大家好，我是第一線的工商不動產經紀人小又！每天在市場上幫各位老闆、投資人尋找最有價值的土地與商辦空間。在新北工業土地立體化、都市更新全速推進的 2026 年，小又在第一線觀察到一個非常明顯的市場趨勢：現在的土地開發，光靠「全面剷平」的粗暴模式已經賺不到錢了，真正能創造溢價、吸引高階企業進駐的關鍵字，叫做「歷史共生」與「人本人文」！
最近，一個位於鶯歌精華地段的都更案引起了市場極大的討論，那就是由億嶸建設主導的「鶯歌區中正段41地號等7筆土地合興文創產業園區廠房新建工程」。這不只是一樁幾億元的建築開發案，它背後承載了鶯歌近百年的陶藝集體記憶，更是一場民間建商、歷史文資、鐵路局土地以及地方政府之間「進行中的社會協調過程」。
今天小又就用最嚴謹的官方都審公文（《鶯歌億嵘都更案-合興窯文創基地.pdf》）為底本，幫大家把這個案子拆解成【第一部分：文化歷史與人文步行空間】與【第二部分：精準都更數據與行政審查爭點】。小又在兩個部分都特別為大家整理了精美的數據表格，讓各位老闆、文創投資人一眼就能看懂這個案子的靈魂與骨肉！
🧱 文化歷史與人文步行空間——守護煙囪天際線與空間正義
要聊這個都更案的價值，我們必須先把時間拉回日治時期的 1938 年。
一、 鶯歌「不見窯」的焦慮與合興窯的歷史技術定位
對老鶯歌人來說，過去走在鶯歌街頭，天空是被高低錯落的煙囪所點綴的。在巔峰時期，鶯歌全鎮聳立著 300 多根俗稱「四角窯」的大煙囪，黑煙與白煙交織出台灣陶瓷重鎮的黑手繁榮。這種四角窯屬於「全倒焰型」窯爐，為了產生足夠的抽力引導熱流，必須建造又高又粗的磚造煙囪。合興窯就是在這個時代背景下，由在地先民共同創立，它見證了鶯歌陶藝從早期的柴燒「登窯」，因燃料變革轉型為改燒煤礦「四角窯」的關鍵技術轉折點。
然而，都市更新的巨輪是無情的。隨著天然氣引進、產業轉型以及都市計畫的推動，鶯歌的煙囪一根根倒下。到了 2013 年前後，合興窯場因為長年產權分散、缺乏系統性管理，老舊的廠房紅磚外牆被拆除，具備安全疑慮的「小煙囪」也被夷為平地。當時地方文化團體發出集體的焦慮：「鶯歌要找不到窯了！」
幸好，在文化界與所有權人的努力下，合興窯場最核心的一根大煙囪與周邊的地下煙道殘跡被保留了下來，並於 2016 年 12 月 21 日正式由新北市政府登錄為歷史建築「鶯歌合興窯煙囪」。這根活過了 80 幾個年頭的老煙囪，從此有了法律的保護傘，也成為這次億嶸建設都更案中，最不容忽視、同時也是最耀眼的「人文靈魂」。
二、 從官方公文看「歷史共生」的實體景觀規劃
許多人以為都更公文只是冰冷的行政指導，但小又在讀這份 114 年 10 月 8 日發出的新北府城設字第1142040100號公文時，卻讀到了滿滿的文化拉鋸。
新北市都審專案小組在會議紀錄中，明確對建商提出了三大文化與人文景觀要求：
拒絕孤立古蹟，必須與社區活動結合： 審查決議第一條就點出，新建築的地面景觀規劃，「相關規劃及使用應依新北市政府古蹟歷史建築紀念建築聚落建築群史蹟文化景觀審議會審查結果及文化局核定之古蹟保護措施相關規定辦理，並與合興窯之活動區域結合」。這代表建商不能只是把老煙囪當成花園裡的裝飾品，新大樓的公共空間、出入動線，都必須配合這棟歷史建築來展開。
創造「參訪歷史」的儀式感： 公文明確勒令建商，必須「配合行穿線（行人穿越線）通行參訪合興窯，動線結合人行道設計停留節點及階梯型廣場整體規劃廣場景觀」。想像一下，未來的遊客從新北市美術館或三鶯線捷運站走過來，踩著實體鋪面的階梯廣場，在刻意留設的「停留節點」駐足、凝望這根巨大的磚造老煙囪。都市更新在這裡，不再是粗暴地抹去歷史，而是透過建築退縮與廣場面配置，將私有開發案昇華為開放式的「歷史教室」。
從「工業黑手」到「現代職人」的空間人文轉型： 過去的合興窯是高熱、多煙、重勞力的陶瓷工廠。而這次都更規劃，雖然土地分區依舊是「乙種工業區」，但開發定義是「文創產業園區」。2樓至6樓規劃為分戶的「一般作業廠房」，未來預計引進文創設計、陶藝工作室、數位藝術孵化基地等高附加價值的「現代職人空間」；1樓則規劃「一般零售業」，建立「前店後廠」的文創商業廊道。都審委員特別在公文中質疑，要求建商「補充未來營運模式說明」，正是官方在幫大眾把關，確保這裡未來流淌的是人文創意的血液，而不是傳統鐵皮工廠的影子。
三、 空間正義：串聯台鐵與未開闢道路的「公益性漫步」
這份公文展現最核心的人文觀點，就是「人能不能在城市裡舒適、尊嚴地行走」。城市不應該只是為了汽車服務，更不該為了建商的私利而犧牲行人的空間利權。
公文中指出，本案基地的北側有一條「未開闢之8公尺文化路」。政府直接把公共建設的責任與建商綁在一起，要求建商必須在「使用執照取得前興闢完成」。更令人感佩的是，都審委員眼界開闊，不只看建商自己的土地，還要求建商「有關台鐵公司部分土地請一併整體依都市計畫規定規劃人行步道，洽台鐵公司是否得併本案開發施作，完成本街廓公益性人行通行步道」。
小又在仲介市場看多了建商只管自己基地內、不管基地外的自私作法。而官方這項決議，形同是藉由這次都更，強迫建商跨界去跟台鐵協調，把破碎的鄰地整合進來，用一致的視覺開放性景觀，為鶯歌市民拼湊出一條長長的、從車站延伸到合興窯文創基地的「公益性藝文通廊」。這種重視整體街廓、還路於民的作法，就是最扎實的都市空間正義。
為了讓各位老闆看懂這個建案背後繁複的人文與文化資產保存框架，小又特別將公文裡關於「人文與歷史共生規劃」的重點，整理成下方這張精美表格：
表一：合興窯文創基地都更案——人文、歷史與景觀空間規劃表
| 人文面向 | 官方公文核心規範與要求細節 | 空間體現與人文價值解讀 |
| 歷史建築保存 | 必須嚴格遵循文化局核定之古蹟保護措施，新建築地面景觀必須與「歷史建築合興窯煙囪」活動區域實體結合。 | 守護鶯歌日治以來（1938年）四角窯天際線的集體記憶，讓古蹟成為新社區的視覺靈魂。 |
| 參訪動線儀式感 | 配合行人穿越線規劃，結合人行道設計「停留節點」與「階梯型廣場」，整體規劃廣场景觀。 | 將都市更新案轉化為開放式的「歷史教室」，提供遊客漫步、駐足、凝望古蹟的舒適空間。 |
| 公益性漫步空間 | 基地北側未開闢之 8公尺文化路，建商須於使照取得前興闢完成。沿街人行道需採實體鋪面規劃。 | 提升整體街廓的公共基礎設施，告別傳統工業區無人行道的亂象。 |
| 台鐵鄰地整合 | 必須主動洽詢台鐵公司，將台鐵部分土地一併納入，目標是「完成本街廓公益性人行通行步道」。 | 實踐都市空間正義，透過跨單位協調，打造無縫接軌的社區人行漫步生態圈。 |
| 產業人文轉型 | 土地分區為乙工，但開發定義為文創產業園區。2-6樓採分戶作業廠房，1樓設置一般零售業。都審委員勒令「補充未來營運模式說明」。 | 翻轉「工業黑手」的既定印象，引進陶藝、工業設計等「現代職人工作室」，打造前店後廠體驗經濟。 |
| 自然生態尊重 | 針對開挖範圍外之樹穴及植栽帶，都市設計審議委員特別勒令**「取消結構框體物，改以雨水自然入滲保水規劃」**。 | 揚棄硬質的水泥工程思維，讓城市土地能夠自然呼吸，實踐都市更新中的海綿城市與永續人文理念。 |
📊 第二部分：詳細都更資料部分——精準數據拆解與都審退件的行政拉鋸真相
看完了情懷與人文，身為專業的工商不動產仲介，小又必須拉回最現實、最硬核的層面，「用精準的數據與法規」幫各位老闆看透這項都更案的骨肉。
這部影片在 2025/2026 年對外宣傳時，畫面非常漂亮、理想非常宏大。但小又翻開新北市政府於 114 年 10 月 8 日發出的最新「都市設計及土地使用開發許可審議會專案小組會議紀錄」，上面卻赫然寫著最終決議：「退回申請」！
為什麼會被退件？因為建商在追求利潤、極大化商辦容積與坪效的過程中，在多項攸關「人本安全、平權與公共利益」的指標上露了馬腳，結果被新北市政府的審查委員們狠狠拉住了韁繩。以下小又句句拆解官方公文，帶你看清楚這場精彩的都審拉鋸戦。
一、 基準量體數據：完美的頂格容積規劃
從純地產開發的角度來看，億嶸建設這份規劃案的數據算得非常精準，幾乎把乙種工業區的容積吃得極其飽滿：
基地與產權： 包含新北市鶯歌區中正段 41、68-1、69、70、71、71-3、73 地號等 7 筆土地。
基地總面積： 2,013 平方公尺（約合 608.9 坪）。
樓層與結構： 規劃興建地下 1 層、地上 7 層的鋼筋混凝土（RC）現代化工廠廠辦，總戶數共 13 戶。
精算的坪效： 法定建蔽率為 $60\%$，建商設計為 $48.05\%$；而最關鍵的容積率，法定上限為 $210\%$，建商設計出來的容積率高達 $209.99\%$！這在我們業界叫做「精準頂格頂天」，把能蓋的容積面積（4,227.01平方公尺）用到極致，總樓地板面積直接衝到 6,601.16 平方公尺。
二、 致命的退件爭點：建商在「以人為本」上的疏漏
公文中清清楚楚寫道：「本案因涉及與台鐵及合興窯等鄰地之規劃及開發尚需釐清，周邊道路等高程規劃調整……故退回申請」。小又幫大家綜整出四大讓委員們氣到退件的致命傷：
無障礙平權不及格，被交通局嚴厲糾正： 這點是小又覺得最不應該的。交通局在書面意見中憤怒指出：前次審查就已經明確要求「無障礙車位應鄰近梯廳、集中及避免穿越車道」。結果建商這次送件，無障礙汽車與機車停車位竟然還是「未設於梯廳旁」，而且還大喇喇地擺在「車道主要動線旁」！這對行動不便的弱勢使用者來說，一開車門就是上下坡的車流，極度危險。都審會直接勒令重新檢討調整，必須鄰近垂直服務核。
人車動線嚴重交織，行人安全受威脅： 建商為了在地面層塞進大型裝卸車位（1輛），其動線規劃完全沒有考量行車軌跡，導致大型貨車在倒車、裝卸貨時，會直接與無障礙通路、行人步道產生嚴重的縱向、橫向交織衝突。市府要求地面景觀必須「以植栽配置與實體鋪面，明確區隔出停車與人行使用動線」，把人跟車完全分流，確保行人安全的絕對正義。
基地高程「倒踩雷」，出現嚴重工程設計錯誤： 這是一個低級的設計失誤。都審公文點出，臨路側人行道的高程，建商現行規劃出來的數值，竟然比現有的道路高程還要低！如果真的按照這樣蓋，未來只要鶯歌下一場大雨，馬路上的積水會直接順著人行道往基地裡灌，而且也完全沒辦法做到橫向坡度不大於 $2.5\%$ 的無障礙順平標準。因此被勒令必須根據周邊道路實際高程，重新進行基地內高程順平設計。
外牆裝飾可能阻礙消防救災： 建商為了讓這棟文創廠辦看起來現代化、有設計感，在外牆量體之外，規劃了「第二層網格膜狀面層」的裝飾性構造物。但這層美麗的網格，卻可能成為消防員救災時的障礙。都審會直接要求建商刪除試圖放寬的專章，必須摸著良心去跟消防局開會，「調整外牆飾材規劃，絕對要留設出救災及逃生窗空間，以不妨礙消防救災及逃生為原則」。
其餘大大小小的數據錯誤與缺漏： 建商送上來的報告書，被抓到綠化量、綠覆率及法定喬木數量的計算公式完全錯誤；甚至連最基本的「景觀照明計畫與燈具配置圖」都直接漏掉沒畫；更誇張的是，攸關重要審查的第八章「工業區總量管制」附件，居然影印得一片模糊、解析度極低，直接被委員痛批要求提高解析度重新製作報告書。
為了讓各位老闆與專業讀者能掌握最精準的都更法規數據，小又將這份官方公文內所有的「建築量體、車位數據與審查行政爭點」，條列彙整成下方這張核心都更數據表格：
表二：合興窯文創基地都更案——核心開發數據與都審爭點對照表
| 開發項目指標 | 官方都審登錄之精準數據 PDF | 都審專案小組之核心審查意見與退件主因 PDF |
| 基地位置與地號 | 新北市鶯歌區中正段 41、68-1、69、70、71、71-3、73 地號等 7 筆土地。 | 涉及畸零地開發問題，建商造成鄰近 74-3 地號未來開發困難，被建議申請畸零地調處納入規劃。 |
| 基地總面積 | $2,013$ 平方公尺（折合約 608.9 坪） | — |
| 建築量體規模 | 地下 1 層、地上 7 層，鋼筋混凝土造（RC），共 13 戶。 | 無遮簷人行道下方之通廊空間，被要求依建管規定重新檢討，並計入建蔽率及容積率計算。 |
| 設計建蔽率 | $48.05\%$（總建築面積：$917.23$ 平方公尺） | 法定上限 $\le 60\%$（量體合規，但報告書內部分章節數值前後不一致，遭勒令釐清修正）。 |
| 設計容積率 | $209.99\%$（設計容積面積：$4,227.01$ 平方公尺） | 法定上限 $\le 210\%$（建商將容積坪效用到頂格，總樓地板面積衝到 $6,601.16$ 平方公尺）。 |
| 建築物總高度 | $27.95$ 公尺
| 裝飾性網格完成高度之立面圖與剖面圖不一致，遭要求修正。 |
| 外牆特殊設計 | 規劃第二層「網格膜狀面層」裝飾性構造物。 | 【重大安全爭點】 被勒令必須洽消防局確認材質，必須留設出救災及逃生窗空間，絕不可妨礙救災逃生。 |
| 基地銜接高程 | 臨路側人行道高程設計。 | 【工程設計錯誤】 現行規劃高程比現有道路還低！橫向坡度不合規，有積水與跌倒風險，勒令依道路高程重新順平。 |
| 汽車位配置 | 法定應設 17 輛，建商實設 23 輛（含自設 6 輛）。 | 【無障礙違規】 身障汽機車位大喇喇設在車道主要動線旁、未臨近梯廳，具危險性，遭勒令退回重新調整。 |
| 機車位配置 | 法定應設 13 輛，建商實設 26 輛（含自設 13 輛）。 | 機車低於 100 輛，人行道車道開口應小於 6 公尺。建議將基地開口向南調整，減少破口寬度。 |
| 其餘車位配套 | 自行車位 2 輛、大型裝卸車位 1 輛。 | 自行車位被要求須鄰近梯廳並與汽機車區隔；裝卸車位因與人行動線交織衝突，遭勒令調整位置。 |
| 社區與物流配套 | 增設社區公共車位、自設空地規劃物流臨停區。 | 短時物流臨停區必須在平面層以「不同的實體鋪面」清楚區分，且垃圾車位應配合垃圾車斗裝卸動線調整。 |
| 綠化與報告缺失 | 包含 7 樓露台 $1/2$ 綠能或綠化設施、法定喬木數量。 | 報告書綠化量與綠覆率數值錯誤、缺漏景觀照明計畫與燈具配置圖、第八章總量管制附件模糊不清，被勒令全面補正。 |
💡 小又工商隨筆：進行中的社會協調，2026年工業地產的真實啟示
看完小又今天洋洋灑灑為大家拆解的兩個部分，各位老闆是不是對這個「合興窯文創基地」都更案有了完全不一樣的認識？
這份由新北市政府城鄉發展局、交通局、工務局、文化局等跨部會聯手退件的公文，在我們專業工商不動產的角度來看，它其實是一面非常珍貴的鏡子。它赤裸裸地展示了現代都市發展中「民間資本（建商）」與「公共利益（政府與文化守護者）」之間的兩難與拉鋸。
建商在商言商，精算出容積率 $209.99\%$ 這種頂格數據，想要把每一坪都換成可以租售的廠辦面積；但我們的城市主管機關在後面緊緊拉住韁繩，公文裡的每一句修正意見，都在對建商耳提面命：
「請退縮空間給行人、請把最安全的位置留給無障礙者、請把最美的聚光燈留給合興窯老煙囪、請去跟台鐵談判把零碎土地串聯成公益步道、請拆掉會阻礙消防員救災的漂亮網格外牆！」
這份退件決議，恰恰證明了台灣的都市更新正在進步。我們已經逐漸從過去那種「全面剷平、利益至上、蓋滿水泥」的黑歷史，走向「歷史必須共生、人本安全必須交代、弱勢尊嚴必須照顧」的人文自覺時代。
億嶸建設宣傳影片中承諾的亮麗藍圖，其背後必須經過這段無數次法規、安全與文資保護的激烈碰撞。本案後續如何修正圖說、如何興闢那條 8 公尺文化路、如何整合台鐵鄰地，將會是 2026 年新北工業土地立體化都更中，最具有人文與商業參考價值的指標個案。
各位對文創產業、高階廠辦或鶯歌地產有興趣的老闆，如果想持續追蹤這個案子最新的都審進度，或是您手頭上也有工業土地想要做立體化都更、需要最精準的法規與數據精算，隨時歡迎聯絡不動產小又！
