64的交通帶動整個新北,甚至未來八里輕軌接軌五泰輕軌也說不定!
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五股地區主要的原因就是10年後勢必八里跟林口這兩個地方未來一定會增值的前提下,夾在中間的五股我敢說一定有其他設施會經過,所以這地區未來真的可以期待!
第三、如果你是自住客,你需要的其實就是要看進場時機了!大方向就是林口、浮洲兩地,再來就是八里跟五股地區,至於什麼時後進場好…..這邊就不再我今天的討論範圍內!
這方面的資訊與方法後續會寫文章給大家參考!
若是我的文章對您有幫助,歡迎轉發分享!
或是你想要問的更詳細或是想要看什麼內容,歡迎加入我的line官方帳號!我將會一對一為您

嗨!我是黃子又,叫我小又或是阿又就好!
目前就任於新北市新莊區雙成工商不動產擔任工商仲介,或許大家常常看到房仲,但是對於工商仲介卻不太清楚,或許你常買房子對房屋也有一定了解,但是對於廠房卻一無所知…..
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而在工業用地暨廠房交易中,無法追求急速成交和佣金,而是以使用者的需求和利益為首要考量。我們深入調查並提供全面的資訊,包括土地使用分區、建築限制、環境保護問題等,以幫助買方判斷是否適合購買。我們堅持不為了成交而做出不利於使用者的決策。從事工業不動產仲介服務是一種負責任的事業,我們致力於以專業、誠信和良心為基礎,提供最佳的服務和最有利的交易結果。
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廠房、土地相較住家其實多了很多灰色地帶,而且價格上千萬甚至破億,所以往往在購買前要再三思考與分辨您所接洽的業務員到底有沒有【實力】跟【能力】處理這些繁瑣的問題!
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而今天小又來帶大家了解廠房、土地跟住家最主要的差異與各個眉眉角角吧!

一、廠房、廠辦與住宅價格差異
對於剛接觸廠房的客人,往往都有一個疑問:【明明在同一條路上,廠房價格怎麼差到1000萬甚至到2000萬以上?】
其實說白了,每個行業對於廠房的需求跟每個人要買房一樣,不同行業別都會有不同需求,不過價格來說真的就是天差地遠了,再者,廠房要注意的眉眉角角非常多,一個不小心就會讓企業損失好幾百萬,如果不是找專業的廠房仲介,往往會得不常失,今天讓小又帶您了解廠房的奧秘吧!
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工業廠辦
以下是小又幫客戶整理得初判表,也是我們仲介在接案實地一時間劃分價值的方式:
工廠分為兩種,分別是透天廠房與工業廠辦,這兩者差異主要是在價值計算上不同,而在購買房地產時會有兩張權狀,分別是【建物權狀】與【土地權狀】,而在大部分透天廠房的價值都是貴在【土地價值】、而工業廠房與住家都是貴在【建物價值】。
而廠辦與住家比較簡單,單價就是把開價除以【建物權狀】坪數就是單價,但是在工業透天價值計算上就有很大的不同了!

透天廠房
在介紹透天廠房前我們必須先了解兩件事,分別是【容積率、建蔽率】與【合法工業地目】
第一、【容積率、建蔽率】
建蔽率率簡單來說就是政府規定在特定地目上,【最廣】能夠建單一層面幾成的基地。
而容積率就是政府規定在特定地目上,【最高】能夠見幾層樓的建物。

第二、【合法工業地目】
政府有規定合法的工廠必須坐落在合法的工業地上,而各地目的空間位置,每個縣市都有明確劃分出來,小又有幫大家整理出幾個常見工業地目:
【每個工業地目所適合的行業別有所差異,又根據地目差異會有建蔽率跟容積率的不同】
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好!知道了容積/建蔽率與地目後,我們來簡單講解一下如何計算透天廠房價值,分兩步驟,分別是【土地價值計算】與【房屋價值計算】,而【土地價值】佔時計價格的70%~80%,【房屋價值】則佔價格的20%~30%,但是實際價格也要看周邊的供給需求與市場狀態,以下方式僅供參考。
首先、【土地價值計算】

只要符合以下條件,就可以初估這間廠房的土地價值:
第一、符合地目應該有的建蔽率、容積率
第二、廠況於20-40年之間
第三、沒有重大瑕疵(如:漏水、海砂)
如果符合以上條件的廠房都可以用實價登錄價格除以土地坪數去換算價格區間!
但是!!!!!計算價格時需要抓出向上20%與向下20%的空間,因為根據建物.實際情形,價格也會有所差異。
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第二、【房屋價值計算】

經過土地價值計算後,我們會依照房屋現況去判斷這間廠房是否能夠往上20%去賣,主要判斷標準是
第一、【是否為活巷】
巷子如果是活巷可以加5%的均價,如果是無尾巷就是不扣分。
第二、【是否有增建】
如果廠房增建很到滿可以加5%的均價,如果沒有要扣5%均價。
第三、【廠況是否很新或是需要大整理】
如果廠房很新且不用整理,基本上可以+10%~15%的均價,但是如果廠房有夠爛而且需要大整理,其實就要扣10%~15%的均價。
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那至於要怎麼參考均價,小又之後會把實價登錄的資訊整理出來在官方帳號,歡迎各位加入輸入06即可獲得!
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二、工廠的眉眉角角
但是身為一個仲介,永遠都會有特別的情況發生,其中一種例外就叫做【容積轉移】。
容積轉移是甚麼?
舉例來說,就是建商把A地捐給政府後,把原先捐出來的地支容積率轉移到B地,等於說B地的合法建築空間就變大了!

但身為一個建商,會做把自己的地捐給政府這種事情居然會做出來,背後的利益一定更大,沒錯!
這就是
容積轉移
當我們工業廠房仲介碰到合法空間超過210%的廠房時,這間廠房的價值計算就變成用建物權狀去做計算,如果想要了解更多資訊,歡迎追蹤,不動產小又fb粉絲專頁!
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接著我們來介紹
公司&工廠登記
身為一個工廠&公司老闆,假設你租了一個月好幾萬的廠房,但是裝潢好了才發現!!!!
【居然不能公司登記!!!!!??????】或是
【居然不能工廠登記!!!!!??????】
此時的你一定會幹死,身為公廠老闆兒子,深知遷廠花費的成本低則數十萬、高則上百萬,每遷移一次都是代價,如果你能夠再租廠房前了解到底哪種廠房可以公司登記或是工廠登記,一定會幫您省去很多時間。
小又簡單說明一下、只要是合法建物都可以公司登記,
但是建物使用需要是【工廠用途】才能夠工廠登記!!!!
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還有要注意的是,有些不合法建物只要有【房屋稅單】即可申請公司登記!!!
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再來就是
汙水下水道

簡單來說下水道分兩種,分別是【普通自來水下水道】與【汙水下水道】
但是外行的人往往不會注意到【汙水下水道】的重要性!
根據【新北市下水道管理規則】第十六條,規定:
【污水下水道用戶應於前項排水設備施作及更新前,依下列規定留設空間。但情形特殊,並經本局核准者,不在此限:
一、單側排水者:寬度至少七十五公分,且自原有地面線以下深度至少一百五十公分範圍。
二、雙側排水者:寬度至少一百五十公分,且自原有地面線以下深度至少一百五十公分範圍。
依第一項施作之排水設備,經本局核准後,始得遷移。】
間單來說,就是如果你的廠房沒有做汙水下水道,之後政府如果要做的話,通常廠房後方要清出75cm – 150cm的空間給下水道施工。
但是古老的廠房往往都會有所謂的【二次施工】法,法原本要做下水道的空間蓋得滿滿的!如果未來要做下水道沒有空間就會…….【GG了】
所以再看廠房前您需要特別詢問屋主或是仲介:【汙水下水道做了嗎?】如果沒有你就要有心理準備了!
買地送廠
間單來說,為何會送廠,就是因為現在廠房根本沒有建物權狀,但是這種情況蠻常發生的,但是這種地通常隱藏的風險都很大,比如:未來會被徵收、地目不是合法工業地或是各種奇怪的存在,在購買之前建議找專家討論一下!
也歡迎來我的Line官方帳號找我
建築線
建築線簡單來說就是在蓋建築物得時候依定要請建築師話出建築線之後才可以去蓋建築物,那如果你買的地沒有建築線的話,就算你想要蓋建築物,政府也要叫你先劃建築線之後才能蓋!
而建築線依規定基本上要花的費用有時會接近上百萬,再買地之前記得先詢問您的仲介!
特定工廠登記
歡迎加入我的官方帳號按【06】有更多問題集歡迎詢問!
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三、破解黑心廠房仲介話術
知道了廠房、土地的基本概念,那黑心仲介就騙不到你嗎?
小又的答案是:【大錯特錯】
因為小又在廠房這邊打滾1-2年了,看到太多奇奇怪怪的情況出現,今天小又來破解常見的幾個黑心廠仲話術!
你這塊地只是普通農地而已,不可能賣到建地的價格!
其實農地種類很多,有分為都計內農地與非都計農地,甚至有些農地根本就是建地!(如:甲、乙、丙、丁種建築用地)
這部分可以到各政府使用分區查詢,小又下方附連結。
台北市:台北城鄉發展局
新北市:新北城鄉發展局
桃園市:桃園城鄉發展局
step1:進入網站後輸入您土地的地段與地號。
step2:看到地號所在區域後對區域雙擊左鍵。
step3:會出現使用分區的按鈕在旁邊,點擊一次後即可看到地目種類。
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這代鐵皮絕對不會被拆啦!你看塭仔圳算放了50年才拆!
其實說白了,都市更新不是仲介說的算,而是政府說的算,任何人都不能保證那裡不會被拆,唯有你自己才可以相信!
另外小又有整理【新北未來114年前都市計畫區域】,大家可以進來看看自己現在的廠房未來有沒有機會被拆!
沒意外的話小又會整理114年前所有的都市計畫內容,只是時間上會有落差!
如果想要詢問但是小又還沒寫出來,想問更詳細內容歡迎私訊我!
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你看屋主多佛心,你買這塊地它直接送廠房給你!
對阿,如果屋主那麼佛,為什麼會開的比周邊行情高呢?為甚麼不用土地價格賣你呢?
答案是:【因為建物沒有申請合法權狀,所以只能用土地權狀買賣】
這就是我們廠仲所說的【買地送廠】
【不是白送!而是送不合法的給你!】
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你的建物沒有建物權狀、所以只能用土地的價格去賣!
【錯!大錯特錯!】
因為在民國80年代以前有一段時間可以把沒有申請建物權狀的建物申請合法,但是過了蜜月期,沒有申請權狀的建物雖然沒有【合法】的【建物權狀】,但是不代表完全沒有價值!
只是價值比周遭合法廠房少了一點而已!
若是想要詢問廠房市值歡迎私訊我!
(ps.本人接受屋主問問而已,你只要說:【你只是想要知道價格沒有要賣】,我絕對不會去說服您賣!)
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屋主因為覺得他的物件有未來性,所以才賣這麼高!
那很簡單啊,就不要賣啊!為甚麼覺得有盤子願意接受未來的價格呢?
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新北工業地絕對不會降價,你看新北市一直有重劃區,地越來越少、需求越來越多,怎麼可能降價?
恩…..對一半,雖然新北市確實一直在重劃,地也越來越少沒錯!
但是工廠老闆真的會全部都去找廠房嗎?
每個老闆是熱鍋上的螞蟻等著被宰嗎?
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這麼低級的話術只有再快成交的時候仲介才會為了要【拉價】而去跟你說。
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另外….根據新北市商業司統計:雖然塭仔圳是在民國109年到民國110年年底拆遷完畢,但在民國109年底到110年年底工廠登記數量不減反增,這個數據其實間接證明需求量不便、但是供給量減少、價格會短時間內上揚。
但是再升息的現在,廠房真的不會降價嗎?
我告訴你:【一定會】但是時機還沒到
小又常常跟我的客戶說,現在廠房雖然價格看起來沒有下降,但是其實成交價跟開價落差其實非常明顯,如果你想購買廠房,在112年年中是一個蠻好得時機,可以在這時候多看一點廠房!
如果想要了解更多歡迎私訊我!
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如果您有租商用不動產需求,不妨先參考我的文章健檢一下!

若是我的資訊對您有所幫助歡迎分享!

小又主要服務區域:新莊、三重廠辦商辦
大家好!我是小又!
我又來介紹都市更新案了!
今天要帶給大家的都市更新案是【板橋浮洲都市計畫】
這個計畫跟新泰塭仔圳一樣,之前說了幾百年,遲遲沒有動工,但是如今塭仔圳都已經拆光光了,誰還敢信誓旦旦說都更不會提前呢?
如果是我:
【我寧可事先準備,也絕對不要大難臨頭才在當熱鍋上的螞蟻!】
今天讓我帶您了解,板橋浮洲都市計畫吧!
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【如果我說新泰塭仔圳是溪南以北的發展重心,那板橋浮洲絕對是溪南重心連接溪北重心的中繼站!】
(甚麼是溪南、溪北中心請參考文章:【新北國土計畫】)

一、計畫目的與時程
這部分跟新泰塭仔圳一樣,說很久但是遲遲沒有動工,而在111年11月由新北市政府的【變更板橋浮洲都市計畫】中有提及預計在民國115年來進行這區域的區段徵收,而徵收範圍位於:

板橋市中心東側
新莊塭仔圳二期南邊
樹林萬大線東側
而在2023今年6月預計會增設台65浮州交流道
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以下紅色區域為預計徵收區域:以鐵路二分為南北兩側

而至於開發這塊的目的其實很簡單,因為在新北國土計畫中的大漢溪溪北與溪南的雙中心也是預計在114年開發完成,而在這雙市中心之間還未開發的區域必定剩下福州這塊寶地,不僅位於溪南市中心(板橋)旁,而且附近又有火車與捷運線,未來生活機能可期。
(參考文章:【新北未來國土計畫】)
再者,未來新北市政府其實都有規劃新北輕軌,從 五泰 – 塭仔圳 – 板泰 輕軌的規劃,除了提供人民更多的移動選擇外,又可以加深桃園航空城與新北雙首都的交流。
二、相關配套設施與周遭影響
-1板泰輕軌
這部分比較少有人注意到,其實目前政府已經開始規劃五股 – 泰山輕軌,而這輕軌是從蘆洲銀河灣,一路從五股泰山經過塭仔圳一、二期一直到板橋,雖然現在還在評估中,但是也值得大家期待。

小又認為這輕軌其實大方向規劃的蠻好的,主要是幾點:
第一、上下新莊沒有火車站,建設板泰輕軌後可以從輔大轉輕軌轉線到浮州火車站,讓新莊人有機會搭到捷運。
第二、新莊捷運站明明在新海橋對面,但是卻要繞一圈中和線才能到板橋,輕軌也正好彌補新莊 – 板橋捷運的需求。
第三、蘆洲銀河灣在拆遷鐵皮屋同時建設五泰輕軌,一方面補足五股沒有捷運的需求、另一方面讓三環三縣內還與中環能夠有接軌。(參考文章:【蘆洲銀河灣】)
最後、這輕軌把所有近期都更地跨區域整合,以都市更新層面來說,其實對居民都是有益的!
-2台65交流道
在2023預計增設台65浮州交流道,一方面讓浮洲區域生活機能能夠提升,另一方面能夠疏通台65土城交流道的壓力,相信住在中和、樹林與板橋的上班通勤族在下班時一定被土城交流道的擁擠嚇到過,這交流道小又覺得是做得不錯。
(參考文章:【關於台65未來發展】)
-3周遭重大設施

周遭重大設施其實小又也有在上文提到,主要是幾個:
第一、新泰塭仔圳重劃區
第二、樹林萬大捷運線
第三、五泰 – 板泰輕軌
第四、土城都市計畫
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上述資訊除了土城都市計畫外小又都有特別說明(之後有時間小又會補上土城都市計畫),可以參考文章連結:
(參考文章:【新泰塭仔圳】)

三、浮州工廠困境

其實身為新北工商仲介,其實也接到很多很多來自板橋浮洲的鐵皮屋的老闆在找廠房,其時小又個人覺得,其實浮洲這一帶的鐵皮屋在這個2023的年初不用急,讓小又解釋給您聽:
首先、根據【中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 】(11 / 28 更新版)所提供的資料,其實從四月升息以來,直到2022年11月的買賣轉移棟數還在下降,這明顯的是交易量萎縮,而【量縮】自然會【價減】,小又覺得房價短時間內不會漲上去了,所以可以慢慢看。

再來、根據台南市不動產估價師公會所提供的住宅交易金
額,其實在12月21號的資訊中,新北大部分區域有【非常明顯】的下降,這側面應證房市正在往下修正。

最後,小又覺得真正不用急的原因是這個:

這其實小又去年在整理【樹林大柑園】與【三峽麥仔園】計畫時所整理的表格
(參考連結:【樹林大柑園】),其實2025這一年目前規劃除了【板橋浮洲都市計畫】外同時還有【樹林大柑園】與【三峽麥仔園】計畫,而這兩者不同的是,【板橋浮洲都市計畫】主要是要當作住宅區使用,而三峽大柑園與三峽麥仔園,則是規畫【產業使用】,所以到時候其實不用太害怕像塭仔圳那時候的價格,小又相信價格會比現在低很多。
四、未來發展

-1近期浮洲發展
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其實浮洲之前就有人在炒作,原因其實不外乎幾個:
第一、未來有台65交流道交流道,買房最重要的事情就是【便利】,而增設這交流道不僅分流土城交流道的壅擠,還帶動板橋邊陲地帶【浮洲】的交通,我覺得漲是有原因的。
第二、這地區鄰近板橋市中心與捷運板南線,附近學區也有大觀國中、華僑高中、台灣藝術大學...等等學校,其實不管是上班族還是學生都還蠻方便的。
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-2未來浮州發展
但是最重要的規劃其實不是台65交流道,小又最在意的還是未來這三個規劃:

第一、【連接五泰-塭仔圳-板泰的輕軌線】
我覺得的大大影響到新莊塭仔圳、板橋浮洲的交通便利性,解決了:
板橋到新莊沒有直達捷運的問題。
新莊人沒辦法搭到火車的問題。
這個規劃小又覺得蠻完善的。
第二、【塭仔圳開發案】
預計於2028年完工,由於過去塭仔圳夾在板橋、泰山、新莊與樹林之間,而且又林立各種鐵皮屋,導致這區域雖然鄰近溪北與溪南的雙首都,但是遲遲沒有開發下去,而如今小又身為工商仲介,在這個景氣不好的時間點,還是注意到有很多建商看準這區域,而實價登錄的【未配地】的商業用地最高成交價一坪都賣到60萬,而且未來政府在新北國土計畫也把塭仔圳定位成【新北金融產業區】,個人覺得到時不僅會帶動新莊,甚至浮洲一代都有影響。
第三、【捷運萬大樹林線】
這部分其實影響不大,原因是板南線最後會跟萬大樹林線在土城捷運站接軌,但是後續最重要的是板南線會接軌三鶯線到桃園八德捷運,到時候會變成新北桃園第三捷運線,未來可期!

五、個人感想
不過小又如果站在買房的立場去建議的話,小又雖然看好這地方,但是我個人建議如要要買再觀望一年,主要是有幾個隱藏缺點。
首先、其實浮洲這塊地目前最大的問題是【交通不便利】,雖然台65交流道近期會增設,但是如果要搭捷運,只能從浮州搭火車去台北車站再轉搭其他捷運線,捷運不便利。
第二、浮洲這塊地目前雖然規畫以住宅區為主,但是整體規畫不像三峽北大那樣整體開發,而是徵收部分(紅色)區塊的地,屆時會怎麼規劃用途其實是個大難題。
第三、浮州未來定位其實政府還沒有一個詳細的規劃,不像塭仔圳規劃要做金融市鎮、樹林大柑園要規劃做產業科技園區,政府定位其實大幅影響這區域的價值。
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那就會有人問了,那我到底要怎麼決定要不要進場?
小又建議,只要注意板泰輕軌有沒有確定要通過,其實就可以確定浮洲地區未來有沒有價值,因為這輕軌說白了,五泰-板泰間只有兩地需要,分別是沒有捷運的【五股】與【浮洲】,如果通過了,這兩地勢必會有其他配套措施讓這兩地能發展,就如同現在的萬大樹林線,雖然還沒蓋,但是沿路不動產價格都在天上飛了,以上是小又給的建議歡迎大家指教!

內政部於2022年12月21日通過一讀的
【平均地權條款】到底是什麼?
跟我又有甚麼關係?

內政部於2022年12月21日一讀通過的【平均地權條款】到底是什麼?
對於我們來說有甚麼影響,讓小又帶您去了解趨勢!
限制換約轉售

身為面對房地產第一線的小又,常常碰到屋主或是投資客想方設法減少自己的稅金,而人頭戶就是最常見的一種避稅方式,通過他人信用貸款或是其他手段把房地產綁在人頭戶身上,等待合理時間後出售即可賺利差,但是繳納所得金額的卻不是投資客,而這【平均地權條例】這一拳紮紮實實打在人頭戶臉上,但是實際情形還是要等待三讀最後結果為主。
重罰炒作行為

身為房地產第一線從業人員在看政府處理房地產相關法律實,總是看不到【明確】規定不實訊息的條例,雖然政府把原先罰款上限金額從500萬調整至5000萬,但是實際上的條文內容還是要等待三讀通過後才能一一研判,到底是真的還是只是政府想要作秀,讓我們繼續看下去!
建立檢舉獎金制度

古人常言 :【重賞之下,必有勇夫】,但是在現在這種被大財團,建商壟斷的房地產市場,加上政府長期部處理的房地產條例下,賞罰機制到底會不會【有效】,其實小佑本人也是存著非常大的疑慮…..
管制私法人購屋

老實說,私法人購屋對於大財團來說,是再好不過的避稅手段,如果這個法律如期進行,勢必會讓財團與建商有莫大的損失,我覺得這部分最後三讀通過的內容是決定【平均地權條款】到底【平不平均】的一大關鍵。
解約申報登陸

這部分是屬於預售屋的灰色地帶,但是小又還是覺得罰金太低,對於大建商如果能夠多賣一戶100萬以上,利潤絕對高於15萬成本,這條我覺得對於【打房】沒什麼感覺。
現在【平均地權條例】只有一讀通過,小又會持續追蹤二讀一路到三讀,後續會持續補充資訊上來!歡迎隨時回來觀看!

