01 簽約用印 10% + 10%
- 簽訂買賣契約書與委任書
- 將文件寄送至履保公司（如永豐建經）
- 買方開立擔保本票
💡 同步辦理貸款：銀行估價徵信、額度核准、對保開戶
🏦 配合窗口：三重玉山 林志忠 大哥
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02 申報稅捐
- 增值稅：一般 7-10 天 / 自用 21-30 天
- 契稅：約 7-10 個工作天
03 核發稅單 & 完稅 10%
完稅款匯入專戶。若不貸款或額度不足，需在此補足尾款與差額。
04 過戶 & 代償 70%
辦理產權移轉。若賣方有貸款，由專戶款項先行代償清償。
05 點交 & 結案
- 雙方現場確認點交，簽署結案文件
- 代書返還買方擔保本票，專戶撥款給賣方
| 物件類型 | 簽約後關鍵注意事項 (買賣方必讀) |
|---|---|
| 🏗️ 廠房與商辦 |
● 違建增建與貸款評估
廠房常有加蓋或防火巷增建，銀行估價時會剔除該部分價值，買方需注意核貸金額是否足以支付尾款。
● 電力容量與環境證明
確認電力容量 (KVA) 是否符合生產需求，並要求賣方提供無污染證明，以利後續辦理廠登。
● 管理規約與公設權益
商辦/廠辦需確認貨梯、卸貨碼頭使用規則，並核實有無欠繳之高額管理費。
|
| 🏞️ 土地買賣 |
● 稅費申報與農用證明
申報稅捐階段需確認土增稅率，若農地曾違規使用導致無法取得農用證明，賣方稅金將大幅增加。
● 土地鑑界與邊界爭議
過戶前務必辦理土地鑑界，確認實坪與權狀相符，避免與鄰房發生侵占糾紛。
● 用途限制與禁限建資訊
再次核實是否有特定保護區或禁建限制，確保簽約後之開發規劃可行。
|
| 🚜 農地廠房 |
● 特定工廠納管進度
需確認是否已按時繳納營運管理金並處於合法化流程中，避免過戶後面臨斷水斷電風險。
● 農發條例與身分限制
農地買賣受農發條例規範，買方需留意過戶後若未維持農用，未來轉售將產生巨額稅負。
● 聯外道路通行權協議
農地廠房常有袋地問題，簽約前應確認出入道路是否擁有私人土地之通行權協議。
|
🛒 買方應備內容
應備文件
- 身分證正影本 個人法人
- 印鑑章 & 一般章 個人法人
- 公司變更登記事項卡 / 負責人身分證 法人
- 貸款必備：所有權人印鑑證明 & 權狀 貸款
應付款項與規費
| 項目 | 計算方式 / 金額 |
|---|---|
| 潤筆費 | $1,000 (簽約給付) |
| 代書費 | $14,000 (增加一筆+$2,000) |
| 契稅 | 建物評定現值 × 6% |
| 印花稅 | (建物+土地公告現值) × 0.1% |
| 登記規費 | (建物+申報地價) × 0.1% |
| 貸款設定費 | 貸款金額 × 1.2 × 0.1% |
| 履保費 | 成交價萬分之三 (雙方分擔) |
| 仲介費 | 總成交價 2% |
🔑 賣方應備內容
應備文件
- 土地及建物所有權狀正本 必備
- 身分證正影本 & 印鑑章 個人
- 印鑑證明 (需與印鑑章相符) 個人
- 當年度地價稅 / 房屋稅單 個人
- 公司變更登記事項正本 / 大小章 法人
- 銀行貸款餘額證明單 (清償用) 個人
賣方主要負擔稅費
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 土地增值稅 | 依土地漲價倍數計算 (20%-40%) |
| 房地合一稅 | 依持有年限核實課徵 (最高45%) |
| 履約保證費 | 成交價萬分之三 (雙方分擔) |
| 仲介服務費 | 依約定比例給付 |
| 塗銷費 | 若有原貸款，每件約 $2,000 |
* 賣方文件需特別注意印鑑證明之時效性 (通常為半年內)。
Q1. 買賣不動產的費用是按成交價計算嗎？
除了仲介費與履保費是按「實際成交價」計算外，政府規費（登記費、印花稅）與契稅、土地增值稅，主要是以「建物評定現值」與「土地公告現值/申報地價」作為計算基準。這通常比成交價低，因此稅單金額與成交總價不成比例是正常的。
Q2. 買方在「簽約用印」階段除了準備錢，還要注意什麼？
除了支付約 10% 簽約金，買方最重要的任務是「同步辦理貸款」。建議在簽約前就先請銀行（如：三重玉山 林志忠 大哥）進行初估。若等到完稅才發現貸款額度不足，買方必須在完稅階段補足差額進入專戶。
Q3. 賣方提供的「印鑑證明」有沒有效期限制？
是的。在辦理過戶登記時，賣方印鑑證明須為「登記日前 1 年內」核發（代書建議 6 個月內）。若為法人賣方，則需準備公司變更登記事項卡正本以供核對。
Q4. 為什麼買土地或農地廠房，在點交前一定要做「鑑界」？
土地常發生權狀坪數與現況不符，或鄰房侵占的情況。在「完稅後、點交前」申請鑑界，能確保買方買到的坪數真實無誤。若有誤差，可在「點交結案」階段進行價金協議，避免過戶後產生糾紛。
Q5. 履保專戶費用（萬分之三）是誰付？可以省嗎？
依慣例由買賣雙方各負擔一半（各萬分之 1.5）。這筆費用絕對不能省！履保專戶（如：永豐建經）能確保買方拿到產權、賣方拿到錢，是從簽約、稅捐、完稅到點交最重要安全保障。