小又
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您好,我是黃子又 | 小又,專門提供新北工商類廠房出租與出售服務,並且【免費】提供工商類不動產諮詢與詢價。 【你是不是怕諮詢價格後仲介一直追著你要賣?】 我跟你說!你只要事先跟我說你不要賣我都歡迎免費諮詢喔! 不但讓你了解您的物件在市場的行情,並且方圓500m的物件我也會帶您一同去了解! 歡迎認識我這個新朋友!
成交行情
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土地分布
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新北工業地總面積
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新北工業地總面積為2243.6公頃
其中
第一名的行政區為樹林區:約333.6公頃 佔全新北約14.8%
第二名的行政區為新莊區:約291.7公頃 佔全新北約13%
第三名的行政區為土城區:約2237.1公頃 佔全新北10.5%
新北住宅地總面積
新北住宅地總面積為7171.3公頃
其中
第一名的行政區為板橋區:約645公頃 佔全新北約8.9%
第二名的行政區為新店區:約578.7公頃 佔全新北約8%
第三名的行政區為新莊區:約557.3公頃 佔全新北約7.7%
新北商業地總面積
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新北住宅地總面積為800.96公頃
其中
第一名的行政區為淡水區:約158公頃 佔全新北約19.7%
第二名的行政區為新店區:約89.7公頃 佔全新北約11.2%
第三名的行政區為新莊區:約64公頃 佔全新北約7.9%
認識或是有在關注小又的人就知道,小又雖然是做仲介,但是做的產品線是工商類產品,但是工商類產品現有店面、廠房、辦公室、土地……等等產品,所以其實為了能提供更多服務,小又其實有在廠房、辦公室與土地部分做了一些功課,其中廠房部分其實按照114年下半年整體趨勢,有兩個龐大的經濟市場在發酵,分別是:
第一:【特定工廠登記】的轉型危機與轉機
第二:【工業區立體化】的工廠轉型與機會
這兩點其實身為工商仲介其實都知道,但是能看到機會而且能把這兩點講的人聽得懂的仲介其實很少,加上在今天(2025/07/22)小又在google爬了一下網站,好像根本沒有人寫相關文章,所以今天小又就一個【專業工商仲介】的身份來跟大家介紹在未來工商市場兩大機會吧!
今天如果講的不清楚,或是想瞭解更細的使用方式,可以來諮詢小又喔!
廢話不多說直接開始!
【特定工廠登記】的危機與轉機
特定工廠截止日期其實在民國111年3月19日已經沒辦法申請了,那專業的您或是企業主可能就不會看到這個部分的商機了對吧?
答案是....錯!
特定工廠目的(簡稱特登)
簡單的來說一下,特登初衷是台灣真的太多太多在【都市計畫外】的農地工廠了,但是按照現行法規農地上的廠房大部分都是違章建築,又要搭配【國土計畫法】的時程,所以政府開了一扇大大大大的正門給農地工廠去申請變成合法的機會,這就是我們所說的【特定工廠登記】的簡介!
特登工廠結果
熟知台灣土地法規的都知道,台灣土地法規分為兩種,分別是:
都市計畫區域內的【都市計畫法】
與
都市計畫區域外的【區域計畫法】
那我們想一下喔!如果你家旁邊的地突然變成工廠…你是不是會抗議?但是比起你的抗議,政府更不容許這件事情發生,因為土地變更對於都市來說是一件非常大條的事情,所以其實雖然法理是【都市計畫內】與【都市計畫外】的農地都能申請,但是往往都市計畫內的【特登】申請會比較嚴格繁瑣甚至難通過....
所以也就是為甚麼我們這篇文章會分成兩部分【特登】跟【工業區】立體化的原因!
【特登】是屬於【都市計畫外】的商機
【工業區立體化】是屬於【都市計畫內】的商機喔!
簡單來說【特登】就是一個把【農地變成工廠】的 【合法途徑】喔!
特登工廠機會與風險
好了我簡單敘述完特定工廠登記的商機了,那不免俗的,身為一個【專業仲介】也應該告知風險與機會,畢竟現在台灣詐騙那麼風行,大部分人不缺乏看到【機會】的能力,但是往往沒有辨別【風險】的能力,所以小又講了那麼多,來給大家科普一下暗藏在【特登】下的風險!
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風險一、特登工廠會綁定申請公司
這聽起來感覺好像沒甚麼殺傷力,但是我們要想一個問題,通常特登工廠登在農地違建鐵皮上,通常都是舊有的【資本家】蓋起來後出租給一些【承租方】,而特登的環節大部分人都是用承租方的名義去申請特登,而特登的年限少說5年,長則10~20年,而重點來了。
申請方如果是【承租方】當他們離開現址的時候,如果特登沒有完成所有流程,會【自動取消】喔!
所以,如果的你承租方不幸在沒有完成流程途中倒閉或是離開了,你的機會直接流失喔!
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風險二、特登需繳納回饋金
特登聽起來好像很棒,農地變建地,但是政府也不會那麼善良,你在最後變更時還是要繳納不小的回饋金,繳納完一陣子的回饋金後,就可以順利變更成工業地囉!
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風險三、拆改的風險
在土地變更後的容積建蔽率是70%/180%,有些人0會把現有的違章拆除直接蓋合法地用地,而要在非都市計畫用地上建設,必須要退縮一定的土地與有一部分的道路用地,還有水/電要處理,這部分也是花費之一。
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風險四、一塊地上多特登
在土地在特登人數過多,就會變成人為的想法大於現實的結果,這時候就會需要一人懂得【人情事故】的人出馬,才能讓【故事】不變成【事故】!
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小又其實朋友在鶯歌有在做這方面的服務,我會跟他們配合幫客戶篩選合適的物件,如果您有需求歡迎聯繫我!
【工業區立體化】的轉型與機會
再來就是我們超級陌生的【工業區立體化】部份了,這部分延續我們上個部份說的【都市計畫內】的機會,其實簡單來說,就是都市計畫內原本的【限定區域】的【工業地】去做高樓化啦!
我們在講得更簡單一點,一般住宅如果老了,就會有建商去找他們都更,而都更有都更的容積回饋,但是我們的【工業區立體化】的容積加給可以比一般住宅的容積回饋更多!
工業區立體化目的
簡單來說,工業區立體化就字面意思,就是把原本工業區的廠房高樓化,但是為什麼要高樓化呢?
原因就們市府經發局的資料顯示:
新莊區是申請最多立體化的行政區,而新莊區的工業區分為北側的化成工業區與南側的瓊林工業區,而靠北側【新北產業園區】的新知段申請數量為12件,靠【塭仔圳重劃區】的建國段申請案件為7件,代表其實有些商家比起往南部遷廠,還是有些有實力的商家會在北部搞【工業區立體化】!
還是抄襲ZACk的一句話【location! location! location!】
只要有資本基本還是以地點+未來發展為主。
工業區立體化方法
簡單來說,工廠老闆也是生意人,如果沒有釋出更多利多,應該不會有生意人願意搞,因為細則比較多,小又就拿主要幾個重點利多出來說:
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第一、【工業區立體化】容積加給可以多給予50%的容積率
1.其中15%要按照開發金額決定,基本上政府說在10000平方公尺開發金額達6億,就可以獲得,也可以依照等比例縮小,基本上就是每平方公尺6萬以上就可以拿15%了
2.再來30%就是容積轉移與回饋金補足部分
3.最後5%是按照【政府的能源管理】與【政府的設置營運總部】獎勵獲得
(補充一下,住宅都更容積轉移也是30%喔)
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第二、捐【中繼廠房】最多可以增加20%的容積
幫大家科普一下這邊捐贈的【中繼廠房】:中繼廠房在這邊意思就是捐給政府免計容積的廠房,提供給那些【都更拆遷戶】使用喔!
工業區立體化結果
以上是新北市經發局所提供的工業區立體化增設坪數與提供的評價租金空間資訊喔!
而新莊區的工業區立體化也有捐贈公共的托育中心409.95平方公尺的空間,雖然不多啦,但是政府還是有在政策下推動一些機會給年輕人。
工業區立體化機會與風險
目前這部分的機會風險小又剛接觸後續還會補充上來!(更新日期:2025/07/22)
嗨!好久不見,我是【您的專業工商仲介】—【小又】,身為一個提供【工商】專業的仲介自媒體工作者,往往會處理一些比較棘手的問題與幫協助客戶解決問題,但是往往消費者甚至幫你服務的仲介根本不知道你的問題點在哪裡,我認為把物件買/賣掉的仲介很厲害,但是能幫買賣雙方從根本上解決問題並提出建設性想法的仲介才是我嚮往的,而且網路上對於土地/廠房的價值、價格與稅務的資訊沒有寫太多,導致有些賣方不知道自己的物件有甚麼價值/買方不知道自己買了這塊地有什麼用,所以小又這次直接為大家接露並且教你如何分析你的土地與廠房,讓你知道自己的土地/廠房的使用方式,讓你不再被不肖業者欺騙。
土地分類
首先我們先從土地開始,土地分為三類
第一、都市計畫用地
首先我們先從歷史的角度來出發,法有法源
而都市計畫法的起源是在1573年西班牙菲利普二世發布的<西印度群島法>(The Laws of the Indies)解決西班牙在大航海時代西班牙城市廣場中心的問題。
而隨著時代慢慢推進,到了1916年紐約市因為高度導致城市壓迫感過重進而影響到居住品質,所以於1916年完成第一個綜合姓土地使用分區的法律。
而這個法慢慢的到現在形成了【以法規限制土地分區、輔以禁制或允許開發項目、規範土地使用】的一種規定,但簡言之,就是用法律規定都市的土地要做啥用,不能用啥,用【明文】去規定許可與不許可的方法,講簡單點,就是為了保護【住宅區】所訂立的法律啦。
都市計畫法在我看來有點像是【大陸法的成文法典】的感覺啦!
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再者都市計畫用地顧名思義就是有發布都市計畫的土地,並且根據每隔直轄市不同規定的地目會有不同限制,舉台北市、新北市與桃園市的都市用地來說,各區域使用的容積率/建蔽率會不依樣,如下表:
台北市住宅使用分區:
台北市商業使用分區:
台北市工業使用分區
再來就是新北市與桃園市:
新北土地使用分區
桃園土地使用分區:
其實這些數字是源自於台灣省土地使用分區的區間參考的結果,但是其實有跡可循,重點有兩個
第一、開發完善的地區(台北市)土地使用的方法會比較細
第二、尚未開發完善的地區(新北市、桃園市)土地使用的方法會有比較大的空間
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其實根據開發完善程度:台北 > 新北 > 桃園,而建蔽率容積率的範圍剛好:桃園 > 新北 >台北,所以機會會在哪……錢就會若在哪裡喔!
第二、非都市計畫用地
再來就是我們的非都市計畫用地了!
而不外乎我們也是用法源的角度區切入介紹!
其實這個法源是來是於歐陸海洋國家:英國的開發許可制,簡單來說在英國【開發許可制】是先審議後開發。
而這個偏向海洋法典的法,就是依照現況適時的依個案調整法律。
而到了台灣這麼接地氣的地方,換一個說法大家就能理解———→就是【可以喬】
那至於怎麼喬?如何喬?小又簡單分享幾個案例
根據一般人認知來說,農地只能蓋10%的農舍,但是往往沒想過其他可能性…..
對於都市計畫外的農地而言可以做幾件事:
第一、如果用途不是特農,有機會可以變更成【停車場用地】、【體育場館用地】……等等用地,建蔽率會提高成40%以上….而容積率基本都可以蓋2樓半左右。
第二、如果變更成【交通用地】,則可以捐出交通用地給政府做【容積移轉】,在同一區域內的建案做30%的容積加給。
第三、如果您的都計外農地未來有區段徵收的狀況,則可以留著等都更(如大柑園)
第四、如果您的農地需要繼承,在能取得農地農用證明的情況下……其實繼承上是免稅,而且土增稅、免房地合一稅的!
…….等等的方式真的太多了,如果您有興趣了解這一塊,歡迎加入我的官方帳號了解更多
第三、國家公園用地
而國家公園用地基本上不太會碰到,所以這邊我先跳過
土地的過去現在未來
好了,現在我們大致上了解【都市計畫用地】與【非都市計畫用地】後,我們來講更接地氣的環節—-【如何判斷土地的狀況】
土地的過去
首先我們來講解如何簡單地找出土地過去的狀況,其實土地使用分區其實在日治時期一路到光復到手抄一路到現在的電子謄本,可說是應有盡有,這邊給大家兩種判斷方式:
第一、你的土地是都市計畫內的住宅(黃色)商業(紅色)工業(棕色)——→基本上不用去管土地的過去,只要知道他的現在狀況與未來性就好!
第二、如果你的土地是非都市計畫內的住宅、商業與工業或是【都市計畫內農地】與【都市計畫外一般農地】———→基本上就要去注意土地的過去、現在與未來喔!
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原因很簡單,兩個部分
【都市計畫內農地】:基本上這部分需要去參考光復後的手抄本(新制謄本標示部),這部分上面會寫【田】或是【建】,如果是【田】的話基本上就是一般農地,但是如果很幸運地出現【建】代表你買的農地就是大家俗稱的都市內的【農建地】喔!
而都市計畫內的【農建地】的容積率/建蔽率是:60%/180% 喔!!!
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【都市計畫外的一般農地】:簡單來說就是要看沿革喔! 有些時候你的土地會在某個時期才變成農地、或是有變成工業地後又變成普通農地,這部分要看標示部的歷程才會知道這塊地的可能性!
如果你想更進一步了解讓我分析您的土地,歡迎加入我的line官方帳號幫您分析!
另外補充一下:公設保留地也可以免稅、蓋停車場、甚至解編後可以當住宅用喔!如果有興趣可以聯繫我!
土地的現在
至於土地現在的狀況如何
我們可以查詢自己的土地是在都市計畫內還是外,可以參考連結:
基本上
新北市有顏色的就是都市計畫用地
台北市直接輸入地號就可以知道資訊
桃園市直接用地號搜尋就可以直接顯示在圖片上
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另外土地部分更細節的部分就是道路用地、容積移轉、權利變換、區段徵收……等等部分其實在這篇文章都講不完,所以如果您的土地是其他使用用途,可以已跟我討論!
土地的未來
好了,來了,這部分才是最重要的點,也是我相信90%以上的買賣雙方與仲介不懂的部分,我們到底如何預測土地的未來呢?
土地未來觀測分為幾種:
第一、住宅與商業用地:100%會越來越貴,這種用地買一塊少一塊所以不特別說明
第二、工業用地:基本上要看喔!漲是會漲,但是幅度不會比住宅跟商業快跟保值,必須參考都市計畫與直轄市分區使用原則全盤分析才會知道喔!至於小又對於這方面的資訊目前停留在西側新北的部分,可以參考我的以下文章:
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我不敢說我對住宅商用地的市場有多熟悉,但是我對於工業地、透天廠房、廠辦我覺得我在新北市能超過95%的仲介!
至於為什麼,最直接的證據就是我的月報:(目前3版本)
【頂崁工商月報】目前41頁
【五股工商月報】目前43頁
【樹林工商月報】目前30頁
歡迎加入到我官方帳號免費領取
第三、農地與公設保留地:基本上普通農地就是跟公設保留地一樣沒啥價值,用低於公告現值買賣為主,但是【魔鬼會藏在細節裡】,大部分人都看不出農地的潛力,導致當作是沒用的土地買賣掉,甚至亂賣要繳一大堆稅,這部分細節真的太多太多了,如果您有興趣歡迎跟我討論!
土地能怎麼使用
了解了法律層面與實際層面的土地利用後,我們接著講土地該怎麼好好利用創造更多價值!
普通用地使用方法
首先普通用地在我的歸類就是都市計畫中的 住宅、商業、工業地 基本上不會變動太大,使用用途其實只要簡單跟會計師確認一下就可以使用。
不過這邊提供一個小知識,明明台北市最多容積率/建蔽率的是商四,75%/800%理論上只能蓋10樓多一點,但為啥台北市有一大堆高於10樓甚至30樓以上的建築物哩?
就是因為其實除了基本容積外,還有額外的容積可以跌加,比如果容積移轉可以獎勵最高額外30%,都更危老也有額外獎勵容積,還有各種加給方式,所以才能蓋一大堆高樓!
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特殊用地使用方法
這邊特殊用地分為兩種:
第一、都市計畫內農地:其實看到您的土地是【田】地而不是【建】地的話不用灰心,其實也可以使用【容許】方式去申請【合法】的建物喔!至於容許項目要選擇那些對自己有利,歡迎私訊小又!
第二、都市計畫外一般農:這部分除了【變更】外,還可以有【毗鄰變更】、【特登】、【套繪】、【容積移轉】……等等的使用方式,所以不要認為你的農地只有10%的農舍喔!
農地就跟一句話一樣【不看還好,一看嚇一跳】
廠房分類
主要就兩種:透天廠跟廠辦
這部分其實就可以參考我的文章:【買廠房注意事項】
廠房的過去現在未來
廠房這種產品其實是介於土地+住家中間的產品線,只不過多了大範圍都更的影響,加上區域性的差異與交易量的稀少,所以你要買廠房的話,我建議你至少先看半年再做決定,因為廠房的變數與特殊性真的太廣太廣了,光是看價格、地區、區域真的沒辦法統一有個價錢去定價。
怎麼判斷我的土地價格
其實土地很單純,就是看實價登錄,但是這邊要提醒一下:【如果有人要用實價登錄以上的價格買你的農地】十之八九是你這邊有秘密!!!
怎麼判斷我的廠房價格
這部分可以來找小又免費帶您看…..其實還是一句老話,【如果客戶知道自己要什麼,那要仲介做甚麼?】,如果你真的有心想要買透天廠、廠辦,但是又不知道該如何下手,其實我很歡迎買賣雙方先跟我去看看其他物件與周遭環境的差別,我們能認識價格跟市場接受度後再賣或是買也不遲!
p.s 我提供免費代看服務是為了讓您更了解市場行情接地氣,是在雙方有信賴的基礎上,所以也希望大家有一個良好的溝通環境!
結語
基本上土地我統一建議不是到萬萬缺錢,千萬別賣,而廠房的話是看區域才能知道,如果看完文章還是沒方向,其實也可以每個月來領取各區域月報,這樣你可以不用怕被騷擾的形況下知道資訊喔!(希望是善意的!)
現在是2025/05/10,房地產經濟景氣循環又到了向下的階段,很多原本要買/賣房的人根據小又了解會分成兩種:
第一、哀~景氣那麼不好,乾脆晚一點再買/賣!
第二、既然景氣不好,那是不是直接跳過仲介,我會有更多的議價空間?
第三、既然景氣不好,那是不是仲介費可以少給?
第一種人其實還好,最恐怖的是第二種人,往往在一個不小心就被坑了,而第三種人心態確實沒錯,但是如果站在仲介的立場,如果你想少給服務費,我當然不讓你知道【非常便宜】的物件!
所以綜合以上三個狀態,小又不像其他仲介只會站在仲介的立場講什麼:【你買房跳過仲介就是背叛】或是【賣房仲介那麼辛苦你還跳過他,是不是只想佔便宜?】這類似的道德綁架宣言,我今天是來根據【事實】與【專業】的角度去分析身為屋主、買方與仲介的立場,並且教你如何判斷仲介可不可靠?或是有沒有能力幫你談下案件!廢話不多說,我們繼續看下去!
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屋主自售注意事項
這部分很簡單,基本上要確認你取得房子所有權的方式是:買賣、繼承還是贈與,而根據你取得的時間會有兩種大型稅要去繳納:
第一、如果你是105/01/01以前取得要繳納——>【財產交易所得稅】與 【土地增值稅】
注意事項重點一、財交稅會併入綜合所得稅,要注意其他收入的級距
第二、如果你是105/01/01以後取得要繳納———>【房地合一稅】與 【土地增值稅】
注意事項重點二、房地合一稅是買賣後就要繳納,不會併入綜合所得稅!
注意事項重點三、買賣、繼承、贈與的計算認可方式有所不同!
這部分我已經寫在**【傳承 | 不動產傳承如何選】贈與、買賣與繼承大不同!】 歡迎參考**
買方自買注意事項
基本上買方自己要買的問題主要分成四種:
第一、做功課認識區域行情
這部分其實比較簡單,坦白說,我都會建議客戶先把自己喜歡的感覺說出來,然後我們實際去看現場兩、三間後大概就知道自己喜歡什麼物件,如果你不知道喜歡哪種物件或是根本沒有頭緒,我建議你可以去找合適的當地仲介,你會比較有想法!
(另外小又本身有做三個月報:【頂崁工商月報】、【五股工商月報】、【三俊工商月報】,每個月會更新最新的區域行情與市場資訊,歡迎免費加入【官方帳號】索取!)
第二、判斷謄本上的登記事項
這部分簡單來說,分成三個大重點:
第一、是否有限制登記或是其他債權登記
限制登記簡單來說就是:在解除【限制登記】前沒辦法移轉,這部分通常都是仲介去協調!相對的如果你想要自己去買,你自己要去看謄本上的【限制登記人】是誰,去了解清楚後,確定沒問題才能買喔!
第二、是否有增建或是二次施工區域
這部分除了要看【建物測量結果圖】之外,也要去調【建物竣工圖】會比較準,但是如果你想自己買房都不知道這兩個是甚麼,更不知道要怎麼調,我建議你可以嘗試找仲介!
第三、確認地目是否為住宅或是您需要的地目
這部分對於住家而言:住宅地目與工業地目不同會導致地價稅與房屋稅的不同喔!
這部分對於工廠而言:非工業地目申請工廠登記與特定營業項目都會出現問題!
第三、認識不動產交易流程
這部分要先了解五大過程:
第一、簽約
第二、用印
第三、完稅
第四、過戶與代償
第五、交屋
如你都不懂……你可以找我諮詢……但是我希望如果你想要自己買房就不要找仲介!
第四、銀行端預先貸款事項
這部分關乎到你的自備款,成交價扣除貸金額就是你的自備款,這部分我建議多找幾間銀行數字有些時候會差很多..…
仲介判斷注意事項
好的我們終於來到我認為最重要的環節,畢竟我是仲介,我也想賺錢,那既然想賺錢,必須要拿出最【專業】的一面….,那我們簡單來分析一下如果你是屋主/買方,找不找仲介的利弊吧!
屋主找/不找仲介的利弊
以上資訊僅供參考….至於為什麼小又會這麼說,等等再分析仲介素質時會跟你說!
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買方找/不找仲介的利弊
好,小又其實把買賣可能發生的問題其中30%講出來了…..,如果您是屋主或是買方,您看完覺得自己處理沒問題,你大可以選擇自己買/賣房子,但是要記住……還有70%的問題還會發生喔!
這跟投資一樣,在巨大利益前,風險也要記得評估…..!
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最後,如果你覺得你都聽不懂我在說什麼.…你可以選擇找仲介!或是進一步找我諮詢!
那如果要找仲介,但是你又不回判斷這個仲介可不可靠其實你可以問他幾個專業問題!
如果你是屋主你可以問仲介
第一個問題、你跟我解釋買賣/繼承/贈與的差別
(解答在我的文章【傳承 | 不動產傳承如何選】贈與、買賣與繼承大不同!裡面)
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第二個問題、你跟我解釋【房地合一稅】跟【財產交易所得稅】的差別!
(解答在我的文章**【工商 | 稅法相關】113年財產交易所得稅會影響我嗎? 裡面**)
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第三個問題、你之前賣過的房子,如果碰到漏水的問題,你會怎麼解決?
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如果你是買方你可以問仲介
第一個問題:請問你之前成交的案例中,有成交價個低於屋主一開始底價的情形發生嗎?
因為大部分屋主本身就有開價跟底價,你找仲介最大的受益就是能幫你議價,如果不會議價..…你為麼要找他?
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第二個問題:你覺得這個物件有那些缺點?至少講出3~5個!
問這個問題主要是測試他有沒有誠信,我當仲介到現在…沒有一個物件沒有缺點!
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第三個問題:你覺得我買的這個物件,未來有什麼增值性?
問這個問題主要是測試他對商圈瞭不了解!
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當然以上只是小又我對於買賣雙方的建議,當然小又還有很多密技不會呈現在網路上,如果你有興趣歡迎加入我的LINE官方帳號了解更多!
嗨大家好久不見,我是小又,好久不見,有在關注小又的人就知道小又在2024年整年都在三重頂崁專注做【廠辦】的廠品線,而到了2025年度,小又的會繼續做廠辦,但是地區會越來越廣,小又預計在2025的上半年會把手伸進五股區的廠辦,而2025年的下半年預計會進軍中永和廠辦,如果大家在路上碰到我的廣告,歡迎加入我的 LINE官方帳號 跟我說一下!
今天小又則是要來跟大家介紹五股工業區的一期廠辦 – 【吉利大樓】
吉利廠辦地理位置
吉利大樓是位於新北市新莊區五權二路24號的大樓
吉利廠辦區域定位
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吉利大樓優缺點
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領取【五股工商月報】
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