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鶯歌都市計畫觀測站

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你知道嗎？我們家鄉的每一條馬路變寬、每一棟新大樓蓋高，背後都藏著新北市政府這30年來的「都市計畫演進史」。小又地產幫大家把複雜法規精簡成好懂的白話文，帶你3分鐘看透家鄉未來！

鶯歌空間治理：四大歷史人文里程碑

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1. 通盤檢討奠基期 2. 地景景觀管制期 3. 捷運綠化整併期 4. 歷史性大解封期

民國 86 年 11 月發布實施

劃分基本分區：正式區分純住宅區、商業區與傳統陶瓷工廠的工業區邊界。

強制留設綠地：規定房子蓋完剩下的空地，至少一半以上必須用來種花草樹木。

民國 96 年發布實施

鶯歌石強制限高：為保護火車站看得到地標的記憶，限後站公寓最高蓋3層（10.5m），中正路北側最高蓋7層（21m）。

溪流退縮防災：配合消防隊遷建，沿著鶯歌溪蓋房須強制後退1.5至2公尺，安全第一。

民國 106 年～ 109 年發布實施

三鶯線特權劃入：捷運高架線與車站全面劃入，且車站和轉乘公設不佔用房子的法定空地比例。

科學種樹法規：取消敷衍的薄草皮。強制規定大樹土深須大於1.5公尺，確保樹木能真正扎根活存。

民國 112 年最新細部計畫公告

後站天際線大解封：廢除卡了15年的矮房限高！放寬後站可蓋到 12層（37m）與 15層（46m）景觀高樓，都更全面動起來！

強退公共人行道：臨 8米以上道路新蓋大樓強制退縮1.5至2公尺（大馬路退5m），打造乾淨步行綠廊。

輕鬆秒懂：主要土地建蔽率與容積率

▲ 鶯歌都市計畫最新法定土地使用強度與分區分布示意圖（引自小又地產）

土地蓋房種類	一樓能蓋多滿（建蔽率）	總共能蓋多少（容積率）	白話重點與核心法規限制
一般住宅區土地	依新北市細則辦理	200%	提供舒適、純住宅居住環境使用。
住宅區（附二地區）	依新北市細則辦理	200% 或 80%	須繳納重劃代金，否則容積率會被重罰縮減至 80%。
商業區土地	依新北市細則辦理	350%	供零售商場使用（若門口馬路太窄會受限於 320%）。
乙種工業區土地	依新北市細則辦理	210%	陶瓷廠房或辦公室聚落，適用立體化高額獎勵。
景觀保護區	10%	20%	保護自然生態。鶯歌石周邊100米內絕對禁建。

我們準備了更核心的工業區立體化 50% 容積活化戰略、捷運站 300 公尺內地下室開挖率折減利多，以及更精準的代金財務估算模型！