【土城都更最新動態】捷運海山站旁近千坪基地！裕民路92巷海砂屋重建案過關，九揚建設打造22層地標雙塔｜小又聊房產

大家好，我是小又！

走在土城裕民路繁華熱鬧的街廓中，各類診所、手搖飲、連鎖餐飲林立，車水馬龍的生活節奏展現了土城發展成熟的充沛活力；然而，只要一轉進裕民路92巷底，鄰近捷運海山站的靜巷深處，卻曾隱藏著一片令在地居民憂心忡忡的建物——那是屋齡老舊、結構出現龜裂剝落的高氯離子混凝土建築（俗稱海砂屋）。

這些承載著數十載歲月的老房子，不僅牽動著上百戶住戶的居住安全，也長期成為鄰近捷運海山站帶狀綠軸旁的一道都市景觀死角。

都市更新是城市代謝與再生的必經之路。新北市都市設計及土地使用開發許可審議會（下稱都設大會）召開了115年度第7次大會，其中備受地方矚目的討論案第一案，正是位於此處的「擬訂新北市土城區樂利段1015地號等6筆土地都市更新事業計畫案」！

本案在歷經專案小組長達多年的嚴謹審查、基地整併擴大與反覆協商修正後，終於正式送進大會，針對最核心的「建蔽率放寬」議題拍板定案。小又特別彙整了歷年都審會議紀錄、法規檢討、規劃圖資與現場區位，以房地產實務與都市設計專業的雙重視角，為大家帶來這篇超過萬字的深度分析報告！

無論你是關心都市更新進展的在地好朋友、計畫在土城尋覓自住新居的換屋族，還是專注土地開發的同行先進，這篇文章都將為你完整解鎖這個指標案件的來龍去脈。

壹、緣起與歷史脈絡：從危險海砂屋到近千坪旗艦大基地的漫長整合之路

都市更新從來不是一件容易的事，尤其是牽涉到私有產權繁複、含有現有公私巷道、甚至存在高氯離子建物結構安全隱憂的舊市區更新案。

一、高氯離子建物的結構危機與整合契機

本案座落於新北市土城區裕民路92巷底（25弄、26弄一帶），地籍早期為樂利段1015(部分)地號等3筆土地，後續進一步整併擴大為樂利段1015、1016、1017、1020、1054及1055地號等6筆土地。

基地內大部分範圍經新北市政府工務局正式認定為高氯離子鋼筋混凝土建築物。海砂屋因為混凝土中氯離子含量過高，容易加速鋼筋鏽蝕、膨脹，導致保護層剝落、梁柱龜裂，嚴重影響抗震與承載能力。對於原住戶而言，每天住在安全堪慮的環境中，重建是刻不容緩的生存需求。

九揚建設股份有限公司與吳非士建築師事務所攜手投入本案整合。九揚建設向來以穩健、注重結構與歐風立面細節著稱，在雙北各區有相當豐富的住宅推案經驗。然而，本案在推進過程中，面臨的挑戰遠比一般空地開發更為艱鉅。

二、歷次都審審查經過：走過十載的磨礪與修正

如果我們翻閱本案送審的歷史紀錄，可以發現這是一部充滿汗水與溝通的都更血淚史：

• 105年8月18日（第1次專案小組）： 案件初次送審，專案小組委員針對海砂屋獎勵證明、現有巷道廢改道、容積移轉環境友善方案、取消機械車位改平面停車、人行步道退縮淨寬及地下排水保水等基礎項目提出全面性的修正指導。

• 107年3月7日（第2次專案小組）： 聚焦於容移環境友善方案的公益性，要求廢巷改道不得逕作為友善方案，並要求加大基地左側人行鋪面寬度至2.5公尺以上、檢討裝飾柱與屋突造型。

• 111年1月20日（第3次專案小組）： 針對基地南側與西側人行動線進行細緻檢討，要求調降容積移轉量為10%以平衡環境容受力，並要求將消防車動線移至路內、取消高出地面之阻隔花台以利人行。

• 113年5月16日（第4次專案小組）： 重大轉折點！本案因整併周邊土地，基地範圍正式擴大，依規定重新辦理公開展覽並視為新案審理。委員全面檢視了建蔽率檢討、捷運海山站出入口銜接介面、深凹陽台合宜性、消防救災空間配置及外牆裝飾物減量。

• 114年3月28日（第5次專案小組）： 針對地面層綠化面積因留設硬鋪面而不足的問題，同意以露台及屋頂平台補足，並原則同意高度6公尺以下之屋脊裝飾物；同時要求基地西北側需配合海山捷運站出口與公園進行順平整合。

• 115年4月23日（第6次專案小組）： 由於全案涉及依原建蔽率重建及法定開挖率之重大法規放寬，小組審議確認各項景觀與建築配置後，決議送交「都設大會」進行實質決策討論。

• 115年8月14日（第7次都設大會）： 歷經多年努力，本案終於列為大會「討論案第一案」，由周副主任委員繼祖代理主持，正式做出歷史性決議：原則同意依原建蔽率重建，其餘意見依專案小組指示修正後備查！

貳、核心爭點解析：為什麼要申請「原建蔽率重建」？

許多朋友在看都更新聞時，常會聽到「建蔽率放寬」、「容積獎勵」等名詞，但不清楚背後的意義。小又在這裡用最白話的方式為大家拆解：

一、法規限制 vs. 舊建築現況的矛盾

依據現行的都市計畫法規，土城區的「第二種住宅區」，其法定建蔽率為 50%、法定容積率為 240%。 這代表什麼意思？如果基地有 100 坪，一樓建築投影面積最多只能蓋 50 坪，其餘 50 坪必須留作法定空地。

然而，民國七、八十年代興建的老舊公寓或社區，當年的建蔽率往往高達 60% 甚至更寬鬆。更重要的是，本案屬於「高氯離子海砂屋」，原住戶戶數眾多（原高氯離子原容積達 8,280.77 ㎡，換算約 2,504.93 坪）。如果硬性卡死在 50% 的建蔽率，建築師在規劃一樓大廳、公設、店鋪、雙車道進出坡道、結構柱位以及消防動線時，會面臨極度嚴峻的空間擠壓，甚至難以配回原住戶應有的合理生活格局。

二、法規解套依據：《都市計畫法新北市施行細則》第55條

為了加速有安全危險之海砂屋與老舊建物更新，新北市政府在施行細則第55條第2項明定：

「前項經專案核准拆除重建之建築物，因基地情況特殊，並經都設會審議通過者，得依原建蔽率重建。」

 

本案基地內之樂利段1015、1016、1017及1020等4筆地號，經工務局列管認定為海砂屋。建築團隊本次設計建蔽率為 51.79%，雖然僅略高於法定 50%，但依法仍必須提送大會審議。

大會委員審酌本案兼具「海砂屋公共安全危險」、「配合巷道廢改道公益退縮」、「提供捷運站旁開放空間」等多重特殊性，最終給予「原則同意放寬依原建蔽率（上限60%）重建」的裁決。這一決議，無疑為本案的順利推進搬開了最大的一塊巨石。

參、關鍵工程與規劃數據全揭露（結構化表格）

看建案不能只看宣傳行銷詞彙，小又堅持帶大家看最真實的官方審查技術數據。以下為本案各項關鍵規格彙整表：

【表一：土城樂利段1015地號等都更案 基本資料表】

【表二：基地面積與容積獎勵結構明細表】

(面積單位：平方公尺 ㎡ / 台灣坪數換算基準：1 ㎡ ≈ 0.3025 坪，四捨五入計算)

【表三：大樓樓層使用機能與車位規劃】

肆、建築規劃亮點：不只蓋新大樓，更重塑友善都市人本環境

小又在看過許多大型都更案後，認為本案最值得肯定之處，在於設計團隊並沒有將容積「蓋好蓋滿」就草草了事，而是針對專案小組歷年來提出的「友善都市空間」意見，做了相當有感的退讓與升級。

亮點一：全平面車位設計，告別機械停車噩夢

在寸土寸金的老市區，很多建商為了在狹窄基地塞進法電車位，會規劃維護成本高、容易故障且不受買方歡迎的「機械車位」或「機械塔」。 本案在早期送審時，原本也曾規劃地下機械停車位。但在審議委員強烈要求「貫徹新北市都審原則：一戶一車位且以平面停車為原則」之下，九揚建設毅然決然將地下室深挖至地下5層，將全部車位改為坡道平面大車位，總數達 232 輛，更全數預留電動車充電線路管槽。這不僅大幅提升了未來住戶的使用便利性與資產價值，更消除了機械保養的潛在風險。

亮點二：海山站出口的縫合——無縫銜接捷運公園與口袋公園

請大家想像一下：當你搭乘捷運板南線回到海山站，從 3 號出口走出來，眼前不再是陰暗狹窄的老舊巷弄或違停機車，而是一片明亮寬敞的綠蔭步道！

本案基地西北側緊鄰海山捷運站出口與帶狀捷運公園。大會決議明確要求：

1. 地坪無縫順平：九揚建設必須與台北捷運公司等主管機關辦理現場會勘，將基地退縮的人行鋪面與捷運公園的地坪材質、高程完全拉平，做到無階梯、無高差的無障礙設計。

2. 捐設「口袋公園」：將基地北側原規劃為一般封閉綠化之植栽區，轉化為對公眾完全開放的「口袋公園（Pocket Park）」，設置背靠式長者友善街道家具與高遮蔭喬木，提供通勤族與周邊鄰里一個舒適的散步停留節點。

亮點三：廢巷改道，徹底解決裕民路92巷動線瓶頸

過去裕民路92巷底的現有巷道彎繞狹窄，常有汽機車交會困難與消防死角問題。透過本次都更，建商依法辦理廢巷改道，重新劃定寬敞的人行路廊與行車動線，並在各側基地界線退縮 1.5 至 4 公尺以上的人行專用道與植栽綠帶。這項調整不僅改善了新社區的採光通風，更讓周邊老鄰居共享安全、舒適的人行環境。

亮點四：多向救災動線與夜間安全景觀照明

大會特別針對消防安全做出專業裁示：為避免高層集合住宅面臨突發災害時救災動線受阻，要求依消防局規範在東北側增設一處多向消防救災空間。 同時，考量原本景觀高燈數量過少且過度集中於迎賓花園，委員指示必須於基地四周均勻增設夜間景觀高燈，藉由充足的街道照明消除夜間死角，確保周邊行人與夜歸女性的行走安全。

伍、海山站生活圈區位價值與土城房市未來展望

聊完硬核的建築與審查內容，回到我們房產人與購屋族最在意的「地段價值」！為什麼小又對這塊基地的前景抱持高度期待？

一、不可複製的交通核心：板南線海山站「出站即到家」

在雙北軌道經濟學中，板南線（藍線）的含金量無疑是各捷運線之冠。一路直達新北核心的新板特區（板橋站），以及台北市精華商圈西門町、台北車站、忠孝復興、信義計畫區乃至南港軟體園區，無需轉乘即可串聯雙北政經動脈。

本案基地最大的殺手級優勢，就是「步行至海山站3號出口僅需1~2分鐘」！在土城精華區，能夠擁有近千坪規模、同時緊鄰板南線捷運站出口的住宅基地，幾乎已經找不出第二塊。這種「準捷運出站即到家」的地段稀缺性，為未來的保值與增值性奠定了無可撼動的基礎。

二、食衣住行育樂全包：成熟飽和的裕民路商圈

許多住在新興重劃區（如土城暫緩重劃區）的朋友，最常面臨的痛點就是「生活機能需要等待期，買個消夜得騎車進舊市區」。

但裕民路92巷的生活圈截然不同！從基地步出巷口：

• 美食生活：裕民路沿線匯集了各類連鎖餐飲、知名小吃、屈臣氏、康是美、家樂福超市等，機能成熟度百分之百。

• 綠意運動：除了緊鄰的捷運帶狀公園，沿著捷運軸線即可漫步至土城綜合體育場、土城國民運動中心，擁有極佳的運動休閒腹地。

• 優質學區：周邊有廣福國小、樂利國小、中正國中等學校，孩童上下學動線便捷。

• 醫療照護：距離土城醫院（長庚醫療體系營運）車程僅約 5-8 分鐘，享有頂級的區域教學醫療資源。

三、土城房市板塊對比：重劃區 vs. 海山成熟核心

近年土城房市的焦點多半圍繞在「暫緩重劃區」，重劃區雖然街廓整齊、新屋林立，但距離正海山站仍有 8～15 分鐘左右的步行距離。 而海山站生活圈屬於土城傳統「蛋黃中的蛋黃」，長久以來面臨新成屋極度短缺、老舊公寓屋齡偏高的困境，區域內累積了龐大的「在地老換新」剛性換屋需求。九揚建設本案以 22 層鋼筋混凝土大樓之姿拔地而起，無疑將成為該區段數一數二的地標級指標名宅，未來開盤時的市場熱度與詢問度不言可喻。

陸、小又的專家觀點與總結建議

都市更新是一場將「危險老舊」轉化為「安全繁榮」的馬拉松。從 105 年專案小組初次審議，到 115 年都設大會原則通過原建蔽率重建，九揚建設與地主歷經了長達十年的漫長堅持。

這不僅僅是一個建商的推案歷程，更是土城舊市區擺脫海砂屋陰霾、走向安全宜居城市的一大典範！

給關注本案朋友的 3 點客觀觀察：

1. 自住購屋族：如果你是偏好板南線通勤、極度注重生活便利性，同時希望享有大基地、全平面車位與大樓管理品質的朋友，本案絕對值得你長期列入追蹤名單。

2. 在地換屋長輩：社區規劃完善的無障礙通道、電梯大樓、口袋公園與鄰里綠廊，對於住在周邊無電梯老舊公寓、膝蓋不便的長輩來說，是原地換屋、不脫離熟悉生活圈的最佳解方。

3. 都更推進期程：雖然本次大會已「原則同意建蔽率放寬」，但依審議規定，建築團隊仍需依大會意見（如消防動線調整、口袋公園細化、捷運銜接會勘等）修正報告書送專案小組審查確認，後續尚需完成都市更新事業計畫與權利變換計畫之核定程序。有意進場的朋友仍需給予一定的行政作業等待時間。

💬 聊聊你的想法！

你住在土城海山生活圈嗎？你對裕民路92巷未來的改建轉變有什麼期待？或者在都市更新、海砂屋改建的法規與權益上，有什麼想與小又交流探討的？

歡迎在文章下方留言分享你的觀點，或者點擊官網聯絡小又，小又會持續為大家追蹤雙北各大重劃區與重大都更案的第一手即時資訊！我們下一期房產深度專題見！

(免責聲明：本文所載各項數據、樓層規劃與配置內容，均依據「新北市都市設計及土地使用開發許可審議會115年度第7次大會」公開會議紀錄討論案第一案綜整研析。全案最終建築外觀、各項數據、平面格局與推案時程，悉依主管機關核定之建造執照及實施者官方正式公開銷售資料為準。)