嗨！我是不動產小又！平常看多了生硬的法規和密密麻麻的公文數字，是不是覺得頭痛欲裂？沒關係，小又今天直接幫大家把新北市政府最新出爐的都審會議紀錄，用最白話、最接地氣的方式徹底拆解！
這次我們要聊的是最近在北台灣討論度極高、各方重劃族群都在默默關注的熱門區域——新北市鶯歌鳳鳴重劃區旁的全新矚目建案：「僑駿建設鳳鳴段集合住宅新建工程」。
不論你是想在鳳鳴置產的雙北通勤族、想要尋求舒適換屋空間的在地老街坊，還是單純關心家鄉發展的小夥伴，這篇文章小又都為你們量身打造！接下來我會把整份都審報告分為極具畫面感的「第一部分：文化與生活感覺」，以及富含硬核密碼的「第二部分：硬體與數據拆解」。為了讓大家輕鬆秒懂，兩個部分小又都幫大家準備了超詳細的表格，現在就倒杯咖啡，跟著小又一起花時間仔細讀懂未來新家園的輪廓吧！
一、 第一部分：文化與生活感覺
買房子，地段跟價格固然重要，但最能觸動人心深處的，往往是每天早晨推開窗戶迎面而來的微風、牽著孩子散步的林蔭大道，以及社區帶給我們的安全感與生活歸屬感。這棟即將在鶯歌鳳鳴拔地而起的新大樓，到底能為我們的日常帶來什麼樣的「生活文化轉變」？
在過去，鶯歌常給人傳統陶瓷重鎮、老街觀光的印象，生活機能往往圍繞在舊市區。但隨著鳳鳴重劃區的開發、台鐵鳳鳴臨時站的啟用與未來捷運三鶯線的交通利多，這裡正悄悄融入一種新現代的市郊慢活文化。本案建商在規劃時，不僅要滿足住戶「住」的需求，更被新北市政府的都市設計審議委員會嚴格要求，必須將鄰近的鳳福公園、周邊的自行車道網絡，以及友善的人行空間完美串聯，打造一個「會呼吸的公園系社區」。
當我們走在建案未來的鳳福路側，原本空曠的土地將被注入滿滿的綠意。政府在這次的都審紀錄中特別強調，這裡的景觀設計絕對不能只是隨便種幾棵草、鋪個草皮就敷衍了事，而是必須採用「複層式綠化」的生態工法。什麼是複層式綠化呢？簡單來說，就是像森林一樣，有高聳的喬木做為遮蔭，中間穿插著各式各樣的灌木，地面再鋪上低矮的地被植物。這樣做不僅美觀，還能吸引鳥類、蝴蝶來築巢棲息，讓社區本身就成為一個微型生態系。
更浪漫的是，政府連樹種都幫我們挑好了！為了延續鳳鳴地區的街道美學，臨鳳福路側的人行道喬木，規定原則上必須種植「杜英」。杜英是一種非常優雅的常綠喬木，它的特色是當老葉快要掉落時，會轉為耀眼的鮮紅色，點綴在滿樹的翠綠之中，層次感十足。想像一下，秋天或初春的黃昏，你牽著另一半或是推著嬰兒車，走在社區樓下由杜英樹築成的林蔭大道上，那種紅綠相間的視覺享受，就是最頂級的慢活文化。
此外，對於現在重視健康與低碳生活的現代人來說，這個建案的地面層人行空間簡直是五星級規劃。政府要求建商從建築物地界開始往內退縮 5 公尺，並在這精華的退縮空間裡，整整齊齊地配置出 1.5公尺寬的植栽帶、1.5公尺寬的專用自行車道，以及 2公尺寬的無障礙人行道！這意味著，未來的住戶大門一打開，就是完全與汽機車分流的純淨步行與單車空間，小孩子在樓下騎腳踏車、滑板車，爸媽在後面散步，再也不用提心吊膽地與機車、大卡車爭道，真正落實了現代都市渴望的「行人友善文化」。
而在社區的東北側，因為緊鄰著居民最愛的鳳福公園，審議委員也非常聰明地要求建商在這裡留設一條 1.5公尺寬的串連步道，並在轉角處用「節點廣場」的方式規劃。這個設計非常精妙，它打通了社區與公共公園之間的無形圍牆，讓私人的中庭綠帶與公眾的公園綠地完美融合。住戶只要沿著這條步道走，就能不知不覺地散步到公園的遊樂設施或草坪；而轉角的小廣場，更將成為鄰居之間坐下來閒聊、交換生活八卦、建立社區濃厚人情味的最佳文化聚落。
最後，在社區的內部管理與視覺美學上，政府也幫大眾做好了全方位的把關。交通局這次特別盯上建商，要求必須把所有的停車與物流臨停需求「完全內部化處理」。現代人上網購物、叫外送、寄送大型包裹已經是不可或缺的生活文化，如果物流車總是隨意停在社區大門口，不僅危險，也會讓大樓大廳看起來雜亂無章。因此，本案未來會在平面層適當的位置，利用精緻的植栽規劃做為遮蔽，特別留設一格大尺寸的物流行程臨時停車區。這樣一來，外來的快遞貨車、外送員都有專屬、安全的位子停靠，在維護路人安全的同時，也維持了整個社區的高質感形象。
小又把上述所有浪漫、舒適、充滿人本關懷的生活與文化感覺，全部濃縮成以下這張白話表格，讓大家一分鐘就能在腦海中勾勒出未來的幸福家園畫面：
二、 【僑駿鳳鳴段】生活環境與文化居住感大解析
| 生活文化面向 | 政府與建商的精心規劃（小又白話解讀版） | 為住戶帶來的文化生活感改變 |
| 基地黃金位置 | 新北市鶯歌區鳳鳴段與鳳福段土地，直接鄰近在地人最愛的鳳福公園。 | 走出大門就是大片綠地，完美落實「下樓就到公園」的现代高質感綠意慢活生活。 |
| 森林系景觀 | 被政府強制要求必須採取**「複層式綠化」**（高大喬木、中型灌木、低矮地被錯落規劃）。 | 社區中庭不再只是單調的草皮，而是像一座小型自然森林，空氣清新且生態豐富。 |
| 浪漫杜英大道 | 臨 20公尺鳳福路側，規定路樹原則上必須統一種植優雅的**「杜英」喬木**。 | 體驗四季更迭的色彩變化，老葉轉紅時極具視覺美感，讓回家成為一場漫步林蔭的享受。 |
| 頂級行人路權 | 馬路旁退縮 5米，精準劃分出：
1. 1.5米寬植栽帶
2. 1.5米寬自行車道
3. 2.0米寬人行道 | 打造完全與汽機車分離的低碳、健康生活環境，不論是慢跑、散步或騎單車都非常安全。 |
| 公園無縫串連 | 基地東北側臨公園處，規劃 1.5米寬的串連步道，並在轉角處留設休憩廣場節點。 | 私人社區與公共公園連成一氣，轉角廣場成為住戶與左鄰右舍泡茶、聊天、建立鄰里情誼的溫暖聚落。 |
| 高質感門面管理 | 在地面層法定空地特別劃設一席大尺寸的物流臨停區，並用植栽美化區隔。 | 網購、外送車輛不再亂停社區門口阻擋動線，兼顧行人安全，更確保社區大門的高雅與整潔。 |
| 友善無障礙環境 | 人行道與開放空間高程必須與鄰地順平對齊，橫向坡度嚴格限制在 2.5% 以內。 | 貼心體恤推嬰兒車的爸媽，以及坐輪椅的銀髮長輩，全區平坦無障礙，散步推車毫不費力。 |
第二部分：硬核數據拆解（寫給所有講求精準、重視細節的理性買家）
看完感性、充滿生活美學的第一部分，身為前數學老師、凡事講求證據與邏輯的小又，現在要帶大家切換到極度理性的「硬核數據模式」。買房子或參與都更，絕對不能只聽信漂亮的文宣，我們必須從最真實的政府公文、地號登記、容積率以及各樓層的空間分配，去看看這棟大樓的「骨架」到底紮不紮實！
三級標題：土地身份與產權配置
首先，大家最關心的就是這塊土地的「身份證字號」，也就是地號。本案的基地範圍其實由兩種類型的土地所組合而成，包含市地重劃範圍內與範圍外的土地。它的具體坐落位置是：新北市鶯歌區鳳鳴段19地號、鳳福段663、664、677地號等4筆土地。因為跨越了重劃區的邊界，因此在土地使用分區的法律規範上，出現了兩種不同的容積率標準：在重劃區內的鳳福段土地屬於「第一種住宅區」，建蔽率是50%、容積率200%；而重劃區外的鳳鳴段19地號，建蔽率同樣是50%，但基準容積率只有120%。兩相加權計算下來，這塊基地的基準平均容積率為 156.46%。
但是，聰明的建商（申請單位：僑駿建設股份有限公司，負責人：郭明德）與設計單位（富昱建築師事務所，建築師：胡富傑），為了讓土地發揮最大的坪效，依法向新北市政府申請了高達 26% 的容積移轉面積（高達 1,303.87 平方公尺）。在加入了這些獎勵與移轉容積之後，整個建案的設計容積率直接拉高到了 197.14%，非常接近政府允許的允建上限 197.15%！這在商業評估上是非常漂亮的精準控管，代表建商幾乎把能蓋的合法樓地板面積全部「蓋好蓋滿」，沒有浪費任何一絲土地價值。
三級標題：空間規模與高度變數
接著我們來看看整棟大樓的「空間配置與結構」。本案的基地總面積高達 3,205.04 平方公尺（換算下來約有 969.5 坪，在雙北重劃區周邊算是極具規模的大基地）。而建商的設計建築面積為 779.21 平方公尺，計算出來的設計建蔽率只有 24.31%。這個數據對於住戶來說是非常大的利多！因為法定建蔽率是 50%，而本案只用了不到四分之一的土地來蓋建築物，剩下的四分之三（超過 75% 的土地面積）全部都留下來做中庭花園、人行道、自行車道與退縮綠帶。這保證了未來社區棟距寬敞，低樓層住戶也不會感覺到壓迫。
全案的總樓地板面積達到了 13,532.68 平方公尺，結構採用最穩固的鋼筋混凝土構造（RC）。主體建築規劃為 2 幢 2 棟，總戶數為 86 戶純住宅。在樓層分布與高度方面，原本建商規劃一棟地上 9 層、另一棟（B棟）地上 12 層，總建築高度來到 42.2 公尺。但是，在這次召開的專案小組審查會議中，新北市都市設計審審議會下達了一個非常關鍵的核心決議：因為鳳福段的重劃區土地，依法建築物高度絕對不能超過 27 公尺，而目前規劃的 B 棟高度達 29.8 公尺，明顯超標，因此政府明確裁示「請依規定調降建築物高度」！這意味著，建商後續必須修改藍圖，將 B 棟的高樓層高度進行縮減或調整，這會直接影響到可售戶數的配置，也是未來想要購買高樓層民眾必須特別注意的法規變數。
在各樓層的具體用途分布上，這棟大樓的規劃功能性非常純粹且實用。地下二層至地下三層是純粹的汽車與機車停車空間；地下一層除了做為停車空間外，也依法兼作防空避難室；地上一層則是社區的門面與公共核心，包含大樓門廳（接待大廳）、管理委員會空間，並配置了少部分的集合住宅；地上二層到最高的十二層，則全部都是純住宅規劃，完全沒有任何一般事務所、店面或商業辦公室混雜，保證了居住環境的純淨度；而最頂端的屋突一層至三層，則做為樓梯間、機械室與社區大水箱等機電設施使用。
最後，我們來看「車位配比」這個硬數據。現在很多人買房最怕社區車位不夠，或者車位尺寸太小。本案在車位規劃上展現了極大的誠意：政府依法要求這 86 戶住宅必須設置 86 輛汽車位，但建商卻實實在在地規劃了 118 輛汽車位（等於多規劃了 32 輛自設車位）；機車位也是依法應設 86 輛，建商實設 99 輛（多出 13 輛）；自行車位應設 13 輛，實設 16 輛。地下室的停車格尺寸、車道坡度、車道寬度與迴轉半徑，目前正由工務局依建築技術規則進行第二輪的嚴格細部複審，交通局也要求地下室車位必須以色塊清楚標示管理，並在車道出口繪設停止線與「停」字標誌，確保出車時的安全。
為了讓所有講求數據、重視細節的理性讀者能一目了然，小又把上述所有生硬的公文法規數字，全部整理成以下這張精準的硬核數據大表格：
四、 【僑駿鳳鳴段】都更案硬體構造與詳細數據全圖表
| 法律與硬體項目 | 官方審議核定之精準數據 / 具體地號內容 | 小又的理財與購屋專業微提醒 |
| 土地身份證（地號） | 新北市鶯歌區鳳鳴段 19 地號（市地重劃範圍外）新北市鶯歌區鳳福段 663、664、677 地號（市地重劃範圍內） | 本案由 4 筆土地合併開發，因跨越重劃區內外，在都審會上正被嚴格審查兩者合併的公益性留設。 |
| 建商與設計團隊 | 申請單位（建商）：僑駿建設股份有限公司（負責人：郭明德）設計單位：富昱建築師事務所（建築師：胡富傑） | 具備豐富開發經驗的建商與專業建築師強強聯手，在法規容積爭取上展現極高的精準度。 |
| 土地分區與容積率 | 鳳福段（重劃內）：第一種住宅區（建蔽 50%、容積 200%）鳳鳴段（重劃外）：住宅區（建蔽 50%、容積 120%）基準平均容積率：156.46%設計容積率（加計容移後）：197.14% | 建商申請了 26% 容積移轉（1,303.87 平方公尺），幾乎把容積上限 197.15% 用到極致，坪效與總銷價值最大化。 |
| 基地與建蔽率數據 | 建築基地面積：3,205.04 平方公尺（約 969.5 坪）設計建築面積：779.21 平方公尺（約 235.7 坪）設計建蔽率：24.31%（遠低於法定的 50%） | 驚人的超低建蔽率！代表基地有高達 75.69% 的土地完全不蓋建築物，全部吐出來當作綠地與活動空間。 |
| 大樓結構與規模 | 結構材質：鋼筋混凝土構造 (RC)建築棟數：2 幢 2 棟總戶數：86 戶純住宅總樓地板面積：13,532.68 平方公尺 | 純住宅社區、無店面與事務所混雜，戶數控制在 86 戶，屬於現代最保值、最抗跌的中小型單純社區規模。 |
| 详细樓層分布圖說 | 屋突一至三層：電梯機械室、樓梯間、社區水箱地上三至十二層：純集合住宅地上二層：純集合住宅地上一層：門廳（大廳）、管委會空間、集合住宅地下一層：防空避難室兼平面停車空間地下二至三層：純平面停車空間 | 社區動線垂直分工明確。公共活動在一樓，地下室專供停車與防空避難，二樓以上是完全安靜的居住私密空間。 |
| 車位配比硬數據 | 汽車停車位：應設 86 輛，實設 118 輛（超配 32 輛）機車停車位：應設 86 輛，實設 99 輛（超配 13 輛）自行車停車位：應設 13 輛，實設 16 輛 | 汽車位配比高達 1：1.37，每戶皆可配得一個車位以上，甚至有餘裕購買雙車位，完全解決重劃區停車痛點。 |
| 都審會重大變數 | 現況：B棟原設計高度 29.8 公尺不符重劃區上限 27 公尺的規定。政府決議：強制要求建商調降 B 棟高度。 | 購屋族與都更地主需密切注意！B 棟高度受限後，建商必須在規定期限前送出修正藍圖，可能面臨減層或室內淨高調整。 |
五、 小又最後的真心話與專家總結
看完小又為大家細心熬煮、融合了「浪漫生活感」與「理性硬數據」的超詳細報告，大家是不是對這個鶯歌鳳鳴的新案有了脫胎換骨的認識？
簡單來說，僑駿建設這個案子，在居住生活品質上是非常值得期待的。超低的 24.31% 建蔽率、樓下整整五公尺寬的植栽自行車人行步道，再加上直接連通鳳福公園的轉角休憩廣場，對於注重生活儀式感、喜歡綠意環境的現代家庭來說，簡集是夢幻的居住環境。在結構上，純 86 戶的 RC 純住宅社區，以及配備極為充足的 118 輛汽車位，也給了這棟大樓非常扎實的保值底氣。
唯一需要特別注意的理性風險，就在於政府這次在都審會專案會議上，非常嚴格地卡住了 B 棟的建築高度（強制要求從 29.8 公尺降回 27 公尺以下），且對於重劃區外土地（鳳鳴段 19 地號）的合併開發，要求建商要吐出更多的公益性開放空間。目前建商正處於緊鑼密鼓的藍圖修正期，未來的建築外觀與高樓層戶數配置，肯定還會迎來一波微調。
小又身為大家最貼心的不動產顧問，後續也會持續幫大家死守、追蹤這個案子在大會辦理續審的最新結果！如果你正考慮在鶯歌、鳳鳴重劃區周邊買房、手上有土地想要參與都更，或者對這個建案的最新容積移轉進度有任何疑問，隨時歡迎在文章下方留言，或者直接私訊找小又喝杯咖啡、聊聊交流喔！我們下一篇建案拆解文章見囉，拜拜！
