不動產小又 ｜ 工商地產戰情導航系統
最新數據校正：2026/09/27（下次更新：2027 農曆年）
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新北市工業地產 真實取得成本 × 土地供給 × 未來 10 年選址戰略
✦ 都市計畫土地分區母數規模 | ✦ 2025 透天廠房土地單價手動拆解還原 | ✦ 民國 105~114 年人口消長與招工動能
新北工業用地總規模 (母數)
873.2 萬坪
樹林(100.9萬坪)、新莊(88.3萬坪)規模居冠
2025 土地取得中位單價
71.3 萬/坪 (製造主力圈)
剔除特殊關係人低價與道路灌水
10年人口與戶數吸納之王
+33.5% 林口區 (淨增34,611人)
青壯勞動力充足，物流倉儲擴廠首選
聚落純度最高警戒區
50.5% 汐止區 (樹林48.6%)
大車進出頻繁，抗爭風險相對極低
👑 板橋區 土地使用分區規模與結構
比例看結構 ＋ 甜甜圈中心常駐實質規劃總坪數母數 (拒絕小母數失真)
全區總規劃母數
265.0 萬坪
📈 民國 105 ～ 114 年人口與戶數走勢
10年淨減 783 人雙軸趨勢：就業勞動力池 (人口總數) vs 住宅圈擴張與抗爭潛力 (總戶數)
🎯 企業主選址指南：五大產業別落地比序與進場預算
交叉比對產業聚落純度、10年勞動力動能與2025實價門檻，提供精準進場指引
🔮 企業選址推演：未來 3 年、5 年、10 年產業板塊位移
根據真實土地取得成本、分區飽和度與人口紅利走向之量化研判
⏳ 3 年內 (2026~2029)
老廠排污抗爭保衛戰
新北戶數 10 年暴增，新興住宅大樓緊鄰傳統工業區。中和、三重、板橋等高密度生活圈，噪音與排氣檢舉將達顛峰，傳統加工業面臨被迫轉型或遷徙壓力。
選址建議： 若為高公害製程，應提早往樹林、汐止等高聚落純度（>45%）區域移轉。
🚀 5 年內 (2029~2031)
人口紅利與外環廊帶成型
林口(+33.5%)、淡水(+24.2%)、五股(+12.1%) 人口持續吸聚，成為雙北最年輕勞動力重鎮。搭配 50~70 萬親民土地單價，吸引大量大型自動化物流與科技組裝廠進駐。
選址建議： 倉儲物流及需大量基層組裝新血之企業，擴廠首選林口特定區與五股新五路沿線。
🏢 10 年內 (2031~2036)
工業立體化都更增值潮
三環六線捷運全線貫通，低矮老舊鐵皮透天容積嚴重浪費。持分完整之百坪以上老舊廠房將引來建商與資產法人爭奪，進入「立體化廠辦合建或高價退場」黃金期。
選址建議： 目前購入具備完整 1/1 產權之老透天，長期享有極高容積獎勵都更紅利。
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📑 2025 透天廠房土地「真實取得成本」拆解清冊
不隱藏門牌、扣除道路地灌水、排除關係人交易，呈現實質肉地單價與現場增建狀況
即時篩選該區成交標的 (含巷弄門牌號)：
| 交易日期 | 行政區 | 詳細地址門牌 (含巷弄號) | 總金額 (萬元) | 土地坪數 | 還原土地單價 | 持分概況與小又實務評述 |
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