長期追蹤雙北重劃區與新莊房市的朋友們一定都有發現，這幾年的新莊副都心與新知段（知識產業園區）發展速度真的非常驚人。從宏匯廣場營運、機捷與環狀線雙捷運通車，再到各家指標建商紛紛插旗頂級商辦與高端住宅，整個區域的都市天際線幾乎每年都在改寫。
很多常常看小祐文章與影片的粉絲私訊問我：「阿祐，副都心現在到底還有沒有大基地的指標案要進場？」「國美建設在副都心那塊近兩千坪的大基地，到底現在審查進度如何？要蓋住宅還是辦公室？」
今天小祐就為大家帶來最新、最硬核的第一手都審會議紀錄獨家深度解密！我們要開箱的主角，正是位於新莊區副都心段一小段321地號等5筆土地的「國美建設店鋪、一般事務所及集合住宅新建工程（第1次變更設計案）」。
這篇文章小祐不只幫大家把複雜的建築法規、容積率獎勵、坪數換算成最接地氣的台坪數據，還會從基地條件、雙棟複合規劃、動線變更細節、預估推案工期，一路剖析到副都心未來的地段價值與自住/置產佈局策略。全篇乾貨滿滿，建議大家趕快先按讚、收藏起來，我們馬上進入正題！
一、先看懶人包！國美建設新莊副都心案核心數據總覽
很多朋友看官方的都審會議公文，滿滿的平方公尺、百分比和建管代碼，常常看得頭昏眼花。沒關係，小祐直接幫大家轉譯成最清楚易讀的「台坪對照數據表」：
【國美建設新莊副都心段一小段案】基本資料表
| 項目指標 | 官方數據 / 會議紀錄內容 | 換算台坪 / 小祐白話解讀 |
| 開發案名 | 國美建設新莊區副都心段一小段321地號等5筆土地店鋪、一般事務所、集合住宅新建工程（第1次變更設計） | 國美建設副都心代表作（第1次變更設計核備） |
| 基地地號 | 新北市新莊區副都心段一小段321、322、323、324、324-1地號（共5筆） | 5筆土地完整合併開發，街廓方正完整 |
| 土地使用分區 | 第一種商業區（法定建蔽率 60%、基準容積率 425%） | 具備高度商業機能與住宅彈性之高容積地塊 |
| 投資興建單位 | 國美建設股份有限公司（負責人：盧明德） | 豪宅品牌建商國美建設親自操刀 |
| 建築設計單位 | 呂建勳建築師事務所（建築師：呂建勳） | 雙北知名名宅御用建築大師呂建勳操刀設計 |
| 基地總面積 | 6,517.44 平方公尺
| 約 1,971.53 坪（近2000坪市心罕見大基地！） |
| 設計建築面積 | 2,963.97 平方公尺 | 約 896.60 坪（單層建蔽率僅約 45.48%） |
| 設計建蔽率 | 45.48%（法定上限 $\le 60\%$） | 留設超過 54% 空地規劃人行廣場與綠化 |
| 總樓地板面積 | 61,961.19 平方公尺
| 約 18,743.26 坪（近1.87萬坪超大開發量體） |
| 設計容積面積 | 29,804.19 平方公尺 | 約 9,015.77 坪（計入容積樓地板） |
| 最終設計容積率 | 457.30%（含獎勵容積，達允建上限） | 基準容積425% 加上各項容積獎勵合計 32.3% |
| 建築結構形式 | 鋼骨（SC）＋ 鋼筋混凝土（RC） | 高規格耐震複合結構工法 |
| 建物規模規劃 | 地上 19 層（住宅棟）／14 層（辦公棟），地下 5 層 | 雙棟獨立運作配置，總總規劃 331 戶
|
| 停車位總配置 | 汽車 501 輛（實設）、機車 479 輛、自行車 121 輛 | 車位比充足，汽車戶數比超過 1.5 : 1 |
| 大會審議結果 | 專案小組修正通過先行核備，大會審議「洽悉」 | 都市設計審議程序正式完成 |
二、豪宅推手呂建勳操刀！近2000坪基地為何採「雙棟分離」設計？
小祐在看建築圖與都審平面圖時，第一眼注意到的就是建築棟數配置與產品定位。
在寸土寸金的新莊副都心第一種商業區，很多建商為了極大化坪效，會選擇將辦公室與住宅混在同一棟（例如低樓層事務所、高樓層住宅）。但混居大樓最大的痛點就是：出入人員複雜、電梯梯廳難以分流、物業管理維護成本極高。
國美建設這次聯手豪宅名師呂建勳建築師，交出了一張非常聰明的規劃成績單——「雙棟獨立規劃，機能垂直與水平雙向分離」！
1. 雙棟建築機能詳細拆解
從官方審核通過的各樓層使用用途來看，這兩棟建築物的空間規劃如下：
【住宅棟（地上 19 層 / 地下 5 層）】
地上 15 層 ～ 19 層：純 H2-集合住宅（高樓層景觀純住宅席位）。
地上 4 層 ～ 14 層：G2-辦公室 與 H2-集合住宅（複合機能規劃）。
地上 1 層 ～ 3 層：G3-零售店鋪、社區迎賓大廳、物業管委會專屬使用空間。
地下 1 層 ～ 5 層：防空避難室、汽機車停車位與設備機房。
【辦公棟（地上 14 層 / 地下 5 層）】
地上 4 層 ～ 14 層：純 G2-一般事務所（企業總部級辦公室）。
地上 1 層 ～ 3 層：沿街商業店鋪與獨立企業門廳。
地下 1 層 ～ 5 層：專屬地下停車空間與機房設施。
2. 雙棟規劃對未來住戶與企業買家的三大優勢
小祐常跟想買副都心的朋友說：「買商用或商住混合地塊，最怕的就是管理界線不清。」國美這案的雙棟分離設計，直接帶來三大關鍵優勢：
門禁與垂直動線徹底分流：住宅住戶擁有獨立進出梯廳與專屬刷卡電梯，不用擔心上下班尖峰期與辦公室訪客擠同一部電梯，保障最高隱私性。
產權與管委會運作明確：純住宅住戶與商辦企業各司其職，店鋪、辦公與住家在公共基金提撥與管理規約上能有清晰界定，大幅減少未來管委會運作爭議。
採光通風與中庭景觀最大化：近 2,000 坪的基地只用了 45.48% 的建蔽率，兩棟建物之間能拉出充足棟距，不僅減少對向壓迫感，更留出大面積地表空間做綠化景觀步道。
三、解讀容積密碼：457.30% 容積率是怎麼算出來的？
聊到重劃區建案，很多人最關心的就是「容積率」與「容積獎勵」，因為這直接決定了建物的量體價值與建築密度。
依據都審會議資料，新莊副都心一小段屬於第一種商業區，法定基準容積率為 425%。而本案最終核定設計容積率達到 457.30%（達允建上限），到底國美建設申請了哪些獎勵項目？小祐幫大家精算如下：
【容積獎勵與面積試算明細表】
| 容積獎勵項目 | 申請核定比例 | 核准獎勵面積（㎡） | 換算台坪（坪） | 法規意義與公益回饋 |
| 基準容積面積 | 425% (基準) | 27,699.12 ㎡ | 約 8,379.00 坪 | 第一種商業區法定基準開發容積 |
| 開放空間獎勵（商業） | 5.00% | 1,384.95 ㎡ | 約 418.95 坪 | 沿街退縮人行步道、留設無遮簷廣場供公眾通行 |
| 大規模開發獎勵 | 2.50% | 692.47 ㎡ | 約 209.47 坪 | 基地完整合併達大規模規模經濟開發標準 |
| 綠美化獎勵（商業） | 0.10% | 27.63 ㎡ | 約 8.36 坪 | 針對 321 地號（1,857.80 ㎡）申請 0.7% 綠化加計 |
| 合計容積率與面積 | 457.30% | 29,804.19 ㎡ | 約 9,015.77 坪 | 總計增加 636.77 坪之獎勵容積空間
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小祐觀點：
從這張表可以清楚看出，國美建設並沒有濫用高額容積移轉（本案無申請容積移轉紀錄），而是透過**大基地完整開發（大規模獎勵）與優質沿街人行環境退縮（開放空間獎勵）**來爭取合規容積。這意味著未來這座社區周邊將會擁有非常寬敞的步行環境與開放綠地，而不是把基地蓋得密不透風！
四、魔鬼藏在細節裡！第1次變更設計到底改了什麼？都審委員關注焦點全解讀
為什麼這個案子之前已經核備過，這次還要送「第 1 次變更設計」呢？
在都審紀錄第 5 點明確提到：本案前於 114 年 12 月 11 日核備，因新北市政府於 114 年 8 月 25 日修正發布了最新的《新北市都市設計審議原則》，國美建設為了符合最新法規標準，主動提出變更設計！
在專案小組審查與大會討論中，交通局、工務局與都審委員特別針對以下幾項「居住實用細節」進行了全面優化：
1. 雙棟出入口車流動線整併與人車分流
原本問題：原本設計中，店鋪棟與住宅棟的地下停車場出入口在地面層匯集，因緊鄰地下斜坡，駕駛視線容易被遮擋，加上兩棟車輛共用人行道破口，容易造成行車交織危險。
優化方案：重新檢討合併出入口動線，並在地面層出口處繪設清楚的停止線與「遵1」行車標誌，大幅提升駕駛與行人安全。
2. 迎合外送與網購時代：增設「短時臨停空間」
小祐按讚亮點：現在大家生活離不開 UberEats、Foodpanda 和包裹宅配，如果社區門口沒有臨停區，外送員常會違停在紅線上或堵住車道。
變更亮點：委員要求並落實在地面層規劃 2.5米 $\times$ 6米 的短時臨停專用車位（住宅棟與辦公棟各設 1 處），完美解決外送接送與訪客上下車需求！
3. 車位配置人性化：無障礙車位與垃圾車動線
無障礙車位優化：重新檢討無障礙車位位置，全面調整至「鄰近梯廳、集中配置、免穿越主要車道」，讓長輩與行動不便者能以最短距離進入電梯大廳。
垃圾清運動線內化：補正兩棟垃圾專用清運車位與垃圾儲藏室的銜接關係，避免垃圾運送過程影響地下室住戶停車與異味飄散。
4. 友善單車與行人空間
自行車道淨寬：規劃平面層自行車動線，落實「人車共道雙向 3 公尺淨寬」標準。
全區車位超額配比：法定汽車位需求 479 輛，本案直接實設 501 輛（含自設 22 輛），達到戶戶有車位且有餘裕的高水準配置！
五、車位配比與公共設施機能比較
為了讓大家一眼看出本案在交通與停車規劃上的完整度，小祐整理了停車空間的配比分析表：
【停車空間規劃與使用配置表】
| 車位種類 | 法定應設數量 | 實際設計數量 | 自設 / 增設數量 | 小祐分析點評 |
| 汽車停車位 | 479 輛 | 501 輛
| 自設 22 輛
| 總戶數 331 戶配 501 車位，車位戶數比高達 1.51，高端換屋客群免搶車位 |
| 機車停車位 | 479 輛 | 479 輛
| 0 輛 | 滿足一戶一機車位基本需求，全部室內化停放 |
| 自行車位 | 121 輛 | 121 輛
| 0 輛 | 配合綠色低碳運輸，設於地下一層及地面層室內 |
| 短時臨停位 | 法規彈性 | 2 處 (每棟各1)
| 專案增設 | 規格 2.5m $\times$ 6m，專供外送、物流與接送臨停使用 |
| 無障礙車位 | 依建管規定 | 依法全數配置 | 動線優化 | 全數集中於梯廳旁，不跨越車道，提升無障礙友善度 |
六、預計什麼時候蓋好？完整開發時程大推估
這也是最多人在問阿祐的問題：「這案子到底什麼時候會開賣？什麼時候會完工落成？」
雖然都市設計審議記錄中明確載明：「本次變更為申請單位主動申請，日後不得因申請都市設計審議作為本案工期展延理由，且目前尚未申請建造執照」，但根據小祐長期追蹤雙北大型建案的工程經驗，我們可以推估出非常精準的工程時間軸：
【國美副都心案工程推進預估時程表】(小又自行推測/非官方認證)
| 階段進度 | 預估時間點 | 關鍵作業項目與工程內容 |
| 第一階段：都審核備完成 | 115 年度（現階段）
| 都市設計審議大會確認通過（洽悉），完成設計核備。 |
| 第二階段：申請與取得建照 | 115 年下半年 ～ 116 年初 | 送交工務局進行建照審查、結構外審與領取建造執照。 |
| 第三階段：建案潛銷與正式開工 | 116 年（約 2027 年） | 接待中心搭建、推案潛銷、連續壁工程與地下室深開挖。 |
| 第四階段：主體結構施工期 | 116 年 ～ 120 年（約 4~5 年） | 地下 5 層開挖＋地上 19 層/14 層 SC+RC 結構體封頂。 |
| 第五階段：使照請領與交屋 | 約 120 年底 ～ 121 年間（2031~2032） | 外牆裝修、公設點交、使照核發與正式交屋入住。 |
阿祐提醒：
地下開挖深達 5 層，加上基地接近 2,000 坪、總樓地板面積超過 1.87 萬坪，這種超大體量的複合建案，基礎結構安全施工期絕對不能省。預計整個工期落在 4.5 年至 5.5 年 是最合理的安全推估！
七、專家地段分析：新莊副都心 vs 知識產業園區，國美這案的戰略價值在哪？
聊完建案本身，我們要跳出來看整個宏觀區域板塊。
很多買方在看新莊時，常常分不清楚「副都心」跟「新知段（知識產業園區）」的差別。其實這兩個板塊現在正在進行前所未有的「機能大融合」：
1. 雙捷運核心與國家級建設到位
新莊副都心歷經十餘年的發展，早就不再是當年雜草叢生的重劃區。
交通路網：機場捷運 A3 新北產業園區站（具備預辦登機服務）＋ 環狀線 Y20 雙捷交會，再加上台 64 線、台 65 線與台一線高架橋，進出台北車站與板橋新板特區都在 10～15 分鐘生活圈內。
行政與商業核心：中央合署辦公大樓、宏匯廣場、宏匯 i-Tower 頂級商辦、凱悅嘉軒酒店（Hyatt Place）全數到位，商業與就業人口大量進駐。
2. 國美品牌在副都心的市場定位
國美建設過去在台北市中心以打造頂級豪宅聞名（如國美信義花園、國美大真、國美森美館等），在建築立面美學、施工細膩度與品牌保值性上，一直都有極高評價。 這次在新莊副都心一小段推出近 2,000 坪的指標大案，搭配呂建勳建築師的現代立面設計，未來開案勢必會成為副都心核心區的指標門面作品！
3. 周邊指標開發案連鎖效應
我們看本次 115 年第 6 次都審大會的審議名單就知道：
第 1 案：中悅、中茂在新知段 43 地號規劃 41 層鋼骨商辦地標！
第 2 案：國美在副都心 321 地號打造近 2 萬坪商住複合旗艦！
第 5 案：長虹、聯虹在 A3 站旁規劃 26 層住宅商場案！
這代表什麼？代表雙北一線品牌建商（國美、中悅、長虹）不約而同重金押寶新莊副都心與新知段！未來的產業人口聚落成型後，具備優質管理與大基地的住宅產品，保值與增值抗跌性將會非常強勁。
八、小又總結：給置產與自住族群的進場評估建議
最後，小祐幫大家做個重點總結與購屋建議：
誰適合關注這個案子？
注重生活品質的在地換屋族：新莊、三重、板橋一帶想換住大基地、具備品牌口碑與高品質物業管理的自住家庭。
新北產業園區與內科/南軟企業主、高階主管：需要兼顧高鐵/機捷出國差旅動線，同時希望擁有獨立體面商辦空間的企業家。
長期資產配置型買方：看好雙捷運樞紐與副都心商業成熟紅利，尋求抗通膨優質核心資產的置產族。
小又的貼心提醒
雖然本案在都市設計審議階段已經順利核備，但後續仍需經過建造執照請領、結構外審與樣品屋搭建等程序。以目前時程推估，正式公開銷售時間很可能會落在建照取得後的適當時機。
大家如果對新莊副都心、知識產業園區的後續推案進度、各建案戶型圖流出或第一手開盤價格有興趣，記得一定要持續鎖定小祐的部落格與最新文章！只要有最新進度，阿祐一定第一時間幫大家追蹤分析！
【版權與免責聲明】
本文分析內容係依據新北市政府都市設計及土地使用開發許可審議會 115 年度第 6 次大會會議紀錄公開資料彙整解讀。實際建築規劃、戶型坪數、建材配備與推案時程，均以建商未來正式取得之建造執照與現場銷售公告為準。
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