🛠️ 第一時期：奠基與早期乙工管制期
主要計畫面積：748.79 公頃
基本容積率限制：180% - 240%
  • 發布變更土城都市計畫「第二次通盤檢討案」，正式劃定主要計畫的大範圍法定骨架。
  • 劃定早期乙種工業區強度為建蔽率 70%、容積率 210%，確立土城產業代工軸帶大框架。
最大高度比：1.5 管制
最低後院深度：3 公尺
  • 實施工三、工五工業區細部計畫密度管制，硬性限制建物最高高度與後院、側院深度。
  • 嚴格落實最低後院深度 3 公尺、深度比 0.5，且限制一宗基地僅供一個工業單位使用。
聯開分區：捷運系統用地（捷十）
聯開開發強度：建蔽 60% / 容積 320%
  • 因應捷運永寧站通車，核定劃設聯合開發用地，引導場站周邊土地進行高效率商辦開發。
  • 縣府與捷運局反覆研商，強力捍衛主要計畫規劃原意：「限作商場與辦公室使用，絕不准蓋住宅」。
🚀 第二時期：暫緩發展區重劃與生態保水起步期
關鍵劃設分區：住二、商二土地
義務性人行帶：3M - 3.5M 寬騎樓或步道
  • 原軍事禁建線範圍內之暫緩發展區解禁，全面擬定細部計畫，推動大規模市地重劃開發。
  • 引進指定退縮人行留設機制，現代化且整齊寬敞的重劃區街廓樣貌在此時正式定調。
回歸法規體系：臺灣省土地使用細則
管制簡化政策：高度比、後院深度比全面刪除
  • 判定早期工三工五細部計畫之密度管制過於繁瑣，公告專案通盤檢討進行大鬆綁。
  • 工業土地與建築管制全面回歸主要計畫通案原則，大幅簡化法規以適應近年都市發展現況。
保水綠化指標：法定空地 1/2 種植花木
容積激勵紅利：增設雨水貯留滯洪設施
  • 因應溫室效應，首度將建築基地減洪保水指標入法，強力提升都市涵養水分與透水保水能力。
  • 明訂基地若增設雨水貯留利用或滯洪設施，該設施設備所需之樓地板面積一律免計容積。
📈 第三時期：都市更新獎勵、TOD與立體化多元爆發期
微型改建規模：基地面積滿 500 ㎡
重建容積誘因：額外加給 15% 或 20%
  • 主要計畫特別增訂土地使用分區管制要點「第十五點」，針對建成區老舊危險房舍給予改建紅利。
  • 只要基地規模達標且臨 8 米路，符合 30 年老屋比例即可繞過複雜程序，透過簡易都更快速重建。
TOD 劃定原則：核心站點 150M - 300M
增額容積限額：最高加給基準之 50%
  • 推行大眾運輸導向政策，取消過去住宅區強制一戶一車位死規定，改以綠色運具進行車位折減引導。
  • 發布一、二階段場站TOD土管，大基地得繳納價金、回饋10%公益空間以大幅拉高開發強度。
立體化適用門檻：基準容積 240% 以下
合併加碼天花板：基準容積率之 50% 上限
  • 推出工業區、產業專用區細部計畫土管，強力落實新北市工業區立體化方案。
  • 廠商透過新增投資、能源管理與企業營運總部獎勵，免除新設園區緩不濟急的痛點，引導產業升級。
🎯 第四時期：跨街廓調派、危險專案特許與淨零碳排現代期
危老專案特許：原建築容積 1.5 倍
開發容積上限：絕對不得超過 432%
  • 113年針對老舊海砂危屋推出一次性改建特許（住一特1），透過原容積大加碼排除整合困難。
  • 義務條件極嚴：強制通過結構安全性能第三級、銀級綠建築，且「一律不准再疊加其餘都更危老獎勵」。
調入基地基準：調整增量至 252%
商三容積強度：基準容積率上限 300%
  • 核定忠義段變更，乙工接受跨街廓都更容積調派，基準容積額外獲得 20% 加給，並強制自金城路退縮 6 米。
  • 變更主要計畫拆離作業，新增「第三種商業區」，開發時強制要求地主配置 20 米大寬度緊急消防救災通道。
強制淨零能效：能效 1 級 / 低碳 3 級
充電樁剛性管制：30% 法定車位必配充電樁
  • 特定劃設司法園區（容積350%）與醫療、社福用地，明文要求回饋身障日照與家暴被害人自立房舍樓地板。
  • 第三階段TOD通管全面發布，將增額容積、容積移轉與淨零能效、電動車充電管線硬性指標全面死鎖。