大家好，我是小又（阿又）！
長期鎖定阿又頻道與部落格的朋友都知道，阿祐平常最常帶大家看的是板橋、新莊副都心、三重重劃區等各類純住宅建案。不過，最近整個北台灣的房市與產業版圖正在發生翻天覆地的變化！特別是原本以純住宅、傳統商圈密集著稱的新北市蘆洲區，隨著捷運環狀線北環段的動工、銀光未來城等重大建設計畫陸續推進，蘆洲的都市面貌正在迎來前所未有的「商用不動產轉型潮」！
最近幾週，阿又的私訊信箱直接被幾位在蘆洲深耕多年的在地企業主、診所院長還有資深置產族塞爆：「阿祐，聽說保和街、光華路口那一塊茂德建設的商業設施案，最近剛進都審大會辦理變更設計？」「聽說這棟樓原本有預留空橋，為什麼這次變更要拿掉？」「這棟 12 層樓的建築到底是要當商場還是純辦公室？」
大家的敲碗阿祐全部聽到了！今天阿祐就帶大家直擊新北市都市設計審議委員會第 115 年度第 6 次大會的討論案第三案（全場第 6 案）——「茂德建設蘆洲區光華段 743 地號等 2 筆土地商業設施新建工程（第 1 次變更設計）」！
這篇文章阿祐會用最清晰、最接地氣的視角，為大家徹底拆解這棟位在蘆洲核心區的 12 層商用建築，從基地坪數、建蔽容積、樓層用途分流，到為什麼建商會主動取消空橋結構？以及這棟商辦對蘆洲未來的產業升級有何關鍵意義！內容絕對乾貨滿滿，建議大家趕快按讚、收藏、分享，跟著阿祐一起看下去！
一、核心數據懶人包！茂德蘆洲光華段指標總覽
要看懂一個商用不動產的開發價值，絕對不能只看外觀效果圖，一定要從最紮實的官方審議數據看起。阿祐已經幫大家把都審會上的公制面積，全部精算換算成大家最熟悉的台坪：
【茂德光華段 743 地號新建工程】核心開發數據表
| 項目指標 | 官方審議數據 / 會議紀錄內容 | 換算台坪數據 / 阿又重點解析 |
| 開發案名 | 茂德建設蘆洲區光華段 743 地號等 2 筆土地商業設施新建工程（第 1 次變更設計） | 蘆洲市中心罕見全新純商辦/商業設施指標案 |
| 基地地號 | 新北市蘆洲區光華段 743、743-1 地號等 2 筆土地 | 臨保和街與光華路口，商圈成熟精華角地 |
| 土地使用分區 | 第四種住宅區（法定建蔽率 50%、基準容積率 300%） | 依規定可合法申請商業設施與事務所使用 |
| 起造申請單位 | 茂德建設股份有限公司（負責人：李中民） | 北台灣推案量頂尖建商集團親自操刀 |
| 建築設計單位 | 陳朝興建築師事務所（建築師：陳朝興） | 操刀現代化俐落立面與開放空間廣場設計 |
| 基地總面積 | 1,079.80 平方公尺 | 約 326.64 坪（市中心成熟聚落中方正珍稀基地） |
| 設計建築面積 | 501.99 平方公尺 | 約 151.85 坪（單層建蔽率僅約 46.49%） |
| 設計建蔽率 | 46.49%（法定上限 $\le 50\%$） | 依法留設超過 53% 基地空地作為步道與退縮廣場 |
| 總樓地板面積 | 6,733.91 平方公尺 | 約 2,037.01 坪（突破兩千坪之中型精緻商辦量體） |
| 設計容積面積 | 3,887.27 平方公尺 | 約 1,175.90 坪（計入容積樓地板面積） |
| 最終設計容積率 | 360.00%（法定基準 300%） | 疊加開放空間獎勵 9.67% 與容積移轉 20.00% |
| 建築規模與高度 | 1 幢 1 棟，地上 12 層、地下 3 層，高度 44.95 公尺 | 鋼筋混凝土（RC）構造，全案共規劃 42 戶 |
| 停車位總配置 | 汽車 40 輛、機車 40 輛、自行車 6 輛 | 地下開挖 3 層，汽機車全數室內化停車規劃 |
| 大會審議結果 | 依意見修正後通過 | 修正步道順平、冷氣格柵遮蔽後即可送府核備 |
二、第四種住宅區蓋商辦？360% 設計容積率的法規算式
很多在看重劃區的朋友可能會問：「阿祐，這塊地的分區明明是『第四種住宅區』，為什麼可以拿來蓋整棟的辦公大樓？而且容積率還可以從 300% 提升到 360%？」
這就是都市計畫與土地使用管制非常奧妙的地方！
在雙北市的土地使用分區管制規則中，第四種住宅區在特定條件與臨路寬度限制下，是允許作第二組（G2 一般事務所）以及商業零售設施（G3）使用的。而茂德建設正是看準了蘆洲在地長期缺乏「新式獨立商辦大樓」的市場缺口，將這塊約 326.64 坪的基地，全數規劃為高品質商務辦公與商業空間！
我們再來看看本案是怎麼拿到 360.00% 的設計容積率：
【茂德光華段案容積獎勵與移轉明細表】
法定基準容積率：300.00%（基準容積面積約 3,239.40 平方公尺，即 979.92 坪）
開放空間獎勵（9.67%）：取得 313.14 平方公尺（約 94.73 坪） 的獎勵容積。建商在基地東北側大幅退縮，留設綠化步道與景觀廣場供公眾通行，因此獲得法定開放空間容積回饋。
容積移轉（20.00%）：申請移入 647.88 平方公尺（約 195.98 坪） 的容積。透過購入公共設施保留地等法定程序移入，有效放大建築可興建坪數。
允建容積上限計算：
$$300\% \times (1 + 9.67\% + 20.00\%) = 389.01\%$$實設容積率檢討：本案最終送審的設計容積面積為 3,887.27 平方公尺（約 1,175.90 坪），換算設計容積率為 360.00%，完全符合且低於 389.01% 的法定允建上限！
阿又重點分析：
透過開放空間獎勵與 20% 容積移轉的挹注，全案多創造了將近 290.71 坪 的容積樓地板面積！這讓原本只能蓋約 980 坪容積的基地，直接擴增至 1,175.90 坪，總樓地板面積更達到 2,037.01 坪，大幅提升了單一基地的開發效益與商務承載量！
三、商辦垂直機能大公開！打破「全棟大商場」的迷思
在審議消息傳出時，地方上有不少傳言說「茂德要在光華段蓋一整棟百貨商場」。阿祐要再次幫大家劃重點：這不是整棟的購物商場，而是一棟以「辦公室（一般事務所）」為絕對主體、低樓層輔以零售商場的現代化商辦大樓！
我們直接來看官方送審核定的各樓層用途分布：
【各樓層用途垂直配置與機能說明表】
| 樓層別 | 法定空間用途代碼 | 實際用途規劃與小祐解析 |
| 地上 2 層 ～ 12 層 | G2-一般事務所（主要核心空間） | 全案主力！整整 11 個樓層純辦公規劃。適合企業總部、科技研發、會計律師事務所、聯合診所進駐。 |
| 地上 1 層 | G3-一般零售場所、G2-一般事務所、門廳 | 臨街規劃精品零售店鋪單元、大樓挑高商務接待門廳與管委會使用空間。 |
| 地下 1 層 | G3-一般零售場所、防空避難室兼停車 | 地下一樓規劃為商場/零售店鋪空間，亦兼具法定防空避難功能。 |
| 地下 2 層 ～ 3 層 | 地下停車空間、設備機房 | 汽車與機車專屬停車場，機電設備整合於此。 |
| 屋突 1 層 ～ 3 層 | 樓電梯間、機房、屋頂水箱 | 頂樓梯廳與大樓核心機電系統。 |
阿又幫大家拆解空間動線：
辦公空間（G2）佔據 2 至 12 樓：全案 42 戶中，絕大多數戶數都是規劃給企業辦公室使用，確保出入環境的單純與商務專業感。
商業零售（G3）侷限在 B1 與 1 樓：僅在地下一樓和地上一樓設置店鋪，未來可能引進便利商店、連鎖咖啡廳、銀行金融機構或精緻餐飲，直接就近服務樓上的辦公族群與周邊社區。
商辦分離設計：1 樓設有專屬的辦公大廳門廳，將商場消費動線與樓上辦公人員動線做出適度區隔，保障辦公環境的安寧與隱私。
四、本次第 1 次變更設計的「關鍵核心」：為什麼要取消空橋結構？
很多關注本案的朋友最關心的就是：「這案子早在 113 年 7 月 23 日就已經拿到建造執照（113 蘆建字第 00216 號），為什麼在 115 年還要大費周章送第 1 次變更設計？而且還把原本預留的立體空橋結構拿掉？」
阿祐深入研析會議紀錄與專案小組審查過程，為大家歸納出兩大變更主因：
1. 取消空橋結構，回歸地面人本開放空間
在原先的規劃中，本案曾考量配合周邊都市計畫發展，預留未來銜接周邊建築的立體人行空橋結構。但經過建商與市府團隊後續實務評估：
周邊銜接條件未成熟：鄰近基地短期內尚無對接空橋之具體開發計畫，若單方面在建築本體懸掛空橋結構預留孔或基座，反而會破壞建築外觀立面的完整性。
強化地面徒步體驗：與其設置懸空且短期內無法連通的空橋，不如將資源集中在地面層的無障礙步行環境。因此本次變更正式「取消原預留之空橋結構」，轉而將基地東北側大幅退縮，打造平整寬敞的人行廣場與林蔭步道。
2. 全面配合最新《新北市都市設計審議原則》優化
新北市在 114 年 8 月 25 日修正發布了新版的都市設計審議原則。茂德建設為了讓本案的設計標準符合最新的法規要求，主動針對建築立面節能、無障礙動線、綠化植栽配置等進行全面升級。
【都審大會四大修正要求與建商落實重點】
人行步道順平銜接：西北側臨保和街的人行步道，必須與鄰近現有道路及相鄰地塊高程完全順平，消除任何高低落差，提供 100% 友善的無障礙通行環境。
立面材質與冷氣格柵遮蔽：都審委員特別叮嚀，建築立面的金屬格柵材質必須選用耐久、易於清潔維護的材料；且所有樓層的冷氣室外機位置必須統一以美觀的格柵進行完全遮蔽，避免冷氣機外露影響蘆洲市容。
東北側廣場景觀細緻化：東北側退縮留設的開放空間廣場，鋪面材質與綠化植栽必須兼顧透水性與休憩功能，營造出優質的都市街角綠洲。
地下車道行車安全警示：地下 3 層的停車出入口，必須補強設置高辨識度的出車警示燈號與地面行車標線，確保車輛出入時不會干擾保和街的人行安全。
五、地下深挖 3 層！小而精緻的室內化停車規劃
對於市中心寸土寸金的 326 坪基地來說，地下室開挖往往是最考驗建商營造功力的地方。本案規劃地下開挖 3 層，精準滿足了全棟商辦與店鋪的停車需求：
【停車空間配置與法規檢討表】
汽車停車位：法定應設 40 輛 ｜ 實設 40 輛（全數為室內平面/機械車位，滿足每戶商辦基本停車配額）
機車停車位：法定應設 40 輛 ｜ 實設 40 輛（全數室內化停放，徹底解決蘆洲機車停滿人行道的老問題）
自行車停車位：法定應設 6 輛 ｜ 實設 6 輛（響應節能減碳與綠色短程接駁通勤）
全案汽機車位完全依法全額滿足，且全數收納至地下室，地面層不留任何雜亂車位，將地表空間 100% 還給行人與景觀綠化！
六、小祐觀點：這座 12 層商辦對蘆洲房市與產業意味著什麼？
看完了全案的圖說與法規，阿祐想用在地房產觀察者的角度，來跟大家聊聊這棟建築背後更深層的市場意涵：
1. 填補蘆洲「新世代純商辦」的長期真空期
大家如果仔細觀察蘆洲的街廓，會發現蘆洲絕大多數的辦公室、診所、補習班或小型企業，都是隱身在屋齡 30、40 年的老舊公寓或住商混合大樓的 2 樓。蘆洲市中心幾乎找不到幾棟「屋齡新、立面氣派、單純純辦、擁有現代化物業管理」的獨立商辦大樓！
茂德這棟 12 層商業設施的出現，正好填補了蘆洲在地自營商、家族企業、醫療聯合診所、會計師事務所等產業升級的「換辦公室」剛性需求。
2. 緊扣保和街、光華路熟成商圈的強大消費力
光華段周邊原本就是蘆洲人口密度最高、商家最密集的熟成核心。B1 與 1 樓釋出的全新零售店鋪空間，在寸土寸金的成熟市區中極具稀缺性，未來進駐優質連鎖品牌的機率極高，能為周邊街廓帶來全新的商業活力。
3. 環狀線北環段動工，蘆洲商用不動產迎來價值重估
隨著捷運環狀線北環段各標案陸續動工，未來蘆洲通往士林、大直、內湖的通勤時間將大幅縮短至 15~20 分鐘之內！蘆洲不再只是台北市外圍的「睡城」或傳統住宅聚落，而是具備承接雙北產業外溢效應的現代化商務節點。這棟商辦在 115 年完成變更審議並加速推進，剛好完美卡位了未來北環段完工前後的商業增值爆發期！
七、小祐總結：審議過關後的下一步進度
最後，阿祐幫大家把茂德蘆洲光華段案的後續進度做個總結：
審議狀態：本案在大會審議中獲得「依意見修正後通過」，代表主體架構、容積率與用途均已完全定案，只要設計團隊在規定期限內完成步道順平與立面格柵的細部圖說修正，就能正式送新北市政府辦理核備！
工程與完工推估：完成變更核備後即可全面展開工程推進。考量地上 12 層、地下 3 層的 RC 結構規模，預估工期約需 2.5 年至 3 年 左右即可完工落成。
大家如果對於蘆洲未來的都市更新、捷運環狀線沿線商辦布局，或是對茂德這棟光華段商業設施有任何想法，歡迎在文章下方留言跟阿祐一起討論！也別忘了把文章分享給身邊關心蘆洲在地發展的好朋友！我是小祐，我們下一篇建案深度解密見！
【版權與免責聲明】
本文數據與分析內容，係依據新北市政府都市設計及土地使用開發許可審議會 115 年度第 6 次大會會議紀錄公開資料彙整製作。實際工程興建內容、外觀材質、戶數用途、停車格位與招商營運時程，均以主管機關最終核備之建築執照圖說及起造單位正式公告為準
