嗨，各位關心淡水房市、在地發展的老朋友與鄰居們，我是你們的不動產好夥伴小又（阿佑）！
平常小又在第一線服務大家，不管是走進我們實體門市喝杯茶，還是在官網線上留言諮詢，大家最常問的除了「現在淡水捷運站周遭中古屋行情多少？」、「淡江大學周圍套房投報率好不好？」之外，問得最頻繁的就是生活圈裡的土地動態。只要巷弄口哪天突然圍起鐵皮、立起告示牌，鄉親們就會立刻私訊我：「小又，學府路那塊山坡地到底要蓋什麼？聽說有大建商要來都更了，是真的嗎？會蓋幾層樓？會不會影響到我們家採光跟出入？」
今天小又就為大家帶來第一手重磅解析！我們直接從新北市政府最新的官方公文與都審專案小組會議紀錄切入，把這塊位於學府路102巷51弄周遭的大型建案——「鴻陞建設淡水區鄧公段集合住宅新建工程」徹底拆解！
小又也先幫大家做個觀念上的「打假」與釐清：很多鄰居口耳相傳說這裡是「都更案」，但嚴格從法令層面來看，它不是走《都市更新條例》拆老屋換新房的都更案，而是由建商整合素地、依據淡水土地使用分區管制規定申請的「都市設計審議（都審）與山坡地開發許可新建案」！
這塊基地面積將近 1,900 坪，規模相當大，未來完工後對學府路一帶的生活機能、交通車流與景觀視野絕對有顯著影響。今天這篇長文，小又用最接地氣、最透明的口吻，把艱澀難懂的建築法規、台坪數據、審查卡關痛點與未來興建時間軸一次講清楚，大家趕快泡杯咖啡、存入書籤，跟著小又一起看下去！
基地在哪裡？學府路102巷51弄周邊地貌與環境透視
很多朋友看到公文上寫著「新北市淡水區鄧公段一小段590、591、592、589-1、847地號等5筆土地」，腦袋大概已經打結了。小又是在地深耕的房仲，用大家散步會走過的地點來定位最清楚！
1. 相對地理位置與生活路徑
核心位置：基地就在學府路102巷51弄周遭。從學府路沿線的主要巷口拐進來，周邊多為早期興建的透天聚落、公寓群與低密度集合住宅。
生活圈機能：這區塊位處淡水非常成熟的市區核心圈，往西一路往下步行或騎車，短時間內就能抵達淡水捷運站商圈、英專路夜市與老街；往東北方向則是鄧公國小與淡江大學生活圈。鬧中取靜，是不少在地自住客非常喜歡的文教居住聚落。
2. 山坡地地形特徵與工程難度
這塊基地在地勢上屬於典型的山坡地住宅區。基地內部以及周邊的地形起伏很大，高低落差相當顯著。也因為這塊地緊鄰自然坡面，按照法規，坡度太陡的區域是絕對不能當作建地蓋房子的，這也是為什麼審查過程中，官方對擋土牆、開挖與排水要求極為嚴格的核心原因。
建案規劃規格總覽：台坪換算、樓層規模與車位配比
看建案不能只聽銷售話術，看建築師送進市府的圖說數據最實在。小又幫大家把報告書裡所有以「平方公尺」記載的生硬數字，全部精準換算成大家買房最習慣看的「台坪」（以 1 $\text{m}^2 \approx 0.3025$ 坪換算），並整理成這張全方位規格清單：
| 規劃項目 | 官方審查數據（公制） | 小又精算換算台坪 | 在地房仲專業解讀與備註 |
| 工程名稱 | 鴻陞建設淡水區鄧公段集合住宅新建工程 | — | 都審專案小組第一案 |
| 基地位址 | 淡水區鄧公段一小段590地號等5筆土地 | — | 學府路102巷51弄周遭 |
| 開發單位 | 鴻陞建設股份有限公司 | — | 負責人：吳萬得 |
| 設計團隊 | 鄧毅仁建築師事務所 | — | 建築師：鄧毅仁 |
| 都市計畫分區 | 住宅區 | — | 法定建蔽率 50%、法定容積率 200% |
| 基地總面積 | 6,265.38 $\text{m}^2$
| 1,895.28 坪 | 將近 1,900 坪的稀有大型山坡基地 |
| 扣除6級坡面積 | 339.22 $\text{m}^2$
| 102.61 坪 | 依法坡度過陡不能開發，須自基地扣除 |
| 實質使用基地面積 | 5,926.16 $\text{m}^2$
| 1,792.66 坪 | 實際拿來算建蔽與可建築強度的母數 |
| 扣除4、5級坡面積 | 766.11 $\text{m}^2$
| 231.75 坪 | 依法不得列入容積獎勵計算母數的範圍 |
| 設計建築面積 | 1,318.35 $\text{m}^2$
| 398.80 坪 | 大樓蓋在地面上的實際投影面積 |
| 總樓地板面積 | 23,969.96 $\text{m}^2$
| 7,250.91 坪 | 地下室加地上所有樓層總興建面積 |
| 設計建蔽率 | 22.25%（法定上限 50%） | — | 建蔽率壓得很低，代表留出大量空地 |
| 基準與設計容積率 | 設計容積率：210.44%
| — | 基準 200%，含綠獎上限為 212% |
| 綠建築獎勵面積 | 619.20 $\text{m}^2$（爭取 6% 獎勵） | 187.31 坪 | 依都市計畫法新北施行細則第48條爭取 |
| 高度放寬開放空間 | 593.02 $\text{m}^2$
| 179.39 坪 | 申請建築高度放寬而留設的廣場空地 |
| 興建量體結構 | 地上 14 層、地下 3 層 | — | 鋼筋混凝土（RC）構造，2 幢 2 棟 |
| 規劃總戶數 | 232 戶
| — | 中大型社區規格，未來入住人口約 600-800 人 |
| 建築物總高度 | 48.2 公尺 | — | 約 16 層普通住宅的高度感 |
| 汽車停車位 | 法定 172 輛，實設 172 輛
| — | 全案採地下室停車，車位比約 0.74（未達一戶一車位） |
| 機車停車位 | 法定 232 輛，實設 232 輛
| — | 達到一戶一機車位標準 |
| 自行車停車位 | 法定 60 輛，實設 60 輛
| — | 依法規標準留設 |
樓層用途細部拆解
地下 1 層至地下 3 層：規劃為防空避難室兼法定停車場。
地上 1 層：挑高門廳大廳、管委會使用空間，以及部分住宅單元。
地上 2 層至 14 層：純集合住宅住家。
屋頂突出物（屋突 1 至 3 層）：樓梯間、電梯機房、機械設備與水箱空間。
為什麼卡關？都審專案小組審查會議的 5 大爭議與修正核心
大家最關心的問題來了：「小又，既然圖都畫好了，建商是不是馬上就要挖地基了？」
答案是：還早得很！
新北市政府於 115 年 10 月 2 日召開了專案小組審議會，並在 115 年 10 月 13 日正式發出會議紀錄公文，結論非常明確：「本案議題尚未收斂，應依意見修正後，續提專案小組審議」，並沒有直接過關讓建商送核備！小又歸納了審查會上各局處與委員砲火最集中的 5 大核心痛點：
1. 山坡地安全與開挖擋土（坡審未過，本案最大變數）
基地身處山坡地，安全絕對是第一要件。審查委員直接指出：
現況地形圖不完整：基地內外的既有擋土牆位置、地形等高線與絕對高程標示都不夠清楚，沒辦法判斷整地合理性。
地下水位偏高與水溝安全：基地的東側排水溝跟鄰地境界線靠得太近，加上地下水位偏高，建商必須重新拿出更完善的地下開挖、排水防護計畫，以及對鄰近老房子的安全監測系統。
坡度逾 30% 仍規劃建物：整地計畫沒有考量鄰地高低差，甚至在坡度超過 30% 的敏感陡坡上還規劃了建築與平台。
專案小組建議：因為坡地安全爭議過多，委員會建議「坡審（山坡地建築審查）先獨立審查 1 次收斂後，再來續審都審」。
2. 申請建築高度放寬，卻帶來強烈壓迫感
建商依據規定申請放寬大屯山自然天際線 20% 高度，將建物拉到 14 層樓、48.2 公尺高，引來嚴格檢視：
地盤基準線（GL）需調降：由於基地前後高差過大，如果基準線抓太高，會導致龐大擋土牆體外露，形成像水泥城堡一樣的壓迫感。委員要求門廳與地面基準必須調降，順接建築線與道路。
天際線與景觀衝擊：建商必須補齊從「淡水河方向」看過來的視覺景觀通透性檢討，避免大樓變成河岸邊突兀的巨型屏風。
3. 開放空間看似回饋，實則「被封閉」
建商為了爭取高度放寬，在基地內留了將近 180 坪（593.02 $\text{m}^2$）的廣場式開放空間：
但委員現勘發現，這個廣場被夾在車道跟東側鄰地之間，受地形阻隔，反而形成外人進不去的隱閉空間，失去公共休憩的美意。
審查要求必須擴大臨路側的面寬、取消阻隔性的花台，並種植遮蔭喬木與座椅，真正開放給社區非特定民眾使用。
4. 外觀黑色系與淡水河立面爭議
立面顏色不協調：建商原本規劃採用「黑色系」外觀，被委員質疑與周圍綠意山景與住宅聚落格格不入，要求重新檢討色彩計畫。
河岸正立面要求：面向淡水河的立面必須以「正立面」標準設計，嚴格禁止在河岸面掛設冷氣室外機、外露設備管線或是堆放雜物的工作陽台。
5. 交通動線衝突與巷弄臨停難題
學府路102巷51弄路幅有限，232 戶進駐後的交通是附近居民最擔心的事：
車行動線交織：汽車、機車、自行車與行人的出入動線打架交織，必須重新理順。
內部化臨停空間：交通局特別要求，考量現在外送員送餐、網購快遞與 Uber 接送頻繁，建商必須在地面層車道旁內化設置「短時臨停空間」（2.5m × 6m），不准讓外送與臨電車輛違停在狹窄巷弄中阻礙交通！
取消 YouBike 設置：原設計在基地內塞進 YouBike 站點，但因地處山坡且開放性不足，委員會直接建議移除。
審查進度到哪了？都審與興建流程全解析
很多住在附近的鄉親常常跑來問小又：「小又，那他們到底哪時候要動工？會不會明天就開始打樁？」
為了讓大家一眼看懂目前進行到哪個關卡，小又把整個官方流程整理出來，並清楚標出「目前卡關的關鍵紅綠燈」：
【第一階段：書件送審】
115 年 08 月 06 日 ── 鄧毅仁建築師事務所送交都市設計審議報告書[cite: 4, 5]
│
▼
【第二階段：專案小組審查】
115 年 10 月 02 日 ── 新北市都審專案小組召開初審會議[cite: 1, 3]
│
▼
【第三階段：現況卡關節點】 ──【目前停留在這裡！】
115 年 10 月 13 日 ── 市府正式發文會議紀錄[cite: 1]
★ 審查決議：各項坡地、景觀與交通議題未收斂，駁回逕付核備，要求大修正後「續提專案小組審查」
★ 關鍵時限：要求建商於 115 年 10 月 16 日前完成補正送府，否則將依作業要點直接駁回申請[cite: 2]
│
├─► 關鍵前置：山坡地審查（坡審）必須先排審 1 次確認擋土與水土保持
└─► 協議補正：綠建築容積獎勵協議書遭退件，須於核准前補正完成簽訂[cite: 6, 9]
│
▼ （未來預估推進路徑）
【第四階段：續提都審專案小組】
建商大幅修改圖說與水土保持計畫後，重新排會覆審
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▼
【第五階段：新北市都市設計審議委員會（大會）】
專案小組確認收斂後，送進府級都設大會進行正式決審
│
▼
【第六階段：都審核備與報告書備查】
全案通過都市設計審議許可
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▼
【第七階段：申請建造執照】
向新北市工務局正式掛號請領建照，通過後方可申報開工、動土整地
從上面的時間軸大家就能清楚發現，建商目前面臨的是「坡審未過」加上「都審遭要求重大修改」的雙重考驗[cite: 6, 7]。光是要修正地形圖、水保開挖防護，並把建築立面與開放空間退縮全部重畫，後續還要再次送審專案小組與大會，距離真正拿到建照、進場施工動土，預估至少還需要一段相當長的時間。
小又的不動產專業觀點：給學府路鄰里與購屋族的心裡話
身為長年在淡水服務的不動產經紀人，小又看過太多山坡地建案從圖紙到落成的過程。針對學府路102巷51弄這塊基地，小又整理了兩大方向的真心話與建議：
1. 給學府路周邊在地鄰居的提醒
施工鄰損防護是重中之重：這塊地的地下水位高，旁邊又是既有老舊水溝與民宅，未來地下要向下開挖 3 層樓。雖然會議紀錄中委員已經強力要求建商建立鄰房監測系統與強化擋土支撐，但小又建議緊鄰基地的透天與公寓屋主們，在建商未來真正拿到建照、申報開工前，一定要留意建商是否有落實「鄰房現況鑑定」，確實記錄自家牆面與地面現況，保障自身權益[cite: 7]。
交通陣痛期與長期車流：232 戶社區完工後，會帶來至少 170 輛汽車與 200 多輛機車的進出需求。學府路本來在上下班尖峰時段車流量就不小，未來車道出入口的動線導引與巷道視距安全性，鄰里里民在未來的公聽或施工說明會中，一定要持續發聲監督。
2. 給未來潛在自住與置產買方的中肯分析
優勢點：基地面積接近 1,900 坪，在淡水舊市區捷運站生活圈內，要找到這麼大基地的純住宅建案非常罕見。加上建蔽率只有 22.25%，代表有高達近八成的土地是空地花園與退縮步道，整體綠覆率與社區棟距會相當開闊舒适。
抗性與注意點：
車位配比未達 1:1：全案 232 戶只規劃了 172 個汽車位，意味著未來有 60 戶是買不到車位的。在淡水生活，尤其是山坡地社區，沒有車位的物件未來在二手市場轉手時，流通性與客群會相對受限。
山坡地日常進出：建案主要出入口在巷弄內，坡地步行往返捷運站雖然距離不遠，但對家中有長輩或推嬰兒車的小家庭來說，坡度起伏是一大體力考驗，未來推案開價是否合理反映地段與地形條件，將是觀察重點。
結語與在地房產諮詢
買房子、看土地，千萬不能只看建商美美的 3D 渲染圖。透過市府都審的公開透明資訊，我們才能真正看清楚建案背後的地質挑戰、交通負擔與真實規劃樣貌！
這塊位於學府路102巷51弄周遭的鴻陞建設新建工程，小又後續也會在我們的門市以及官網部落格持續為大家追蹤最新的坡審動態與都審覆審進度。如果您住在學府路周邊，對自家的房屋結構受影響程度有疑慮，或是對淡水各生活圈的房價行情、買賣租賃與稅費試算有任何問題，隨時歡迎大家到 阿佑不動產（A-You Estate） 找小又喝杯茶、聊聊房產大小事！我們下次開箱見！
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