哈囉大家好，我是大家的房產好夥伴「小又」！
平常有在追蹤小又文章的朋友都知道，小又除了幫大家緊盯各大重劃區的住宅指標案之外，對於牽動整個區域產業動能、就業人口紅利與商業升級的「頂級商辦地標」，也是絕不放過追蹤的！
今天小又在翻閱新北市政府都市設計及土地使用開發許可審議會最新公開的 115 年度（2026 年）第 6 次大會會議紀錄時，眼睛立刻為之一亮！
位於新莊新知段、緊鄰機捷 A3「新北產業園區站」黃金角地的超重量級商辦大案——「中茂資產開發、中悅建設開發、悅萊建設於新莊區新知段 43 地號商辦大樓新建工程（第 1 次變更設計）」，已經由專案小組審查完畢，並經新北市政府先行核備在案，在大會上正式決議「洽悉」通過！
大家可能對地號沒什麼概念，但只要看到這幾個關鍵數字，絕對會跟小又一樣驚呼連連：
基地面積：高達 15,675.56 平方公尺（折合約 4,741.86 坪）！
建築量體：地上 41 層、地下 6 層 的純鋼骨（SC）摩天大樓！
總樓地板面積：高達 231,042.23 平方公尺（直逼 7 萬坪量體）！
設計容積率：直接飆到 816% 的極限頂規！
這座由頂級豪辦代表「中悅集團」攜手「高世銘建築師」打造的百米雲端商辦，究竟藏了哪些規劃細節？本次變更設計又改了什麼？小又今天就化身房產特派員，帶大家一層一層拆解這座新莊未來的產業巨擘！
一、 小又帶你看懂基本規格：新北頂級商辦天花板
我們先透過這張全案基本資料表，快速搞懂這棟大樓到底有多霸氣：
【新莊新知段 43 地號商辦大樓全案規格表】
| 評估項目 | 詳細規劃規格與數據 PDF | 亮點解析／法規依據 PDF |
| 案件名稱 | 新莊區新知段 43 地號商辦大樓新建工程（第 1 次變更設計） | 報告案第一案（核備完成） |
| 基地坐落 | 新北市新莊區新知段 43 地號（單一完整大街廓） | 臨新知二路等主幹道，鄰近捷運站 |
| 土地使用分區 | 特定產業專用區（產專區）
| 法定建蔽率 60%、法定基準容積率 680% |
| 開發團隊（起造人） | 中茂資產開發股份有限公司（負責人：簡宗達） 中悅建設開發股份有限公司（負責人：陳再河） 悅萊建設股份有限公司（負責人：翁茂槐） | 豪辦領導品牌「中悅集團」旗艦代表作 |
| 建築設計團隊 | 高世銘建築師事務所（建築師：高世銘） | 專精大型商辦與地標建築規畫 |
| 建築基地面積 | 15,675.56 ㎡（約 4,741.86 坪）
| 新北罕見近 5,000 坪超大型產專素地 |
| 設計建築面積 | 8,734.44 ㎡ | 一樓建築投影面積 |
| 法定／設計建蔽率 | 法定 60.00% ｜ 實設 55.72%
| 留設 500 ㎡ 街角廣場與退縮人行步道 |
| 法定／設計容積率 | 法定 680.00% ｜ 實設 816.00%
| 獲准 TOD 增額容積 20%，達法定允建上限 |
| 總樓地板面積 | 231,042.23 ㎡（約 69,890.27 坪）
| 近 7 萬坪規模，具備國際企業總部規格 |
| 建築結構與樓高 | 1 棟，地上 41 層、地下 6 層
| 純鋼骨構造（SC），新北指標超高層商辦 |
| 總規劃戶數 | 共 380 戶
| 辦公室、金融機構、店鋪、特色餐飲 |
| 車位規劃數量 | 汽車 1,277 輛 ｜ 機車 1,726 輛 ｜ 自行車 422 輛 ｜ 裝卸車位 23 輛 | 全區車位充足，有效避免停車外溢衝擊 |
| 本次審議結果 | 專案小組審查通過，市府核備在案，大會決議「洽悉」
| 程序完備，全案順利推進 |
二、 地段剖析：為什麼中悅看好新莊新知段？
很多買房或找辦公室的客戶常問小又：「新莊除了副都心跟頭前重劃區，新知段到底在哪裡？優勢是什麼？」
小又跟各位報告，新知段正是新莊產業轉型最關鍵的拼圖！
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│ 新知段 43 地號（本案近 5,000 坪基地） │
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│ 步行可達 / 緊密相鄰
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│ 機捷 A3 / 環狀線│ │ 新北產業園區 │ │ 新莊副都心商業區│
│ 新北產業園區站 │ │ 傳統產業升級 │ │ 宏匯廣場/國家電影│
│ (雙捷運核心樞紐)│ │ 數位轉型總部聚落│ │ 文化中心/頂級飯店│
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雙捷運交會樞紐（機捷 A3 站 ＋ 環狀線）：
本案基地鄰近機場捷運 A3 新北產業園區站。這裡不僅是機場捷運的「直達車停靠站」，一站直通台北車站、直達桃園國際機場，更具備市區預辦登機服務；同時銜接環狀線，串聯板橋、中和、新店等新北精華區。
特定產業專用區的戰略價值：
新北市政府為了推動傳統產業轉型與高科技研發，特別在此劃設「特定產業專用區」。這塊 4,741 坪的大基地，正好提供了跨國企業、上市櫃科技大廠進駐設立「全球或區域營運總部」所需的龐大樓地板面積。
豪辦推手中悅的品牌背書：
說到頂級商辦與大坪數豪宅，中悅建設絕對是北台灣的代表性品牌。從桃園藝文特區到新莊副都心，中悅打造的商辦一向以石材基座、巴洛克宮廷美學、挑高大廳與國際級物管聞名。這次在新知段打造 41 層純鋼骨總部大樓，勢必將再次拉升新莊商辦的美學標竿！
三、 容積拆解：從 680% 到 816%，20% TOD 增額容積大補帖
在都市計畫法規中，產專區的基準容積本來就高達 680%。但本案透過鄰近捷運站的交通優勢，成功拿下了 20% 的 TOD 增額容積：
基準容積面積：基地面積 $15,675.56 m^2 \times 680\% = 106,593.80 m^2$
TOD 增額容積（20%）：額外獲准 21,318.76 平方公尺（約 6,449 坪容積面積）
設計總容積面積：高達 127,912.56 平方公尺（約 38,693 坪）
小又提醒大家，這就是為什麼政府近年大力推動「大眾運輸導向發展（TOD）」。只要基地夠大、距離捷運站夠近，就能透過繳納代金與完善人本交通規劃，換取更多容積空間，將土地效益發揮到極致！
四、 樓層用途大公開：41 層摩天商辦怎麼規劃？
這棟 41 層的摩天巨塔，可不是單純只有冷冰冰的辦公室，內部空間機能非常多元！
【41 層摩天商辦垂直機能分布】
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│ 屋突 1～3 層：樓梯間、機電設備、天際景觀設備 │
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│ 地上 4～41 層：頂級企業辦公室、機房（共 38 個樓層） │
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│ 地上 3 層：景觀餐廳、辦公室、管理委員會空間 │
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│ 地上 2 層：金融機構分支、商務辦公室、特色飲食店、公設 │
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│ 地上 1 層：挑高氣派大廳、店鋪、金融機構、防災中心 │
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│ 地下 1～6 層：防空避難室、1,277 席汽車位、1,726 席機車 │
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1. 各樓層配置細節
地下 3～6 層：全區汽車停車場與機房設施。
地下 1～2 層：防空避難室、地下汽車與機車停車場，將大量通勤機車「地下化」集中停放，維持地面整潔。
地上 1 層：大樓主迎賓門廳、防災指揮中心，並引進店鋪、飲食店與大型金融機構（銀行進駐），提供園區最便利的金流與商務洽公服務。
地上 2～3 層：規劃商業店鋪、主題餐廳、商務辦公空間及管理委員會使用空間，滿足大樓員工與訪客的商務宴請與用餐需求。
地上 4～41 層（共 38 層）：標準企業辦公室。
全棟共規劃 380 戶。
扣除低樓層商業公設後，換算下來標準辦公樓層平均每層約 8～10 戶。
依都市設計審議原則規定，標準層機房、衛浴、茶水間及管道間等公共服務設施全部集中於中央公共服務核，室內辦公空間採無柱或少隔間規劃，方便大企業依需求彈性打通整併！
2. 震撼級停車規格
辦公大樓最怕上班時間搶車位、下班時間大塞車。這棟大樓的停車配置非常驚人：
汽車停車位：法定只要 1,124 輛，建商實設 1,277 輛（自設 153 輛）！
機車停車位：法定只要 1,687 輛，實設 1,726 輛（自設 39 輛）！
綠能與裝卸：實設 422 輛自行車位，並規劃 23 席專用裝卸車位，落實人車分流與智慧物流動線。
五、 本次變更設計在改什麼？都審委員把關 4 大重點
很多人會好奇，為什麼已經核備過的案子還要辦理變更設計？小又幫大家整理出本次會議紀錄中，都審委員與開發團隊交鋒的四大核心重點：
1. 陽台立體綠化與外觀地標性
身為新莊新門戶的自明性地標，大會要求本案必須具備創新外觀與立體綠化。
本次變更曾微調陽台綠化面積，都審委員特別要求總綠化面積不得低於原核准標準（維持 7,600 ㎡ 以上），且東、西、南向陽台覆土深度不得低於 60 公分，確保樹木健康生長。
2. 人行步道與 500 ㎡ 街角廣場優化
基地依土管規定留設了 500 平方公尺的街角廣場。
針對變更後的人行步道，委員會要求維持寬敞的人行通行空間，並整合鄰近的 YouBike 租賃站 與南側大平台動線，讓出捷運站通勤的上班族有舒適順暢的步行環境。
3. 車道出入口寬度與交通安全
臨新知二路的汽機車坡道出入口，依土管規定縮減為 8 公尺以內，並依法留設 6 公尺平地緩衝空間，兩側設置綠化植栽槽與警示設備，確保出入車輛不會威脅到行人安全。
4. 嚴格落實商辦純化，杜絕違規住宅
產專區商辦最怕被違規改作住宅使用。都審委員會特別嚴格要求：
各辦公室單元均須載明用途，服務空間集中公共化。
未來買賣契約與管委會規約中，必須白紙黑字載明「本建築物不得作為住宅或其他違反都市計畫之使用」，確保整棟大樓純商辦的高端品質與產權安全。
六、 小又的房產總結：新北國際門戶的嶄新篇章
這座位於新莊新知段 43 地號的 41 層鋼骨商辦大樓，具備多項指標條件：
頂級規模：近 5,000 坪基地、近 7 萬坪總樓地板面積，是新北少見的旗艦造鎮級商辦。
樞紐地利：直取機捷 A3 站與環狀線雙捷運，兼具國門出入境與雙北通勤優勢。
品牌保證：中悅集團 ＋ 高世銘建築師聯手打造純鋼骨超高層地標。
進度篤定：都市設計審議變更已同意核備通過，全案正穩健邁向實質推動！
未來這座摩天大樓完工後，不僅能為新莊引進數千個高階就業機會，更將與新莊副都心、新北產業園區串聯成強大的產業聚落，對周邊的房市行情與商業發展注入強勁動能！
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