嗨！我是不動產小又！平常我有在做數學老師，也是工商不動產和 AI 不動產應用的講師，所以我的網站文章和分析都是自己一手包辦、不假他人之手的喔！
今天小又想帶大家來看一個新北市板橋非常重量級的商用不動產大案——遠東資源開發「T-PARK專三商場及辦公大樓新建工程」（位置就在板橋區亞東段986-1地號等5筆土地）。這案子在114年9月進到了新北市都審會的專案小組會議討論，裡面有太多精彩的城市轉型細節與剛性的法規數據了。
小又特別把這場都審會議精華拆成「人文感」與「數據感」兩個維度，而且都幫大家做好了結構化表格，讓我們用最白話、最清晰的方式，一起來看懂這棟未來板橋新地標的脈絡！
🌿 第一部分：人文感——從捷運街景到城市的友善溫度
買賣商辦、廠辦不能只看鋼筋水泥，還要看它怎麼融入在地人的生活。這一次專案小組會議上，委員們花了非常多心思在討論「人的動線」和「環境景觀的融合」。
基地位在亞東醫院捷運站3號出口旁。大家如果常去那一帶就知道，現在3號出口南側的機車停車場，其實有點阻斷了內側的人行動線，街角整體的意象也比較零碎。都審委員特別溫馨提醒遠東資源開發，賺錢蓋大樓之餘，要把企業社會責任拿出來，主動去找捷運局、交通局和區公所，把捷運出口周邊的沿街景觀「整體規劃並施作」！
另外，為了推動淨零碳排、友善行人，大樓規劃了D廣場和E廣場。委員要求不能只是空空的廣場，要加強功能定位、多放點街道家具，讓上班族、附近的居民可以坐在那裡休憩、停駐。甚至連高爾富路296巷那條8公尺的帶狀開放空間，原本設計了水景構造物，委員都覺得「這樣會阻礙開放性，請取消或移設，改成景觀綠廊吧！」這種從「人」出發、追求順平無高差的無障礙設計，就是小又最看重的不動產人文溫度。
📋 【小又人文視角】都審環境與人本交通修正表
| 關注面向 | 都審核心意見與人文期許 | 小又白話大解析 |
| 捷運站體友善 | 3號出口南側機車場阻斷內側動線，申請單位應洽捷運局、區公所及交通局，整體規劃施作沿街景觀。 | 不要讓大樓跟捷運站有隔閡，要把出站後的路變得寬敞漂亮、好走！ |
| 廣場功能定位 | D廣場及E廣場應加強功能定位，期友善行人休憩、停駐或活動；E廣場外側通行步道應留設2.5公尺寬度。 | 廣場是給人停留、喝咖啡放鬆的，不是塞滿造景讓人繞路走的。 |
| 自行車綠色運輸 | 建議自行車位統一集中留設於北側地界結合景觀，或於捷運出口處以景觀遮蔽手法集中規劃。 | 把YouBike和公眾自行車納入公益整體規劃，兼顧美觀與捷運轉乘便利。 |
| 高程與開放性 | 開放空間高程與鄰地順平無高差，橫向坡度不大於2.5%；取消高爾富路296巷水景，改以景觀綠廊規劃。 | 推嬰兒車、輪椅都要能暢行無阻，拿掉硬梆梆的水景，多種點綠樹！ |
| 夜間都市意象 | 外觀夜間照明設計應以不同時點表達特色，1樓部分應規劃夜間全時段照明，提供安全舒適人行環境。 | 深夜下班或散步時，一樓全亮才安全，這就是大樓給城市的溫柔。 |
📊 第二部分：數據感——剛性指標與精準的法規防線
感性完了，身為數學老師的小又，理性的職業病就要發作了！我們做工商不動產的，法規數據錯一個小數點，可能就是幾千萬甚至上億的代價。這棟地上19層、地下4層的商場辦公大樓，在法規與數據上有非常嚴格的檢討。
最有趣的是「建蔽率」。這塊地的土地使用分區是數位通訊專用區三，法定建蔽率其實是70%，大矩聯合建築師事務所算出來的設計建蔽率是58.37%。看似過關對不對？但細部計畫管制要點裡面，有些地方另有「≤50%」的備註。所以委員立刻揪出來：請設計單位回去重新對照報告書釐清！
還有，交通局的意見也非常剛性。這棟樓光是汽車位就設了336席、機車425席，這麼龐大的車流量，已經明確達到「交通影響評估」的送審門檻。交通局直接表明：請乖乖提送交評，而且在營運前6個月要交出「開幕交維計畫」，配套沒做好、沒核定通過前，是不准開始營運的！
📋 【小又數學腦】大樓核心設計數據與硬指標檢討表
| 項目類別 | 指標名稱 | 實際設計數據 | 法定/標準上限 | 小又理性的法規提醒 |
| 基地與構造 | 基地面積 / 總樓地板 | 8,863 ㎡ / 73,601.1 ㎡ | – | 鋼筋混凝土構造（RC），共46戶大案。 |
| 規劃容積率 | 設計容積率 | 459.99% | 460.00% | 容積率直接用到極致，精準卡在法定上限內！ |
| 建蔽率檢討 | 設計建蔽率 | 58.37% | 70% (另註≤50%) | 書面檢討與內容有出入，都審要求釐清是否符合規範。 |
| 車位配置 | 汽車 / 機車 / 自行車 | 336輛 / 425輛 / 72輛 | 314輛 / 376輛 / 57輛 | 全部「超額實設」，內含22汽、49機、15自行車的自設車位。 |
| 環評與交通門檻 | 環境影響評估 / 交通影響評估 | 免實施環評 / 達送審門檻 | – | 規模未達新環評標準，但車位數過大，必須強制送交評。 |
| 關鍵法規修正 | 電動車充電留設空間 | 至少 30% | 法定汽車位之30% | 必須符合114年8月25日發布之新北市都市設計審議新原則！ |
| 防災結構安全 | 低樓層柱體與高樓層帷幕 | 需重新檢討規劃 | 需符合耐震與風力簽證 | 低樓層減少結構柱未延續高樓層系統，遇地震有風險，須提簽證。 |
💡 小又總結與工商真心話
遠東 T-PARK 專三這個案子，不管是對板橋在地的數位通訊產業，還是對周邊亞東醫院站的商圈發展，都是一個超重量級的指標。但從這次都審會專案小組的意見來看，現在政府審查商用不動產，早就不是「你想怎麼蓋就怎麼蓋」了。
從新版審議原則要求的 30%電動車充電管線留設、30%垂直綠化，到強制的交通內部化（避免臨停車輛排隊塞爆高爾富路），每一項數據都是緊箍咒，也是確保城市質感的防火牆。
都審會給設計單位的期限是 114年9月26日前 辦理續審，後續這個案子還必須在都審核備後、收到函的一年內申請到建築執照，否則都審就失效了。小又也會持續幫大家追蹤這個案子的最新進度！
如果你對新北的都市計畫、廠辦商辦變更或土地法規有任何疑問，不論你是想買賣還是想諮詢，都歡迎隨時找小又聊聊，讓我們用專業和誠信，幫你找到最合適的物件！我們下一篇文章見囉！
