【機捷A3站地標變更全解密】長虹新莊新知段73地號案深度剖析：雙棟26層鋼筋混凝土、560%頂格容積、空橋商場爭議與TOD增額價值大探討

大家好，我是小祐（阿祐）！

如果你長期在關注新莊、三重一帶的房產重劃區與軌道經濟發展，你一定知道整個新莊現在最炙手可熱的「雙核心」：一個是商業生活機能已經完全成熟的新莊副都心，另一個就是緊鄰機捷 A3 站、具備直達車與環狀線雙捷運優勢的新莊知識產業園區（新知段）！

最近很多常常看阿祐頻道的鐵粉與投資置產族都在私訊問我：「阿祐，機捷 A3 站正旁邊那塊長虹建設超過兩千坪的黃金角地到底進度如何？」「聽說他們最近又送了第 2 次變更設計，把原本要開的大型商場拿掉，這樣到底會不會影響未來的捷運空橋連通？高樓層到底是要蓋住宅還是辦公室？」

今天阿祐就秉持著一貫「挖掘最深層法規、提供最真實視角」的精神，為大家帶來新北市都市設計審議委員會第 115 年度第 6 次大會中，討論熱度最高、委員攻防最激烈的第 5 案（討論案第二案）——「長虹建設、聯虹建設、長野建設新莊區新知段 73 地號商場及集合住宅新建工程（第 2 次變更設計）」完整深度拆解！

這篇文章阿祐不僅幫大家把厚達數十頁的公文與法規數據轉化為最直覺的台坪對照，還會帶大家深入探討：為什麼建商想取消大商場？都審會為什麼要求保留空橋系統？高達 40% 的 TOD 增額容積背後有哪些權利義務？以及這座 26 層雙塔地標對未來新知段房市的深遠影響。文章內容超級豐富，建議大家先按讚收藏，跟著阿祐一起看下去！

一、核心數據懶人包！長虹新知段 73 地號案指標總覽

看懂大型指標案的第一步，永遠是回歸「基本盤數據」。阿祐直接為大家整理出最清晰的官方核定數據與台坪換算對照表：

【長虹新知段 73 地號新建工程】核心開發數據表

二、容積率直接翻倍！560% 頂格容積率背後的「五大獎勵密碼」

聊到新知段的土地開發，很多內行的朋友都知道，第二種商業區的法定基準容積率其實只有 280%。但是長虹這塊基地最終送審的設計容積率居然直接飆到了 560%（整整達到基準容積的 200% 允建上限）！

這到底代表什麼？這代表這塊 2,071.63 坪的土地，透過合規合法的容積獎勵申請，硬生生多爭取到了超過 1.16 萬坪的計容樓地板面積！

阿祐幫大家把這五大容積獎勵與容積移轉項目逐一精算拆解：

【長虹新知段 73 地號容積獎勵與移轉明細表】

阿祐深度解讀：

能夠吃到滿額 560% 容積率，最大的核心關鍵就在於**「TOD 增額容積 40%」加上「容積移轉 40%」**！新北市政府給予高達 40% 的 TOD 增額容積，初衷就是希望建商能打造出「無縫接軌大眾運輸、帶動周邊商業繁榮、鼓勵民眾搭乘捷運」的複合型地標。而這也是為什麼本次變更設計中，都審委員對於「取消商場」與「增加車位」會如此嚴格把關的核心原因！

三、闢謠時間！高樓層到底是住宅還是辦公室？商住垂直分流大公開

很多粉絲在網路上看到有些討論寫說「長虹新案整棟都是辦公室」、「高樓層有商場」，阿祐必須在這裡為大家鄭重澄清：這些都是錯誤的資訊！

依據最新送審的建築圖說與樓層用途配置，本案規劃為 1 幢 2 棟、地上 26 層、地下 6 層的鋼筋混凝土大樓，內部採用了非常嚴謹的「低樓層商辦、中高樓層純住宅」的垂直分流模式：

【各樓層用途與垂直機能配置表】

阿祐幫大家劃重點：

1. 地上 4 至 26 樓全部都是 H2 集合住宅，總戶數達 560 戶（含店鋪與事務所）！高樓層住戶享有極高隱私性，完全不用擔心會有外部商場消費者跑到樓上。

2. 辦公室（G2）僅侷限在地上 2 至 3 樓，且與高樓層住宅擁有完全獨立的電梯梯廳與出入門禁。

3. 商業店鋪（G3）則集中在地上 1 樓臨路與廣場側，滿足日常基本採買與餐飲服務。

四、本次都審大會的核心攻防戰！「空橋商場爭議」與「TOD精神檢討」

為什麼長虹這次送「第 2 次變更設計」，大會最後做出的決議是「依意見修正，續提專案小組審議」，而不是直接核備通過呢？

阿祐深入研讀都審會議紀錄後發現，本次審議的核心焦點完全集中在「建商的變更考量」與「市府對都市公共利益的堅持」之間的精采拉鋸：

爭點一：取消 1～3 樓大型商場，改為 11 間小型店鋪？

• 建商變更理由：申請單位表示，考量近年實體大型商場招商不易、營運風險較高，因此希望將原本規劃在東側 1 至 3 樓的大型商場空間取消，改為 1 樓規劃 11 戶小型零售店鋪，2 至 3 樓改為一般事務所。

• 經發局與都審會立場：

  • 經發局評估後認為，1 樓改為零售店鋪服務周邊社區居民是可行的，原則予以尊重。

  • 但委員嚴正指出：本案基地東側就是捷運 A3 站的廣場用地與「立體人行空橋系統」！建築物東側 1 至 3 樓必須維持原大會決議，妥善留設商場入口廣場、迎賓門廳與垂直樓電梯，串聯機捷空橋，引導人流進入商業動線，絕不能因為變更而切斷了與捷運系統的立體連通性！

争點二：既然拿了 40% TOD 獎勵，為什麼反而增加 56 個汽車位？

• 委員犀利提問：本案申請了高達 40% 的 TOD（大眾運輸導向）增額容積，TOD 的核心精神本來就是「鼓勵大家多搭捷運、少開車、打造無縫人本人行環境」。

• 矛盾之處：建商在本次變更中取消了大型商場，卻反而增加了 56 個汽車停車位（總汽車位達 596 輛）！委員要求建商必須提出更具說服力的合理說明，檢討停車位增設是否與 TOD 政策鼓勵綠色運輸的初衷相互背離。

爭點三：1 樓戶數增加後的物流裝卸與人行動線

• 1 樓拆分成 11 個店鋪單元後，未來的進出貨、外送與垃圾清運頻率勢必大幅增加。委員要求建商必須在東側臨廣場處規劃明確的南北出入口，並補足專屬貨車裝卸空間的檢討，避免貨車佔用周邊道路引發交通回堵。

五、地下深開挖 6 層！全區停車空間與交通配套分析

在寸土寸金的新知段，能挖到地下 6 層的建案真的屈指可數。長虹為了滿足 560 戶的龐大需求與法規標準，在地下室規劃了極其可觀的停車量體：

【停車空間配置與法規檢討表】

六、為什麼長虹新知段 73 地號是「新莊軌道經濟的皇冠明珠」？

看完全案的細節規劃，我們要跳出單一建案，來看看這塊土地在整個新莊、甚至整個北台灣交通路網中的戰略高度：

1. 機捷 A3 站「預辦登機 ＋ 雙捷交會」無可取代的唯一性

很多住台北市的朋友可能不知道，全台灣目前除了台北車站（A1 站）之外，唯一一個具備「市區預辦登機與行李託運服務」的捷運站，就是機場捷運 A3 新北產業園區站！

• 出國差旅極速直達：搭乘機捷直達車，往西 20 多分鐘直達桃園國際機場第一、第二航廈；往東 1 站（約 8 分鐘）直達台北車站（雙子星特區）。

• 環狀線橫向串聯：環狀線 Y20 站無縫轉乘，直通頭前庄（新莊線）、板橋（高鐵/台鐵/板南線）與中和。

2. 空橋系統串聯，下樓直達捷運站

本案最讓阿祐驚豔的設計亮點，就是未來將透過立體人行空橋系統，直接將大樓 2 至 3 樓商業動線與 A3 站捷運出口、東側廣場用地連通！這意味著未來的住戶與上班族，出門完全不需要淋雨、不需要過馬路等紅綠燈，走專屬空橋就能直接刷卡進捷運站、甚至直接托運行李出國！這種極致的便利性，在全台灣的捷運住宅中絕對是頂級天花板般的存在。

3. 長虹建設的品牌光環與營造實力

長虹建設在台灣營建業一直是品質與耐震的代名詞。這次在新知段核心角地打造近 2.27 萬坪的指標雙塔地標，無論在結構安全、外觀立面美學還是物業管理標準上，勢必會成為整個新知段的指標旗艦代表作。

七、小祐總結：未來進度推估與置產族群佈局指南

最後，阿祐為所有正在關注新莊知識產業園區、機捷 A3 站周邊房市的朋友們，做一個完整的進度梳理與購屋建議：

1. 後續審議與工程時程推估

• 審議進度：本案目前決議「依意見修正後續提專案小組」，預計建商在修正空橋銜接細節、裝卸車位與 TOD 說明後，將於後續專案小組完成核備。

• 建照與開工：核備通過後將正式申請建造執照。考量地下深開挖 6 層、地上 26 層的龐大工程規模，預估施工興建期約需 5 年至 5.5 年 左右。

2. 誰最適合鎖定這個案子？

• 經常需要出國差旅的跨國商務人士、機師與高階主管：出門走空橋直達 A3 站預辦登機，享受全台最頂級的機捷生活圈。

• 在台北市西區（雙子星）、內科或新北產業園區上班的通勤菁英：一站進台北車站，兼具捷運便利與純住宅的高樓層舒適居住品質。

• 追求頂級軌道資產的長期置產族：緊鄰捷運核心樞紐＋大品牌建商＋2,000 坪大基地，具備極強的抗通膨與保值增值實力。

大家如果想持續追蹤長虹新知段 73 地號的最新專案小組審查結果、未來的戶型平面圖流出或是第一手開價資訊，一定要把阿祐的部落格加入我的最愛，並分享給身邊關心新莊房市的朋友！阿祐會持續幫大家緊盯最新都市規劃進度，我們下一篇深度解密文章見！

【版權與免責聲明】

本文所有數據與分析內容，係依據新北市政府都市設計及土地使用開發許可審議會 115 年度第 6 次大會會議紀錄公開資訊彙整製作。實際建築規劃設計、空間用途、空橋連通形式、車位配置與推案銷售時程，均以主管機關未來最終核准之建造執照圖說及開發單位正式公告為準。