【士林重慶北路四段60米林蔭軸線19層新地標】從18筆地號縫合看全陽建設福順段案：住三之二分區容積達554%、26億總銷與權利變換深度全解析

在很多人的印象中，都市更新往往必須是上千坪的重劃區旗艦大案，或是動輒數百億的商業複合體。然而，在成熟聚落的大規模開發逐漸飽和後，真正考驗建商整合實力與地緣信任度的戰場，往往在台北老字號精華住宅區的巷弄深處。

我是黃子又（Sam Huang）。作為一名專注於工商地產與大宗土地資產配置的顧問，我看待每一塊土地與建築，習慣先將感性濾鏡拿掉，直接看座標、看街廓、解法規、算矩陣。雖然我的日常主力是跟著機場捷運線、捷運軌道經濟精準佈局科技廠辦、工業地與整棟企業總部，但對於台北市指標住宅聚落的都市更新與合建開發，我同樣維持最精密的法規與數據追蹤。

今天我們要深入拆解的案件，座落於台北市士林區銜接大同區與國道一號的交通咽喉——「擬訂臺北市士林區福順段三小段18地號等18筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」。

本案由深耕雙北的知名建商全陽建設擔任實施者、江培珩建築師事務所操刀建築設計、力冠聿都市規劃負責都更規劃。基地座落於士林區福順里，東側臨接台北市重要林蔭幹道——路寬達 60 公尺的重慶北路四段，北側緊鄰重慶北路四段49巷（6公尺），西側臨接重慶北路四段49巷15弄（6公尺），南側則為延平北路五段136巷（6公尺）。基地面積為 1,343.00 平方公尺（約 406.26 坪），土地使用分區主要為「第三之二種住宅區」搭配部分「第三種住宅區」，核定興建為地上 19 層、地下開挖 72.30% 的當代地標住宅大樓。全案實施都市更新費用約 12.76 億元，預估總銷售金額一舉突破 26.15 億元！

全案土地由 28 位私有地主持有（私有地面積 1,312.00 ㎡），並包含臺北市政府財政局經管之市有土地 31.00 ㎡。在原本法定加權基準容積率 391.14% 的框架下，全陽建設究竟如何透過自劃單元整合多達 18 筆零碎地號、妥善處理市有公產與 28 位地主共識，並將實設容積率推升至 554.19% 的極致水準？

請備好計算機，我們直接切入數據底層。

關鍵密碼：全案規格與量化數據全景總覽

在進入複雜的都市計畫與財務建模推演前，我們照慣例先將官方審查平台上的底層參數整理成清晰表格。數據不會說謊，它直接定義了建物的物理極限與財務結構。

臺北市士林區福順段三小段18地號都更案全維度資訊表

企業決策全維度對照表：更新前 vs 更新後

企業主、法人機構與參與權利變換的地主，在評估資產轉型時，最關心的就是更新前後的體質蛻變。透過更新前後的全維度量化對照，我們可以清晰透視這座重慶北路四段街廓內的零散土地，如何脫胎換骨為頂級住宅：

企業決策全維度對照表：更新前 vs 更新後

歷史紋理：60米重慶北路林蔭大道的門戶轉型

任何不動產的價值，都是地段基因與交通轉型的產物。

1. 葫蘆堵門戶與重慶北路大道軸線

士林福順段位於士林區西南側，緊扣重慶北路四段。重慶北路四段路寬達 60 公尺，是台北市少見的超寬林蔭大道，更是台北市西北側進出國道一號重慶北路交流道、百齡橋通往士林天母、重陽橋通往三重新莊的交通樞紐。

早期福順里一帶多為傳統矮房聚落，因臨接主要動脈，沿街商業與修車廠、小型五金行林立。隨著數十年的發展，街廓內部留存的大量磚造及鋼筋混凝土老房普遍面臨老化、電梯欠缺、防震性能差以及消防動線狹小等公安隱患。

2. 18筆零碎土地的空間縫合

檢視本案更新單元範圍，包含了 18、19、20、21、22、23、23-1、24、24-1、25、25-1、26、26-1、27、30、30-1、31、31-1 地號，共計多達 18 筆地籍土地。

這 18 筆土地在更新前長條切割、地界犬牙交錯，若單一地主想單獨重建，必定受限於畸零地退縮或臨路面寬不足，難以申請到合理的建築規模。全陽建設與力冠聿規劃團隊耗費多年心力，將這 18 筆地籍縫合為完整方正的 1,343 ㎡ 開發基地，徹底消除了區域畸零孤島，為城市更新立下了土地整合的優秀典範。

幾何與數學：拆解 1,343 ㎡ 基地 554.19% 實設容積率的極致堆疊

在高中數學的線性規劃中，我們總是探討在有限邊界條件下求解目標函數的極大值。都市更新的容積試算正是如此。

許多企業主與地主經常好奇：「小又，福順段這案子基準容積率法定算下來大約 391%，為什麼最後能蓋到地上 19 層、實設容積率達到 554.19%？」

我們把審議通過的各項數據拆開，進行嚴謹的步進解析：

1. 基準容積：住三與住三之二分區的加權起跑線

全案基地面積（更新單元面積）：

基地面積 ＝ 1,343.00 平方公尺（約 406.26 坪）

本案土地使用分區具備雙重複合性質：

1. 第三種住宅區：68.00 ㎡（法定基準容積率 225.00%）

2. 第三之二種住宅區：1,275.00 ㎡（法定基準容積率 400.00%）

依據分區面積進行加權試算：

【加權法定基準容積試算】

（68 ㎡ × 225% ＋ 1,275 ㎡ × 400%） ＝ 153.00 ㎡ ＋ 5,100.00 ㎡ ＝ 5,253.00 平方公尺

加權平均法定基準容積率 ＝ 5,253.00 ㎡ ÷ 1,343.00 ㎡ ＝ 391.14%

這 5,253.00 平方公尺，就是官方核定清冊上的基準容積（F0），也是所有後續獎勵計算的基準母數。

2. 都市更新容積獎勵：九大環境與工程指標精準拿滿

全陽建設與江培珩建築師團隊在此案中，將法規容許的環境貢獻與建築技術指標發揮至極致：

1. 綠建築標章設計（420.24 ㎡）：導入外殼隔熱、節能採光、省水與雨水回收系統，取得綠建築標章認證。

2. 時程獎勵（367.71 ㎡）：於自劃單元公告後於法定時限內迅速送件報核，爭取滿額時程獎勵。

3. 建築物結構安全條件（366.26 ㎡）：評定拆除結構安全性嚴重欠缺之窳陋老舊危險建物。

4. 建築規劃設計 (三)（261.06 ㎡）：退縮基地四周留設人行步道，開闢人行道面積高達 261.06 ㎡。

5. 耐震設計獎勵（210.12 ㎡）：承諾高於法規要求的耐震標章設計，加強整體抗震韌性。

6. 無障礙環境設計（157.59 ㎡）：打造全齡化無障礙通達空間與友善公共設施。

7. 建築規劃設計 (四)（157.59 ㎡）：優化重慶北路 60 米大道的天際線比例與立面景觀協調性。

8. 協助都市更新 (二)（91.57 ㎡）：協助促進周邊環境公共利益與整體更新事業推動。

9. 建築規劃設計 (二)（52.53 ㎡）：留設沿街綠化植栽與街角開放空間。

【都更容積獎勵合計】

上述九項獎勵相加 ＝ 新增約 2,189.73 平方公尺的合法獎勵容積

3. 終極算式：容積率如何達到 554.19%？

我們把整棟建築的核心容積方程式串聯在一起：

【核准計容總樓地板面積】

基準容積（5,253.00 ㎡） ＋ 都更各項獎勵（2,189.73 ㎡）

＝ 實質核定計容總容積：7,442.73 平方公尺（約 2,251.43 坪）

其中住宅使用容積為 7,164.00 ㎡，商業使用容積為 278.73 ㎡。

【實設容積率計算】

7,442.73 ㎡ ÷ 1,343.00 ㎡ ＝ 5.54186… ≒ 554.19%

容積率從基準的 391.14% 躍升至 554.19%，容積效益擴增高達 1.42 倍！

在建蔽率方面，法定建蔽率為 45.00%，實設建蔽率控制在 44.90%。透過將建物垂直拔高至 地上 19 層，搭配開挖率達 72.30% 的地下結構（地下層樓地板面積達 3,764.84 ㎡），全案總樓地板面積最終擴展至 13,235.64 平方公尺（約 4,003.78 坪）！

產品定位：114 戶優質住宅地標，重慶北路門面首選

在空間格局與產品定位上，全陽建設結合臨 60 米大道的商務優勢與靜巷居住質感，規劃了 109 戶住宅 ＋ 5 戶一般零售商業單元（共 114 戶）：

• 地下層：規劃為防空避難室與地下平面車位空間。實設 79 個汽車位（法定 78 位）與 92 個機車位，完整收納社區住戶與店面商務的停車需求，徹底改善周邊巷弄狹小、消防車難以進入的歷史問題。

• 地面層（1 樓）：臨重慶北路四段規劃 5 戶一般零售業店鋪（總計 278.73 ㎡ 商業容積），引入精緻生活選品與連鎖便利商業，活化臨街經濟；同時規劃挑高門廳、管委會空間與部分多戶住宅，維持高品質的住戶進出管制。

• 標準層（2 ～ 19 樓）：全棟規劃為現代化集合住宅，住宅容積達 7,164.00 ㎡。由江培珩建築師操刀，標準層格局方正、戶戶通風採光良好，高樓層更可遠眺淡水河與觀音山景觀，吸引士林在地換屋族、北投高科技人才及通勤雙北的核心白領。

• 屋頂層：機房、水箱與樓電梯間。

這是一棟兼具「沿街生活便利性」與「垂直純住寧靜度」的典範社區。

財務模型與價值鏈拆解：12.7億都更成本撬動26.1億總銷

商用與土地資產重組最關鍵的指標就是資金的安全邊際與獲利倍數。我們將官方審核的兩組核心財務數字進行交叉比對：

1. 實施都市更新費用：約 12.76 億元

官方登載的「實施都市更新費用」為 1,275,739,400 元。這筆費用代表全陽建設將這 18 筆零散房地打造成 19 層現代地標的總投資，其構成包含：

• 地上 19 層鋼筋混凝土結構高耐震營建工程費。

• 地下深開挖擋土與連續壁工程費用。

• 開闢 261.06 ㎡ 無遮簷人行步道工程支出。

• 原住戶 21 戶搬遷、租金補貼與拆遷補償成本。

• 三大估價師查估費用、建築規劃、智慧綠建築評定規費及信託融資利息。

2. 預估總銷售金額：約 26.15 億元

官方登載之更新後「總銷售金額」為 2,615,007,693 元。

• 全案住宅與商業總樓地板面積超過 4,000 坪，加計 79 個汽車位產權價值。

• 換算推案均價：在重慶北路四段林蔭大道首排的全新耐震大樓，預估每坪推案單價將穩健落在 90 萬～105 萬元／坪，具備高度市場競爭力與置產吸引力。

3. 資本運作的放大倍數

【財務放大倍數】

預估總銷售金額（26.15 億） ÷ 實施總成本（12.76 億） ＝ 約 2.05 倍

高達 2.05 倍 的財務放大倍數，為全陽建設與參與權利變換的全體地主建立了充足的抗風險緩衝。即使面臨營建成本波動，穩健的財務結構依然能確保工程順利推動。

權利變換模式解析：28位私有地主與市府公產的精準整合

在都市更新實務中，整合多達 18 筆土地、28 位地主往往是最具挑戰的關卡：

• 私有土地：1,312.00 ㎡（佔 97.69%），私有地主共有 28 人，合法建物所有人 18 人。

• 市有土地：31.00 ㎡（佔 2.31%），管理機關為「臺北市政府財政局」。

• 實施方式：權利變換（事業計畫與權利變換計畫併送）。

全陽建設在此案中展現了成熟的制度化整合能力：

1. 三大權威估價師簽證：由巨秉、達邦、元大三大不動產估價師聯合事務所聯合查估更新前權利價值與更新後房地價值，以公開透明的評估標準取得地主高度信賴。

2. 公私協同共贏：市有土地 31 平方公尺依法參與權利變換分配，確保公有資產保值增值，全案順利獲得臺北市政府核定通過，進入實質開發階段。

邏輯推演總結：60米大道地標的重生密碼

回顧士林福順段三小段18地號都更案的演進軌跡：

【基地起點】
1,343.00 ㎡ (約 406.26 坪基地 ＋ 18筆零散地號縫合 ＋ 28位私有地主＋北市財政局公產)
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【實施架構】
自劃單元核定 ＋ 併送權利變換 ＋ 三大估價師公信查估
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【法規槓桿】
住三之二分區優勢 ＋ 九大都更獎勵堆疊 ＋ 實設容積率衝上 554.19% ＋ 留設261㎡人行步道
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【地標成型】
地上 19 層現代美學大樓 (109戶住宅 ＋ 5戶精品零售 ＋ 79席平面車位)
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【價值創造】
12.76 億都更成本 ──撬動──> 26.15 億預估總銷 (資產放大 2.05 倍，重塑重慶北路門面)

這項計畫證明：都市更新的關鍵在於能否將零碎分散的地籍幾何邊界，透過專業法規與制度整合為高產能的完整街廓，並在公私協力中創造出多方共贏的實質價值。

專業顧問觀點與服務團隊

我是黃子又（Sam Huang），在台灣蘇富比國際房地產（Taiwan Sotheby’s International Realty）擔任物業顧問。

在日常的不動產世界裡，我不只是一名高中數學教師，更是一名跟著機場捷運線、捷運軌道經濟精準佈局的工商地產專家。從台北車站、雙北產業園區、林口新市鎮、桃園青埔到中路特區，我每天帶領企業法人與高端客戶分析的，都是上千坪的工業廠房、大宗工業地、整棟企業總部與頂級商辦。

都市更新與工商地產開發，本質上都是一場講求邊界條件、容積折現與現金流的精準數學遊戲。無論您是機捷沿線、捷運路網精華區的土地所有權人，正面臨多筆地號整合、自劃單元評估或權利變換的抉擇；或者是需要擴大營運版圖、尋求廠辦自建與總部設立的企業法人，需要精密評估開發案的底層數據與安全邊際。我們擁有的，是跨國頂級通路與在地扎實的數理、法規推演實力。

誠信，是創造雙贏的開始；而嚴謹的邏輯與數據，是看透真實價值的唯一工具。

不論您是需要資產活化、都市更新與合建評估，或是急需尋求機場捷運沿線、軌道經濟圈的廠辦、工業地、整棟商辦交易委託，歡迎隨時與我預約深度諮詢！

以下是我的個人名片與服務資訊，期待能為您的企業佈局與家族資產，精算出最完美的增值曲線：

台灣蘇富比國際房地產 ── 黃子又 Sam Huang

• 服務機構：台灣蘇富比國際房地產（Taiwan Sotheby’s International Realty）

• 職稱：物業顧問（貴賓服務部） Sam Huang 黃子又

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