哈囉大家！我是小又！🙋♀️
看完了林口淨零碳排的鋼骨科技廠房之後，今天小又要帶大家重返新北市自住、置產客擠破頭的傳統一級戰區——中和重鎮核心生活圈！
說到中和房市，大家最想要的絕對是「超強生活機能」、「出門走幾步就到捷運站」，如果還能有政府掛保證的「社會住宅」和高安全規格，那就更完美了。今天小又要帶大家深度拆解的「報告案第六案」，就是一個在中和市心堪稱黃金級的危老指標大案——寶亞國際開發建設中和區南工段782地號等6筆土地店鋪、金融業、社會住宅及集合住宅新建工程！
寶亞國際開發這次非常有遠見，整合了中和極具價值的土地，打算興建一棟高達地上 29 層、地下 7 層的超摩天捷運住商地標！這案子在都審會上因為「危老40%超高獎勵」、「政府社宅捐建」與「沿街退縮人行綠廊」引起極大關注。今天就讓小又一樣用最硬核、最懂你的數據，帶你一次看懂！
一、 買房看地段：中和路核心生活圈 ✕ 住宅與商業的黃金混血基地
買房子，地段永遠決定了它的保值高度。
本案座落於中和區南工段782、783、784、785、790、791地號等6筆土地，地理位置大約就落在中和最精華的中和路、中和路187巷與165巷一帶。 這裡的基地特性非常珍貴，它是一塊「住宅區 ✕ 商業區」的黃金混血基地：
基地的住宅區：法定建蔽率50%、法定容積率300%。
基地的商業區：法定建蔽率70%、法定容積率440%。
合併開發強度：經過比例綜合計算後，法定建蔽率拉到66.49%，基準法定容積率高達415.44%！這代表基地天生就擁有極高的開發強度，加上地處中和市中心，出門不論是採買、金融辦事还是搭捷運，生活機能強到無懈可擊！
二、 建案基本規格：29層超摩天地標 ✕ 地下7層大開挖
小又直接幫大家把都審大會核備通過的最新數據卡整理出來：
建商/起造人（申請單位）：寶亞國際開發建設股份有限公司（負責人：周淑平）
基地面積：2,480.95 平方公尺（約 750.5 坪，在寸土寸金的中和市心是令人稱羨的超大基地！）
樓層規劃：地上 29 層 / 地下 7 層（高聳挺拔的中和水岸天際線新指標）
建築結構：鋼筋混凝土構造（RC）
總規劃戶數：共 344 戶
新建建築各層用途大公開：
地下二層至地下七層：超深開挖！全規劃為停車空間。
地下一層：防空避難室兼停車空間。
地上一層：氣派門廳、G3類店鋪、G1類金融業（未來下樓就能存匯款、辦理金融，超便民）。
地上二層：G1類金融業辦公空間。
地上三層至四層（公益亮點！）：H2類社會住宅（共22戶），部分為H2類集合住宅。
地上五層至二十八層：高檔集合住宅（主要自住層，景觀開闊）。
地上二十九層：社區管委會空間。
屋突一層至三層：樓電梯間、水箱、機房。
停車空間規格：
汽車車位：應設 268 輛，實設 268 輛（精準滿足，絕不外溢）。
機車車位：應設 344 輛，實設 357 輛（貼心多設了 13 輛自設機車位）。
自行車車位：應設 55 輛，實設 55 輛。
三、 核心亮點：危老 40% 最高獎勵 ✕ TOD 10% 軌道容積雙引擎！
這案子之所以能在基準容積之外，核准蓋到地上 29 層，背後擁有全中和最強大的「雙容積紅利引擎」：
危老建築容積獎勵直接拿滿 40%： 本案依據政府危老條例核定，可計容積樓地板面積直接獲得高達 40% 的危老容積獎勵（高達 3,901.69 平方公尺）！政府大手筆給獎勵，代表這塊基地不僅加速了中和老舊市區的汰舊換新，整棟建築更採用了最新、最嚴格的耐震與防火防災建管高規格，安全感直接拉滿。
TOD 增額容積再加碼 10%： 在商業區範圍（782、784、785地號），建商更精準申請了 10% 的 TOD 增額容積！這就是大眾運輸導向發展的含金量證明，出門近享捷運站的便利，是保值、抗跌的絕對金字招牌。
四、 公益共榮：全國典範！首創捐建「優質社會住宅」
很多高級建案不喜歡與社宅沾上邊，但寶亞國際開發這次非常有大廠氣度與社會責任，依都市計畫法新北市施行細則第48條規定，申請了公益設施容積獎勵，大手筆捐贈了 908.68 平方公尺（約 275 坪）的空間作為「優質社會住宅」使用！
這 22 戶社會住宅與社區車位（設置於地下6、7層）的動線與位置，皆經過新北市政府住宅發展科層層嚴格把關與確認，且建商必須在建造執照核准前完成社會住宅協議書簽訂。這種「官民合作、社會共榮」的優質風氣，不僅大幅拉高社區的公益自明性，未來社區在物業管理、防災維安上，更享有政府一體概念的高規格關照。
五、 人本步行環境：4米沿街退縮人行綠廊 ✕ 順平無障礙動線
在中和舊市區走路，最怕人行道被鄰房佔用、高低不平。都審委員這一次特別在環境與人行動線上，幫未來的住戶爭取到最頂規的步行空間：
堅持留設「4公尺人行步道開放空間」： 雖然危老獎勵變更後建築退縮為 2 公尺，但都審大會為了休憩角落的開放性與友善性，強烈要求建商：必須維持原規劃，留設高達 4 公尺寬的人行步道開放空間，並全面納入開放空間管理維護基金計算！這代表大樓門口會有一條超級寬敞、毫無壓迫感的人行綠色走廊。
西側巷道退縮，植栽大調整： 基地西側（臨中和路187巷及165巷12弄）留設了 3.5 公尺的人行步道。委員貼心地發現，如果植栽太緊鄰建築物會不易生長，因此特別決議：改為沿道路側先留設植栽綠帶，內側再留設 2.5 公尺寬的硬鋪面人行步道！不僅讓樹木有空間健康長大，更創造了最流暢、遮蔭極佳的人行動線。
無法綠化扣除與室外通路 1.3 米檢討： 大門口的無障礙室外通路，一律以寬敞的 1.3 公尺 高規格進行檢討；而基地內人行道、車道與公有人行道、既有巷道之間，一律要求做順平齊平處理，不留任何危險的高低差階梯。
六、 小又的綜合真心話點評
【無法抗拒的優點】
中和市心黃金地段：混血住宅區與商業區優勢，1樓直接進駐店鋪與金融業，生活與存匯款機能無敵便利。
危老40%滿額大獎勵 ✕ TOD 捷運增額：雙容積引擎加持，不僅外觀氣派高聳，整棟大樓的防災、結構安全級別都是最新、最高規格。
4米寬沿沿街步道 ✕ 2.5米巷道人行道：出門就是寬敞的綠色走廊，完全落實「以人為本」的友善步行環境。
1/2空中綠化露台：屋頂及露臺全面規劃 二分之一（1/2）以上面積綠化，落實節能降溫與空中花園美學。
【購屋與置產的注意事項】
住戶組成多元：社區內規劃有 318 戶一般集合住宅、22 戶社會住宅，以及低樓層的金融業與店鋪。雖然組成較多元，但低樓層商業用途極為單純單一（金融業），且社會住宅在全掛保證的管理規約下，通常能維持相當優質的居住秩序。
如果你正在尋找一個「走出家門就是中和最核心商圈、下樓就能辦金融、大門口擁有4米林蔭大道，同時擁有超深地下7層與高規安全感」的旗艦級超摩天地標新家，寶亞國際開發這次在中和南工段交出來的這張危老都審成績單，絕對是今年中和市心最值得你驕傲入主的指標代表！
希望今天小又的「第六案」硬核住商危老地標拆解有幫到你！我們下一篇開箱文見囉！Bye Bye！🙋♀️
(本文都審及基本規格數據皆參考自新北市都市設計及土地使用開發許可審議會115年度第3次大會會議紀錄核備內容)
