【板橋江翠核心都更專題】江子翠捷運生活圈迎來21層地標！瓏山林板橋溪頭小段近640坪大案審議核備全解密：下挖7層全平面車位、綠通廊退縮與房市價值深度剖析｜不動產小又

大家好，我是小又！

如果要在新北市評選出一個「軌道含金量最高、自住剛性需求最旺盛、生活機能最無懈可擊」的房市常勝軍，位於板橋門戶地位的江子翠生活圈絕對名列前茅。無論是搭乘板南線一站直達台北市萬華、兩站抵達台北車站，或是沿著文化路商圈享受成熟飽和的街廓採買機能，江子翠一直以來都是雙北購屋族、高資產換屋客心中難以替代的「蛋黃首選」。

然而，正因為江子翠發展極早，商圈內部充斥著大量的 30 至 50 年老舊步梯公寓與狹窄巷弄。在缺乏大規模素地的條件下，老舊市區的都市更新往往面臨著整合時間漫長、基地產權破碎、現有巷道曲折等層層考驗。

在新北市政府都市設計及土地使用開發許可審議會的最新進展中，一件在地方上整合審議歷時多年的重量級都市更新大案，迎來了關鍵的歷史節點——報告案第一案：「瓏山林企業板橋區江子翠段溪頭小段182-1地號等22筆土地集合住宅新建工程」！

本案在歷經專案小組五次馬拉松式的嚴格審查後，不僅順利取得市府核備，更正式提報至大會完成「洽悉」備查。這意味著這棟高達 21 層的雙北天際線新地標，已經全面備妥所有都市設計法定程序。

今天小又就用專業的房產眼光與審查技術數據，為大家層層拆解這件整合了 22 筆土地、深挖地下 7 層、規劃全坡道平面停車位的近 640 坪指標個案，看看它究竟如何翻轉老街廓，又會為未來的江翠房市注入怎樣的全新動能！

壹、案件基本身分證與空間量體數據解析

看懂一個都更案的價值，不能只看廣告宣傳詞，必須深入剖析主管機關核定與審核的真實技術規格。小又特別為大家整理了本案最精準的量化指標：

【表一：板橋江子翠溪頭小段都更案 基本規格全覽】

【表二：基地面積、容積與樓地板配置對照表】

(面積單位：平方公尺 ㎡ ；台坪換算基準：1 ㎡ ≈ 0.3025 坪，採四捨五入計算至小數點第二位)

貳、審查歷程大回顧：歷經五年五次專案小組審查的精雕細琢

一個近 640 坪的基地要在老市區立足，周圍緊鄰著銘傳街、吳鳳路52巷等生活路徑，如何平衡「建商開發權益」與「周邊居民通行、採光及防災權益」，是審查委員最為在意的焦點。

本案自 107 年正式啟動都審小組審查以來，前後歷經了五次專案小組會議與變更實施者歷程：

• 107年5月11日（第1次專案小組）： 申請單位初次提送，小組針對容積移轉 40% 的環境友善方案提出實質審視，要求必須具備實質公益性，同時針對車道視距、取消投樹燈避免眩光、深開挖排水與雨水截流提出基本要求。

• 108年6月24日（第2次專案小組）： 委員直指申請單位所提的容移友善方案公益性不足，要求將容積移轉量從 40% 調降至 20% 左右；同時要求銘傳街人行步道退縮必須留設 1.5 公尺植栽帶與 2.5 公尺淨寬人行步道，並嚴格檢視地下室開挖範圍與超挖問題。

• 109年6月23日（第3次專案小組）： 鎖定銘傳街退縮寬度達 6 公尺以上之人行空間，要求規劃「雙排大型常綠喬木」；針對高樓層屋脊裝飾物要求調降至 6 公尺以下，並要求結構技師簽證耐候、耐震與耐風安全。全案於本次會議原則修正後通過。

• 113年7月16日（第4次專案小組）： 因實施者變更並調整相關容積獎勵及共同負擔適用版本，案件重新辦理公開展覽並重啟小組聯審。委員再次重申：為避免窄巷高樓的視覺壓迫感，外牆色彩必須改採中高明度、中低彩度；吳鳳路52巷側需退縮 4 公尺以上無遮簷人行道；並要求針對深開挖至地下 7 層對周邊地質環境之影響提出具體的基地保水補償措施。

• 114年5月16日（第5次專案小組）： 全案進入最後拍板收斂！小組委員同意屋脊裝飾物檢討方案，並同意地面層綠化因留設公共人行道而不足的部分，以露台與屋頂平台補足，基地全區維持 100% 綠覆率。在交通方面，要求增設物流專屬臨停區，全案決議修正後通過並先行核備。

• 115年8月14日（第7次都設大會）： 市府已於 115 年 7 月 22 日先行同意核備，提請大會報告，全體委員無異議決議「洽悉」，宣告全案都市設計審議程序正式完備圓滿！

參、四大建築規劃亮點：老市區都更的高標準示範

小又在第一線研讀過無數都更案圖說，本案之所以被視為江子翠生活圈的旗艦級住宅規劃，主要歸功於其在建築規劃層面做出的四大升級：

亮點一：深開挖地下 7 層，實現「全坡道平面大車位」

在老舊市區買新大樓，大家最怕看到的就是「基地太小，只能被迫使用機械車位或倉儲車塔」。機械車位不僅等待時間長、日常管理費高昂，遇到趕上班或停電故障時更是令人崩潰，未來在二手市場上的轉手性也遠遜於平面車位。

瓏山林建設展現了深厚的大型工程底氣，直接將地盤向下深挖至地下 7 層！在地下室空間內，規劃了 190 輛全坡道平面汽車位，不僅完全滿足全案 188 戶的「一戶一車位」需求，還有餘裕提供自設車位。同時，針對一樓 10 戶店鋪的營運需求，在地下層配置了 2 輛標準商業裝卸車位與物流專屬臨停空間，將卸貨貨車與住戶進出動線完全分流，徹底解決了市區臨停卸貨阻塞交通的痛點。

亮點二：友善都市鄰里，退縮打造「林蔭步道與街角廣場」

本案法定建蔽率原本可蓋到 50%，但設計團隊最終的設計建蔽率僅有 37.43%！這意味著基地有超過六成（逾 400 坪）的土地完全不蓋建築物，全部轉化為地面層的綠地與人行空間。

1. 銘傳街側綠廊：臨銘傳街側大幅退縮 4 至 6 公尺，自建築線起依序留設 1.5 公尺植栽帶與 2.5 公尺以上淨寬人行步道，退縮寬闊處更配置了「雙排大型常綠遮蔭喬木」，讓原本狹隘的巷弄一舉蛻變為宛如林蔭大道的步行路網。

2. 吳鳳路52巷側與街角廣場：臨吳鳳路52巷退縮 4 公尺以上無遮簷人行道，並在道路轉角處留設開闊的街角廣場，搭配適合高齡長者使用的背靠式街道座椅與全區順平防滑鋪面，營造出極具人文溫度的鄰里交流空間。

亮點三：多層次立體綠化，兼顧景觀閱覽與生態固碳

面對全球極端氣候與都市熱島效應，本案的景觀計畫不只是「種幾棵樹」那麼簡單：

• 二樓露台閱讀花園：二樓規劃露台緊鄰社區圖書閱覽室，特別配置了遮蔭性小喬木與開花灌木，搭配舒適的閱讀座椅，讓住戶在室內看書累了，推開門就能置身於戶外綠意之中。

• 屋頂空中花園：屋頂平台取消了日後維護不易的垂直立體壁面綠化，全面改以平面覆土的簇群式抗風喬木與多年生灌木，既能有效隔絕頂樓西曬熱度、降低室內空調能耗，更為全體住戶打造了一座登高望遠的空中觀景平台。

亮點四：深開挖保水與結構補強工法

由於基地下挖至地下 7 層，為避免深開挖阻斷地下水層或影響周邊老舊鄰房的地基穩定，本案特別導入了高規格的基地保水與地工技術：

• 法定空地保留高達 80% 的透水面積，透過地下室頂板降板覆土達 60 公分以上之保水工法，配合全區雨水貯留與截流設施，讓雨水能自然遲滯滲透，大幅減輕公共排水溝的防汛負擔。

• 在地下 2 層以下的外圍連續壁構造，因應深開挖的土水壓力，特別增設結構扶壁；針對連續壁轉角軟弱處與一樓店鋪頂版，皆全面強化抗震防水措施，確保高層建築結構歷久彌堅。

肆、江子翠核心地段價值：無法複製的交通與生活機能

剖析完硬核的建築規格，小又帶大家把視角拉回到江子翠的房市基本面！為什麼這塊基地的動態，會牽動無數高資產自住客的神經？

一、板南線首站光環：極速穿梭雙北政經核心

在台北捷運路網中，板南線（藍線）的價值向來無可撼動。江子翠站作為新北市進入台北市的「第一站」，搭乘捷運出發：

• 1 站直達台北市萬華龍山寺

• 2 站抵達西門商圈與台北車站三鐵共構樞紐

• 一路免轉乘直通忠孝新生、忠孝復興（SOGO百貨）、信義計畫區（市政府站）與南港軟體園區

• 往南則一站直達新板特區（高鐵、台鐵、新北板橋運動場與各大百貨聚落）

這種「出門即串聯全台灣最高密度經濟動脈」的交通優勢，是江子翠生活圈數十年來立於不敗之地的最大護城河。

二、文化路成熟商圈：下樓就是繁華，轉身就是寧靜

本案基地坐落於銘傳街與吳鳳路52巷交會處，地理位置巧妙兼具了「出則繁華、入則寧靜」的居住特性：

• 美食採買：步行即可輕鬆抵達文化路雙側成熟商圈，包含星巴克、摩斯漢堡、全聯福利中心、屈臣氏以及江寧傳統黃昏市場，日常採買極其豐饒。

• 明星學區：周邊坐落著江翠國小、江翠國中等在地優質學區，孩童上學免去長途奔波之苦。

• 休閒綠意：除了鄰近的農村公園、石雕公園外，順著水岸方向更可銜接大漢溪與新店溪交會的新北河濱自行車道，享受寬廣的河岸綠意生活。

三、江翠房市板塊對比：成熟市區 vs. 江翠北側重劃區

近年板橋房市的大量推案多集中在「江翠北側重劃區（AB/C/D/E/FG區）」。江翠北側重劃區雖然擁有街廓全新、水岸景觀等優勢，但其最大的共同抗性，在於距離正板南線捷運站多半有 10 至 20 分鐘以上的步行距離，且重劃區內的商業機能成熟仍需時間醞釀。

相較之下，本案坐落的正江子翠捷運成熟舊市區，累積了極為龐大的「在地老換新」自住換屋動能。許多原住在周邊 40 年無電梯老公寓的高資產長輩或二代家庭，早已習慣了江翠的便利動線與生活鄰里，一心只想在原生活圈內尋找具備大基地、全平面車位與大樓物業管理的高規格新案。瓏山林此案以 21 層地標之姿登場，正好精準切中了這股被壓抑已久的剛性換屋需求。

伍、小又的專家觀點與總結

老市區的都市更新，往往是一場考驗耐心與毅力的長期抗戰。瓏山林板橋溪頭小段都更案從 107 年初次送審，歷經實施者變更、容積友善方案大幅修正、全區退縮景觀升級，最終以高標準完成審議核備並提大會備查，為板橋老市區的都市更新樹立了一個極佳的典範。

給關注本案的朋友 3 點客觀建議：

1. 注重通勤與機能的自住換屋族：如果你正在尋覓板橋核心生活圈、極度仰賴板南線通勤，同時要求新大樓必須擁有「全平面車位、大棟距退縮與完整公設」的朋友，本案無疑是未來幾年江子翠最值得期待的指標之一。

2. 審查程序已完備：本次大會決議「洽悉」後，本案都市設計審議程序已經正式走完。後續待建造執照正式核發與推案時程公開，有意進場的朋友可密切留意其坪數與格局規劃。

3. 優質地段抗跌性：在雙北蛋黃區土地日益枯竭的當下，像這樣能在捷運成熟核心整合出逾 600 坪的純住宅基地實屬鳳毛麟角。其優越的地段條件，將賦予它極高的資產保值性與抗跌力道。

💬 聊聊你的想法！

你住在板橋江子翠周邊嗎？你對銘傳街、吳鳳路52巷未來的改建轉身有什麼期待？或者對於都市更新的規劃、容積移轉的環境友善方案有任何想探討的？

歡迎在文章下方留言與小又分享你的看法，或透過官網與小又聯繫，小又會持續為大家追蹤雙北各區最新、最即時的土地開發與重大建案資訊！我們下一期專題見！

(免責聲明：本文所引述之各項基地面積、建築高度、樓層規劃、建蔽率、容積率與車位數據，均依據「新北市都市設計及土地使用開發許可審議會115年度第7次大會」公開會議紀錄報告案第一案彙整研析。全案最終建築外觀、各項數據、平面格局與推案銷售時程，悉以主管機關核定之建造執照及起造人官方正式公開銷售資料為準。)