【林口房產開箱】文化二路百米雙塔新地標又變了？福樺建設力行段836等3筆土地住商大樓「第2次變更」深度剖析：基地擴大近1,900坪、樓層戶數、台坪換算、都審卡關痛點與林口核心房市全攻略

嗨，各位關注林口特定區發展、重大建設與雙北高資產置產佈局的好朋友、在地好鄰居們，我是你們最熟悉的不動產好夥伴小又（阿佑）！

只要提到林口新市鎮的指標豪宅與大型開發案，在地人心中一定都有一個響叮噹的名字——「福樺建設」。從早期的經典豪宅到近年的現代化地標，福樺在林口推案向來以大基地、超高層尺度、精緻石材與大膽立面設計聞名。

最近只要走進我們門市，或是打開我們 阿佑不動產（A-You Estate） 網站後台，許多關注文化二路一段、扶輪公園與昕境廣場周邊核心商業區的朋友，最常敲碗問小又的話題就是：

「小又，文化二路一段跟民富街口那塊福樺的大案子，之前不是已經核准要蓋百米雙塔超高大樓了嗎？最近聽說他們又把南側的角地給吃下來一起整合了，到底整座基地變得有多大？要蓋幾層樓、規劃幾戶？聽說最近送進新北市政府都市設計審議會辦理第二次變更，結果居然被市府給卡住了？到底是哪裡違規了？什麼時候才會真正動工開賣？」

大家的消息真的是越來越靈通了！沒錯，這宗坐落於林口中心商業區正核心、總樓地板面積突破 2.1 萬坪 的旗艦級百米雙塔案——「福樺建設林口區力行段836、843及844地號等3筆土地集合住宅及商業大樓新建工程（第2次變更設計）」，在 115 年 10 月 8 日正式召開了都審專案小組會議審查！

小又第一時間調出新北市政府在 115 年 10 月 13 日正式核發的會議紀錄公文，連夜逐字審閱這份長達數十頁的審查實錄與各局處意見。發現福樺這次雖然霸氣吃下角地將基地擴大到近 1,900 坪，但在住宅管委會違法下移低樓層、基地擴大後綠化與開放空間反而縮水、500多個車位出入口動線交織、以及商辦單元室內最小坪數限制等面向，遭到了都審委員會毫不留情的輪番砲轟，最終會議決議直接判定：「議題尚未收斂，應依意見修正後，續提專案小組審議」，並沒有直接過關！

今天小又就用我們房仲第一線最接地氣、最透徹的語言，把這個百億地標案的前世今生、台坪規格、審查卡關痛點與對林口未來房價的長遠衝擊徹底拆解！整篇貼文高達 5000 字，滿滿全是官方一手乾貨，建議大家趕緊加入書籤收藏，並分享給所有關心林口核心商業區房市發展的親朋好友！

一、 基地到底在哪裡？文化二路一段核心商業區與周遭環境透視

要看懂這棟百米雙塔大樓未來的身價與生活氛圍，首先必須了解它所座落的「黃金十字軸線」！

很多朋友看到公文上寫著「新北市林口區力行段836、843及844地號等3筆土地」，可能覺得只是地籍圖上冷冰冰的代號。小又用大家散步、開車的生活地標來帶大家逛一圈：

1. 核心路網與街廓定位

• 臨路優勢：基地主要臨接林口最精華的文化二路一段（路寬 40 米大道）以及民富街，正位處文化二路與民富街交會的重要街角腹地。

• 生活圈核心：從基地步行出發，往南可直達林口三井 Outlet 購物中心，往北鄰近昕境廣場商圈與萬坪林口扶輪公園。沿著文化二路更是林口金融保險機構、各大銀行、連鎖餐飲最密集的商業軸帶，屬於林口生活機能成熟度最頂級的「心臟地帶」。

• 本次變更的土地關鍵：原本該案在 113 年與 114 年核備時，僅有「力行段 836、843 地號」2 筆土地；而這次福樺展現雄厚實力，成功整合了南側關鍵的「力行段 844 地號角地」！將原本缺了一角的街廓完整補齊，形成三面臨路、四正完整的超大型街廓基地。

2. 土地使用分區：最高強度的「中心商業區」

本案土地使用分區屬於林口特定區都市計畫中的「中心商業區」：

• 法定建蔽率高達 70%、法定基準容積率高達 500%！

• 依據《變更林口特定區計畫（第四次通盤檢討）》細部計畫規定，中心商業區主要是為了塑造高密度的現代化都市風貌，允許興建大型商辦、購物中心、金融保險與高空景觀住宅。但為了維護商業核心的公共性與機能純粹度，土管對「住宅比例」、「樓層限制」與「人行動線」設有極為嚴苛的高門檻管制。

二、 建案規劃規格總覽：台坪精算對照表與量體全解析

看大案子千萬不能被廣告術語牽著鼻子走，看建築師送進市府審查的精確數字最實在。小又幫大家把建築師提送報告書中所有的「平方公尺」數據，以台灣民間交易最習慣的「台坪」（以 $1 \text{ m}^2 \approx 0.3025 \text{ 坪}$ 計算）精準換算，整理出這張史上最完整的規格全覽表：

1. 福樺林口力行段住商大樓（第2次變更）規劃規格全覽表

三、 雙棟垂直功能深度拆解：A棟純住宅與B棟純商辦的立體城市

這座超過 2.1 萬坪的龐大量體，在規劃上採取了極具野心的複合機能設計。福樺將全案切分為 A 棟（純住宅） 與 B 棟（純商業辦公），既共享基地的大花園廣場，又試圖在動線上維持各自獨立：

1. 地下停車與防空空間（B1 至 B5 層）

• 地下 2 層至地下 5 層：規劃為高效率的地下停車空間，配置多達 535 輛汽車位與 372 輛機車位，並設有主要機電用房與設備空間。

• 地下 1 層：兼具法定防空避難室功能與部分停車空間。

2. 低樓層旗艦商場與金融聚落（地上 1 至 2 層）

• 地上 1 層：挑高大廳、一般零售業店鋪、知名連鎖餐飲業、金融保險服務機構與銀行旗艦門市。臨文化二路側規劃有街角廣場式開放空間，作為迎賓與商業活動核心。

• 地上 2 層：複合規劃大型主題餐廳、一般零售業商場與金融保險服務機構，透過立體手扶梯與樓梯串連地面人流。

3. 中高樓層雙棟分流運作（地上 3 層至 28/29 層）

• 地上 3 層（本次違規爭議的核心戰場）：

  • B 棟：規劃為第 19 組「事務所及工商服務業」。

  • A 棟：規劃多戶集合住宅，建商本次變更將「住宅管委會使用空間」偷偷改到本層，遭都審委員會判定違規。

• 地上 4 層至 19 層：

  • B 棟（商辦塔）：純商業辦公大樓，規劃為高規格企業總部事務所及工商服務業。每單元室內面積依法不得小於 150 平方公尺（約 45.38 坪），嚴防被切成住宅套房違規使用。

  • A 棟（住宅塔）：純住宅規劃，提供市中心中大坪數的景觀自住住宅。

• 地上 20 層至 28/29 層（A 棟雲端景觀豪邸）：

  • 此階段 B 棟商業塔已在 19 樓封頂，高樓層純由 A 棟住宅塔獨挑大樑，規劃為高空視野極佳的高級集合住宅，俯瞰林口台地、扶輪公園與遠眺台灣海峽。

• 屋頂突出物（屋突 1 至 3 層）：規劃電梯機房、樓梯間、景觀水箱與公共設備空間。

四、 為什麼第二次變更被退回？都審專案小組會議 5 大卡關爭議全揭密

看到這裡，很多朋友一定感到納悶：「小又，福樺本來就已經拿到建照許可了，這次好不容易把旁邊的 844 地號角地買下來合併開發，照理說基地變得更完整漂亮，市府應該拍手叫好才對，為什麼 115 年 10 月 8 日的都審專案小組審查會，反而把他們退回要求修正續審呢？」

答案就在於：建商變更的圖說裡，藏了太多踩到建築法規紅線與縮水回饋的「貓膩」！

小又細讀專案小組會議紀錄，發現現場各局處委員與專家學者的審查砲火極為猛烈，直接點名了 5 大重大缺失與違法爭議，勒令福樺必須全面徹改：

爭議 1：管委會違規降到 3 樓！公然挑戰商業區土管紅線（最重大違規）

這是整場會議中最尷尬、也最嚴重的違規項目！

• 法規鐵律：依照林口特定區細部計畫「中心商業區」土地使用管制要點第 14 點規定：住宅使用樓地板面積不得超過申請基地總容積樓地板的 50%，而且明文規定「住宅及相關設施，絕對不得設置於三樓（含三樓）以下」！這是為了確保中心商業區低樓層 100% 作為商業、金融、零售等活絡都市經濟的用途，禁止被封閉式住宅侵蝕。

• 建商踩線動作：在原先核准的第一版設計中，福樺是把「住宅管委會使用空間」乖乖擺在地上 5 樓。但這次第二次變更，建商為了騰出更多樓上空間，居然違規把管委會使用空間直接下移至「地上 3 樓」！

• 委員當場開轟：管委會使用空間屬於住宅衍生之附屬設施，設置在 3 樓完全違反土管第 14 點與新北都審原則商業區規定，審查委員會毫不留情直接判定不符合規定，要求建商立刻修正改回！

爭議 2：基地擴大 1,874 坪，綠化與人行道反而「縮水減量」？

這次變更最大的亮點就是納入力行段 844 地號角地，基地一口氣擴大到了將近 1,900 坪。正常來說，基地變大，回饋給公眾的綠地與人行步道應該同步放大才對。

• 委員抓包數值倒退：委員審核數據發現，福樺送審的新版報告書中，全區綠化面積、綠覆面積、灌木種植數量，以及退縮人行步道面積與開放性通行百分比，算出來居然「全數低於原核准版本」！

• 市府強硬下令：委員會明確立下規矩：變更後的公共回饋「絕對不得低於原核准」！地面層實設空地 1/2 綠化不足的部分，必須在地上 4 樓露台、陽台與 B 棟屋頂平台上盡量種滿綠化予以補齊，絕不允許建商藉著變更設計把綠地偷偷吃掉。

爭議 3：頂蓋型開放空間「有效係數為零」，上方遭樓板遮蔽未淨空！

福樺為了爭取高達 10%（約 937 坪）的開放空間容積獎勵，在這次圖面中新增了 1 處「頂蓋型開放空間」：

• 違規實況：依據新北市都市設計審議原則，開放空間上方必須維持「實質淨空」，不能有任何建築構造物投影遮蔽。但建築師畫的這處頂蓋型開放空間，上方不僅被上層建築樓板擋住，連門窗開啟的軌跡都會侵入！

• 審定結果：都審專案小組直接打臉，認定該處頂蓋型空間在法規上的「有效係數根本為零」，完全不具備公眾休憩的開闊性與必要性，要求重新檢討上方計入建築面積與容積的範圍，並通案提報大會議決。

爭議 4：B棟商辦嚴格防杜違規住宅！每單元限制「不得小於 45 坪」

在台灣各大重劃區，最常見的違法亂象就是建商把商業區的「辦公室/事務所」，暗中隔成 10 幾坪的小套房賣給民眾當住宅住，也就是俗稱的「商業宅/工業宅違章」。

• 都審預防性緊箍咒：審查委員特別針對 B 棟地上 3 至 19 樓的事務所單元做出嚴厲裁示：福樺必須在所有送審圖說上，白紙黑字明確標示「每一獨立單元室內面積絕對不得小於 150 平方公尺（約 45.38 坪）」！

• 目的：透過大坪數的硬性門檻，徹底杜絕未來被投資客或買方私下二次施工隔成微型套房作住宅使用的空間，確保商業核心區的純商辦產業動能。

爭議 5：535輛車流龐大衝擊！車道必須嚴格「住商分流」且內化外送臨停

全案規劃了高達 535 輛汽車與 372 輛機車，龐大的車流全集中在文化二路與民富街周邊：

• 強制雙出入口分流：依照都市設計審議原則規定，基地車位數只要突破 500 席，為了避免尖峰時段車流打結回堵，必須強制設置「住宅專用」與「商業專用」各 1 處獨立出入口，不得混雜共用。

• 外送與物流車位必須內化：交通局特別要求，現在外送點餐與網購快遞極度頻繁，建商必須在基地地面層車道旁，整併設置專用的「短時臨停空間」，而且絕對不能佔用退縮人行道，禁止外送員在文化二路的大馬路上違停擋道。

• 嚴禁藉都審展延工期：市府城鄉局在會議紀錄第九點特別加註一條霸王條款：「本次辦理變更設計為申請單位主動申請，日後絕對不得因申請都市設計審議作為本案工期展延之理由！」 直接戳破建商可能藉由審查流程拖延開工的任何算盤。

五、 本案歷史審查沿革與最新行政流程進度圖

很多關心這塊地的朋友常常跑來問小又：「小又，那他們到底改過幾次？現在被退回之後，下一步到底要怎麼走？」

為了讓大家徹底明白這座百米地標的前進軌跡，小又特別將它的歷次核准時間軸與當前卡關節點完整梳理出來：

【第一階段：首次送審核備】
  民國 113 年 08 月 23 日 ── 新北市政府新北府城設字第 1130983450 號函同意首次都審核備在案
       │
       ▼ （首次調整細部建築配置）
【第二階段：第 1 次變更設計核備】
  民國 114 年 11 月 03 日 ── 新北市政府新北府城設字第 1141433690 號函同意「第 1 次變更設計」核備
       │
       ▼ （建商展現實力，成功整合南側力行段 844 地號角地，基地擴大至近 1,900 坪！）
【第三階段：第 2 次變更設計送件】
  民國 115 年 09 月 15 日 ── 大硯建築師事務所正式將「第 2 次變更設計」報告書提送新北市府
       │
       ▼
【第四階段：第 2 次變更專案小組審查】
  民國 115 年 10 月 08 日 ── 新北市都審會召開專案小組視訊審查會議[cite: 55, 57]
       │
       ▼
【當前流程節點】 ★──「全案未收斂，限期 10/22 補正後『續提專案小組審議』！」[cite: 55, 65]
  民國 115 年 10 月 13 日 ── 新北市府正式核發會議紀錄公文[cite: 55]
  ★ 重大危機點：依作業要點第 5 點規定，福樺建設必須於「115 年 10 月 22 日前」檢附修正對照表與定稿報告書送府，逾期將慘遭直接駁回！[cite: 55, 67]
  ★ 待修正死線項目：
     1. 將 3 樓住宅管委會使用空間移回 3 樓以上合法樓層；
     2. 全面調升綠化面積、綠覆率與人行步道面積至「不低於原核准標準」；
     3. 檢討頂蓋型開放空間上方淨空與有效係數；
     4. 落實 B 棟事務所每單元不小於 150 ㎡ 限制；
     5. 於基地內落實外送與接送專用短時臨停空間[cite: 67]。
       │
       ▼ （未來預估推進路徑）
【第五階段：重新提送都審專案小組覆審】
  建商大幅修正圖說與數據後，重新排會由小組專家學者覆核[cite: 65, 66]
       │
       ▼
【第六階段：送交新北市都市設計審議委員會（大會決審）】
  專案小組收斂後，送進府級都設大會進行正式公開決議[cite: 66]
       │
       ▼
【第七階段：取得第 2 次變更都審核備】
  正式取得新北市政府之都市設計變更核准函
       │
       ▼
【第八階段：辦理工務局建造執照變更】
  向工務局申請換發建造執照，接續辦理後續實質施工與工程推進

六、 小又的不動產深度觀點：福樺雙塔變更對林口核心房市的 3 大長遠效應

身為長期在第一線觀察林口重劃區房市起伏的不動產經紀人，小又看過無數建案從荒地變高樓。對於福樺建設在文化二路一段這宗超過 2.1 萬坪的指標開發案，小又為各位整理了 3 個最中肯、最關鍵的房產洞察：

1. 街廓完整度決定地標身價：吃下 844 地號角地是「神來之筆」

雖然在這次都審中，福樺因為綠化縮水與管委會違規被市府狠狠修理了一頓[cite: 65, 66]，但小又必須從土地開發的角度客觀稱讚：建商願意多花時間與資金吃下力行段 844 地號角地，絕對是非常明智的長遠戰略[cite: 63, 65]！ 原本兩筆地號開發時，角地留在外面會造成街廓凹陷、天際線破碎；如今整合成為近 1,900 坪的方正完整大基地，未來落成後，這座 106.8 公尺高的超高層百米雙塔[cite: 64]，將會與周邊的三井 Outlet、昕境廣場相互輝映，成為文化二路一段最醒目的都市天際線焦點，其地標溢價效應不言可喻！

2. 純商辦單元限制 150 ㎡：為林口導入真正的高階企業總部

很多買方以前常問小又：「商業區的房子會不會出入很複雜？」 大家看到都審會這次嚴格要求 B 棟事務所「每單元不得小於 150 平方公尺（約 45.38 坪）」，這對未來買進 A 棟住宅的住戶其實是超級重大利多！ 因為單元被限制在 45 坪以上，意味著未來進駐 B 棟的承租方或買方，會被自然篩選為具備實力的科技公司、跨國外商分部、知名律師或會計師事務所、大型金融機構等優質企業客戶，完全排除了小型個人工作室、複雜出入的微型行業，這對於整體社區的質素維持與長期增值力道，打下了非常堅實的基礎！

3. 未來推案與購屋族挑選的注意事項

• 自住族看棟距與面向：全案分為 A 棟（住宅）與 B 棟（商辦），未來推案時，住宅棟主要落在 A 棟。特別是地上 20 層以上的雲端高樓層單元，不僅完全越過 B 棟的屋頂高度，更享有極為寬闊的視野棟距，預計未來將會創下該區段的高單價指標紀錄。

• 交通尖峰進出考驗：全案地下室實設多達 535 輛汽車位[cite: 64]，文化二路一段本來在上下班與假日三井 Outlet 湧入人潮時就容易車多壅塞。雖然市府強制要求住商出入口必須分流[cite: 66]，但未來交屋後的車流疏導，依然會是周邊鄰里與社區住戶必須共同面對的交通日常。

七、 結語與在地房產專業諮詢

不動產市場瞬息萬變，看建案千萬不能只聽銷售人員的口頭承諾，能夠透過新北市政府公開的都審公文與會議紀錄，看透建商的規劃變更與法規交鋒，才能在買房、置產的路上立於不敗之地！

福樺建設在林口力行段的這宗百米雙塔大案[cite: 63, 64]，無疑是林口中心商業區未來幾年最受矚目的指標旗艦之一。雖然目前因住宅管委會違規下移、綠化退縮面積不足與開放空間未淨空等問題，正面臨必須在 115 年 10 月 22 日前補正送審的嚴峻考驗；但只要建築師團隊願意回歸法規本質、補足應有的公共回饋，相信它依然會是林口文化二路上極具震撼力的地標建築[cite: 63, 66]！

小又後續會為大家持續緊盯本案重新提送專案小組覆審以及大會決議的最新動態[cite: 65, 66]！如果您手邊有林口新市鎮、文化二路商圈、三井 Outlet 沿線的房產買賣、資產配置、換屋自住或商業地產評估需求，隨時歡迎聯絡 阿佑不動產（A-You Estate），小又隨時為您提供最真實、最透明、最懂法規的第一線在地專業服務！我們下期重大建設開箱見！