【汐止廠辦房產開箱】工建路廠房升級新地標！新生五金工廠汐止區工建段336地號新建案深度解析：都審過關核備、坪數換算、退縮綠化與產業轉型影響全攻略

嗨，各位關心新北產業升級、廠辦市場脈動與汐止在地發展的好朋友、企業主與投資鄰居們，我是你們最熟悉的不動產好夥伴小又（阿佑）！

平常大家走進我們門市或是上我們 阿佑不動產（A-You Estate） 網站諮詢，除了詢問新北市的傳統住宅大樓、捷運站周邊中古屋行情之外，近一兩年隨著「大汐止經貿園區」發展逐漸成熟，再加上南港軟體園區外溢效應、汐東捷運線話題發酵，越來越多傳產製造業老闆與高資產客戶跑來問小又：

「小又，我們工廠在汐止開了幾十年，設備舊了、廠房矮了，現在想在自家工業區土地上拆掉重蓋現代化廠辦，法令到底有多嚴格？聽說現在光是送新北市政府都審，門檻就高得嚇人，連樹種哪裡、冷氣掛哪裡都要管，到底是不是真的？」

大家真的問到點子上了！很多人以為都市設計審議（都審）只有豪宅社區或百億級商場才需要辦理，但其實在新北市，許多具備特定規模或位於都市計畫通盤檢討指定街廓內的乙種工業區廠房新建案，同樣必須經過府級都審專案小組與大會的層層嚴格把關！

今天小又就要帶大家來看一宗極具代表性的汐止傳產廠房升級實例——「新生五金工廠汐止區工建段336地號等1筆土地廠房新建工程」！

這宗基地規模雖然不到 200 坪，屬於中小型的精緻型廠房開發案，但它在市府審查過程中經歷的種種要求，簡直就是全台灣傳產工廠「老廠升級、舊翻新」的標準教科書！而且最值得慶賀的是，在剛剛出爐的專案小組會議中，這案子成功拿到了「修正後通過（先行核備）」的關鍵成果！

今天小又就發揮我們房仲追根究底的研究精神，直接把新北市政府的官方會議紀錄與審定數據全部白話化！從基地地理位置、坪數規格換算、官方審查交鋒的魔鬼細節，到未來的行政推進時間軸，整篇貼文滿滿都是實戰乾貨，建議有廠房改建需求或關注汐止工業地產的朋友們，趕緊加入書籤收藏並分享出去！

一、基地到底在哪裡？工建路工業聚落與環境地貌透視

要看懂這間廠房未來的營運與資產價值，首先必須搞清楚它的地理戰略定位！

很多朋友看到公文上寫著「新北市汐止區工建段336地號1筆土地」，腦中可能沒什麼概念。小又在地深耕多年，用大家開車、載貨最直觀的生活路徑來為大家導航：

1. 核心路網與交通優勢

主要臨路：本案基地正面臨接寬度達 12公尺的工建路計畫道路。工建路是汐止樟樹灣與社后工業聚落串聯的重要次幹道，路面寬敞，利於物流車輛進出與貨物裝卸。
交通軸線：基地位於汐止非常成熟的工業與物流走廊。從工建路出發，往北能迅速匯入大同路一段，直接串接國道一號汐止交流道、國道三號新台五路交流道，往西直奔南港軟體園區、內湖科技園區，車程都在 10 到 15 分鐘的生活圈內。
周邊鄰里關係：基地的西南側緊鄰既有廠房建築（建照使照號碼為 101汐使字第00382號），東北側則鄰接大同路一段249巷現有通路，屬於發展極為密集的傳統工業聚落街廓。

2. 土地使用分區：高生產價值的「乙種工業區」

這筆土地的都市計畫分區為「乙種工業區」：

法定建蔽率為 60%、法定容積率為 210%。
依據「都市計畫法新北市施行細則」第45條第1項第5款，以及「變更汐止細部計畫（第三次通盤檢討）」之土地使用分區管制要點第13點規定，本案必須依法辦理都市設計審議。這也是為什麼一棟私人企業的自用廠房，必須送到新北市政府接受專家學者逐條審查的主要法源依據。

二、建案規劃規格總覽：台坪精算換算表與樓層用途剖析

看工程規劃不能只看官方報告書上的公制單位，小又幫大家把報告書裡所有以「平方公尺」記載的生硬數字，全部精準換算成台灣民間最習慣看的「台坪」（以 $1\text{ m}^2 \approx 0.3025\text{ 坪}$ 計算），並整理成這張全方位的規格清單：

1. 汐止工建段336地號廠房新建工程規劃規格全覽表

規劃指標項目	官方審定數據（公制）	小又精算換算台坪	在地房仲專業解讀與備註說明
工程名稱	新生五金工廠汐止區工建段336地號廠房新建工程	—	都審專案小組審查第一案
基地坐落地號	新北市汐止區工建段336地號1筆土地	—	產權單純，單一地號獨立改建開發
申請單位（業主）	新生五金工廠股份有限公司	—	負責人：林天來（在地扎根老牌五金製造廠）
建築設計團隊	凌啟豪建築師事務所	—	建築師：凌啟豪
土地使用分區	乙種工業區	—	法定建蔽率 60%、法定容積率 210%
建築基地總面積	649.45 $\text{m}^2$	196.46 坪	近 200 坪的標準型工業土地規模
設計建築面積	340.19 $\text{m}^2$	102.91 坪	大樓蓋在地面上的單層投影建築面積
設計建蔽率	52.38%	—	符合法定 $\le 60\%$ 上限，留設近半空地
總樓地板面積	1,907.56 $\text{m}^2$	577.04 坪	地下 1 層至地上所有樓層總興建坪數
設計容積樓地板面積	1,258.34 $\text{m}^2$	380.65 坪	實質計入法定容積之作業廠房坪數
設計容積率	193.75%	—	符合法定允建上限 $\le 210\%$ 之規定
建築物高度與結構	地上 6 層、地下 1 層（鋼骨構造 SC）建物高度：26.0 公尺（初審載 26.25 公尺）	—	高規格鋼骨 SC 耐震結構，規劃共 4 戶作業廠房
汽車停車位規劃	法定 4 輛，實設 4 輛	—	地下 1 層防空避難室兼法定車位，全數配滿
機車停車位規劃	法定 4 輛，實設 5 輛（自設 1 輛）	—	滿足一戶至少一機車位標準，超額配設
自行車停車位規劃	法定 2 輛，實設 2 輛	—	依據法定機車數量 25% 標準留設

2. 各樓層立體功能細部拆解

這棟廠房雖然戶數僅有 4 戶，但麻雀雖小、五臟俱全，整棟樓採用現代化垂直化生產動線設計：

地下 1 層：防空避難室兼法定汽車停車空間與主要機電設備用房。
地上 1 層：複合規劃為現代化作業廠房、出貨裝卸區與地面停車空間。
地上 2 層至 5 層：各層均為大跨距、少梁柱干擾的標準作業廠房，適合現代化五金精密加工、組裝生產線與無塵實驗作業。
地上 6 層（屋頂突出物層）：梯間、電梯機房與水箱設施。（此處委員在初審時特別叮囑，地上 6 層在圖說上應正確修正為「屋突 1 層」，並取消多餘的機房樓板及欄杆，回歸純設備維護機能）。

三、專案小組審查核心大交鋒：從被要求大改到「修正後通過」的關鍵內幕

很多傳產老闆常常有種誤解，覺得「我自己花錢在自己的工業地上蓋廠房，只要不超蓋容積率，市府應該隨便看兩眼就發建照了吧？」

小又告訴大家：大錯特錯！

現在新北市的都市設計審議，對工業區廠房的環境景觀要求，嚴格程度幾乎快要跟一般住宅重劃區平起平坐！本案在 115 年 8 月 19 日召開第一次小組會議時，就被委員打了一長串的修正清單，要求大改報告書後續審；直到 115 年 10 月 7 日召開第二次小組會議，建築師逐條落實修正後，才終於獲得委員點頭同意「修正後通過，先行核備」！

小又為大家歸納出這次審查過程中，最值得所有廠房改建地主借鏡的 5 大審查爭議與修正痛點：

1. 退縮 4.5 公尺與連續植栽帶：工業區不能再是「水泥叢林」

依照汐止細部計畫土地使用管制要點第16點規定，基地臨 12 公尺工建路，必須自道路境界線強制退縮 4.5 公尺建築：

空間切割標準：退縮的 4.5 公尺中，臨路最外側的 1.5 公尺必須無條件供道路使用，上方與下方都不能蓋任何建築構造物；剩下的 3.0 公尺則必須規劃為綠帶、人行步道與自行車道。
連續性複層綠化要求：審查委員嚴厲要求，除了一處法定 6 公尺以下的車道出入口，以及西側與鄰地交界留設 1.5 公尺硬鋪面（供人行順暢接續）之外，其餘退縮空間通通必須種滿喬木與灌木，打造「連續性複層植栽帶」，絕對不准隨便鋪水泥交差！

2. 側院退縮與外露管線大清查：空調室外機嚴禁「騎劫」退縮地

很多舊工廠習慣在廠房外牆掛滿冷氣室外機、接滿粗大的排氣風管，但在新市府都審標準下，這條路徹底被堵死：

法規規定建築物自基地境界線必須退縮淨寬 1.5 公尺以上。
委員嚴格抓包：審查委員在複審圖說中赫然發現，建築師在報告書第 5-10 頁的退縮淨空範圍內，居然還偷偷畫了空調室外機的配置！
決議明令禁止：法定退縮範圍內，嚴格禁止出現任何地下停車場坡道、雨庇、陽台、通排風口，甚至連冷氣主機、花台以及門窗打開時的旋轉軌跡，都絕對不准侵入退縮淨空區！

3. 垂直綠化覆土標準：盆栽隨便擺擺絕不可能過關

為呼應新北市的減碳與低碳城市政策，工業區廠房也被要求檢討立面垂直綠化：

很多建築團隊為了省成本，把植栽槽做得很淺，導致樹木種下去沒多久就枯死。
官方給出硬性尺寸標準：
- 灌木、懸垂或爬藤植物之植栽槽，覆土寬度及深度均不得低於 0.6 公尺（初審時建商設計覆土寬度不足，被勒令退回修正）。
- 如果規劃喬木，覆土深度絕對不得低於 1.2 公尺。
- 同時必須制定嚴謹的滴灌系統與維護管理計畫，並正式白紙黑字寫進未來的廠房管理規約中！

4. 車道出入口整併與人行動線防滑順平

在第一次送審時，基地面寬明明不大，建商卻開了 2 處車道出入口破口，當場被交通局直接糾正：

出入口單一化：一宗基地以設置 1 處車道出入口為原則，且寬度於人行道處必須縮減至 6 公尺以下，並增設至少 6m × 6m 的車輛等候緩衝空間。
車道坡度合規化：車道穿越人行道時，鋪面必須採用防滑材質，高程必須與相鄰人行道完全「順平一致」。建商在複審圖面中標示了 1/16 的車道斜坡，被委員當場認定不合格，勒令必須補齊景觀高程剖面圖，確保無障礙輪椅與推車能平順通行。

5. 各層「服務核集中化」與建照時效警告

垂直服務核整併：委員要求各樓層的機電空間、茶水間、管道間及男女衛生設備，通通必須集中於單一垂直服務核規劃，避免管線雜亂貫穿作業區，並兼顧工廠同仁使用的無障礙可及性。
官方建照展延免死金牌被沒收：工務局在審查意見中特別嚴正提醒，本案建造執照早在 114 年 11 月 21 日就掛件申請，但都審報告書拖到 115 年 7 月 21 日才進府，早已嚴重超出平行分會的作業時效。因此，工務局白紙黑字寫明：日後業者「絕對不得」以申請都市設計審議為由，作為建造執照展延的藉口！

四、本案審查進度流程圖：當前節點與下一步

很多朋友最愛看小又整理的「時間軸地圖」，這棟廠房從掛件到今天到底走了多久？距離真正動工打樁還有幾步？一張圖為您拆解清楚：

【第一階段：建造執照掛件】
  民國 114 年 11 月 21 日 ── 向新北市工務局正式掛號申請建造執照[cite: 42]
       │
       ▼ （歷經 8 個月籌備與圖說繪製）
【第二階段：送交都市設計審議】
  民國 115 年 07 月 21 日 ── 凌啟豪建築師事務所送交都審報告書到府[cite: 38, 39]
       │
       ▼
【第三階段：第一次專案小組審查】
  民國 115 年 08 月 19 日 ── 召開第 1 次審議會，決議退縮、植栽、車道等議題需大修[cite: 39]
       │
       ▼ （申請展期 14 天至 115 年 9 月 16 日補件）[cite: 43]
【第四階段：第二次專案小組審查】
  民國 115 年 10 月 07 日 ── 召開第 2 次審查會，逐條核對前次意見[cite: 36, 37]
       │
       ▼
【當前流程節點】 ★──「決議：依意見修正後通過（同意先行核備！）」[cite: 44]
  民國 115 年 10 月 07 日做成正式決議，全案邁入最後收尾關卡[cite: 37, 44]：
  ★ 核備死線：建商必須於「115 年 10 月 21 日前」檢附修正對照表與定稿報告書送府核備[cite: 46]！
  ★ 先行核備：作業單位確認圖說無誤後直接核備，全案逕送都市設計審議大會「報告備查」即可，免再開專案小組覆審[cite: 44]！
       │
       ▼ （後續預估推進步驟）
【第五階段：送交都審大會報告備查】
  提送府級都設大會進行正式備查程序，取得都審核備許可函[cite: 44]
       │
       ▼
【第六階段：工務局核發建造執照】
  工務局完成平行分會審查，正式核發建照[cite: 43]
       │
       ▼
【第七階段：申報開工與拆除動工】
  舊廠房拆除、整地、打樁並進行現代化鋼骨主體結構組裝

五、小又的不動產專業觀點：汐止工業地產轉型的 3 大指標意義

身為長期穿梭在雙北第一線的不動產經紀人，小又看著這宗汐止工建段五金廠房的審查過程，心裡有很多感觸。這案子雖然規模不算巨型，但對於大汐止地區的產業空間轉型，具備極為鮮明的指標風向球意義：

1. 傳產自地重建範本：告別鐵皮屋，擁抱「企業總部化」

早期汐止很多五金、加工廠都是鐵皮加蓋、違建雜陳，不僅耐震係數堪憂，每逢豪大雨更是令人提心吊膽。新生五金工廠願意投入高成本，採用鋼骨結構（SC）興建地上 6 層現代化廠房，這不僅能徹底解決生產線高度受限的問題，更能大幅改善員工的工作環境，甚至讓老牌傳產直接具備對接國際供應鏈（如 ESG 綠色供應鏈評鑑）的硬體資本[cite: 38]！

2. 綠化退縮改變街廓質感：打破「工廠等於髒亂」的刻板印象

過去大家走在工建路一帶，兩側往往停滿大卡車、機車亂竄，行人根本無路可走。但透過這次都審嚴格要求退縮 4.5 公尺、設置 2.5 米無遮簷人行步道、雙排與連續複層綠化，未來只要周邊老舊工廠陸續跟進改建，整個工建路的街廓景觀將會蛻變成類似內科、南軟那樣綠意盎然的現代化科技園區軸帶，土地價值自然水漲船高！

3. 給中小企業主的真心建議：工業地改建「時間成本」是最大風險

看這篇分享的老闆們一定要記住：都審的時效控制至關重要！ 本案工務局在公文中特別註記「不得以都審為由展延建照」，這代表市府對於工業區開發案的進度管控越來越緊縮。中小企業如果要自行整合改建，一定要在一開始就找尋熟悉新北市都審規範、懂得水保、景觀與交通動線規劃的專業建築師團隊一次到位，否則光是在專案小組被來回退件、展期，幾個月的利息與營建成本上漲，往往會吃掉大半的利潤！

六、結語與在地專業諮詢

不動產市場瞬息萬變，看懂法規與政策走向的人，才能真正掌握資產增值的先機！

新生五金工廠汐止工建段336地號新建案，用最嚴謹的態度落實了都市綠化、人本步道與安全結構，即將在 115 年 10 月 21 日完成核備，邁向動工新里程碑！小又在這邊預祝他們後續工程一切順利，成為汐止傳統產業升級轉型的亮眼新典範！

如果您身邊有親友在大汐止經貿園區、樟樹灣或社后地區擁有工業土地、廠房、廠辦，正評估是否該重建改建、辦理都市設計審議、或是資產活化租售；又或者您正在尋找適合企業擴充的優質廠辦標的，隨時都歡迎來 阿佑不動產（A-You Estate） 找小又喝杯咖啡！小又用最在地、最透明的第一線專業，陪伴大家走好不動產規劃的每一步！我們下次房產開箱見！