2026/08/21版本如下
大家好，我是小祐（阿祐）！
如果你長期在關注新莊、三重一帶的房產重劃區與軌道經濟發展，你一定知道整個新莊現在最炙手可熱的「雙核心」：一個是商業生活機能已經完全成熟的新莊副都心，另一個就是緊鄰機捷 A3 站、具備直達車與環狀線雙捷運優勢的新莊知識產業園區（新知段）！
最近很多常常看阿祐頻道的鐵粉與投資置產族都在私訊問我：「阿祐，機捷 A3 站正旁邊那塊長虹建設超過兩千坪的黃金角地到底進度如何？」「聽說他們最近又送了第 2 次變更設計，把原本要開的大型商場拿掉，這樣到底會不會影響未來的捷運空橋連通？高樓層到底是要蓋住宅還是辦公室？」
今天阿祐就秉持著一貫「挖掘最深層法規、提供最真實視角」的精神，為大家帶來新北市都市設計審議委員會第 115 年度第 6 次大會中，討論熱度最高、委員攻防最激烈的第 5 案（討論案第二案）——「長虹建設、聯虹建設、長野建設新莊區新知段 73 地號商場及集合住宅新建工程（第 2 次變更設計）」完整深度拆解！
這篇文章阿祐不僅幫大家把厚達數十頁的公文與法規數據轉化為最直覺的台坪對照，還會帶大家深入探討：為什麼建商想取消大商場？都審會為什麼要求保留空橋系統？高達 40% 的 TOD 增額容積背後有哪些權利義務？以及這座 26 層雙塔地標對未來新知段房市的深遠影響。文章內容超級豐富，建議大家先按讚收藏，跟著阿祐一起看下去！
一、核心數據懶人包！長虹新知段 73 地號案指標總覽
看懂大型指標案的第一步，永遠是回歸「基本盤數據」。阿祐直接為大家整理出最清晰的官方核定數據與台坪換算對照表：
【長虹新知段 73 地號新建工程】核心開發數據表
| 項目指標 | 官方審議數據 / 會議紀錄內容 | 換算台坪數據 / 阿祐重點解析 |
| 開發案名 | 長虹建設、聯虹建設、長野建設等 3 人新莊區新知段 73 地號 1 筆土地商場及集合住宅新建工程（第 2 次變更設計） | 機捷 A3 站旁重量級旗艦複合地標開發案 |
| 基地地號 | 新北市新莊區新知段 73 地號（共 1 筆土地） | 基地單一完整，緊鄰機捷 A3 站與東側廣場用地 |
| 土地使用分區 | 第二種商業區（法定建蔽率 60%、基準容積率 280%） | 具備高度商業發展潛力之捷運門戶核心地塊 |
| 共同申請單位 | 長虹建設股份有限公司、聯虹建設股份有限公司、長野建設有限公司 | 營建股資優生長虹建設集團領銜投資開發 |
| 建築設計單位 | 周文斌建築師事務所（建築師：周文斌） | 規劃地上 26 層雙塔、串聯捷運空橋與商場動線 |
| 基地總面積 | 6,848.37 平方公尺 | 約 2,071.63 坪（新知段極罕見突破 2,000 坪超大基地） |
| 設計建築面積 | 2,350.29 平方公尺 | 約 710.96 坪（單層建蔽率僅約 34.32%） |
| 設計建蔽率 | 34.32%（法定上限 $\le 60\%$） | 建蔽率超低！留設將近 66% 空地打造開闊開放空間 |
| 總樓地板面積 | 74,948.60 平方公尺 | 約 22,671.95 坪（近 2.27 萬坪龐大建築量體） |
| 設計容積面積 | 38,350.71 平方公尺 | 約 11,601.09 坪（計入容積樓地板面積） |
| 最終設計容積率 | 560.00%（法定基準 280% 的整整 2 倍！） | 疊加開放空間、大規模、智慧建築、容移與 TOD 增額 |
| 建築規模與高度 | 1 幢 2 棟，地上 26 層、地下 6 層，高度 94.4 公尺 | 鋼筋混凝土（RC）構造，總規劃戶數達 560 戶 |
| 停車位總配置 | 汽車 596 輛、機車 627 輛、自行車 136 輛 | 地下深開挖達 6 層，全室內化充裕停車規劃 |
| 大會審議結果 | 依意見修正，續提專案小組審議 | 聚焦空橋動線保留、商業空間配置與 TOD 停車合理性 |
二、容積率直接翻倍！560% 頂格容積率背後的「五大獎勵密碼」
聊到新知段的土地開發，很多內行的朋友都知道，第二種商業區的法定基準容積率其實只有 280%。但是長虹這塊基地最終送審的設計容積率居然直接飆到了 560%（整整達到基準容積的 200% 允建上限）！
這到底代表什麼？這代表這塊 2,071.63 坪的土地，透過合規合法的容積獎勵申請，硬生生多爭取到了超過 1.16 萬坪的計容樓地板面積！
阿祐幫大家把這五大容積獎勵與容積移轉項目逐一精算拆解：
【長虹新知段 73 地號容積獎勵與移轉明細表】
| 容積獎勵 / 移轉項目 | 申請核定比率 | 獎勵樓地板面積（㎡） | 換算台坪面積（坪） | 法規意義與實質效益 |
| 法定基準容積 | 280% (基準) | 19,175.44 ㎡ | 約 5,800.57 坪 | 第二種商業區法定基礎容積 |
| TOD 增額容積 | 40.00% | 7,670.17 ㎡ | 約 2,320.23 坪 | 緊鄰機捷 A3 站，配合大眾運輸導向發展增額 |
| 容積移轉 | 40.00% | 7,670.17 ㎡ | 約 2,320.23 坪 | 透過購入公設保留地等法定管道移入容積 |
| 大規模開發獎勵 | 10.00% | 1,917.54 ㎡ | 約 580.06 坪 | 基地面積突破 2,000 坪，符合大規模完整開發 |
| 開放空間獎勵 | 7.00% | 1,342.28 ㎡ | 約 406.04 坪 | 大幅退縮留設沿街人行廣場與綠化步道 |
| 智慧建築獎勵 | 3.00% | 575.26 ㎡ | 約 174.02 坪 | 導入現代化智慧節能、資通訊與監控系統 |
| 合計總容積規模 | 560.00% | 38,350.71 ㎡ | 約 11,601.09 坪 | 容積總額較基準容積增加 100%，量體效益極大化 |
阿祐深度解讀：
能夠吃到滿額 560% 容積率，最大的核心關鍵就在於**「TOD 增額容積 40%」加上「容積移轉 40%」**！新北市政府給予高達 40% 的 TOD 增額容積，初衷就是希望建商能打造出「無縫接軌大眾運輸、帶動周邊商業繁榮、鼓勵民眾搭乘捷運」的複合型地標。而這也是為什麼本次變更設計中，都審委員對於「取消商場」與「增加車位」會如此嚴格把關的核心原因！
三、闢謠時間！高樓層到底是住宅還是辦公室？商住垂直分流大公開
很多粉絲在網路上看到有些討論寫說「長虹新案整棟都是辦公室」、「高樓層有商場」，阿祐必須在這裡為大家鄭重澄清：這些都是錯誤的資訊！
依據最新送審的建築圖說與樓層用途配置，本案規劃為 1 幢 2 棟、地上 26 層、地下 6 層的鋼筋混凝土大樓，內部採用了非常嚴謹的「低樓層商辦、中高樓層純住宅」的垂直分流模式：
【各樓層用途與垂直機能配置表】
| 樓層別 | 法定空間用途代碼 | 實際機能說明與小祐分析 |
| 地上 5 層 ～ 26 層 | H2-集合住宅（純住宅層） | 高樓層全數為住宅！ 坐擁新知段高空開闊景觀，完全沒有辦公室或商場干擾。 |
| 地上 4 層 | H2-集合住宅、管委會空間 | 住宅起始層，配置社區專屬管委會使用空間與公設。 |
| 地上 2 層 ～ 3 層 | G2-一般事務所（辦公空間） | 精品商務辦公空間，且東側需配合捷運空橋保留商業連通動線。 |
| 地上 1 層 | G3-一般零售場所（店鋪）、大廳 | 臨街規劃小型店鋪單元（共 11 戶）與挑高住宅/商辦迎賓大廳。 |
| 地下 1 層 | 停車空間 | 機車停車位與部分汽車停車位。 |
| 地下 2 層 | 防空避難室兼停車空間 | 依法留設防空避難設施與標準平面車位。 |
| 地下 3 層 ～ 6 層 | 專屬地下停車空間 | 大規模地下停車場，提供住戶與辦公人員使用。 |
| 屋突 1 層 ～ 3 層 | 樓電梯間、機房、水箱 | 頂樓機電核心設施。 |
阿祐幫大家劃重點：
地上 4 至 26 樓全部都是 H2 集合住宅，總戶數達 560 戶（含店鋪與事務所）！高樓層住戶享有極高隱私性，完全不用擔心會有外部商場消費者跑到樓上。
辦公室（G2）僅侷限在地上 2 至 3 樓，且與高樓層住宅擁有完全獨立的電梯梯廳與出入門禁。
商業店鋪（G3）則集中在地上 1 樓臨路與廣場側，滿足日常基本採買與餐飲服務。
四、本次都審大會的核心攻防戰！「空橋商場爭議」與「TOD精神檢討」
為什麼長虹這次送「第 2 次變更設計」，大會最後做出的決議是「依意見修正，續提專案小組審議」，而不是直接核備通過呢？
阿祐深入研讀都審會議紀錄後發現，本次審議的核心焦點完全集中在「建商的變更考量」與「市府對都市公共利益的堅持」之間的精采拉鋸：
爭點一：取消 1～3 樓大型商場，改為 11 間小型店鋪？
建商變更理由：申請單位表示，考量近年實體大型商場招商不易、營運風險較高，因此希望將原本規劃在東側 1 至 3 樓的大型商場空間取消，改為 1 樓規劃 11 戶小型零售店鋪，2 至 3 樓改為一般事務所。
經發局與都審會立場：
經發局評估後認為，1 樓改為零售店鋪服務周邊社區居民是可行的，原則予以尊重。
但委員嚴正指出：本案基地東側就是捷運 A3 站的廣場用地與「立體人行空橋系統」！建築物東側 1 至 3 樓必須維持原大會決議，妥善留設商場入口廣場、迎賓門廳與垂直樓電梯，串聯機捷空橋，引導人流進入商業動線，絕不能因為變更而切斷了與捷運系統的立體連通性！
争點二：既然拿了 40% TOD 獎勵，為什麼反而增加 56 個汽車位？
委員犀利提問：本案申請了高達 40% 的 TOD（大眾運輸導向）增額容積，TOD 的核心精神本來就是「鼓勵大家多搭捷運、少開車、打造無縫人本人行環境」。
矛盾之處：建商在本次變更中取消了大型商場，卻反而增加了 56 個汽車停車位（總汽車位達 596 輛）！委員要求建商必須提出更具說服力的合理說明，檢討停車位增設是否與 TOD 政策鼓勵綠色運輸的初衷相互背離。
爭點三：1 樓戶數增加後的物流裝卸與人行動線
1 樓拆分成 11 個店鋪單元後，未來的進出貨、外送與垃圾清運頻率勢必大幅增加。委員要求建商必須在東側臨廣場處規劃明確的南北出入口，並補足專屬貨車裝卸空間的檢討，避免貨車佔用周邊道路引發交通回堵。
五、地下深開挖 6 層！全區停車空間與交通配套分析
在寸土寸金的新知段，能挖到地下 6 層的建案真的屈指可數。長虹為了滿足 560 戶的龐大需求與法規標準，在地下室規劃了極其可觀的停車量體：
【停車空間配置與法規檢討表】
| 車位類型 | 法定應設數量 | 實際規劃數量 | 增設 / 自設數量 | 阿祐專業解析 |
| 汽車停車位 | 596 輛 | 596 輛 | 0 輛（依法全額滿足） | 總戶數 560 戶配 596 車位，車位比達 1.06，戶戶皆可配車位 |
| 機車停車位 | 607 輛 | 627 輛 | 自設 20 輛 | 超額配設，全數室內化停放，保障地面人行步道整潔 |
| 自行車停車位 | 92 輛 | 136 輛 | 自設 44 輛（增設逾 47%） | 大幅增設自行車位，呼應捷運通勤與低碳生活機能 |
六、為什麼長虹新知段 73 地號是「新莊軌道經濟的皇冠明珠」？
看完全案的細節規劃，我們要跳出單一建案，來看看這塊土地在整個新莊、甚至整個北台灣交通路網中的戰略高度：
1. 機捷 A3 站「預辦登機 ＋ 雙捷交會」無可取代的唯一性
很多住台北市的朋友可能不知道，全台灣目前除了台北車站（A1 站）之外，唯一一個具備「市區預辦登機與行李託運服務」的捷運站，就是機場捷運 A3 新北產業園區站！
出國差旅極速直達：搭乘機捷直達車，往西 20 多分鐘直達桃園國際機場第一、第二航廈；往東 1 站（約 8 分鐘）直達台北車站（雙子星特區）。
環狀線橫向串聯：環狀線 Y20 站無縫轉乘，直通頭前庄（新莊線）、板橋（高鐵/台鐵/板南線）與中和。
2. 空橋系統串聯，下樓直達捷運站
本案最讓阿祐驚豔的設計亮點，就是未來將透過立體人行空橋系統，直接將大樓 2 至 3 樓商業動線與 A3 站捷運出口、東側廣場用地連通！這意味著未來的住戶與上班族，出門完全不需要淋雨、不需要過馬路等紅綠燈，走專屬空橋就能直接刷卡進捷運站、甚至直接托運行李出國！這種極致的便利性，在全台灣的捷運住宅中絕對是頂級天花板般的存在。
3. 長虹建設的品牌光環與營造實力
長虹建設在台灣營建業一直是品質與耐震的代名詞。這次在新知段核心角地打造近 2.27 萬坪的指標雙塔地標，無論在結構安全、外觀立面美學還是物業管理標準上，勢必會成為整個新知段的指標旗艦代表作。
七、小祐總結：未來進度推估與置產族群佈局指南
最後，阿祐為所有正在關注新莊知識產業園區、機捷 A3 站周邊房市的朋友們，做一個完整的進度梳理與購屋建議：
1. 後續審議與工程時程推估
審議進度：本案目前決議「依意見修正後續提專案小組」，預計建商在修正空橋銜接細節、裝卸車位與 TOD 說明後，將於後續專案小組完成核備。
建照與開工：核備通過後將正式申請建造執照。考量地下深開挖 6 層、地上 26 層的龐大工程規模，預估施工興建期約需 5 年至 5.5 年 左右。
2. 誰最適合鎖定這個案子？
經常需要出國差旅的跨國商務人士、機師與高階主管：出門走空橋直達 A3 站預辦登機，享受全台最頂級的機捷生活圈。
在台北市西區（雙子星）、內科或新北產業園區上班的通勤菁英：一站進台北車站，兼具捷運便利與純住宅的高樓層舒適居住品質。
追求頂級軌道資產的長期置產族：緊鄰捷運核心樞紐＋大品牌建商＋2,000 坪大基地，具備極強的抗通膨與保值增值實力。
大家如果想持續追蹤長虹新知段 73 地號的最新專案小組審查結果、未來的戶型平面圖流出或是第一手開價資訊，一定要把阿祐的部落格加入我的最愛，並分享給身邊關心新莊房市的朋友！阿祐會持續幫大家緊盯最新都市規劃進度，我們下一篇深度解密文章見！
【版權與免責聲明】
本文所有數據與分析內容，係依據新北市政府都市設計及土地使用開發許可審議會 115 年度第 6 次大會會議紀錄公開資訊彙整製作。實際建築規劃設計、空間用途、空橋連通形式、車位配置與推案銷售時程，均以主管機關未來最終核准之建造執照圖說及開發單位正式公告為準。
2026.09.24 更新部分如下~
本案目前正進行第 2 次變更設計程序，並於 115 年 9 月 1 日進入「新北市都市設計及土地使用開發許可審議會」專案小組進行實質檢討
一、 基地基本資料與量體規劃
基地位址：新北市新莊區新知段 73 地號（1筆土地）
使用分區：第二種商業區（法定建蔽率 60%、法定容積率 280%）
投資起造：長虹建設股份有限公司、聯虹建設股份有限公司、長野建設有限公司
建築設計：周文斌建築師事務所（周文斌建築師）
建築結構與規模：
地上 26 層、地下 6 層、鋼筋混凝土（RC）構造
總戶數：共 560 戶
基地面積：6,848.37 平方公尺
建築面積：2,350.29 平方公尺（設計建蔽率 34.32% ≤ 60%）
總樓地板面積：74,948.60 平方公尺
設計容積面積：38,350.16 平方公尺
二、 容積獎勵組成：吃滿法定上限 560%
本案基準容積率為 280%，透過多元獎勵機制成功申請達允建上限的 2 倍容積率（560%）
開放空間獎勵：7%（1,342.28 ㎡）
大規模開發獎勵：10%（1,917.54 ㎡）
智慧建築獎勵：3%（575.26 ㎡）
容積移轉：40%（7,670.17 ㎡，經 112 年 11 月 3 日新北府城開字第 1122190356 號函核准在案）
TOD 增額容積：40%（7,670.17 ㎡）
容積檢討總計：$280\% \times (1 + 7\% + 10\% + 3\% + 40\% + 40\%) = 560\%$
三、 各樓層用途配置與本次關鍵更動（⚡標註本次更動）
| 樓層別 | 原規劃／申請內容 | 專案小組審查重點與最新定調（⚡本次更動） |
| 地上 5～26 層 | 集合住宅 | 维持集合住宅規劃 |
| 地上 4 層 | 集合住宅、管委會使用空間 | 維持規劃 |
| 地上 2～3 層 | 一般零售場所、一般事務所 | 【⚡本次更動重點】防堵變相違規與維持規模 1. 每單元面積須嚴格維持在 150 平方公尺以上 2. 取消各戶私設管道間：標準層機房、茶水間、衛生設備及管道間等服務機能，必須全面集中於公共服務核內統一配置，避免未來挪作住宅使用 |
| 地上 1 層 | 一般零售場所（商場門廳、店鋪）、挑高大廳 | 【⚡本次更動重點】落實商業門廳動線與物流配套 1. 基地緊鄰機捷 A3 站東側廣場，必須配合人潮動線，東側及北側各保留至少 1 柱距寬度之商業入口門廳，並設置退縮雨遮或門廊 2. 考量 1 樓商場單元細分之營運需求，要求申請單位必須在 1 樓增設實質裝卸車位，完善物流機能 |
| 地下 1～2 層 | 停車空間、防空避難室 | 【⚡本次更動重點】機車與自行車位配置拍板定案 1. 自行車位（共 136 輛）：原則同意集中於地下一層 2. 機車位（共 627 輛）：原則同意集中於地下一層至地下二層停放 3. 無障礙機車位：要求調整至地下一層靠近電梯廳且動線順平安全處 |
| 地下 3～6 層 | 汽車停車空間 | 汽車車位共實設 596 輛 |
四、 戶外動線、高程順平與景觀綠化修正（⚡本次更動）
【⚡本次更動】基地 2 個 GL 高程與無障礙順平處理
針對基地南北存在高低差、採 2 個基準地面（GL）設計，專案小組嚴格要求長向步道坡度不得大於 4%、短向橫坡維持 1/40 設置，並確保步道高程與鄰地公有人行道順平無阻，全面符合通用設計無障礙動線規範
。 【⚡本次更動】臨街綠帶整合與公私界線明確化
基地南側（臨新北大道三段側）原規劃點狀零散花台，委員要求整併為連續性景觀綠帶，增植高大喬木提供遮蔭，並透過鋪面與界石明確區隔公私領域範圍，避免視覺碎化
。 【⚡本次更動】綠覆率補足與維管承諾
針對本次變更設計造成 5 至 6 樓露臺及屋頂綠覆率減少的疑慮，主管機關明定綠化面積比率不得低於原核准水準，並需在報告書中載明長期灌溉排水設計，納入公寓大廈管理規約
。 【⚡本次更動】臨停空間整併內化
為滿足現代外送與接送臨停需求，地面層必須劃設（2.5m × 6m）短時臨停空間，且須與原地下車道共用出入口，不得在基地沿街人行步道上新增車行開口破口，確保行人人行安全
。
五、 本案重要核准與變更時間軸
112 年 11 月 30 日：新北市政府以「新北府城設字第 1121210647 號函」同意核備在案（原核准計畫）
。 114 年 1 月 16 日：新北市政府以「新北府城設字第 1131984136 號函」同意變更核備在案（第 1 次變更設計）
。 115 年 5 月 5 日：設計單位正式函送都市設計審議報告書到府，申請辦理第 2 次變更設計
。 115 年 5 月 25 日：專案小組召開審議會議，決議修正後續提都審大會
。 115 年 9 月 1 日：召開專案小組會議，針對商業動線、事務所公共服務核、地下室停車分配及高程景觀等細部設計作出具體決議，並限期於 115 年 9 月 15 日前 檢送修正報告書送府辦理續審
。
10/10更新如下
大家好，我是不動產小又（阿又）！身為一名數學老師出身的工商地產專家，大家都知道小又的「職業病」——買賣房屋或商辦不能只看漂亮的 3D 透視圖與行銷宣傳，我最在乎的是公文紀錄背後的精算邏輯、法規攻防，以及建商在都審會上歷經了哪些妥協與轉折。
先前小又在官網發布過一篇深度分析長虹新莊新知段 73 地號的專題文章，當時大家都被這座緊鄰機捷 A3 / 環狀線新北產業園區站、擁有空橋連通、1 至 3 樓規劃大型旗艦商場的「雙捷門戶地標」所震撼
然而，時隔一年多，這艘總樓地板超過 2.2 萬坪的龐然大物在 115 年 9 月 1 日 再次登上了新北市都市設計審議專案小組會議的審查席，進行了大幅度的「第 2 次變更設計」
今天小又將這份最新會議紀錄與過去數年的審議歷史完整串聯，為大家呈現這座 560% 滿額容積巨艦從 112 年到 115 年的「完整修訂歷史全紀錄」
一、數學老師精算時間：2,071 坪基地上的「容積翻倍極致幾何學」
在看歷史攻防前，我們先用數字說話。本案由長虹建設、聯虹建設與長野建設共同開發，周文斌建築師事務所操刀設計
基地位置：新北市新莊區新知段 73 地號（1 筆土地）
土地使用分區：第二種商業區（法定建蔽率 60%、法定基準容積率 280%）
基地面積：$6,848.37 \text{ ㎡}$ $\approx$ $2,071.63 \text{ 坪}$
設計建築面積：$2,350.29 \text{ ㎡}$ $\approx$ $710.96 \text{ 坪}$（設計建蔽率 $34.32\% \le 60\%$）
總樓地板面積：$74,948.60 \text{ ㎡}$ $\approx$ $22,671.95 \text{ 坪}$
設計容積樓地板面積：$38,350.16 \text{ ㎡}$ $\approx$ $11,600.92 \text{ 坪}$
樓層與戶數規劃：地上 26 層、地下 6 層，RC 鋼筋混凝土構造，共 560 戶
樓層功能用途配置
： B6～B3：停車空間
B2：防空避難室兼停車空間
B1：停車空間
1F：一般零售場所（店鋪）、大廳
2F～3F：一般零售場所及一般事務所
4F：集合住宅、管委會使用空間
5F～26F：集合住宅
屋突 1～3F：樓電梯間、機房、水箱
容積率如何從 280% 精準飆升至 560% 允建上限？
大家一定要看懂這道公式：基準容積率 $280\% \times (1 + 7\% + 3\% + 10\% + 40\% + 40\%) = \mathbf{560\%}$
開放空間獎勵：$7\%$（$1,342.28 \text{ ㎡}$）
大規模開發獎勵：$10\%$（$1,917.54 \text{ ㎡}$）
智慧建築獎勵：$3\%$（$575.26 \text{ ㎡}$）
容積移轉上限：$40\%$（$7,670.17 \text{ ㎡}$）
TOD 增額容積：$40\%$（$7,670.17 \text{ ㎡}$）
二、四年修訂血淚史！長虹新知段 73 地號歷次變更演進全覽表
一座百億級別的複合式地標，其設計絕非一蹴可幾。從 112 年的原核准，到 114 年的第 1 次變更，再到 115 年第 2 次變更引爆的商業縮水爭議，小又為大家整理出最完整的歷史脈絡
| 時間與會議歷程 | 申報變更重點與規劃調整 | 都審會關鍵裁決與防守底線 | 小又深度解讀（背後商業博弈） |
112.08.04 112 年度第 7 次大會 | 【大會定錨：確立軌道商場核心】 配合東側廣場用地與機捷 A3 站空橋，申請 TOD 增額容積，送審大型綜合體 | 1. 1 至 3 樓必須作為商業使用，每層以不大於 2 戶大型商場/店鋪規劃 2. 東側應設連通空橋、商場入口廣場、門廳及直通電梯 3. 事務所每單元面積不得小於 150 ㎡ 且不隔間 | 市府給出 40% TOD 獎勵的代價，就是要求建商必須承擔「帶動軌道商業繁榮」的公共使命 |
112.09.08 112 年度第 9 次大會 | 【細化人行動線與開放空間】 建商送審細部圖說，確認與東側捷運廣場及南側新北大道之介面 | 1. 東側 1F 入口僅 2 米開口被糾正，強制要求東側及北側各留設至少 1 柱距之門廳並退縮設置雨遮門廊 2. 西南側需留設串連南北人行通道與街角廣場，車道牆調降至 1.2 米以下 | 委員嚴格防堵建商將捷運出入口做成狹窄小門，確保站前人流有充裕的駐足空間 |
112.11.30 原案正式核備 | 新北府城設字第 1121210647 號函核備 | 依 112 年大會決議核定，建築規模為地上 27F/地下 6F（561 戶） | 長虹取得第 1 張合法的都市設計審議核備函 |
114.01.16 第 1 次變更核備 | 新北府城設字第 1131984136 號函核備第 1 次變更設計 | 針對景觀植栽、局部平立面微調與法規檢討進行優化核定 | 也就是小又官網前篇專文所剖析的經典穩定版本 |
115.05.25 第 2 次變更（專案小組） | 【建商商業大撤退！爭議引爆】 建商以「招商困難」為由 1. 取消 2–3 樓商場，改為一般事務所 2. 1 樓商場切碎成 11 間小型單元店鋪 3. 基準面拆成「2 個 GL 高程」 4. 汽車位暴增 56 席 | 1. 專案小組無權同意！因涉及推翻 112 年原大會決議事項，決議踢回提報大會討論 2. 抓包事務所偷設獨立管道間 | 建商面對商辦與大商場去化壓力，企圖「棄商保辦/保住」，遭小組築起第一道防線 |
115.07.31 115 年度第 6 次大會 | 建商赴大會爭取鬆綁商業管制，主張切成店鋪才能符合在地機能並降低空置 | 1. 大會重砲否決商業縮水：要求東側 1–3 樓商場空間仍應維持原大會決議規劃 2. 經發局雖原則同意 1 樓改店鋪，但增加戶數衍生之貨運裝卸需求必須補足車位 3. 大會質疑：申請 40% TOD 獎勵，為何汽車位反增 56 席？是否違背人本步行精神 | 都審大會正式定調：絕不允許建商拿滿 TOD 容積獎勵後，私自把捷運站前的商業門面閹割 |
115.09.01 最新專案小組審查 | 【最新現況：樓層微調為 26F，全面對決】 地上調整為 26F/地下 6F（560 戶） | 1. 抓包 1–3 樓商業面積與門廳尺度縮水，取消之 2 樓直通樓梯要求檢討修正 2. 強制取消 A5、B5 事務所室內管道間 3. 自行車放 B1、機車放 B1/B2 原則同意，但無障礙機車必須回 B1 4. 限期 115.09.15 補正送審 | 審查聚焦於防杜違規住宅、捷運商業門廳復原與綠化覆土補正 |
三、前期官網版本 vs. 本次第 2 次變更：到底差在哪裡？
很多讀者私訊問阿又：「小又，我看了你之前的文章，再看最新這份紀錄，兩者核心差異在哪？」
我們直接拉出參數對照表，內行人一看便知
| 評比維度 | 官網前期剖析版本（原核准 / 第 1 變） PDF | 115 年第 2 次變更設計（本次最新審查） PDF | 小又數學老師與工商視角解碼 |
| 建築量體規模 | 地上 27 層 / 地下 6 層，共 561 戶（高 94.4m） | 地上 26 層 / 地下 6 層，共 560 戶（高 94.5m） | 樓層少一層、戶數少一戶，但建築高度微幅拉高 0.1m；總樓地板反向暴增 3,189.7 ㎡（約 964.88 坪） |
| 低樓層商業定位 | 1 至 3 樓皆為大型商場（每層≤2戶），直通機捷 A3 站空橋，設有直通 2 樓專用大階梯 | 1 樓切成 11 間微型小店鋪；2 至 3 樓直接改為一般事務所；取消直通樓梯，商業門廳尺度縮水 | 商業大幅撤退！ 原本預計引進的大型品牌旗艦店消失，轉向利於分拆出租或銷售的小單位 |
| 辦公空間規劃 | 規定每單元≥150 ㎡，管線集中於公共服務核（Core） | 事務所室內（A5、B5 戶）被抓包偷設獨立私用管道間 | 防杜假辦公真住宅！ 委員直接要求拔除私用管道間，杜絕交屋後偷改套房的違規行為 |
| 基地高程系統 | 單一地面高程（1 個 GL），與周邊無障礙順平 | 擅自切分為「2 個 GL 高程」 | 建商藉此順應地形高差省開挖，卻導致捷運站人行動線迂迴、出現坡道與擋土牆外露爭議 |
| 車位配置 | 汽車約 540 輛；機車集中於 B1 停放 | 汽車暴增 56 席（實設達 596 輛）；機車被迫分流在 B1 與 B2（實設 627 輛） | 享受 40% TOD 獎勵卻狂塞汽車位，被交通局要求重審交通影響評估 |
| 景觀鋪面與綠化 | 圓形活潑鋪面語彙、曲線群落豐富植栽 | 改為單調直線鋪面、點狀碎化花台；5 樓露臺綠化縮水；喬木樹穴覆土僅 1 米 | 委員勒令改回原核准的豐富景觀語彙，嚴禁綠覆率開倒車，覆土深度強制補足到 1.5 米 |
四、建商與都審的深水區攻防：為什麼會出現這次大變更？
身為工商地產仲介，小又完全能理解建商背後的無奈；但身為都市規劃與法規的守門人，我也極度認同都審委員會的堅持。這場審查真實反映了當前雙北大型開發案的兩難處境：
1. 商業大撤退背後的商戰真相：招商現實 vs. 土地管制
長虹在會中坦承，原本規劃 1 至 3 樓的大型商場，在實際接觸市場後面臨了極大的「招商困難」
2. 「辦公室偷設管道間」背後的貓鼠遊戲
在這次審查意見中，第四點第（四）款有一條非常精彩的文字：「商業區供一般事務所使用……有關室內（A5、B5 戶等）設置管道間部分，請取消」
3. 「2 個 GL 高程」偷渡了什麼代價？
建商將基地地面拆成 2 個基準面高程（GL），表面上是順應南北地勢，實際上卻引發了人本交通的連鎖災難
原本從捷運站走進社區應該是平順的人行動線，現在東側卻因高差出現了多餘的坡道與迂迴人行動線
； 地下室因為高差與面積重新劃分，原本應該集中在地下 1 樓的機車位，被迫往下塞到地下 2 樓
； 基地邊界甚至產生了擋土牆外露的視覺景觀破壞
。 委員嚴格要求所有開放空間人行步道、車道與鄰地廣場的高程必須詳實套繪，不得因私利破壞行人的步行尊嚴 。
五、小又工商真心話：給企業主與投資人的 3 大警示
看完長虹新知段 73 地號的四年變更血淚史，小又想給所有關注雙北地產、特別是副都心與頭前重劃區的業主幾點肺腑之言
買預售案切記追蹤「變更設計」：很多買方以為簽約時建商給的宣傳 DM 就是最後的模樣。殊不知從請領建照到完工，建商往往會因為招商、成本或工期提出「第 1 次、第 2 次變更設計」
。原本宣傳的「直通商場空橋」會不會變樣 ？原本承諾的活潑綠化景觀會不會被簡化 ？看懂都審公文，才能真正保障自己的資產價值！ 辦公室產品的適法性風險：若您未來在捷運周邊購買這類「一般事務所」單元，切記確認室內給排水與隔間是否符合法規
。市府目前對商業區事務所防杜住宅化的稽查力道空前嚴格，買到違規格局未來可能面臨二次施工拆除或無法合法登記的重大風險 。 TOD 捷運宅的車位與交通考量：捷運站旁的建案雖然軌道機能無敵，但當案子為了增加賣相而「暴增汽車位」時，周邊道路在上下班尖峰時間的壅塞程度將急遽惡化
。選擇這類產品，進出動線是否有分流、地下室停車動線是否順暢，都是未來保值性的關鍵指標 。
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在投資置產、土地開發或企業選址的路上，唯有掌握第一手數據與法規精算，才能立於不敗之地！小又為大家精選並推薦 6 大房地產實用決策與行銷數位工具，助您在投資、置產與開發路上精準佈局：
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延伸閱讀與下集預告
想要完整對比本案最初的設計理念，強烈建議大家回頭閱讀小又先前的文章：
👉 延伸閱讀：
把兩篇文章對照著看，你就能親眼見證一座百億地標如何在「招商現實」、「容積最大化」與「市府公共防線」之間激烈博弈
本案在 115 年 9 月 1 日審議後，已被市府限期於 115 年 9 月 15 日前 提送修正報告辦理續審，逾期將直接駁回申請
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