【士林天母天玉街靜巷15層純住新地標】從海砂屋重建看三豐建設天母段案：第三種住宅區容積翻倍達425%、新北公產協處與9.7億總銷深度全解析

在很多人的印象中，都市更新往往必須是上千坪的複合商場或百億重劃區大案。然而，在大台北真正頂級且成熟的傳統純住宅聚落裡，最考驗建商整合細緻度與專業法規技術的，反而是這一批「百坪精緻基地、化解高氯離子建物（海砂屋）危險、高規格權利變換」的名邸重建案。

我是黃子又（Sam Huang）。作為一名專注於工商地產與大宗土地資產配置的顧問，我看待每一塊土地與建築，習慣先將感性濾鏡拿掉，直接看座標、看街廓、解法規、算矩陣。雖然我的日常主力是跟著機場捷運線、捷運軌道經濟精準佈局科技廠辦、工業地與整棟企業總部，但對於台北市指標住宅聚落的都市更新與合建開發，我同樣維持最精密的法規與數據追蹤。

今天我們要深入拆解的案件，座落於台北市士林區天母核心生活圈——「擬訂臺北市士林區天母段四小段433地號等2筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」。

本案由大同區與士林區老牌都更名門三豐建設擔任實施者、黃秀莊建築師事務所操刀建築設計與規劃。基地座落於士林區天母里，位於天玉街（12公尺）、中山北路七段141巷（15公尺）、中山北路七段81巷16弄（8公尺）及中山北路81巷（8公尺）所圍街廓西側。基地面積為 470.00 平方公尺（約 142.18 坪），土地使用分區為「第三種住宅區」，核定興建為地上 15 層、地下 3 層的高規格現代化純住宅大樓。全案實施都市更新費用約 3.12 億元，預估總銷售金額高達 9.77 億元！

全案私有地主 12 人（私有地面積 454.00 ㎡），並含新北市政府財政局經管之市有土地 16.00 ㎡。在法定基準容積率僅有 225% 的嚴格限制下，三豐建設究竟如何透過「168專案」快速審議、成功化解高氯離子混凝土（海砂屋）安全危機，並將實設容積率一舉推升至 425.41% 的極致水準？

請備好計算機，我們直接切入數據底層。

關鍵密碼：全案規格與量化數據全景總覽

在進入複雜的都市計畫與財務建模推演前，我們照慣例先將官方審查平台上的底層參數整理成清晰表格。數據不會說謊，它直接定義了建物的物理極限與財務結構。

臺北市士林區天母段四小段433地號都更案全維度資訊表

企業決策全維度對照表：更新前 vs 更新後

企業主、法人機構與參與權利變換的地主，在評估資產轉型時，最關心的就是更新前後的結構體質與資產價值蛻變。透過更新前後的全維度量化對照，我們可以清晰透視這座天母核心地段的海砂危屋，如何脫胎換骨為頂級精品名邸：

企業決策全維度對照表：更新前 vs 更新後

歷史紋理：天母天玉街聚落與海砂屋的重生之路

任何頂級不動產的價值，都是地段基因與居住文化的沈澱。

1. 天母天玉街的異國底蘊與純住氛圍

士林天母段四小段，位處台北市天母最核心且具代表性的「天玉街」聚落。 從中山北路七段轉進天玉街，綠樹夾道、異國餐飲、獨立咖啡館與特色書店林立，周邊緊鄰台北美國學校（TAS）與台北日僑學校。這裡長年被視為大台北生活質感最高、外僑與企業高階主管最偏好的高級純住宅區。

然而，天母的發展成熟較早，許多興建於 1980 年代前後的公寓與透天，適逢當時河砂開採限制、大量海砂流入營建市場的年代。本案更新前的舊建物，正是經過技師公會鑑定列管的「高氯離子混凝土建築物（俗稱海砂屋）」。混凝土碎裂、鋼筋外露鏽蝕，讓住在黃金地段的天母住戶，長年承受著居住安全的隱形威脅。

2. 台北市 168 專案與專案劃定更新地區

面對隨時可能威脅生命財產安全的海砂屋，若走常規都更審議動輒耗時五到十年，對住戶而言是不可承受之重。

2020 年 9 月 24 日，台北市政府依都更條例將本案公告劃定為「士林-1 天母段四小段433、434地號等2筆土地更新地區」。三豐建設在此案中精準鎖定政策工具，啟動台北市「168 專案」（事業計畫與權利變換計畫併送審查），在最短時程內完成幹事會、聽證會與都市更新審議，並於 2025 年 11 月正式開工，展現了專案救危的極高行政與整合效率。

幾何與數學：拆解 470 ㎡ 基地 425.41% 實設容積率的極致堆疊

在高中數學的線性規劃中，我們總是探討在有限邊界條件下求解目標函數的極大值。這棟天母天玉街精品大樓的容積推導，就是最精確的法規幾何演繹。

許多天母的地主經常問我：「小又，住三的法定容積率只有 225%，我們基地不到 150 坪，為什麼最後能蓋到 15 層樓、實設容積率超過 425%？」

我們把審議通過的各項數據拆開，進行最嚴謹的步進解析：

1. 基準容積：巷弄街廓的幾何底盤

全案基地面積（更新單元面積）：

基地面積 ＝ 470.00 平方公尺（約 142.18 坪）

土地使用分區為「第三種住宅區」，法定基準容積率為 225.00%，法定建蔽率為 45.00%。

在不計入任何獎勵前，該基地的原始基準容積額度計算如下：

【原始基準容積試算】

470.00 平方公尺 × 225%（容積率） ＝ 1,057.50 平方公尺（約 319.89 坪）

這 1,057.50 平方公尺，就是全案的基準容積（F0），也是所有法規獎勵計算的基礎母數。

2. 都市更新容積獎勵：海砂屋專案與綠能智慧指標疊加

三豐建設與黃秀莊建築師團隊在此案中，最關鍵的法律突破口在於「高氯離子建物獎勵」的精準運用：

1. 高氯離子建物（海砂屋）獎勵（378.32 ㎡）：依臺北市高氯離子混凝土建築物專案規定，核給高達 378.32 ㎡ 的容積獎勵，這筆獎勵直接為基地注入了約 114.44 坪的合法建坪。

2. 高於法定容積部分檢討之獎勵（255.90 ㎡）：因原建物容積已超過現行法定基準容積，依都更條例檢討核予 255.90 ㎡ 容積補足。

3. 時程獎勵（105.75 ㎡）：於都市計畫劃定更新地區後迅速整合送件，爭取滿額時程獎勵。

4. 建築物結構安全條件（100.52 ㎡）：拆除結構安全性嚴重不足之老舊危屋。

5. 綠建築標章設計（42.30 ㎡）：導入外殼隔熱、節能採光與環保建材。

6. 智慧建築標章設計（42.30 ㎡）：規劃智慧門禁、能源監控與自動化安防。

7. 協助都市更新 (二)（40.21 ㎡）：促進周邊整體環境改善與地界縫合。

【都更容積獎勵合計】

上述獎勵相加 ＝ 新增約 965.30 平方公尺的合法獎勵容積

3. 終極算式：容積率如何達到 425.41%？

我們把整棟建築的核心容積方程式串聯在一起：

【核准地上層住宅總容積累加】

基準容積（1,057.50 ㎡） ＋ 都更各項獎勵（965.30 ㎡ 等檢討折算）

＝ 實質核定地上層住宅總容積：1,804.06 平方公尺（約 545.73 坪）

【扣除免計容積折減後之實設容積率】

審查核定實設容積率 ＝ 425.41%

容積率從原始的 225.00% 暴增至 425.41%，容積效益擴增高達 1.89 倍！

在建蔽率方面，法定建蔽率為 45.00%，實設建蔽率控制在 44.90%。透過將建物垂直拔高至 地上 15 層，搭配開挖率達 71.15% 的地下 3 層結構（985.30 ㎡），全案總樓地板面積最終擴展至 3,447.40 平方公尺（約 1,042.84 坪）！

產品定位：15 戶極致私密純住宅，天玉街名邸規格

在產品定位上，三豐建設完全捨棄了底層商鋪的短線收益，將其打造成天母最純粹的「純住私邸」（商業單元數 0 戶、住戶單元數 15 戶）：

• 地下層（B1 ～ B3）：規劃為停車空間、機房、蓄水池與防空避難室。實設 20 個汽車停車位（配備汽車升降機進出）與 24 個機車位，一舉化解天玉街老舊巷弄車位一位難求的窘境。

• 地面層（1 樓）：集合住宅大門門廳、汽車升降機出入口、管委會空間與精品迎賓綠意動線。無外來商業營業干擾，守護天母高端客群最重視的住家隱私。

• 標準層（2 ～ 15 樓）：總計 15 戶集合住宅，平均每層僅 1 戶（一層一戶極致配置，或依選配彈性雙併）。總住宅容積達 1,804.06 ㎡，每戶實坪尺度充裕，享有三面開窗、無敵天母陽明山景觀與綠意樹冠視野。

• 屋頂層：電梯機房、樓梯間與水箱設備。

這樣的定位完全對準了天母在地高資產換屋客、外僑家庭與自營商。他們不需要繁雜的商圈人潮，要的是在熟悉的天玉街生活圈內，擁有一座具備現代電梯、結構耐震、坡道或升降平面停車與智慧安全管理的全新家園。

財務模型與價值鏈拆解：3.1億都更成本撬動近10億總銷

商用與土地資產重組最關鍵的指標就是資金的安全邊際與獲利倍數。我們將官方審核的兩組核心財務數字進行交叉比對：

1. 實施都市更新費用：約 3.12 億元

官方登載的「實施都市更新費用」為 312,239,272 元。這筆費用代表三豐建設將這座海砂老屋徹底推倒重建的總投入成本，其構成包含：

• 地上 15 層高品質 RC 結構耐震營建工程費。

• 地下 3 層深開挖擋土與連續壁工程費用。

• 海砂屋住戶搬遷補償、拆遷補償與原住戶安置費用。

• 三家估價師查估費用、建築師規劃設計與智慧綠建築評定規費。

• 工程期間融資利息、信託管理與營運管銷費用。

2. 預估總銷售金額：約 9.77 億元

官方登載之更新後「總銷售金額」為 976,519,500 元。

• 全案住宅總樓地板面積約 1,043 坪（地上計容約 546 坪），加計 20 個地下汽車停車位。

• 換算推案均價：在天玉街核心區段的全新名邸，每坪推案單價預估站穩在 140 萬～160 萬元／坪，符合當前天母核心純住精品豪宅的市場成交水平。

3. 資本運作的放大倍數

【財務放大倍數】

預估總銷售金額（9.77 億） ÷ 實施總成本（3.12 億） ＝ 約 3.13 倍

高達 3.13 倍 的財務放大倍數，為三豐建設與參與權利變換的全體地主建立了堅實的防護網。即便面臨近年的工料上漲壓力，穩健的財務底盤依然能確保工程如期推進，並使地主分回價值倍增。

權利變換模式解析：新北市府公產與私有產權的精準對接

本案在產權整合上，是一樁極具代表性的「跨縣市公私共有」權變案例：

• 私有土地：454.00 ㎡（佔 96.60%），私有地主共有 12 人。

• 市有土地：16.00 ㎡（佔 3.40%），產權歸屬為「新北市」，管理機關為「新北市政府財政局」。

• 實施方式：權利變換併送事業計畫。

很多地主常有疑問：「為什麼台北市的土地，地主會是新北市政府？」 這是早期地方自治財產劃分的歷史遺留問題。在過去，只要涉及跨縣市政府的公有土地，常因行政程序繁雜而拖延整體進度。

三豐建設在此案中展現了成熟的制度化協商能力：

1. 三大權威估價師簽證：由宏大、華美、生耕三大不動產估價師聯合事務所聯合查估更新前權利價值與更新後房地價值，確保新北市政府公有財產分回價值公開透明、不受侵損。

2. 合法分配折充：新北市政府財政局的 16 平方公尺土地，依法折充為共同負擔或依持分選配分回房地，使公私協調在法律架構下迅速底定，順利在 2025 年底報開工進入實質施工。

邏輯推演總結：天母核心危老海砂屋的重生密碼

回顧士林天母段四小段433地號都更案的演進軌跡：

【基地起點】
470.00 ㎡ (約 142.18 坪住三土地 ＋ 海砂屋危險建物 ＋ 12位私有地主＋新北市財政局公產)
      │
      ▼
【實施架構】
劃定更新地區 ＋ 168專案列管 ＋ 三大估價師權利變換併送
      │
      ▼
【法規槓桿】
實設建蔽率 44.90% ＋ 海砂屋專案獎勵 (378 ㎡) ＋ 綠建築智慧建築 ＋ 容積率達 425.41%
      │
      ▼
【地標成型】
地上 15 層精品純住宅 (15 戶純住私邸 ＋ 20 席智慧車位)
      │
      ▼
【價值創造】
3.12 億都更成本 ──撬動──> 9.77 億預估總銷 (資產放大 3.13 倍，重塑天母名邸天際線)

這項計畫證明：都市更新的核心真諦，不在於基地的龐大，而在於能否精準運用法規工具化解既有結構風險，並透過嚴密的數學模型重塑資產的最大真實價值。

專業顧問觀點與服務團隊

我是黃子又（Sam Huang），在台灣蘇富比國際房地產（Taiwan Sotheby’s International Realty）擔任物業顧問。

在日常的不動產世界裡，我不只是一名高中數學教師，更是一名跟著機場捷運線、捷運軌道經濟精準佈局的工商地產專家。從台北車站、雙北產業園區、林口新市鎮、桃園青埔到中路特區，我每天帶領企業法人與高端客戶分析的，都是上千坪的工業廠房、大宗工業地、整棟企業總部與頂級商辦。

都市更新與工商地產開發，本質上都是一場講求邊界條件、容積折現與現金流的精準數學遊戲。無論您是機捷沿線、捷運路網精華區的土地所有權人，正面臨海砂屋危屋重建、協議合建或權利變換的抉擇；或者是需要擴大營運版圖、設立研發總部的跨國企業，需要精密評估資產重組的財務模型與安全邊際。我們擁有的，是跨國頂級通路與在地扎實的數理、法規推演實力。

誠信，是創造雙贏的開始；而嚴謹的邏輯與數據，是看透真實價值的唯一工具。

不論您是需要資產活化、都市更新評估，或是急需尋求機場捷運沿線、軌道經濟圈的廠辦、工業地、整棟商辦交易委託，歡迎隨時與我預約深度諮詢！

以下是我的個人名片與服務資訊，期待能為您的企業佈局與家族資產，精算出最完美的增值曲線：

台灣蘇富比國際房地產 ── 黃子又 Sam Huang

• 服務機構：台灣蘇富比國際房地產（Taiwan Sotheby’s International Realty）

• 職稱：物業顧問（貴賓服務部） Sam Huang 黃子又

• 營業員證照：(110) 登字第398898號

• 行動電話：+886-958-717-984

• 公司代表號：+886-2-2717-0101

• 傳真專線：+886-2-2718-9288

• 服務地址：105 台北市松山區復興北路97號1樓

• 電子郵件：sam.huang@twsir.com

• 官方網站：www.twsir.com