【宏匯二期】-【溪北轉運站】

嗨，各位持續關注雙北重大建設與新莊房市脈動的好朋友、投資置產族與在地鄰居們，我是你們最熟悉的不動產好夥伴小又（阿佑）！

說到新北市過去十年發展最迅猛的重劃區，絕對少不了「新莊副都心」與緊鄰的「新莊知識產業園區」（新知段）。尤其是宏匯集團進駐副都心後，從宏匯廣場（商場）、宏匯i-Tower（頂級商辦）到新北宏匯凱悅嘉軒酒店（國際飯店），幾乎憑藉一己之力帶動了整個副都心的商業核心版圖。

最近只要走進我們門市，或是打開我們 阿佑不動產（A-You Estate） 的線上諮詢平台，最常被買方與在地地主問到的話題就是：

「小又，聽說機捷 A3 新北產業園區站旁邊那兩塊大空地，宏匯又要蓋新地標了？是不是有客運轉運站、商場、還有飯店？到底要蓋幾層樓？空橋會不會直接通到捷運站？現在市府審議到底進展到哪一步了？」

大家的消息都非常靈通！沒錯，這項牽動整個新北產業園區站門戶景觀的百億級巨型開發案——「宏匯環三新知段 43-1、49 地號轉運站 BOT 案」 與 「新知段 48 地號商務旅館新建工程」，最近在新北市政府都市設計審議專案小組迎來了關鍵的會議審查！

很多人誤以為民間投資的公共建設只要簽了約就一路順風順水，但魔鬼往往藏在細節裡。這次官方專案小組會議紀錄一出爐，小又連夜研讀了厚厚好幾十頁的都審資料與市府公文，發現這兩大案子不僅規模驚人，總樓地板面積合計突破 4 萬坪，而且在客運轉運站機能、立體空橋串聯、容積獎勵認定、停車位整併留設以及機捷 A3 站界面銜接等面向，出現了大量極具爭議的審查交鋒！

今天這篇長文，小又用最接地氣的在地視角與嚴謹的專業不動產分析，為大家全面拆解這兩大案的真實全貌。從基地相對定位、坪數換算表格、樓層規劃拆解、審查卡關的核心爭議，到最關鍵的行政流程推進時間軸，整篇資訊量滿載，建議大家點讚、收藏並分享給關心新莊副都心發展的朋友們！

基地核心區位透視：機捷A3站直達門戶與五工路樞紐

要看懂這兩棟大型地標未來的價值與影響力，首先必須清楚它們座落的戰略位置。

1. 雙捷運交會樞紐：機捷與環狀線交會的新北產業園區站（A3）

這兩宗基地位於新莊區新知段，緊鄰五工路（路寬 30 公尺）與福慧路（路寬 15 公尺）交叉路口。

• 交通核心地位：正對機場捷運與新北環狀線交會的「A3 新北產業園區站」。機捷 A3 站是全台灣唯二（另一處為 A1 台北車站）具備「預辦登機與行李託運」服務的國際級軌道樞紐，更是串接桃園國際機場、台北車站與新北第一環（板橋、中和、新店）的交通心臟。

• 街廓相鄰關係：第一案（43-1、49 地號）面積高達 3,700 多坪，東側緊鄰中悅建設的高規格商辦聚落（特專區街廓）；第二案（48 地號）則位處街角三角形腹地，與周邊既有建物和綠帶相接。

2. 土地使用分區：高強度的「交通用地」

這兩筆基地的土地使用分區非常特殊，屬於都市計畫細部計畫中的「交通用地」：

• 法定建蔽率高達 80%、法定基準容積率高達 325%。

• 依照土地使用分區管制要點規定，交通用地被賦予承擔區域公共交通運轉的重大責任，要求低樓層必須以供中、長程客運轉運站使用為主，其餘樓層則可複合規劃商業、餐飲、辦公室或旅館等商業機能，屬於高度立體混合使用（TOD）的指標街廓。

宏匯新知段兩大案規劃規格總覽：台坪精算對照表

看大案子最怕數字眼花繚亂。小又發揮房仲本色，把送審報告書中所有的「平方公尺」數據，以台灣民間交易最習慣的「台坪」（以 $1\text{ m}^2 \approx 0.3025\text{ 坪}$）精確換算，並將轉運站 BOT 案（第一案）與旅館案（第二案）兩相並列，整理出這張史上最詳盡的規格全覽表：

兩大案樓層用途機能深度剖析：從轉運站、大型商場到高空旅館

從這兩棟大樓的垂直功能配置，可以看出宏匯集團企圖複製並擴大「微型立體城市」的企圖心：

【第一案：新知段 43-1、49 地號】轉運站複合商用大樓（地上 19 層、地下 4 層）

這棟量體高達 3.5 萬坪的摩天大樓，是整個計畫的主體核心：

• 地下 1 層至地下 4 層：大型地下停車場與各類機電設備空間，提供近 900 輛汽車與千輛機車停放。

• 地上 1 層至 2 層（轉運站與沿街店鋪）：

  • 1 樓：配置中長程客運大客車月台、售票候車大廳（A-2 類組）以及臨街精緻店鋪（G-3 類組）。

  • 2 樓：規劃轉運站相關設施與管理空間，但目前建商設計了大量「挑空空間」，引發都審委員質疑。

• 地上 3 層（複合商場與空中空橋大廳）：規劃零售商場（B-2）與餐飲設施（B-3），此樓層也是與戶外立體連通空橋、空中大平台無縫順接的重要人流匯聚層。

• 地上 4 層至 5 層（美食餐飲聚落）：全層規劃主題餐廳與大型餐飲美食街（B-3）。

• 地上 6 層（健康生活與餐飲）：複合規劃餐飲（B-3）以及醫療診所（G-3）。

• 地上 7 層（商務與醫療專層）：規劃一般事務所辦公室（G-2）與大型診所設施（G-3）。

• 地上 8 層至 19 層（頂級雲端企業總部事務所）：全數規劃為大坪數、高規格的一般事務所商辦（G-2），瞄準新北國際企業總部、科技研發與現代化物流金融總部進駐。

【第二案：新知段 48 地號】轉運會議中心與商務旅館大樓（地上 13 層、地下 1 層）

這棟大樓位於街角節點，主要作為轉運站的商務延伸與接待配套：

• 地下 1 層：停車空間與主要機電設備用房。

• 地上 1 層：金融服務機構（G-1，如銀行或證券旗艦門市）、轉運站延伸動線以及商務旅館迎賓挑高接待大廳。

• 地上 2 層：轉運站大型多功能會議中心，可舉辦國際會展、商務研討會與產業論壇。

• 地上 3 層至 13 層（精品商務旅館）：全數規劃為高品質旅館客房（B-4 類組），提供前往新北產業園區洽公的國際商務客、參展廠商以及往返桃機的過境旅客優質住宿。

都審專案小組會議核心爭議解析：為什麼被官方要求大修後「續提大會」？

看完上面光鮮亮麗的規劃，很多朋友一定想問：「小又，既然規劃這麼完善，而且是新北市府的重大 BOT 招商案，是不是馬上就能通過都審、準備動工了？」

答案是：事情完全沒有那麼簡單！

新北市政府於 115 年 10 月 6 日召開專案小組會議，並在 115 年 10 月 15 日正式發布會議紀錄。小又細讀專案小組的審查意見，發現現場委員與市府各局處提出了鋪天蓋地的修正要求，甚至直接點出多項違反都市計畫管制精神的規劃矛盾！

專案小組最後做出決議：「因本案達大會討論案規模，請設計單位製作修正對照圖表並綜整報告書後，續提大會討論」。小又為大家歸納出會議上交鋒最劇烈的 5 大卡關核心痛點：

痛點 1：客運轉運站機能涉嫌被稀釋？2樓大挑空引發強烈質疑

新知段這兩筆交通用地在當初都市計畫通盤檢討時，最核心的目的就是要替新北市興建現代化的「中長程客運轉運站」，因此土管明定 1、2 樓必須以交通設施為主，且交通設施享有「免計容積」的大幅優惠。

• 委員抓包：建商在這次送審圖說中，把轉運設施幾乎全部塞在 1 樓，而 2 樓卻規劃了「大面積的非必要挑空」！

• 官方立場：專案小組早在前次會議就提出質疑，這次會議再次嚴正警告：建商不能一邊享受交通設施不計容積的好處，另一邊卻把 2 樓大面積挑空、縮減實質交通使用空間。市府要求建商必須清楚說明挑空的具體理由，並檢討走道與挑空比率，要求「1、2 樓以完整建築面積優先規劃交通使用設施」，以確保公共利益不被財團商業空間侵蝕！

痛點 2：立體人行空橋系統「偷渡」容積獎勵？跨路計算遭打槍

這場審議會中最具火藥味的焦點，就是「空橋容積獎勵」。宏匯環三第一案申請了高達 14%（5,666.71 $\text{m}^2$）、第二案申請了 6%（493.62 $\text{m}^2$）的空橋容積獎勵：

• 計畫道路上的空橋不得計入獎勵：委員明確裁示，空橋容積獎勵的計算範圍，依法僅能以建築基地範圍內的設施核算；跨越五工路、福慧路等公有計畫道路上方的空橋，非屬基地範圍，通通必須取消納入獎勵計算！

• 公共性過低之通路遭直接沒收獎勵：第一案原本在臨福慧路 3 樓通廊申請容積獎勵，但委員審查發現，該處通道淨寬只有約 2.5 公尺，而且沿途擺滿了粗大的結構柱與綠化盆栽，一般民眾根本很難順暢通行，實際公共效益極低，審議會直接判定「不予列入獎勵範圍」！第二案的商業平台柱 Line A1~A6 也是因純屬私人商業開發需求、欠缺開放性，同樣被駁回獎勵資格。

痛點 3：連通機捷 A3 站空橋的「致命傷」：桃捷與桃園市府還沒點頭！

大家最期待的就是未來從轉運站 3 樓走室內冷氣空橋，直接走到機捷 A3 站刷卡進站。但這座關鍵空橋目前卡在一個極為尷尬的跨縣市產權問題：

• 空橋要跨過五工路銜接到 A3 站，必須落柱並使用到新莊區興化段 731 地號土地。這塊地屬於交通部鐵道局經管，但鐵道局已經將該地全權交付給「桃園大眾捷運股份有限公司」（桃捷）營運維護。

• 鐵道局在書面意見中表示：要進場施工，必須先經過桃園市政府（捷運主管機關）與桃捷公司的正式同意。

• 然而，宏匯在本次送審中，根本還沒拿到桃園市政府與桃捷公司的使用同意書！新北市都審會因此下了最後通牒：請新北市交通局與宏匯儘速協調桃園市政府，在提送都審大會之前，必須補齊同意文件，否則空橋串聯將淪為空中樓閣。

痛點 4：高程接不平！與隔壁中悅大平台銜接高低落差多達 1.6 公尺

為了落實人行立體通廊，本案規劃在 3 樓興建空中立體大平台，往東側銜接隔壁中悅建設的百億總部大樓大平台：

• 審查委員攤開剖面圖赫然發現：兩家建商採用的地盤基準高程（GL）完全不同！

• 宏匯基地是以五工路中心線 EL+2.88 為基準，平台設計高程在 EL+14.96；但隔壁中悅基地則是以福慧路地界邊線 EL+4.56 為基準，原核備的大平台高程在 EL+16.56！

• 兩邊大平台的高低差居然達到 1.6 公尺！如果各自為政蓋下去，兩棟大樓的空橋連通道中間就會出現陡峭的階梯或斷崖式落差，完全無法做到無障礙通行。委員要求宏匯必須重新補繪雙方套繪剖面圖，提出順平銜接方案，不能讓市民走空橋像在爬山挑戰障礙賽！

痛點 5：大客車與地下停車車流交織，交通衝擊恐癱瘓五工路

五工路與福慧路平常上下班尖峰時刻的車流量已經非常龐大，未來這兩棟大樓落成後，將湧入：

• 地下室合計近千輛私家汽車、1,200 多輛機車進出；

• 地面層頻繁進出轉運的中長程雙層大客車、國道客運；

• 交通局與審查委員嚴厲警告：目前規劃的大客車地面出入口，與地下一層私家車出口動線存在嚴重交織重疊。一旦大客車回堵或轉彎半徑不足，將直接回堵並癱瘓 30 米五工路主線，交通安全動線必須徹底重新模擬與分流！

本案歷史波折與行政審查流程圖

大家可能不知道，宏匯這兩宗大案的都審之路其實走得相當坎坷。早在這次會議之前，就已經兩度遭到新北市政府駁回退件！

小又特別將這段驚心動魄的審查歷史與當前流程節點繪製出來，讓大家明白開發案推進的真實時間線：

【第一次專案小組審查】
  民國 115 年 04 月 07 日 ── 召開首次專案小組會議[cite: 17, 29]
       │
       ▼ （逾期未修正補正）
  民國 115 年 04 月 29 日 ── 經新北市府正式發文「駁回申請」！[cite: 17, 29]
       │
       ▼ （建商重新掛號申請）
【第二次專案小組審查】
  民國 115 年 08 月 04 日 ── 召開第二次專案小組會議[cite: 17, 29]
       │
       ▼ （再度逾期未繳交修正報告書）
  民國 115 年 08 月 21 日 ── 市府毫不留情再次發函「全案駁回」！[cite: 17, 29]
       │
       ▼ （建商三度送件並於 9 月多次補正書面）[cite: 17, 29]
【第三次專案小組審查】
  民國 115 年 10 月 06 日 ── 專案小組三度召開會議合併審查兩案[cite: 13, 14]
       │
       ▼
【當前流程節點】 ★──「全案未收斂，限期 10/20 補正後送大會審議」
  民國 115 年 10 月 15 日 ── 新北市府正式發文會議紀錄[cite: 11]
  ★ 重大危機點：依作業要點第 5 點規定，宏匯必須在「115 年 10 月 20 日前」檢附修正報告書送府辦理續審，逾期將慘遭「第三度駁回」！[cite: 11, 27, 34]
  ★ 待辦前置：取得桃園市政府及桃捷之空橋使用同意書、重新計算並核減空橋容積獎勵、調整 2 樓挑空與高程[cite: 17, 19, 20, 21]。
  ★ 協議簽訂：必須在都審核備前，與新北市府完成「黃金級智慧建築 6%」協議書之簽訂[cite: 27, 34]。
       │
       ▼ （預估後續推展步驟）
【第四階段：新北市都市設計審議委員會（大會決審）】
  提送副市長或局長主持的府級都審大會進行公開辯論與實質決議
       │
       ▼
【第五階段：都市設計審議核備通過】
  全案取得正式都市設計審議核准函
       │
       ▼
【第六階段：申請建造執照】
  向新北市工務局正式掛號申請建照審查
       │
       ▼
【第七階段：申報開工與實質動工】
  取得建照，搭設圍籬、進行連續壁開挖與主體鋼骨吊裝工程

小又的不動產深度觀點：宏匯新案對新莊副都心房市的 3 大長遠效應

身為長期觀察新莊副都心與知識產業園區房市的第一線從業者，小又認為這兩宗大案若是能順利修正通過並動工落成，對整個區域房市將帶來極具分量的結構性改變：

1. 商業與辦公聚落成型：從「住宅為主的重劃區」晉升「總部經濟核心」

過去新莊副都心常被外界詬病住宅供給量過大、夜間點燈率不均。但這幾年隨著儒鴻企業總部、佳能（Canon）總部、中悅建設各大商辦、宏匯 i-Tower 陸續進駐，高資產商務與就業人口迅速攀升。宏匯這座 19 層、超過 3.5 萬坪的複合轉運商辦大樓，預計未來將再為副都心導入數千名高階白領上班族，對於周邊的中小坪數住宅租賃需求、高總價換屋市場，都將注入強勁的剛性支撐力道！

2. A3 新北產業園區站門戶升級：空橋立體人行網絡徹底盤活地段價值

在各大國際先進城市（如日本東京澀谷、新宿或香港中環），最頂級的地段一定是「人行空橋系統（Skywalk）與捷運站深度共構」的區域。本案一旦克服與機捷 A3 站、中悅大平台的銜接難題，未來從 A3 站出站的旅客，完全不需要淋雨、不需要過馬路等紅綠燈，就能直接透過 3 樓空橋系統自由穿梭在轉運站、購物商場、美食街、星級飯店以及各大商辦總部之間！這種立體人流吸納能力，將使五工路兩側的商用不動產價值與租金行情站上區域制高點。

3. 客運轉運站機能的雙面刃效應：周邊住戶必須留意的交通抗性

雖然轉運站帶來了全台灣長途客運聯外交通的極致便利性，但我們買房、看房必須客觀中立：

• 交通黑暗期：五工路是新莊通往五股交流道、台 64 線與台 65 線的咽喉動脈，本身上下班時段就非常雍塞。大客車頻繁進出如果動線沒有分流好，極可能加劇周邊塞車問題。

• 噪音與廢氣考量：未來鄰近基地的第一排住戶或辦公室，必須面對大客車起步加速的低頻噪音與柴油廢氣，在選購周邊建案時，氣密窗等級、空氣過濾設備與棟距面向，將會成為購屋者評估的重要指標。

結語與在地專業諮詢

不動產市場永遠是「跟著建設走」，但真正的贏家不是只看廣告文宣，而是能透過官方審查公文看透建案底層邏輯的人！

宏匯環三在新知段的這兩大工程，無疑是近年新北規模最大、規劃最複雜的民間參與公共建設之一。雖然目前正面臨挑空合理性、空橋容積縮減、桃捷土地同意權與交通動線交織等重重考驗，但只要建商能展現誠意、落實公共利益回饋，它依舊是新北產業園區站旁最值得期待的旗艦地標！

小又後續會替大家持續緊盯 115 年 10 月 20 日宏匯補正送審以及後續都市設計大會決審的最新進展！如果您手邊有新莊副都心、知識產業園區或是頭前重劃區的房產買賣、資產配置、換屋估價等需求，隨時歡迎聯絡 阿佑不動產（A-You Estate），小又隨時為您提供最真實、最透明的專業在地服務！我們下期重大建設開箱見！