【士林捷運Y24站周邊12層純住新地標】從海光段協議合建看廣年建設都更案：第三種住宅區容積極限、違建安置獎勵與6.9億總銷深度全解析

在很多人的印象中，都市更新往往必須是上千坪的龐然大物，或動輒數百億的大型財團商業案。但在大台北成熟市區的街巷深處，真正攸關市民日常生命安全、最貼近一般家庭資產重整的，反而是這一批「百坪精緻基地、化解違章沉痾、全體同意協議合建」的民生住宅案。

我是黃子又（Sam Huang）。作為一名專注於工商與大宗土地資產配置的顧問，我看待每一塊土地與建築，習慣先將感性濾鏡拿掉，直接看座標、看街廓、解法規、算矩陣。雖然我的日常主力是跟著機場捷運線、捷運軌道經濟開發廠辦、工業地與整棟商辦，但對於台北市核心地段的都市更新與合建開發，我同樣維持最精密的法規與數據追蹤，因為這代表了整個都市土地價值再分配的底層邏輯。

今天我們要深入拆解的案件，座落於士林老字號文教與生活聚落「葫蘆堵」的更新指標——「擬訂臺北市士林區海光段一小段106地號等7筆土地都市更新事業計畫案」。

本案由在地建商廣年建設擔任實施者、大石建築師事務所操刀建築設計、大展資產顧問負責都更規劃。基地坐落於士林區葫蘆里，緊臨中正路655巷3弄與655巷，位於台北市政府公告劃定的「士林-3 捷運Y24站暨社子市場周邊更新地區」範圍內。基地面積為 600.76 平方公尺（約 181.73 坪），土地使用分區為「第三種住宅區」，核定興建為地上 12 層的現代化純住宅大樓。全案實施都市更新費用約 2.54 億元，預估總銷售金額約 6.94 億元！

全案私有地主僅有 5 人，市有土地僅微幅佔有 3.00 平方公尺（管理機關為臺北市政府都發局）。廣年建設究竟如何透過「協議合建」模式，在法定基準容積率 225% 的限制下，成功透過處理違建戶、時程、綠建築、智慧建築與人行道退縮等多重獎勵，打造出 33 戶全純住精品住宅？

請備好計算機，我們直接切入數據底層。

關鍵密碼：全案規格與量化數據全景總覽

在進入複雜的都市計畫與財務建模推演前，我們照慣例先將官方審查平台上的底層參數整理成清晰表格。數據不會說謊，它直接定義了建物的物理極限與財務結構。

臺北市士林區海光段一小段106地號都更案全維度資訊表

企業決策全維度對照表：更新前 vs 更新後

企業主、法人機構與參與協議的地主，在評估資產轉型時，最關心的就是更新前後的體質蛻變。透過更新前後的全維度量化對照，我們可以清楚看到這塊在葫蘆堵靜巷內的破碎土地，如何脫胎換骨為高品質、安全的當代住宅：

企業決策全維度對照表：更新前 vs 更新後

歷史紋理：葫蘆堵街廓與環狀線北環段Y24站的軌道紅利

任何不動產的價值，都是歷史紋理與交通轉型的產物。

1. 葫蘆堵島的水文演變與住宅聚落

士林海光段一帶，在台北地理上被稱為「葫蘆堵」或「社子島門戶」。這裡由基隆河與淡水河沖積而成，早期是典型的傳統水鄉聚落，地勢平坦、巷道錯綜。

過去數十年，葫蘆堵發展出綿密的鄰里生活網，文教機構、傳統市集林立。然而，由於早期建物多建於都市計畫確立之前，街廓內部留存了許多老舊連棟平房，甚至存在占用巷道的違章建物，不僅道路斷面狹小、耐震結構低下，更嚴重阻礙了消防車進出與救災動線。

2. 捷運環狀線北環段 Y24 社子站的戰略定錨

2018 年 12 月 10 日，台北市政府將本區正式公告劃定為「士林-3 捷運Y24站暨社子市場周邊更新地區」。

這一劃定具有深遠的交通意涵：捷運環狀線北環段（施工中）之 Y24 站即設立於社子市場、中正路一帶。未來北環段通車後：

• 向東一站直達：捷運士林站（銜接淡水信義線紅線），快速貫通劍潭、台北車站與信義計畫區。

• 向西銜接新北：跨越重陽橋直抵三重、新莊與五股，打通雙北軌道大動脈。

廣年建設此案恰好卡位在 Y24 站步行可達的黃金生活圈內，提早為老舊社區完成了結構更新與防洪耐震升級。

幾何與數學：拆解 600 ㎡ 基地容積獎勵推導

在數學中，空間的極致利用來自於嚴謹的邊界運算。都市更新的容積試算正是如此。

許多地主常有疑問：「小又，我們基地只有 180 坪左右，法定容積率只有 225%，為什麼最後能蓋到地上 12 層大樓？」

我們把審議核定的各項數據拆開，做一次清楚的步進解析。

1. 基準容積：巷弄街廓的幾何起點

全案基地面積（更新單元面積）：

基地面積 ＝ 600.76 平方公尺（約 181.73 坪）

土地使用分區為「第三種住宅區」，法定基準容積率為 225.00%，法定建蔽率為 45.00%。

在扣除歷史地籍或公共設施折算後，都審核准登載之基準容積 F0 則為：

【原始基準容積試算】

基準容積 F0 ＝ 703.42 平方公尺（約 212.78 坪）

2. 都市更新容積獎勵：違建處理與現代建築指標疊加

廣年建設與大展資產顧問團隊在此案中，最關鍵的突破在於「合法解決既存違建，爭取實質獎勵」：

1. 處理違建戶之樓地板面積獎勵（270.34 ㎡）：妥善處理安置 3 戶原違章住戶，依法換取高達 270.34 ㎡ 的獎勵樓地板。

2. 時程獎勵（135.17 ㎡）：於都市計畫劃定更新地區後迅速整合送件，爭取合法時程獎勵。

3. 綠建築標章設計（81.10 ㎡）：導入外殼節能與低碳建材，取得綠建築標章認證。

4. 智慧建築標章設計（81.10 ㎡）：規劃智慧門禁、安防與節能監控，提升智慧建築水準。

5. 建築規劃設計 (三)（81.64 ㎡）：退縮基地留設人行步道，開闢人行道面積高達 81.64 ㎡。

6. 建築規劃設計 (四)（40.55 ㎡）：強化建築天際線與周邊街廓立面協調性。

7. 建築規劃設計 (二)（13.52 ㎡）：改善沿街步行品質與植栽綠化。

【都更容積獎勵合計】

上述獎勵相加 ＝ 新增約 703.42 平方公尺的合法獎勵容積

(精準爭取達基準容積上限之額度)

3. 建蔽率縮小與垂直拔高

• 法定建蔽率：45.00%

• 實設建蔽率：僅 38.20%

基地僅使用不到四成的土地投影，剩下的 61.8% 全數留作沿街退縮人行步道（核定開闢 81.64 ㎡ 人行道）與地表空地。

透過將建物垂直拔高至 地上 12 層，搭配開挖率達 78.72% 的地下避難與停車空間（地下層 1,418.73 ㎡），全案總樓地板面積最終擴展至 2,026.74 平方公尺（約 613.09 坪）！

產品定位：33 戶全純住宅精品，極致純粹的居住空間

在產品定位上，廣年建設選擇了最適合靜巷的設計：全案 33 戶純住宅單元（0 戶店鋪、0% 商業）：

• 地下層：防空避難室與停車空間。實設 24 個汽車位 與 23 個機車位，精準滿足全棟住戶之停放需求，徹底解決傳統巷弄違停與消防通道受阻的陳年痛點。

• 地面層（1 樓）：門廳、管委會空間與部分集合住宅。無店面營業干擾，確保社區居家出入安全。

• 標準層（2 ～ 12 樓）：規劃為方正實住的集合住宅單元，總計 2,026.74 ㎡ 的純住宅容積，平均每戶約 18～30 坪，切中年輕首購與天母在地換屋族群之剛性需求。

• 屋頂層：電梯機房與水箱。

這種純住規劃，確保了未來管委會運作單純，不會出現住商混合衍生之油煙、噪音或陌生訪客進出問題。

財務模型與價值鏈拆解：2.5 億成本撬動近 7 億總銷

商用與土地投資最在乎資本運用效率。我們交叉比對本案的兩組核定財務數據：

1. 實施都市更新費用：約 2.54 億元

官方登載的「實施都市更新費用」為 253,697,513 元。組成包含：

• 地上 12 層 RC 結構耐震營建工程費。

• 地下室深開挖與檔土工程支出。

• 3 戶違建戶協議搬遷與安置補償成本。

• 開闢 81.64 ㎡ 人行步道之公共工程款。

• 建築設計、綠建築智慧建築認證、融資利息與管銷費用。

2. 預估總銷售金額：約 6.94 億元

官方登載之更新後「總銷售金額」為 694,185,442 元。

• 全案住宅可售面積約 613 坪，加計 24 個地下車位。

• 換算下來，全案住宅預估平均推案單價約在 95 萬～110 萬元／坪，符合士林葫蘆堵生活圈近年在北士科園區與環狀線帶動下的市場實價行情。

3. 財務放大倍數

【財務放大倍數】

預估總銷售金額（6.94 億） ÷ 實施總成本（2.54 億） ＝ 約 2.73 倍

高達 2.73 倍的槓桿放大效應，為建商與參與協議的地主提供了充沛的安全邊際，充分展現了精緻型危老都更案的獲利爆發力。

協議合建模式解析：微型市有地與私產整合的典範

本案在產權整合上極具啟發性：

• 私有土地：597.76 ㎡（佔 99.50%），私有地主僅 5 人。

• 市有土地：3.00 ㎡（佔 0.50%），管理機關為臺北市政府都發局。

• 實施方式：採「協議合建」，未送權利變換。

對於市有地僅佔 3 平方公尺的微型畸零狀況，若走權利變換，光是繁複的估價與公產審查便需耗時數月。廣年建設採取協議合建方式，獲得全數 5 位私有地主 100% 同意簽約，同時市有地亦依法完成配合參與，讓事業計畫得以迅速經臺北市政府核定通過，成為巷弄都更極具效率的示範案。

邏輯推演總結：精緻型住宅都更的核心密碼

回顧士林海光段一小段106地號都更案的演進軌跡：

【基地起點】
600.76 ㎡ (約 181.73 坪住三土地 ＋ 7 筆地號整併 ＋ 3 戶違建)
      │
      ▼
【實施架構】
劃定更新地區 ＋ 5 位地主 100% 協議合建共識 (無權變爭訟)
      │
      ▼
【法規槓桿】
實設建蔽率 38.20% ＋ 違建安置獎勵 ＋ 綠能智慧雙標章 ＋ 退縮步道
      │
      ▼
【地標成型】
地上 12 層精品純住宅 (33 戶全純住 ＋ 24 席平面車位)
      │
      ▼
【價值創造】
2.54 億都更成本 ──撬動──> 6.94 億預估總銷 (資產放大 2.73 倍)

這項計畫證明：都市更新並非大型重劃區的專利。在成熟傳統聚落中，透過解決違建痼疾、善用合建協議與精算容積指標，百坪基地同樣能蛻變為兼具居住尊嚴與高度資產價值的全新建築。

專業顧問觀點與服務團隊

我是黃子又（Sam Huang），在台灣蘇富比國際房地產（Taiwan Sotheby’s International Realty）擔任物業顧問。

在日常的不動產世界裡，我不只是一名高中數學教師，更是一名跟著機場捷運線、捷運軌道經濟精準佈局的工商地產專家。從台北、新北、桃園到中路、青埔，我每天帶領客戶分析的，都是上千坪的工業廠房、大宗建地、企業總部與整棟商辦。

都市更新與土地重組，本質上就是一場最頂級的數學遊戲與資本分配。無論您是捷運沿線、機捷廊帶的土地所有權人，正評估協議合建或自主都更的財務效益；或者是尋求擴廠、設立企業總部的上市櫃法人，需要精密評估開發案的底層數據與安全邊際。我們擁有的不只是專業，更是跨國級的頂級通路與在地紮實的法規與數理推演能力。

誠信，是創造雙贏的開始；而嚴謹的邏輯與數據，是看透真實價值的唯一工具。

不論您是需要資產活化、合建評估，或是急需尋求機場捷運、軌道經濟圈的廠辦、工業地、商辦交易委託，歡迎隨時與我聯繫。

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台灣蘇富比國際房地產 ── 黃子又 Sam Huang

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