第一部分：尋找大安圳旁的土地溫度——土城頂埔的人文記憶與生活美學
當我們把地籍圖鋪開，看著土城區永福段55地號上那一顆紅色的大頭針，小又的心裡突然湧現一種很奇妙的感動。這裡，不只是一個即將蓋起地上19層現代鋼筋混凝土大樓的水泥基地；這裡，是承載了幾代土城人生活記憶的「大安圳」水岸旁。
大安圳支流畔的親水溫情
如果你跟小又一樣，喜歡在沒事的時候去走訪基地的周邊，你會發現這個基地（永福段55、55-1地號）的身世非常浪漫。它靜靜地座落在金信街旁，而它的西側與南側，正被一條優美、平緩的藍色緞帶——大安圳支流所環抱。
大安圳，這條在土城、板橋一帶流淌了上百年的古老水圳，過去曾是灌溉這片土地最重要的大動脈。農夫們在這裡洗滌農具、孩子們在圳邊抓大肚魚，水流的聲音，就是這片土地最早的呼吸聲。隨著時代變遷，稻田變成了高樓，但那份親水的渴望、那份傍水而居的溫暖，始終留在台灣人的基因裡。
在都審會的紀錄中，專案小組的委員們特別提到了一點，讓小又非常感動。委員們說：「本案依規定應於街角留設不小於200平方公尺之廣場式開放空間……應重新規劃，並串聯大安圳周邊……以符合廣場式開放空間公共性。」
這代表了什麼？這代表未來的這座新建築，它不會是一個傲慢地用高牆把自己圍起來的冰冷豪宅。相反地，它必須把街角這塊超過60坪的土地敞開，種上遮蔭的大喬木，讓沿著金信街散步的鄰居、讓牽著孫子出來吹風的老爺爺，都能在這裡停下腳步。當你坐在廣場的座椅上，耳朵聽著大安圳潺潺的水聲，看著微風吹動樹梢，這就是小又常常在追求的、屬於台灣在地社區的「人文感」。
25%超低建蔽率：把75%的土地留給自然與風
現代人的生活太擁擠了，我們每天在辦公室吹冷氣、看螢幕，回家如果還被水泥叢林包圍，那真的太令人窒息。這也是為什麼小又一看到丞石建築這個案子的數據時，眼睛立刻亮了起來。
這個案子的基地面積有2,113.21平方公尺（大約640坪），但它的「設計建蔽率」居然只有25.02%！法定建蔽率是50%耶，等於丞石建築自願放棄了一半可以在一樓蓋好蓋滿的權利。
小又幫大家想像一下：在一塊640坪的土地上，建築物只佔了大概160坪，剩下的480坪，全部都是中庭花園、步道、大安圳親水廣場和退縮的人行道！當風從大安圳水面吹過來，因為周邊留下了足夠的空地，風可以自由地在建築物之間穿透、流動，帶走夏天的悶熱。這種與自然共生的建築態度，就是最高級的生活美學。
走進頂埔生活圈的日常煙火
除了水圳的浪漫，這裡走出去就是福田路，對側就是「公六公園」。早晨，你可以看到附近的居民在公園裡打太極拳、慢跑；下午，下課的小學生在公園的遊樂設施嬉戲。這裡不是那種重劃區初期、一到夜晚就黑漆漆一片的荒涼地帶，而是充滿了實實在在、有煙火氣的生活場景。
而且，這裡距離捷運頂埔站大約只有300公尺，走路幾分鐘就能接軌板南線。早晨通勤時，你不用在車陣中焦慮，只要踩著林蔭下的寬闊人行道，看著陽光穿過樹葉灑在地上，就能優雅地散步到捷運站。這種「出則繁華、入則寧靜」的平衡，是丞石建築這筆土地得天獨厚的幸福。
為了讓大家能一目了然這個基地的空間美學與人文特色，小又特別幫大家整理了下面這張「空間與人文特色對照表」：
📋 表格1：土城永福段基地空間與人文美學對照表
| 空間元素 | 地籍圖現況與地理區位 | 都審會人文美學要求與規劃優勢 |
| 基地位置 | 土城區永福段55、55-1地號（金信街、福田路交會生活圈） | 緊鄰公六公園，享有成熟、充滿生活溫度的公園綠意生活圈。 |
| 大安圳支流 | 藍色水體緊鄰基地的西側與南側。 | 都審決議要求：廣場式開放空間須串聯大安圳周邊，打造具親水性與公共性的水岸友善社區。 |
| 街角廣場 | 金信街與水圳交會處的突出的街角（地籍圖標示20處）。 | 留設大於200平方公尺（約60坪）之廣場式開放空間，增植遮蔭喬木，提供社區居民休憩、停等的鄰里對話空間。 |
| 超低建蔽率 | 總基地面積達2,113.21平方公尺（約640坪）。 | 實設建蔽率僅25.02%（遠低於法定50%），將近75%的土地留白做為中庭綠帶與通風廊道。 |
| 友善退縮人行道 | 沿金信街與周邊建築邊界之退縮範圍。 | 嚴格檢討5公尺法定退縮與3公尺容移評點退縮；主要出入口人行/自行車道寬度規劃為3.5公尺，保障極致舒適的步行體驗。 |
第二部分：用數據解讀未來價值——都審變更設計亮點與精準建築工藝（約2000字）
看完了浪漫的人文感，接下來小又要換上專業的房地產顧問眼鏡，帶大家來看硬核的「數據與建築工藝」了。買房子不能只靠感覺，嚴謹的法規檢討、合理的空間配置，才是保障我們住得安全、資產能保值的關鍵。
這一次丞石建築開發向新北市政府提送的是「第1次變更設計」。很多朋友聽到變更設計會緊張，但小又告訴大家，好的變更設計往往是設計團隊在經歷了市場回饋、建管法規更新後，為了讓房子更好住而做的「精進版」。
頂埔捷運300米：高達344%的容積價值極大化
首先，我們來看這個案子在法規上的含金量。這塊土地的原始土地使用分區是「住宅區」，法定的基準建蔽率是50%，基準容積率是200%。但是，因為它的地理位置實在太精華了——距離捷運頂埔站就在300公尺的黃金範圍內！
因此，這個案子成功申請到了50%的「增額容積」（達到了該基地申請增額容積的最高上限）！另外，還透過容積移轉移入了22%的容積（共929.81平方公尺）。
經過這些獎勵加總後，它的設計容積率來到了344%！這代表政府也認可這個高效率的捷運樞紐地帶，應該用來打造高品質、高密度的現代集居住宅。丞石建築將在這裡興建一座地上19層、地下4層的現代鋼筋混凝土（RC構造）地標大樓，總戶數規劃為126戶。19層的高度（68.5公尺），未來完工後，站在高樓層一望出去，大安圳的水景與公六公園的綠意盡收眼底，視野絕對震撼。
空間大進化：深凹挑空陽台與全B1無障礙友善車位
小又仔細對比了這次變更設計的決議內容，發現裡面有幾個非常貼近現代人居住需求的精進亮點：
1. 建築立面的呼吸：深凹挑空陽台
這次變更設計中，設計團隊在各層的 A1、A2、A5 及 A6 單元規劃了「深凹挑空陽台及臥室」。雖然都審委員特別提醒要注意外觀面寬、通風、採光與逃生安全，但「深凹陽台」在現代建築美學中是非常高級的手法。它不但能為建築物創造出有層次、有立體陰影的光影外觀，更重要的是，它能起到「物理遮陽」的效果！當夏天的烈日直射時，深凹的陽台可以擋住熱氣，讓臥室保持涼爽，是實用與美學兼具的設計。
2. 空調主機回歸陽台：立面視覺更乾淨
在很多舊大樓，我們常會看到住戶把空調室外機掛在外牆上，不但影響美觀，颱風來時也危險。都審決議中特別維持了通案執行的優良原則：「規劃於陽台內部空間」。丞石建築配合這點，將空調主機收納在陽台內，這能保證未來大樓落成5年、10年後，外牆依然像剛蓋好一樣乾淨整齊，這對大樓的資產保值性非常重要！
3. 貼心至極的機車位調配
最讓小又覺得窩心的是關於機車位的修正。這棟樓規劃了126個機車位，原本的設計把一些無障礙機車位分開放在B1和B2。都審委員考量到使用者的便利性，特別要求：「考量使用者便利性，應全數規劃於 B1 層設置。」 同時把一些零散、規劃不合理的機車位集中留設。試想一下，當你騎著車回家，不用兜圈子下到深層地下室，在最方便的B1就能停好車、直接坐電梯上樓，這就是設計貼不貼心的差距。
為了讓大家能看懂這座19層RC建築的完整規格與都審修正重點，小又做了下面兩張超詳細的硬核表格，建議打算在土城置產的朋友一定要截圖收藏！
📋 表格2：丞石建築土城永福段新建案——基本資料與建築規模表
| 建築規格項目 | 法定標準 / 原核備 | 實設與設計數據（變更後） | 法規與規劃優勢解讀 |
| 基地總面積 | – | 2,113.21 平方公尺（約640坪） | 住宅區核心基地，完整且利於整體景觀規劃。 |
| 構造與規模 | – | RC構造，地上19層 / 地下4層
| 共126戶集合住宅，頂埔高樓層景觀地標。 |
| 建築物總高 | – | 68.5 公尺
| 大氣的立面天際線，具備極佳的耐震結構規劃。 |
| 設計建蔽率 | 50%（法定上限） | 25.02%
| 遠低於法定標準，創造超大中庭花園與親水廣場。 |
| 設計容積率 | 200%（基準容積） | 344% （含增額與容移獎勵） | 符合允建上限 $\le$ 344%，捷運站旁土地價值的極致發揮。 |
| 增額容積獎勵 | 50%（最高上限） | 50%（基準容積之50%）
| 因位於捷運頂埔站300公尺範圍內而取得之最高獎勵。 |
| 容積移轉移入 | 22%（臨路與內部條件評點） | 929.81 平方公尺（基準容積之22%）
| 經核准移入容積，有效提升整體開發經濟效益。 |
📋 表格3：各樓層用途、停車位規劃與都審會最新修正重點摘要
| 樓層與項目分類 | 用途與數量規劃 | 都審專案小組會議決議——核心修正重點（114.10.09前送審） |
| 地上二至十九層 | 集合住宅（共126戶） | 1. 深凹挑空陽台：A1、A2、A5、A6單元深凹陽台應核實檢討通風、採光與逃生安全。 2. 空調外移修正：空調主機不可置於外露樑，應修正回陽台內部空間以維護立面整齊。 |
| 地上一層 | 管委會空間、梯廳、防災中心
| 1. 車道鋪面：地面層車道鋪面風格應與開放空間整體設計風格一致。 2. 高程校正：報告書地面高程值須與景觀剖面圖一致。 |
| 屋突一至三層 | 樓梯間、機房、水箱
| 1. 屋脊裝飾物：高度變更為4.97公尺並增設格柵，須符合設置規範，納入規約，並規劃安全維修空間。 2. 圖說不符：結構圖與平面圖說應修正至一致。 |
| 地下一至四層 | 防空避難室兼停車空間
| 1. 無障礙機車位：考量便利性，應全數規劃於 B1 層（取消分設於B2）。 2. 車位微調：B2機車位（25-27號）、B1公共機車位（127-131號）位置不合理，應集中留設。 |
| 停車車位總數 | 🚗 汽車：應設102輛，實設102輛 🏍️ 機車：應設126輛，實設126輛 🚲 自行車：應設19輛，實設23輛 | 1. 衍生停車需求應確實內部化，不得外溢停放。 2. 交通局要求：停車場出口處應繪設停止線及「停」字或「遵1」標誌。 |
| 景觀與行政 | 綠化與不可綠化範圍單線圖檢討 | 1. 街角廣場淨空：取消圍閉空間與大門水池，保持淨空並與大安圳串聯。 2. 屋頂層綠化：減少台北草皮，豐富大灌木與複層植栽並檢討灌溉系統。 3. 工期切結：本變更為自行申請，不得以此都審作為展延工期的理由。 |
💡 小又的真心話總結：人文與潛力的完美交織
看完了這張圖和這麼多密密麻麻的公文與數據，小又閉上眼睛，彷彿已經看到這棟大樓未來的模樣： 沿著金信街散步，3.5公尺寬的人行道走起來開闊又舒服；走到街角，原本被圍牆擋住的空間不見了，變成了一個漂亮的親水廣場，旁邊就是流淌百年、充滿人文故事的大安圳支流。走進社區，25%的超低建蔽率讓一樓中庭就像一座小型森林，抬頭看，19層的現代外觀因為深凹陽台而顯得錯落有致、光影迷人。
丞石建築開發這個案子，在專案小組審查會中雖然被提出了很多關於細節的修正意見（像是屋脊格柵的安全性、空調主機的位置、以及街角廣場的公共性），但這正代表了新北市政府與都設會對於頂埔這塊黃金土地的重視。唯有透過這樣嚴格的層層把關，才能確保都更後蓋出來的房子，是真正能住一輩子、經得起時間考驗的「好宅」。
如果你也對土城、頂埔捷運生活圈的發展有興趣，或者你正在尋找一間「有水、有綠、有便利、有安全」的理想房子，這個案子的後續進度，一定要跟著小又一起密切鎖定喔！
我們下一篇筆記見啦！Bye Bye！
本文數據與決議內容完整引用並參考新北市政府都審會專案小組會議紀錄檔案：《丞石建築開發及薪昇暘開發土城區永福段55、55-1地號等2筆土地集合住宅新建工程.pdf》以及現場地籍圖
