大家好，我是小又。

在土地開發與高資產不動產的實務現場，我常跟許多企業主與機構法人的投資長分享一個觀點：「看懂一個區域的房價只是基本功；但能看穿一套都市計畫三十年的公文與法定變更軌跡，你才能在週期循環中算清楚土地的底層真實價值。」

很多剛接觸青埔的朋友，常把這裡當成一般的重劃區，甚至還停留在十多年前「雜草叢生、入夜點燈率低」的陳舊印象；但站在我們土地開發專業的視角來看，高速鐵路桃園車站特定區（青埔特定區）從一開始就不是地方層級的普通重劃區，而是一項帶著國家門戶使命、經歷整整近三十年法定程序淬鍊的「國家級戰略樞紐」。

為了讓各位企業主、法人投資機構與高資產朋友能有一份清晰、嚴謹且經得起檢驗的決策依據，我親自翻閱了自民國 88 年以來所有核定的主要計畫書、細部計畫書、通盤檢討審議紀錄與土地使用管制修訂條文，將青埔從民國 88 年一路走到民國 115 年的演進歷程、背後關鍵轉折與土地經濟效應，梳理成這篇專為法人與高資產族群打造的深度紀實。

滄海桑田：青埔高鐵特定區三十年歷史演進全紀錄（民國 88 年～115 年）

階段一：國家藍圖確立與 490 公頃巨型區段徵收（民國 88 年～94 年）

1. 民國 88 年（1999）：490 公頃棋盤藍圖正式發布

民國 88 年 9 月 30 日，原臺灣省政府正式公告實施「擬定高速鐵路桃園車站特定區計畫案」。

計畫範圍與規模：全區總面積精準劃定為 490.00 公頃，行政轄區橫跨中壢市（青埔里、洽溪里、芝芭里）與大園鄉（橫峰村）。
定位與目標人口：計畫目標年訂為民國 110 年，容納計畫人口 60,000 人，居住密度設定為每公頃 350 人。
架構特徵：此時期屬於主要計畫與細部計畫合併擬定的單一版本，劃設了核心高鐵車站專用區（19.68 公頃）、核心商業區、產業專用區（21.90 公頃），以及環繞外圍的低密度住宅鄰里單元。

2. 民國 91 年～93 年（2002～2004）：巨蛋體育園區拍板與捷運線劃入

在公共設施實質興建過程中，特定區經歷了幾次攸關機能的專案個案變更：

民國 91 年 3 月：因應實際水系與地籍現況，首度劃定並釐正「住宅區（再發展區）」範圍，保障徵收前既有合法建物聚落權益。
民國 93 年 10 月（運動休閒專用區誕生）：為配合桃園縣巨蛋棒球場 BOT 興建計畫，縣府發布實施專案個案變更，將西南側 4.90 公頃體育場用地變更為「運動休閒專用區」（建蔽率 60%、容積率 340%），並與鄰近 4.80 公頃體育場用地合併整體規劃；此舉正式奠定了今日桃園國際棒球場的土地基礎。
民國 93 年 5 月：配合交通部「正國際機場聯外捷運系統建設計畫」（現機場捷運），將全區三座捷運車站與路軌用地正式入法。

3. 民國 94 年（2005）：區段徵收全數竣工，地籍重整完成

民國 94 年底，全區區段徵收工程全面完工點交。

40 米領航南路與領航北路環區幹道、老街溪整治、新街溪綠帶、公十二（青塘園，6.34 公頃）等公共設施全數興建完成。
私有地主完成抵價地抽籤發還，全區地籍正式重組分割為中壢區（青平段、青溪段、青芝段）與大園區（青峰段、青山段），為後續民間市場的土地交易與建商開發奠定純淨的地籍基礎。

階段二：軌道通車、航高壓制與主細計畫拆離（民國 96 年～99 年）

1. 民國 96 年（2007）：高鐵正式營運與「國際商務城」國家級定位

高鐵通車：民國 96 年 1 月 5 日，台灣高鐵正式通車，特定區成為台灣西部走廊半日生活圈的關鍵門戶。
中央指導定位：同年 10 月 15 日，行政院經建會召開專案會議，正式將青埔特定區提升定位為「國際商務城」，明確指示未來應引進國際營運總部、研發中心與會展商務設施。
航高緊箍咒的壓制：此時特定區面臨致命的發展瓶頸——因位處海軍桃園基地與桃園國際機場起降航線交界，受軍事航高線嚴格管制（地面海拔約 80 公尺，絕對限高海拔僅約 104 公尺，實際建築物限高約 24 公尺、僅能蓋 7～8 樓）。此限制導致商業區與住宅區無法發揮土地容積坪效，市場推案多以透天別墅為主，土地開發動能陷入沉寂。

2. 民國 98 年～99 年（2009～2010）：第一次通盤檢討完成，主細拆離與大園高中設校

特定區發布實施屆滿十年，啟動都市計畫體系重整：

主要計畫與細部計畫正式拆離：
- 主要計畫於 民國 98 年 12 月 24 日 公告實施。
- 細部計畫於 民國 99 年 1 月 14 日 公告實施。
- 確立了主要商業區（商二，容積率 300%）與鄰里性商業區（商一，容積率 240%）之分流管制機制。
文高一（大園國際高中）定案：
- 配合沿海地區學子升學與航空城外語教育需求，縣府爭取設立外語特色高中。
- 經各級都委會審查通過，將特區北側鄰近 A17 站之原「文中一」（2.68 公頃）與相鄰之「停一」（0.32 公頃）合併變更為 3.00 公頃的「文高一」用地，催生了今日知名的大園國際高中。

階段三：制度革新、生醫引進與航高管制徹底解除（民國 100 年～103 年）

1. 民國 100 年～101 年（2011～2012）：土管誘因確立與生技醫療引進

為了打破大型專用區的招商僵局，桃園縣政府連續進行土管要點專案修訂：

100 年 4 月（展延時程獎勵）：修訂土管第七點，延長產專區與車專區取得建照之容積獎勵時程（5 年內 10%、5 至 7 年 5%）。
101 年 6 月（生技醫療進駐法源與三大獎勵確立）：
- 增列生技醫療：配合行政院生醫產業政策，於產業專用區增訂「生技及醫療等相關使用」，為日後醫療健康園區進駐提供法源。
- 基地規模獎勵制度化：增訂住宅區（2,000 ㎡以上 5%～20%）與商業區（6,000 ㎡以上 5%～20%）之基地規模獎勵，並提供限期 3 年內請照之 10% 時程加碼。
- 綠建築獎勵確立：取得銀級、黃金級、鑽石級標章可享 6%～10% 容積獎勵，且上述獎勵明確排除於 1.5 倍獎勵上限之外。

2. 民國 102 年（2013）：歷史分水嶺——海軍桃園基地解禁，航高天花板掀開

民國 102 年 6 月下旬：國防部正式函告解除海軍桃園基地禁限建及航空管制。
天際線全面釋放：青埔建築物高度從原本被壓制在海拔 104 公尺（實際僅能建約 24 公尺高）的緊箍咒中徹底解放，回歸桃園國際機場標準航道飛安保護錐面。自此，青埔具備了興建 20～30 層以上地標級摩天住宅與商辦的法規條件，大型品牌建商與金融壽險機構隨即啟動大型獵地計畫。

3. 民國 103 年（2014）：公設多目標檢討與 A19 站立體空橋系統

公設多目標鬆綁：民國 103 年 10 月發布實施土管專案檢討，公十二（青塘園）正式獲准作「遊客中心」，公十三獲准作「展示館」，為後來的桃園市立美術館與橫山書法藝術館打下法規基礎。
A19 立體人行空橋系統確立：配合機捷 A19 站聯合開發案，修訂第二十六條，准許「捷運車站專用區」與「商一」得跨越道路設置免計容積之公眾立體架空走廊與地下道，開啟青埔立體人行動線聯通時代。

階段四：捷運增額 TOD、深開挖鬆綁與二次通檢定案（民國 109 年～115 年）

1. 民國 109 年（2020）：捷運場站 TOD 增額容積正式發布實施

109 年 12 月（110 年發布實施）：桃園市政府公告捷運場站周邊增額容積要點。
高容積資產定錨：正式將機捷 A17、A18、A19 站周邊半徑 500 公尺街廓納入適用範圍，符合條件之住宅區、商業區與產專區基地，最高可額外申請基準容積 20% 之增額容積，大幅提升軌道核心區土地的資產坪效。

2. 民國 111 年（2022）：停車場 BOT 引進商業與停車車位鬆綁

111 年 2 月（停車場促參 BOT）：修訂土管第十五條，明訂停三、停四、停十得以促參 BOT 方式辦理複合商場、文教等開發，活化公有資產。
111 年 8 月（第二次通檢第二階段發布）：
- 因應小家庭結構，正式刪除都審準則中「每戶至少設一部汽車位」及「加設 5% 來賓車位」的硬性規定。
- 將機車通道淨寬自 2.0 公尺調降為 1.5 公尺，大幅降低集合住宅地下室過度深開挖的工安風險與無效造價。

3. 民國 113 年（2024）：開挖率上限放寬與廣一空橋強制性取消

113 年 2 月發布實施土管要點專案修正：
- 地下開挖率彈性放寬：修正土管第 34 條，針對面積達 1,500 ㎡以上 之建築基地，地下開挖率上限全面放寬至不得超過 80%，未達 1,500 ㎡者回歸建築技術規則，給予建築地下室排障與連續壁施工極大彈性。
- 取消跨廣一空橋強制規範：正式刪除商二街廓（C04、C05、C07、C08）強制跨越廣一用地設置架空走廊之硬性拘束，降低核心商業區大型基地設計干擾。

4. 民國 115 年（2026）：第二次通盤檢討定案，邁向民國 125 年成熟期

桃園市都委會與內政部審議定案發布實施「變更高速鐵路桃園車站特定區計畫（第二次通盤檢討）案」，確立未來十年的宏觀藍圖：

計畫目標年展延：全面展延特定區目標年期至 民國 125 年（2036）。
中學文教結構調整：因應移入人口學齡需求，正式將原「文小四」（2.76 公頃）變更為「文中四」，補足特定區中學教育量能缺口。
用地釐正與空間落實：宗二、宗五回復為公園用地；第二種產業專用區於主要計畫層級統一正名為「產業專用區」；依囑託登記清冊完整校正住宅區（再發展區）之地籍界線，全區都市計畫發展架構宣告全面成熟定錨。

青埔特定區三十年演進與法定沿革總對照表（高資產族與法人專業參考）

為了方便企業主、法務主管與機構投資人進行跨年度的資產評估與法規回溯，我將特定區自民國 88 年以來的關鍵變更節點、公文字號與實質經濟意涵彙整如下：

實施年份	法定案名／專案內容	發布文號／主管機關	核心都市計畫變更內容	對土地開發與資產價值之深層影響
民國 88 年（1999）	擬定高速鐵路桃園車站特定區計畫案	(88)府工都字第204701號原臺灣省政府、桃園縣政府	劃定 490 公頃特定區計畫，設定 6 萬計畫人口，劃設車專區、產專區、商業區及住宅區。	確立青埔特定區作為西部高鐵門戶的法定起點，啟動全區區段徵收作業。
民國 93 年（2004）	配合巨蛋棒球場設置計畫案	府城鄉字第09302529241號桃園縣政府	將 4.90 公頃體育場用地變更為「運動休閒專用區」（建蔽 60%、容積 340%）。	引進大型職業棒球場 BOT，確立 A19 站文教體育園區的核心基調。
民國 94 年（2005）	全區區段徵收工程完工	地政與工務單位竣工點交桃園縣政府	道路、老街溪整治、青塘園、下水道幹線及抵價地發還全數完工。	土地完成地籍重組（青峰、青山、青平、青溪、青芝段），可建築用地正式釋出。
民國 96 年（2007）	高鐵正式通車與「國際商務城」定位	行政院經建會專案會議指導交通部鐵工局、桃園縣政府	高鐵桃園站正式啟用，國家級定位為「國際商務城」與航空城「經貿展覽園區」。	奠定台灣一日生活圈軌道樞紐，但受海軍基地航高限制（限高 24m），開發暫受壓制。
民國 98 年～99 年（2009～2010）	第一次通盤檢討（主要計畫與細部計畫拆離）	主計：府城規字第0980492908號細計：府城規字第0990010557號	1. 落實主細拆離，確立商一（240%）與商二（300%）分流。 2. 原文中一與停一合併變更為「文高一」（大園高中校地）。	制度體系成熟化，地方政府獲得細部計畫自主修訂權，並成功補足外語特色高中機能。
民國 101 年（2012）	土管要點專案修訂（生技醫療引進與獎勵入法）	府城綜字第1010147484號桃園縣政府	1. 產專區增列「生技及醫療等相關使用」。 2. 確立住宅區與商業區大基地規模獎勵與綠建築獎勵。	為大型綜合醫療體系進駐鋪路，並以容積誘因引導大型建商整合街廓大規模推案。
民國 102 年（2013）	海軍桃園基地航空禁限建正式解除	國防部正式函告公告解除國防部、桃園縣政府	解除特定區原受海軍機場管制之絕對高度限制（海拔 104m 解禁）。	青埔三十年最關鍵轉折。天際線全面釋放，土地容積得以立體化發揮，引發全台大型建商獵地潮。
民國 103 年（2014）	公設多目標檢討與 A19 站立體空橋入法	府城都字第1030251794號桃園縣政府	1. 公十二得作遊客中心、公十三得作展示館。 2. 商一、車專區增列得設免計容積之立體人行天橋與地下道。	賦予市立美術館與書法館法源基礎，並開啟 A19 冠德環球商場與捷運、棒球場之立體連通系統。
民國 106 年（2017）	機場捷運全線正式通車營運	交通部、桃園大眾捷運公司	機捷 A17、A18、A19 站全線啟用，串接桃園國際機場、新北與台北車站。	青埔成為全台唯一坐擁高鐵與雙捷運（機捷、未來綠線）之國門樞紐，正式擺脫交通孤島疑慮。
民國 109 年（2020）	捷運場站 TOD 增額容積規定發布	府都計字第1090333241號桃園市政府	機捷 A17、A18、A19 站周邊 500 公尺街廓，住宅、商業與產專區可申請最高 20% 增額容積。	站區半徑 500 公尺資產價值大幅跳升，引導企業與開發商往捷運場站核心聚集。
民國 111 年（2022）	停車場 BOT 鬆綁與深開挖規定修正	府都計字第1110034440號、府都計字第1110224169號	1. 停三、停四、停十放寬得作複合商業使用。 2. 刪除「一戶一車位」強制規定，機車道淨寬調降為 1.5m。	公設用地引進民間資本活化，同時降低住宅建築地下層盲目深開挖之工安風險與營造成本。
民國 113 年（2024）	開挖率上限放寬與都審強制空橋取消	府都計字第1130032901號桃園市政府	1. 1,500 ㎡以上基地地下開挖率上限放寬至 80%。 2. 取消商二街廓強制跨廣一空橋規定。	給予建築基地在結構與地下室停車排障上更大的工程自由度，降低營建複雜度。
民國 115 年（2026）	第二次通盤檢討定案（定錨民國 125 年藍圖）	內政部都委會與桃園市政府核定公告	1. 計畫目標年展延至民國 125 年。 2. 文小四正式變更為「文中四」。 3. 產專區正名，宗二/宗五回復為公園，釐正再發展區地籍。	特定區都市計畫全數成熟底定，中學教育資源結構補足，為下一個十年的高科技產業與人口紅利奠定最高法規基石。

阿佑的專業觀點：看懂歷史脈絡，才能在青埔立於不敗之地

回顧這三十年的公文與法定計畫歷程，高資產朋友與法人團隊可以清晰看出：青埔的發展從來不是憑空炒作，而是「國家戰略定位先行 ➜ 基礎軌道建設到位 ➜ 法規航高解禁釋放量能 ➜ 制度精準修訂吸引資本」的嚴謹演進過程。

很多人常問我：「阿佑，青埔走到了今天，到底還能不能買？」我給高資產族群的回答始終很明確：「當你看懂了民國 102 年的航高解除、109 年的捷運場站 20% 增額容積，再到 115 年第二次通盤檢討將計畫年期正式定錨至民國 125 年，你就會明白——青埔的都市骨架與法規紅利才剛進入全面變現的成熟期。」

下一篇，我將進一步為各位企業主與機構投資人，深入拆解青埔三大捷運站點（A17、A18、A19）周遭的指標建商進駐軌跡、商業地標布局，以及各大區段的詳細分區表格，帶大家從資本版圖看懂未來十年的資產配置焦點。

在上一篇中，我們用嚴謹的公文與都市計畫審議紀錄，抽絲剝繭地還原了青埔從民國 88 年到 115 年的三十年演進史。看懂了制度與法規的骨架後，這篇我們要進一步切入機構法人與高資產族群最在意的核心——「資本與建商如何在這塊土地上攻城掠地？未來的產業與人口紅利又將如何變現？」

房地產市場有句老話：「跟著國家政策走，跟著大型資本走。」青埔特定區以機場捷運 A17、A18、A19 三大站體為核心，各自長出了截然不同的產業定位與資產性格。本篇專為企業主、商用不動產投資機構與高資產置產族量身打造，將全區建商進駐分布、地段價值與指標機能整理成客觀專業的結構化表格，帶大家看懂這場數千億級別的資本版圖布局。

第二篇：資本版圖——三大核心分區重大建設與品牌建商進駐布局剖析

一、A18 站（高鐵桃園站）：國際經貿中樞與商務心臟區

1. 區位特性與高資產價值錨點

A18 站是全台灣極少數同時具備「高鐵 + 機捷」雙鐵直通共構的超級核心節點。全區劃設了密度最高的主要商業區（商二，容積率 300%）與大規模產業專用區（容積率 240%）。

對企業主與法人機構而言，A18 站的土地價值在於其「高土地坪效」與「外來消費吸附力」：

TOD 增額容積疊加：符合捷運場站 500 公尺條件的街廓，最高可享 20% 增額容積，大幅降低單坪容積取得成本。
特定商業專用獎勵：依土管要點第六點，商二建築供國際觀光旅館、國際會議廳、展覽館使用，樓地板面積得加計 30% 專用容積，極具商用不動產開發效益。

2. 重大公共設施與指標商業地標

高鐵桃園車站暨站前廣場：站區專用區佔地 19.68 公頃，站體東南側留設有 2.0 公頃之集中型中央站前人行廣場與大型客運轉運站。
國泰人壽站前廣場地上權案：佔地約 10.55 公頃、投資規模達數百億元的旗艦商務開發案，規劃興建智慧複合商辦大樓、星級旅館及智慧商城，鎖定跨國科技與金融機構總部。
華泰名品城（GLORIA OUTLETS）：位於高鐵北側產業專用區，引進全美式露天暢貨購物中心，年營業額穩居全台暢貨中心之冠，形成全區高階零售消費基本盤。
置地廣場·桃園：整合日本八景島海外首館「Xpark 水族館」、新光影城與國泰「COZZI Blu 和逸飯店」，提供外賓接待、宴會與國際商務住宿閉環。
IKEA 桃園旗艦店：樓地板面積逾 2 萬坪，為北台灣指標性家居生活消費地標。

3. 主力進駐建商與推案戰略布局

國泰建設：憑藉品牌營建口碑，鎖定高鐵站前商圈與領航南路軸線，推出「國泰川青」、「國泰溪境」等多期社區，買盤高度集中於雙北自營商與竹科高階主管。
興富發集團：主攻商業區高容積街廓，推出「國家大院」、「站前新銳」等超大規模造鎮推案，結合微型商辦與住宅，磁吸跨區高收益置產買盤。
威均建設：深耕青埔在地推案主力，於站前核心商二街廓主推超高層地標住宅，如「威均帝璽」、「威均峰景」等，主打大氣公設與高端規格。
亞昕開發、潤隆建設：沿高鐵南北路與主要幹道周邊布局中大坪數豪宅與商辦產品。

4. A18 核心經貿區重大指標彙整表

項目類別	名稱／地號坐落	基地規模／法定分區	開發主體／營運品牌	給企業主與高資產族之戰略價值
商務樞紐	高鐵桃園車站暨站前廣場	19.68 公頃車站專用區	台灣高鐵公司交通部鐵道局	台灣西部一日商務移動核心，機捷直通桃園機場一、二航廈。
旗艦開發	國泰站前智慧城開發案	10.55 公頃商業區（地上權）	國泰人壽第一銀行等金融團隊	提供特定區最高規格之頂級 A 級商辦聚落，吸引跨國企業與科技總部進駐。
商業零售	GLORIA OUTLETS 華泰名品城	產業專用區全期營運中	國泰人壽華泰大飯店集團	穩固高端消費外來商務與觀光客流，建立特定區商業能見度護城河。
休閒文旅	置地廣場（Xpark、新光影城、和逸飯店）	產業專用區全期營運中	國泰人壽、西武集團、國泰飯店事業群	提供外賓住宿宴會、專業國際會議及高品質家庭休閒配套。
品牌旗艦	IKEA 桃園旗艦店	商業區全期營運中	怡和集團牛奶國際（IKEA）	旗艦生活商業旗艦店，展現特定區高水準消費支撐能量。
指標推案	國泰川青、國泰溪境、國家大院、威均帝璽	青昇段、青平段商二 / 住宅區	國泰建設、興富發建設、威均建設	緊鄰高鐵站前第一排核心資產，租金投報與抗跌保值性均屬全區頂標。

二、A19 站（桃園體育園區站）：運動休閒、文創水綠與智慧生活圈

1. 區位特性與高資產價值錨點

A19 站坐落於特區西南隅，其環境緊扣老街溪親水綠帶與青塘園生態水域，擁有全青埔最開闊的自然棟距與綠覆率。

與 A18 的高強度商業節奏不同，A19 的資產特質在於「不可複製的水岸景觀、體育休閒與高規格文化公設」：

立體人行動線聯通：依土管第二十六條規定，捷運車站專用區與商一得以設置跨街廓立體人行天橋，且免計建蔽率與容積率，創造安全高效的步行環境。
頂級自住宜居聚落：結合公十二、公十三及運動休閒專用區，成為許多傳產企業主、自營商與醫師教授偏好的純住置產首選。

2. 重大公共設施與文創地標配置

樂天桃園棒球場：佔地 4.90 公頃之「運動休閒專用區」與 4.80 公頃體育場用地，為職棒樂天桃猿隊主場，並具備舉辦大型萬人國際露天演唱會的場地能量。
桃園市立美術館（含兒童美術館）：跨越公十二（青塘園，6.34 公頃）與公十三（3.48 公頃）用地，兒美館已正式營運，母館以當代玻璃斜屋頂地標設計，打造水岸文化藝術園區。
青塘園生態公園（公十二）：佔地逾 6 公頃的埤塘綠地，設有遊客中心、水岸吊橋與生態景觀步道，是特定區最具代表性的水綠景觀。
亞洲·矽谷創新研發中心：市府主導之智慧創新基地，聚焦 5G、AIoT 與智慧物流研發應用。
陽明交通大學全球校區（研發與醫療園區）：推動產學合作與智慧生醫研發中心，逐步補足高端生醫研發能量。

3. 主力進駐建商與推案戰略布局

冠德建設：取得 A19 站捷運聯合開發權，興建共構宅「冠德青璞匯」，引進「Global Mall 環球購物中心 A19」，並興建全區首座直通捷運、棒球場與商場的免計容積立體人行天橋。
宏普建設：佈局青塘園水岸與洽溪周邊，開發「宏普画時代」系列推案，精準主打自住景觀宅市場。
聯上開發：於公十二水岸首排推出景觀豪邸案「聯上世界」、「聯上 3Q」，以永久無遮蔽綠帶景觀確立高單價行情。
宜雄建設、新潤建設：著眼青芝段文教生活圈，推出多期高品質全齡化集合住宅社區。

4. A19 體育文教休閒區重大指標彙整表

項目類別	名稱／地號坐落	基地規模／法定分區	開發主體／營運單位	給企業主與高資產族之戰略價值
文體中樞	樂天桃園棒球場	9.70 公頃（專用區+體育場）	桃園市政府、樂天桃猿隊	全台唯一機捷直達職棒主場，具備強大文體觀光人流匯聚效應。
文化地標	桃園市立美術館與兒童美術館	跨公十二、公十三用地	桃園市政府文化局	國家級水岸藝術地標，提升區域文化底蘊，直接定錨周邊景觀豪宅價值。
水綠生態	青塘園生態公園（公十二）	6.34 公頃公園用地	桃園市政府工務局	青埔最指標性水綠環境，提供高端階層稀缺的永久棟距與休閒環境。
商業零售	Global Mall 環球購物中心 A19	捷運車站專用區	冠德建設、環球購物中心	立體空橋連結捷運、棒球場與商場，提供到站即到家的高效生活體驗。
生醫智慧	亞矽創新研發中心／陽明交大園區	產業專用區／文教用地	桃園市政府、陽明交通大學	引入高階科技研發專才與生醫醫護客群，構築高端產業智力資產。
指標推案	冠德青璞匯、宏普画時代、聯上水岸系列	青芝段、青溪段住宅區 / 捷運專用區	冠德建設、宏普建設、聯上開發	聚焦親水綠帶與捷運共構，兼備休閒隱私與增值潛力，二手市場指名度極高。

三、A17 站（領航站）：低密度人文學風與生態景觀聚落

1. 區位特性與高資產價值錨點

A17 站坐落於特定區東北端，為機場捷運從桃園國際機場進入青埔的第一站。全區開發強度以低密度住宅區（建蔽 50%、容積 200%）為主軸，並受到橫山書法公園水塘景觀與大園國際高中校園紋理圍繞。

A17 站的核心價值在於「純粹、低密度與頂級公立教育資源」：

純住環境高私密性：全區商業行為干擾少，保留較多開闊住宅街廓，吸引注重生活隱私的自住型企業主、自營商及機組人員進駐。
完整文教學風：擁有特定區唯一的高中教育用地（大園國際高中），具備成熟的外語雙語教學環境。

2. 重大公共設施與文化設施配置

橫山書法藝術公園與書法藝術館：佔地近 10 公頃（包含大型埤塘生態池與公園綠地），全台首座以書法藝術為核心的當代美學展覽館，屢獲國內外建築大獎肯定。
桃園市立大園國際高級中學（文高一）：佔地 3.00 公頃的示範高中，設有第二外語教學與國際交流學程，為桃園頂尖外語公立高中，提供區域最頂級的公立教育資源。
桃園流行音樂露天劇場（陽光劇場）：國家級大型戶外流行音樂展演場地，可容納萬人參與國際音樂盛會與文化活動。
國際原住民族文化創意產業園區：整合原民電視台、廣播電台、文創育成及展售中心，形塑族群文化傳播基地。
捷運機廠用地（青埔維修機廠）：佔地 12.00 公頃，除提供機場捷運列車維修調度外，具備場站立體化商務轉型的潛在效益。

3. 主力進駐建商與推案戰略布局

樺龍集團：青埔在地深耕老字號建商，代表作「樺龍潮」系列等，深入橫山書法公園水綠街廓，主打高綠覆率純住品質。
宜雄建設、靖晨建設：沿大園高中與書法公園旁精華街角地塊，推廣雙併、獨棟或低密度電梯景觀住宅。
高級透天別墅聚落：A17 住宅區保有開闊地塊，吸引建商興建高隱私現代電梯透天別墅，滿足部分不偏好集合大樓管理的企業主自住需求。

4. A17 文教生態人文區重大指標彙整表

項目類別	名稱／地號坐落	基地規模／法定分區	開發主體／管理機關	給企業主與高資產族之戰略價值
文教資產	桃園市立大園國際高級中學	3.00 公頃學校用地（文高一）	桃園市政府教育局	國門雙語示範高中，為高資產家庭提供頂級公立外語教育資源。
文化景觀	橫山書法藝術公園暨藝術館	近 10 公頃公園與埤塘用地	桃園市立美術館營運	結合自然水岸與當代建築美學，創造極高居住寧適度，為稀缺水岸文化資產。
藝文展演	桃園陽光劇場（流行音樂露天劇場）	文創公設專區	桃園市政府文化局	國家級大型戶外音樂盛會舞台，豐富特定區文化生活與藝文活動能量。
文化產業	國際原住民族文化創意產業園區	文創專區／產專	原民會、桃園市政府	國家級媒體傳播與文創育成總部，帶動文化傳媒商務人士進駐。
軌道樞紐	機捷 A17 領航站暨維修機廠	12.00 公頃捷運機廠用地	桃園大眾捷運公司	進入青埔第一站，聯外交通動線順暢不壅塞，直達機場航廈。
指標推案	樺龍潮系列、書法公園首排水岸景觀宅	青峰段、青山段低密度住宅區	樺龍集團、宜雄建設、靖晨建設	兼具低建蔽純住環境與水綠書香，深受注重生活隱私的自住型企業主青睞。

四、全區地段價值與建商布局總對照表（企業主與法人資產配置指南）

為了讓企業主與法人機構在評估青埔的投資標的時有一目了然的量化標準，阿佑將青埔各大分區的土地管制、代表建商、單坪容積效益與資產配置建議整合成以下全景對照表：

評估維度	A18 高鐵商業核心區	A19 體育文教休閒區	A17 人文生態純住區
行政轄區與地段	中壢區青平段、大園區青山段	中壢區青芝段、青溪段	大園區青峰段、青山段
核心土地使用分區	第二種商業區 (商二)、產業專用區	住宅區、捷運車站專用區、運動休閒專用區	住宅區、學校用地 (文高一)、捷運機廠用地
基準容積率／建蔽率	商二：300% / 60% 產專：240% / 40%～60%	住宅區：200% / 50% 運休專區：340% / 60%	住宅區：200% / 50% 文高：200% / 50%
容積加乘與特殊條款	1. 觀光旅館/展覽加計 30% 樓地板 2. 站區 500m TOD 增額容積最高 20%	1. 捷運專用區/商一空橋免計容積 2. 站區 500m TOD 增額容積最高 20%	1. 大基地規模獎勵最高 20% 2. 站區 500m TOD 增額容積最高 20%
主力進駐品牌建商	國泰建設、興富發建設、威均建設、亞昕開發	冠德建設、宏普建設、聯上開發、新潤建設	樺龍集團、宜雄建設、靖晨建設
主力產品型態	頂級商辦大樓、站前地標景觀宅、微型商務宅	水岸第一排豪邸、捷運共構宅、高質感集合住宅	低密度景觀大樓、現代電梯透天別墅
租金收益與轉手流動性	具備最強全台流動性與商務租金溢價率	二手市場自住接手買盤強勁，保值性極高	流動性相對平穩，自住持有週期偏長
企業主與法人資產建議	核心抗通膨／旗艦辦公資產優先布局 40 米大道首排商辦或商二高容積街廓	高資產自住／景觀收藏資產鎖定青塘園與老街溪第一排大坪數無遮蔽地塊	二代置產／高隱私居住資產著眼大園高中與書法公園周邊低密度住宅聚落

阿佑的專業觀點：看懂資本聚落，才是看懂未來的青埔

當我們把青埔三大站點的建商名冊與重大建設攤開在地圖上，企業主與投資人必須體認到一件事：青埔的資本布局已經從早期的「建商圈地搶進」，進入到由大型金控機構、旗艦零售商場與國家級文創體育設施主導的「資本沉澱深耕期」。

當國泰人壽願意在 A18 站前砸下重金鎖定 10.55 公頃的地上權開發；當冠德建設在 A19 站把捷運、商場與棒球場用立體空橋串接成一個垂直微型城市；當市府在 A17 投入近百億打造大園高中、書法公園與陽光劇場時——這代表著整個特定區的機能閉環已經無可逆轉地全面閉合。

在下一篇中，我們將跨出青埔特定區的 490 公頃邊界，將視野拉升至全台灣有史以來最大的都市開發計畫——4,500 公頃的「桃園航空城」。我將為大家深度解析：星宇航空、統一超商等產業巨頭進駐的優先產專區，以及安置街廓的配地效應，將如何形成強大的雙向引力，將青埔特定區推向國際門戶中央商務區（CBD）的終極地位。

在前兩篇中，我們從民國 88 年到 115 年的都市計畫法定公文切入，看透了青埔三十年的制度轉折；接著又拆解了 A17、A18、A19 三大站區由金控龍頭、百貨地標與品牌建商堆砌出的資本護城河。

但是，如果要評估青埔未來十到二十年的天花板在哪裡，光看青埔這 490 公頃 本身是遠遠不夠的。在土地開發的宏觀格局中，青埔真正的戰略王牌，是它北側緊密咬合、台灣有史以來規模最大的世紀開發計畫——「桃園航空城」。

很多法人客戶與企業主常問我：「阿佑，航空城徵收了幾千公頃，未來大量土地釋出，到底會不會稀釋青埔的房價與商辦行情？」

我的答案始終非常堅定：「不僅不會稀釋，反而是青埔邁向國際頂級 CBD（中央商務區）的關鍵推進器。」

本篇我們將跳脫單一重劃區的狹隘視角，從「航空城優先產專區標售」、「安置街廓配地成本定錨」，一路剖析到「三心六線軌道與快速路網的實質縫合」，帶領企業主與機構投資人完整看懂青埔與航空城如何形成雙向共生的黃金帝國。

第三篇：國門共生體——桃園航空城的世紀大連動

一、航空城戰略全貌：4,500 公頃國家級產業巨獸啟動

過去三十年，台灣的科技走廊主要依賴「竹科模式」；然而，隨著全球供應鏈重組、空運高時效零組件需求激增，以及生技醫藥的國際化，圍繞著國際機場展開的「機場經濟學（Airport City）」已成為各國競逐的焦點。

桃園航空城正是國家為了因應這項國際趨勢所啟動的終極計畫：

徵收規模空前絕後：全區計畫規模涵蓋達數千公頃，首期區段徵收即達 2,500 公頃以上，橫跨大園區與蘆竹區。
「三低一高」產業指導原則：全區嚴格鎖定「低污染、低耗能、低用水、高附加價值」產業，全面告別過去傳產高污染煙囪工業，專注於引進生物科技、智慧車輛、雲端運算、國際物流、綠能產業及航空輔助等六大戰略核心。

二、優先產專區實質進駐：跨國巨頭的真金白銀布局

很多投資人擔心公共建設「畫大餅」，但土地開發的真理是：企業的真金白銀在哪裡落腳，未來的經濟價值就在哪裡爆發。

桃園航空城第一期「優先產業專用區」的標售結果，早已給了市場最震撼的答案：

星宇航空公司：取得南崁溪東側大型基地，規劃打造現代化航空運籌中心、航空訓練學院與企業後勤設施，深耕國門樞紐。
統一超商公司：砸下重金進駐大型基地，規劃打造兼具冷鏈、常溫與現代化自動化揀選的亞洲級智慧物流調度中心。
藥華醫藥公司：生技製藥領域龍頭，進駐埔心溪西側基地，擴建符合國際規格的研發與生物製藥中心。
健策精密公司：半導體與高階散熱元件巨頭，插旗新街溪西側產專區，建置高階伺服器散熱模組與車用精密研發量產基地。
力歐新能源、大樹醫藥、督洋生技、中華貿易：全面卡位智慧運具、醫藥通路與物流專區。
國立清華大學附設醫院（A16 站）：座落於埔心溪西側周邊，將建立國際級醫學中心等級之智慧教學醫院，徹底扭轉過去桃園沿海與特區缺乏頂尖醫學資源的歷史痛點。

航空城優先產業專用區指標企業進駐彙整表

優先產專區區位	基地面積	得標／進駐企業 PPTX	引進核心產業機能 PPTX	對青埔特定區之戰略聯動價值
南崁溪東側優先產專區	41.77 公頃 (市府39.01公頃+民航局2.76公頃)	星宇航空 (G 區) 統一超商 (H 區)	航空運籌中心、飛行訓練學院、國際智慧冷鏈物流園區	帶來數千名機師、空服員與高階後勤主管，直奔青埔尋求高品質生活圈。
新街溪西側優先產專區	8.15 公頃	中華貿易開發 (A 區) 大樹醫藥 & 督洋生技 (B 區) 健策精密 (C 區)	高端伺服器散熱模組研發、生醫健康器材研發、國際貿易物流	鄰近青埔外環，半導體與科技高薪工程師買盤直接外溢至青埔商業與住宅區。
埔心溪西側優先產專區	2.97 公頃	力歐新能源 (D 區) 藥華醫藥 (E 區)	智慧新能源載具、生物科技製藥研發中心	吸引生技醫藥高薪研發人才，強化特區周邊生醫產業生態圈。
A16 站周邊醫療專用區	大型醫學園區	國立清華大學附設醫院 (F 區)	醫學中心級綜合醫院、生醫臨床試驗、智慧醫療培育	距離機捷 A17 僅一站之隔，全面滿足青埔高資產族群最在意的醫療健康保障。

三、安置街廓與地目解析：底層成本對周遭地價的「定錨效應」

身為長期處理土地買賣的專業地政團隊，阿佑必須特別提醒各位企業主注意「安置街廓」對整體市場的深刻影響。

航空城為了安置數千戶拆遷戶，規劃了超過 3,100 筆安置土地（安置街廓）：

土地使用分區：全數劃設為「第二種住宅區」，基準建蔽率 60%、容積率 200%。
標準街廓規模：單面臨路規劃面寬 5m～8m、深度 20m（基地面積 100 ㎡～160 ㎡，約 30～48 坪），邊間雙面臨路規劃 300 ㎡（約 90 坪）。
實質興建規格：因應建蔽 60%、容積 200% 管制，安置戶多規劃為 4～5 層樓有電梯之現代獨棟住宅或一、二樓店鋪。

為什麼安置街廓會替青埔地價「定錨」？

很多建商與投資人在算地價時，往往忽略了安置街廓的成本推擠效應：

剛性造價支撐：拆遷安置戶自行發包興建一棟 4～5 樓電梯透天，加上營造物價、地下室開挖退縮與綠化要求，每建坪營造成本早已站穩 20 萬元大關。
產權轉手成本定錨：許多獲配安置土地的地主，因年事已高、無力負擔數千萬元興建費用，選擇將安置土地在市場上出售變現。這些土地流入民間建商與高資產族手中，再加上土地取得成本、營造成本與建商利潤，未來推案的每坪售價自然形成了堅不可摧的底部支撐。
拆遷補償金外溢青埔：航空城數千戶獲領高額徵收補償金與地價補償的在地地主，在等待安置住宅興建的 3～5 年過渡期中，大量資金優先湧入生活機能已經成熟的青埔特區，直接購買 A17、A18、A19 的大樓或透天，成為青埔近年來房市最強勁、最不受景氣波動影響的本土剛性買盤。

四、青埔與航空城：唇齒相依的「CBD 客廳」模式

看完上述數據，我們可以得出一個極為關鍵的結論：青埔與航空城，不是競爭關係，而是無可替代的「產住互補體」。

航空城是「工廠與引擎」：它擁有數千公頃的腹地，能容納飛機棚廠、大型資料中心、冷鏈貨運站與生技量產工廠，負責創造實質產值與高薪就業。
青埔是「客廳與大腦」：航空城腹地雖大，但其定位為產業物流，缺乏高階生活、金融接待與國際會展空間；而青埔早在二十年前就完成了 490 公頃的棋盤式規劃，擁有 40 米大道、青塘園水綠、華泰名品城、高鐵站前智慧城與高檔住宅聚落。

未來進駐航空城的企業高階主管、外商外籍顧問、清華醫院名醫與機師空服人員，在選擇居所與商務辦公地點時，第一指名毫無疑問將是車程 10 分鐘內的高鐵青埔特定區。

第四篇：動脈縫合——三心六線與聯外交通網的大整併

任何大型都市計畫要能落地生根，動脈系統（道路與軌道）是唯一的關鍵。過去青埔常被詬病聯外幹道單一，但隨著「三心六線」大眾捷運與多條快速公路建設陸續竣工，特定區正迅速演變為北台灣最重要的交通輻射中心。

一、「三心六線」捷運網：縫合桃園、中壢與青埔三大都心

桃園市政府推動的「三心六線」政策，核心邏輯就是以軌道建設將「桃園都心、中壢都心、航空城都心」緊密扣合，服務全桃園超過 70% 的核心人口：

機場捷運（中壢延伸段貫通）：
- 機捷由 A19 站向南延伸，A22 老街溪站已正式通車營運，後續直達 A23 中壢車站，徹底將中壢百年商圈與青埔連為一體，打通青埔往南的通勤動脈。
捷運綠線主線（航空城段與青埔銜接）：
- 捷運綠線由桃園火車站一路向北穿越航空城（G13～G18 站），並在 A16/G18 站（橫峰站） 與機場捷運形成雙捷運共構轉乘。
- 未來從青埔搭乘機捷，僅需一站即可轉乘綠線直通航空城各大產業園區與桃園市區，打破過去兩地缺乏縱向軌道的交通盲點。
捷運綠線延伸中壢段：
- 行政院已正式核定捷運綠線延伸中壢綜合規劃，未來將自八德 G01 站延伸至中壢 A23 站，與機捷形成完整的環狀捷運路網，奠定青埔在環狀核心上的無可取代地位。

二、九大重大聯外道路動脈建設：打破瓶頸，四通八達

除了軌道建設，青埔周圍正進行台灣歷來最密集的公路升級工程，九大重要幹道直接縫合青埔與航空城、客運園區、南崁及雙北生活圈：

桃園航空城與青埔周遭重大聯外道路彙整表

編號	聯外道路工程名稱 PPTX	道路設計規格與路線動向 PPTX	實質功能與對青埔之交通效益 PPTX
①	國 2 大園支線西延	自國道 2 號大園交流道向西延伸至台 15 線及台 61 線快速道路。	讓特區向西前往觀光遊憩區與沿海重鎮更為順暢，分流機場周邊車流。
②	國 1 甲線公路	自台 61 線西濱向東延伸，行經航空城北側直達國道 1 號林口路段。	為青埔與航空城往台北方向開闢第二條國道走廊，徹底紓解國 1 南崁交流道長期壅塞。
③	台 15 線改線工程	因應桃園國際機場第三跑道擴建，將既有台 15 線向外環改道重建。	重構航空城西側外環交通骨架，確保沿海產業物流重車不穿入青埔市區。
④	台 4 線路段改善工程	拓寬並改善大園至蘆竹南崁段既有台 4 線瓶頸路段。	強化青埔往東北側南崁商圈與好市多（COSTCO）之交通服務水準。
⑤	桃 5 線拓寬延伸工程	拓寬大園中正東路桃 5 線，並向南延伸直通青埔特定區外環。	打開大園舊市區直達青埔 A17 站的最短聯絡通道，大幅縮短兩地通勤時間。
⑥	台 31 線北延工程	原自新竹湖口沿高鐵高架橋下通至青埔之台 31 線，向北延伸穿過航空城。	串連新竹科學園區、青埔特區與航空城產專區，打造完整的「台灣科技走廊」。
⑦	客運園區至機場聯絡道路	自大園客運園區跨越老街溪直達桃園機場與機捷 A15 站（航城路）。	活化客運園區生活機能，並與青埔西側形成雙向快速交通動線。
⑧	機場捷運橋下道路	沿機場捷運高架橋下方闢建平面平面幹道，直通大園與青埔。	提供特區往北前往各捷運站點與機場地勤園區之免收費平面替代道路。
⑨	桃 15 線拓寬延伸工程	拓寬大竹路桃 15 線，串聯大竹重劃區與國道 2 號大竹交流道。	加快青埔經由領航南路接軌國道 2 號與蘆竹生活圈之行車效率。

第五篇：宏觀展望——走向 2035 年的青埔資產配置策略

回顧整部特定區的演進歷程，我們見證了一片土地如何從無人看好的邊陲，經歷法規制度的解禁、軌道交通的落實，進而長出全台灣最具競爭力的現代化城市樣貌。

站在民國 115 年的當下，展望未來十年的成熟期（民國 125 年），阿佑給各位企業主、法人機構與高資產朋友總結以下三大置產原則：

認清資產屬性，各站精準卡位：
- 追求商務收益與企業門面：優先鎖定 A18 站 高鐵第一排核心商二地塊與指標商辦。隨著國泰站前智慧城完工，這裡的租金溢價與流動性在桃園將無人能出其右。
- 追求居住品質與景觀稀缺：毫不猶豫選擇 A19 站 青塘園、市立美術館首排及老街溪水岸。不可複製的自然綠帶與萬坪公設，是抵禦任何景氣循環最強的防空洞。
- 追求低密度與二代教育環境：著眼 A17 站 橫山書法公園與大園國際高中生活圈。低建蔽、高綠覆與濃厚的學風，是最符合企業自營商低調置產的淨土。
航空城產能變現，青埔坐享其成：
- 不要把目光僅侷限在青埔的住宅市場；未來五年內，星宇航空、統一超商、健策精密、藥華醫藥等上百家企業陸續在航空城投產，加上清華大學附設醫院完工營運，將為大青埔生活圈導入數以萬計的高收入白領、工程師、機組人員與醫護人員。這群高所得人口的第一居住與消費選擇，必定是青埔。
穿越週期，看懂長線真實價值：
- 房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口與產業。青埔特區經歷了民國 88 年的藍圖、102 年的航高掀頂、109 年的增額容積，到 115 年二次通檢定案——它的基礎建設與法規紅利不是口號，而是正在發生、且將在未來十年全面收割的國家級戰略投資。