哈囉大家！我是小又！🙋♀️
看完了前面幾案關於中和危老摩天大樓與林口大規模整體開發純住案後，今天小又要帶大家來到近年因為鐵路地下化鳳鳴車站、捷運三鶯線等重磅交通利多大爆發，吸引無數年輕首購與置產族目光的黃金區塊——鶯歌鳳鳴重劃區！
說到重劃區，大家最在意的絕對是「整齊寬敞的街廓」與「純住宅區的單純環境」。而今天小又要帶大家深度拆解的「報告案第九案」，是一個不論是在既有容積獎勵、都市環境公益回饋，還是建案規格上都堪稱示範級的指標大案——聯京建設開發股份有限公司鶯歌區鳳鳴段305、305-1地號等2筆土地集合住宅、店鋪新建工程（第1次變更設計）！
這個案子在都審大會上因為「大規模、綠建築、智慧建築、無障礙四項容積獎勵大滿貫」、「主動退出法定退縮人行道留設公共自行車停車區」與「多年生複層綠化休憩平台」而獲得審議通過！今天就讓小又用最專業、最硬核的數據，帶你一次把這棟高質感住商地標看個明白！
一、 買房看地段：鳳鳴特區純住宅核心 ✕ 雙面臨路鑽石街廓
買不動產不論是自住還是自用，地段跟街廓永遠是決定價值的關鍵DNA。
本案座落於鶯歌區鳳鳴段305、305-1地號，主要面臨 20公尺計畫道路鶯歌路與20公尺計畫道路鳳七路。地目屬於第一種住宅區（基準建蔽率50%，基準容積率200%）。
這裡的地段優勢在於：
雙計畫道路環抱：基地面臨兩條 20 米計畫道路，這在鳳鳴重劃區是極度罕見且具自明性的鑽石角地規格，大開面門面氣勢直接拉滿！
重劃區核心特定住宅區：第一種住宅區排除了複雜且具污染性的商業行為，周邊街廓整齊劃一、高覆綠率，是最適合現代精緻家庭與高質感自住客的完美環境。
二、 建案基本規格：14層黃金比例地標 ✕ 戶數適中的均質社區
小又直接幫大家把都審會核備通過的最新變更設計數據卡整理出來：
基地面積：6,563.75 平方公尺（約 1,985 坪，在重劃區內是令人驚嘆的超級大基地規格！）
樓層規劃：地上 14 層 / 地下 3 層
建築結構：鋼筋混凝土構造（RC）
產品定位：集合住宅、店鋪
總規劃戶數：共 344 戶（戶數規模非常適中，未來管委會運作健康，不易有小社區管理費暴增或超大社區出入複雜的缺點！）
變更後的各樓層用途詳細配置：
地下三層、地下一層：全規劃為行車流暢的地下停車空間。
地下二層：規劃為防空避難室兼停車空間。
地上一層：設置社區氣派門廳、精緻商業店鋪，以及實用的管委會使用空間。
地上二層至十四層：全規劃為採光通風兼具的高檔集合住宅住戶層。
屋突一層至三層：電梯機房、樓梯間、水箱等公設設備空間。
停車空間規格：
汽車車位：實設 342 輛。
機車車位：實設 346 輛。
自行車車位：實設 59 輛（其中包含貼心多給住戶的 7 輛自設自行車位）。
裝卸車位：實設 7 輛。
三、 核心亮點：高規格獎勵大滿貫 ✕ 容積移轉 40% 頂天引擎！
這案子之所以能在原本 200% 的基準容積之上，打造出如此巍峨宏偉的 14 層地標建築，背後擁有極其強大的「多重容積紅利引擎」：
基準容積率：200%。
多重獎勵加持（合計達19%）：
大規模開發容積獎勵：5%（約 656.37 平方公尺）。
綠建築容積獎勵：6%（約 787.65 平方公尺）。
智慧建築容積獎勵：6%（約 787.65 平方公尺）。
無障礙住宅容積獎勵：2%（約 262.55 平方公尺，變更後在2至14層提供專屬無障礙優質戶型）。
容積移轉高達 40%：移入高達 5,251 平方公尺的容積，直接把開發強度拉到允建上限的 318%！
建商拿滿了這些高規格的容積與代金容移，代表整棟建築必須全面導入最新、最先進的智慧保全管理系統、高標準綠建築節能防噪技術，以及高規的無障礙全齡化設計，對自住客來說是極致的安全與舒適保障！
四、 環境公益共榮：主動設置「4×40米公共自行車專區」
拿了大會的高度放寬與容積獎勵，聯京建設也展現了極大的豪門氣度與社會回饋誠意：
依據「新北市鶯歌區鳳鳴(市地重劃範圍內)都市設計審議原則」規定，本案主動退縮，並且規劃留設了一處長達 40 公尺、寬達 4 公尺（合計 160 平方公尺）的超大公共自行車（YouBike）停車區！
魔鬼細節在這裡！ 為了不讓這座便民的 YouBike 專區壓縮到行人的通行權利，都審大會與交通局嚴格要求：公共自行車停車區 4×40 公尺必須完全退出 5 公尺的法定退縮人行道範圍！同時，大會更建議調整消防救災的動線位置，好讓這大片公共自行車空間能夠與整體的景觀廣場完美融合。以後不論是社區住戶還是周邊鄰居，下車就能悠閒漫步在寬敞的人行道上，安全又便利！
五、 立體綠網與減碳美學：多年生複層綠化空中休憩露台
為呼應新北市淨零碳排的都市綠領大藍圖，本案將屋頂、平台及街角廣場所呈現的景觀美學規格直接拉到最頂：
屋頂 1/2 法定綠化與節能變更： 在本次變更設計中，建商特別優化了屋頂平台的配置，減少了不易維護的太陽能光電設備面積，取而代之的是改以大量地被、花草等薄層綠化替代，全面增加社區居民可以親自進入、賞景休憩的綠意空間。
2樓露台與屋頂的立體複層植栽： 依據大會決議，2 樓露台及屋頂平台的綠化設施，全面採用多年生之植栽進行複層配置（大喬木＋灌木＋地被）！並且搭配精緻的社區休閒座椅與夜間全時段柔和照明進行整體規劃，讓平日辛勞的住戶下樓或上樓，就能擁有置身高端星級飯店空中花園的奢華享受。
優雅錯落的街角廣場植栽： 街角廣場保留了極受歡迎的圓形鋪面景觀語彙，維持了視覺的開闊感，並且全面加強了大型遮蔭喬木的規劃與補充，不僅為烈日下的行人提供最好的庇蔭，更大幅形塑了重劃區美麗的生態廊道。
六、 小又的綜合真心話點評
【無法抗拒的優點】
純住區 20米計畫道路雙黃金面寬：基地面臨鶯歌路與鳳七路，千坪基地搭配 RC 高規構造，地標性無庸置疑。
智慧 ✕ 綠建築 ✕ 無障礙頂規大滿貫：容積雙引擎把允建強度拉滿，社區享有更先進的建材與高齡化友善全齡居家環境。
以人為本的 4×40 米 YouBike 廣場：完全退出 5 米法退人行道，不僅大大方便通勤，更與社區精緻的街角廣場融合。
多年生複層空中露台：2樓與屋頂全面配有座椅、夜間照明與厚實的綠化，給住戶最好的休憩福祉。
【自住與置產族的注意事項】
注意 1 樓店鋪的業型規劃：本案 1 樓規劃有部分商業店鋪使用。不過因為身處環境極好的第一種住宅區，法規本身就對店鋪的營業業種類別有著相當嚴格的限制。未來管理規約也將由管委會與建管單位依都審核備內容共同落實管理，居住純度依舊相當高。
如果你正在尋找一個「出門擁有超寬敞 5 米人行道、下樓能騎公共自行車、社區配有星級多年生立體複層綠化露台，且整棟大樓具備智慧與無障礙滿額大獎勵」的鶯歌鳳鳴最頂規純住宅新家，聯京建設這次交出來的這張變更設計都審核備成績單，真的充滿了現代永續美學與極致居住細節！
希望今天小又的「第九案」深度硬核都審拆解有幫到正在看房的你。我們下一篇開箱文見囉！Bye Bye！🙋♀️
(本文都審及基本規格數據皆參考自新北市都市設計及土地使用開發許可審議會115年度第3次大會會議紀錄核備內容)
