【2026新店房市震撼彈】新店寶元段2,224坪危老地王深度剖析！濟盟×新美齊×海悅三強聯手、34層雙公園鋼骨地標、容積翻倍600%與都審規劃全揭密

前言：新店核心罕見兩千坪純住基地，重量級危老案重磅登場

近幾年新北房市焦點始終離不開新店區。從央北重劃區的熱銷結案、裕隆城旗艦商場營運帶動的龐大消費動能，到大坪林與十四張雙捷運核心生活圈的成熟發展，新店的剛性自住與置產需求始終維持高檔。然而，在新店核心成熟市區中，想要整合出動輒千坪以上、產權乾淨且街廓方正的開發素地，難度堪比登天。

根據新北市政府都市設計及土地使用開發許可審議會最新公開的 115 年度（2026 年）第 4 次大會會議紀錄，最受各界矚目的案件莫過於「濟盟建設、新美齊、海悅國際開發等 3 人於新店區寶元段 899 地號等 4 筆土地集合住宅新建工程」。

本案基地面積高達 7,352.91 平方公尺（折合約 2,224.25 坪），座落於新店核心寶元段，坐擁寶中路生活圈，更一舉串聯新店著名的「綠湖公園」與「中興公園」。全案不僅集結了「濟盟建設」、「新美齊」、「海悅國際」三大地產巨擘，更力邀豪宅名品推手「呂建勳建築師事務所」親自操刀，預計打造 3 棟樓高達 34 層的摩天鋼骨鋼筋混凝土（SRC）地標。

本文將從開發團隊背景、基地條件與地目分析、容積獎勵翻倍秘辛、建築量體與戶數格局配置、景觀綠廊與護樹生態規劃，以及都審委員會的審查重點進行全方位的萬字級深層剖析，帶您一次看懂這座即將改寫新店天際線的旗艦級指標大案！

一、 快速掌握全案基本資料與開發量能

在進入細節解析之前，我們先透過全案摘要數據表，快速綜覽本案的基本規格：

【全案基本資料與規劃規格表】

二、 品牌地產巨頭聯手：濟盟 × 新美齊 × 海悅 ＋ 名師呂建勳

本案最引發業界熱議的亮點之一，便是極具份量的開發與設計陣容：

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                    │      新店寶元段開發案   │
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│   濟盟建設      │     │   新美齊集團    │     │   海悅國際      │
│ (在地深耕/實力) │     │ (上市品牌/精工) │     │ (代銷龍頭/開發) │
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                    │    呂建勳建築師事務所   │
                    │   (豪宅美學與地標擘劃)  │
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1. 新美齊股份有限公司（上市代號：2442）：

   由大同集團第四代林傳捷領軍，新美齊近年在雙北高端住宅市場屢創佳績，如「新美齊天母」、「新美齊Park 259」、「新美齊THE TOP」等案，皆以精緻選地、高規格營造工法與極具辨識度的外觀立面著稱。此次進軍新店大坪林生活圈，無疑將品牌擅長的都會輕奢與精工美學注入全案。

2. 海悅國際開發股份有限公司（上市代號：2348）：

   作為全台灣代銷業的龍頭霸主，海悅國際不僅擁有全台最龐大的購屋大數據庫與敏銳的市場嗅覺，近年更積極轉型參與核心地段的優質土地開發。海悅的深度參與，確保了產品定位與格局動線精準契合高端自住客群的需求。

3. 濟盟建設股份有限公司：

   具備深厚的土地整合實力與在地資源，為促成本案超過 2,200 坪完整街廓土地的關鍵推手。

4. 呂建勳建築師事務所：

   台灣頂級豪宅建築御用大師呂建勳，其作品向來強調石材與格柵的對稱美學、沉穩大器的框架比例與立體光影層次。此次為本案規劃 3 棟高達 34 層的雙公園地標，再次展現其處理超高層量體與開放空間的精湛手法。

三、 基地位置與土地條件：新店成熟區稀缺的「住四」純住宅用地

1. 地理環境與交通機能

本案座落於新店區寶元段 899、900、902、912 地號，鄰近新店主幹道寶中路。該區域步行可達捷運松山新店線與環狀線交會的「大坪林雙捷運站」（直線距離約 500 公尺範圍內）。

周邊不僅有北新路成熟商圈、民權路美食街，更鄰近近年引爆區域商機的裕隆城（誠品生活新店旗艦店、威秀影城）與家樂福新店店，兼具成熟生活機能、捷運軌道通勤優勢與大型商場加持。

2. 土地使用分區與地目性質

• 土地使用分區：第四種住宅區（住四）

   

• 法定管制條件：法定建蔽率 50%，法定基準容積率 300%

• 地目概念釐清：在現行都市計畫體系下，都市土地均依《都市計畫法》及相關土地使用分區管制要點進行管理，土地的開發強度與使用用途由「土地使用分區（住四）」全權規範，免除了過去舊農業地目的繁瑣限制，具備高度的開發價值與純住宅環境品質。

四、 容積率如何從 300% 翻倍至 600%？容積獎勵全解析

在都市設計審議報告中，本案最引人注目的規劃之一便是容積獎勵申請全數拿滿，容積率達到法定上限的整整兩倍（600%）。

【容積獎勵構成與面積明細表】

【容積堆疊結構圖】
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│  危老重建容積獎勵: +40% (8,823.49 ㎡)                   │
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│  都市容積移轉 (捐地+折繳代金): +40% (8,823.49 ㎡)       │
├────────────────────────────────────────────────────────┤
│  TOD 捷運周邊增額容積獎勵: +20% (4,411.74 ㎡)            │
├────────────────────────────────────────────────────────┤
│  法定基準容積 (住四): 300% (22,058.73 ㎡)               │
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  ▶ 最終設計容積率：300% × 2.0 = 600% (允建上限完全滿載)

五、 為什麼建蔽率只有 27.96%？打造「公園裡的住宅」

許多人初看數據時會感到驚訝：為什麼住四法定建蔽率明明有 50%，但設計建蔽率卻僅有 27.96%？

這正是頂級大基地造鎮案與一般擁擠建案的最大差異。建蔽率低至 27.96%，背後有四大核心戰略考量：

                       【建蔽率僅 27.96% 的四大關鍵】
                                     │
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│  超高層向上發展 │         │  取得獎勵大退縮 │         │  串聯雙公園綠廊 │
│  (34層SRC摩天棟)│         │  (周界退縮7米+) │         │  (綠湖與中興公園)│
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                            │  降低環境壓迫感 │
                            │  (釋出5,300㎡空地│
                            └─────────────────┘

1. 超高層向上垂直延展（34 層摩天住宅）：

   在總容積固定的條件下，樓層蓋得越高，單層所需的建築水平投影面積就越小。建築團隊選擇將量體往 34 層的高空發展，藉此將最大幅度的地面空間「還給大地」。

2. 履行高額獎勵的法定退縮義務：

   為了爭取 40% 危老獎勵與 40% 容積移轉評點，法規嚴格規定建築基地周界必須大幅退縮（本案危老退縮 2 米 ＋ 容移退縮 5 米，合計退縮深達 7 公尺以上），使得建築物可興建範圍自然內縮。

3. 釋出逾 5,300 平方公尺的開放景觀與中庭：

   基地總面積 7,352.91 ㎡ 中，僅有 2,056.11 ㎡ 覆蓋建築，其餘超過 72% 的基地面積（約 5,296 ㎡，折合近 1,600 坪） 全數留作雙排林蔭步道、迎賓廣場、生態水景與綠化植栽，營造出被綠意環抱的豪宅居住尺度。

4. 優化通風、日照與都市風環境：

   低建蔽率能拉大建築棟距，有效減緩超高層建築對周邊街廓造成的壓迫感，並促進地表微氣候的空氣對流。

六、 建築量體與各樓層空間機能規劃

本案規劃為 3 棟地上 34 層、地下 6 層 之大型集合住宅社區，總戶數達 707 戶，並採用高規格的鋼骨鋼筋混凝土（SRC）結構，建築總高度達 119.57 公尺。

【各樓層空間機能詳細配置表】

七、 生態景觀、護樹綠化與公園綠廊串聯計畫

在本次都市設計審議中，委員對於「生態環境友善度」與「綠化連續性」給予了高度關注。本案不單是一座住宅建築，更是周邊生態廊道的重要延伸。

【都市綠廊生態串聯示意】
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│  綠湖公園    │ <=====> │  本案 7 米雙排林蔭人行景觀廊道 │ <=====> │  中興公園    │
│ (大型生態水景)│         │  (2m 喬木綠帶 + 3m 無障礙硬鋪面)│         │ (市民休憩綠地)│
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                                         │
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                            │  寶中路雙迎賓樹陣廣場   │
                            │  (常綠樹種、YouBike站)  │
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1. 串聯「綠湖公園」與「中興公園」的 7 米林蔭廊道

本案基地東側退縮 7 公尺以上的開放空間，巧妙地在「綠湖公園」與「中興公園」之間建立了一條貫穿南北的生態步道：

• 2 米喬木植栽帶：栽植雙排高大喬木，形成連續性的遮蔭樹冠。

• 3 米平整硬鋪面：規劃平順的無障礙步行通道，提供周邊居民全天候舒適的散步環境。

• 開放無圍牆設計：都審會明令退縮 7 米範圍內嚴禁興建任何封閉式圍牆，公私領域界線全面改以矮灌木綠籬區隔，營造開闊友善的都市空間。

2. 既有植栽調查與護樹保育要求

審議大會特別要求開發單位針對基地內外的生態環境進行深化調查，並落實以下幾點：

• 既有樹木調查與保留方案：全面盤點基地範圍內的既有老樹與大型植栽，優先研擬就地保留或健康移植計畫。

• 樹種配置優化：

  • 寶中路臨街側：建議採用樹冠濃密的常綠樹種替代落葉樹種，發揮隔絕車流噪音、淨化空氣之綠色屏障效果。

  • 轉角與節點廣場：取消易造成空間壓迫的密集茄苳樹，改設焦點樹種（景觀地標樹），搭配複層式低矮灌木與開花地被植物，提升空間自明性。

• 立體綠化與屋頂花園：地面不足之綠化空間，將全數藉由露台花台、立體垂直綠化及屋頂 1/2 綠化面積予以補足。

八、 交通動線與智慧停車系統規劃

面對 707 戶的大型造鎮量體，社區進出車流是否會衝擊周邊路網，是都審會把關的重中之重。

1. 汽機車分流與智慧停車設計

• 汽車停車位（共 650 輛）：全數規劃於地下 2 至 6 層，全區車位皆配合政府綠能政策，完整預留電動車充電設備（EV-Ready）之線槽與配電容量（台電配電場所擴增至 179 ㎡ 以上）。

• 機車停車位（共 707 輛）：配置於地下一層，落實人車分道與坡道平順化設計，無障礙機車位緊鄰電梯梯廳，保障行動不便者動線安全。

• 短時臨停空間內化：車道出入口退縮並將訪客短時臨停車位「內化」至建築物側，避免臨停車輛佔用寶中路道路，維持主幹道車流順暢。

2. 低碳綠色交通回饋

• 捐設公共自行車（YouBike 站點）：除了社區內部留設 177 輛自行車停放空間外，開發單位額外於基地退縮開放空間捐贈設置 YouBike 公共租賃站，並折繳代金，完美銜接大坪林捷運站的「最後一哩路」。

九、 都市設計審議委員會決議重點與未來期程追蹤

本案提請 115 年 6 月 12 日新北市都設會大會討論，委員會原則上支持本案的開發理念與環境回饋方案，並要求設計團隊依以下重點進行修正後續審：

                    【都審大會審查結論與修正方向】
                                  │
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│   建築風環境    │      │   景觀夜間安全  │      │   社會住宅細節  │
│ 牆面逾百米一字型│      │ 增設景觀高燈    │      │ 無障礙浴廁規格  │
│ 評估風場柔化立面│      │ 綠籬取代實體圍牆│      │ 完備遮陽與公設  │
└─────────────────┘      └─────────────────┘      └─────────────────┘

1. 建築立面與風環境模擬：

   由於 3 棟大樓採一字型配置且整體面寬超過 100 公尺，都審會要求評估地面層強風（風剪效應）對行人的影響，並在建築外觀立面適度分段、加大棟距錯落，以柔化超高層量體的壓迫感。

2. 夜間景觀照明強化：

   為確保綠湖至中興公園串聯通道在夜間的通行安全，要求取消矮燈、增設具自明性的景觀高燈照明，打造安心明亮的夜行環境。

3. 社會住宅無障礙規範確認：

   捐贈之 18 戶社會住宅，其無障礙房型之衛浴尺寸與動線必須嚴格符合最新法規規範，並妥善規劃立面遮陽百葉。

4. 續審期程：

   申請單位須於 115 年 7 月 12 日前完成報告書修正並送專案小組續審，待都審核定並簽署相關協議書後，即可正式進入建造執照核發程序。

十、 總結與房市展望：新店市區新一代指標豪邸

綜觀新店區寶元段危老重建案，本案具備了成為新北頂級地標的一切關鍵要素：

1. 絕版基地規模：在發展成熟的新店核心區，擁有超過 2,200 坪的超大完整基地，堪稱近年市區罕見的純住宅旗艦開發案。

2. 頂級品牌光環：濟盟建設 × 新美齊集團 × 海悅國際 三強聯名，搭配呂建勳建築師的超高層美學，建築品質與售後品牌價值深具保證。

3. 高綠覆雙公園環境：低至 27.96% 的建蔽率，帶來近 1,600 坪的綠意中庭，更無縫串聯綠湖公園與中興公園，享受出門即綠海的宜居環境。

4. 完善機能與增值潛力：兼具大坪林雙捷運優勢、裕隆城旗艦商圈與全區電動車超前部署，未來推案勢必成為新店乃至整個雙北房市的焦點話題[cite: 1]。

對於持續關注雙北核心區高端住宅、換屋置產與指標預售案的買方而言，這座即將崛起的 34 層雙公園摩天綠標邸，絕對是未來兩三年內最值得密切追蹤的重量級焦點！