【八里臺北港產業專題】博物館路旁百坪狹長基地的活化奇蹟！八里埤頭段213地號作業廠房側院放寬案深度剖析：法規攻防、空間機能與港灣產業聚落展望｜不動產小又

大家好，我是小又！

談起新北市八里區，很多人的第一印象是渡船頭的孔雀蛤、左岸自行車道的落日餘暉，或是帶有濃郁史前文化底蘊的十三行博物館。然而，在房地產與產業發展的真實地圖上，八里正經歷一場前所未有的骨架重組與經濟升級。隨著臺北港特定區的市地重劃落地、聯外高快速公路網絡的貫通，以及未來淡江大橋完工通車的願景步步逼近，八里早已從昔日台北盆地邊陲的寧靜小漁村，蛻變為北台灣舉足輕重的國際物流港灣與現代化產業重鎮。

在這種波瀾壯闊的區域轉型過程中，大家的目光往往集中在數千坪甚至上萬坪的國際大型物流中心或總部園區；但小又在第一線長期觀察產業用地開發，深知一座城市或產業聚落的健康發展，絕不僅僅依賴巨型財團，更仰賴無數具備高度靈活性、高附加價值的中小型作業廠房與精密加工業者共同支撐。

今天小又為大家帶來的，正是新北市都市設計及土地使用開發許可審議會（都設大會）115年度第7次大會中，一個極具代表性、實務技術含量極高的經典範例——討論案第二案：「許雅棠、曾輝元、劉明華等3人八里區埤頭段213地號1筆土地作業廠房新建工程」！

這是一塊基地面積僅約 111.66 坪、基地面寬僅 6.95 公尺的狹長型基地。在原本嚴格的土地使用分區管制規定下，它幾乎面臨「兩側側院一扣除，室內只剩不到3公尺可用」的興建死局。申請人與建築師是如何運用法規智慧、歷經多次專案小組審查，最終在大會上贏得全體委員「原則同意放寬」，甚至催生了一條「造福後續同類型小基地審議」的通案簡政原則？

跟著小又的專業腳步，我們一起從法規技術、空間配置、沿海生態景觀，一路探討到八里臺北港的土地市場價值！

壹、案件基本身分證與空間量體數據解析

在探討複雜的都市計畫法理之前，小又維持一貫的實務習慣，先把官方審議紀錄中最核心的量化數據完整攤開來。看懂這些技術指標，才能真正看懂一棟建築如何從圖紙走向真實土地。

【表一：八里埤頭段213地號作業廠房新建案 基本規格表】

【表二：基地面積、建蔽容積與樓地板配置對照表】

(面積單位：平方公尺 ㎡ ；台坪換算係數：1 ㎡ ≈ 0.3025 坪，採四捨五入計算至小數點第二位)

貳、法規攻防的核心：為什麼6.95公尺面寬的基地非得申請側院放寬？

這件看似規模不大的案件，之所以會一路從專案小組審查「升格」送進新北市都市設計大會實質討論，最關鍵的癥結點只有四個字：側院深度！

一、僵化法規遇上狹長基地的致命衝突

本案坐落於「變更臺北港特定區細部計畫（第一次通盤檢討）（第二階段）」範圍內。根據該計畫之土地使用分區管制要點（下稱土管要點）第 6 點規定：

「第一種產業專用區內之建築物，其側院留設深度不得小於 2 公尺。」

 

這項規定的立法原意非常良好，主要是為了大型物流倉儲、大型製造工廠著想，希望建築物與建築物之間能保持至少 4 公尺（兩側各留 2 公尺）的防火間隔與通風採光棟距，同時兼顧大型貨車行駛之安全視野。

但問題來了：這塊埤頭段 213 地號的基地，是早期市地重劃分配後的狹長型土地，其基地總面寬僅有 6.95 公尺！

請大家拿起筆來算一算這道殘酷的數學題：

• 基地總面寬：6.95 公尺

• 左側法定側院：扣除 2.00 公尺

• 右側法定側院：扣除 2.00 公尺

• 剩餘可建築淨面寬：$6.95 – 2.00 – 2.00 =$ 2.95 公尺！

一棟扣除外牆厚度、結構鋼骨柱位後，室內可用淨寬剩下不到 2.5 公尺的作業廠房，到底該如何使用？一般自小客車的車寬就已經達到 1.8 公尺左右，若扣除柱子與走道，室內連車輛進出迴轉都極度困難，更遑論設置符合建築技術規則標準的樓梯、逃生通道與工業生產作業線。這項硬性規定若不打破，形同將這塊土地宣判死刑，使其淪為無法有效興建利用的「畸零廢地」。

二、解套之鑰：《都市計畫法新北市施行細則》第41條第3項

為了避免都市計畫通案規定扼殺特殊基地的生機，新北市政府在母法架構下保留了彈性審議機制。《都市計畫法新北市施行細則》第 41 條第 3 項明定：

「建築物基地情況特殊，並經都設會審議通過者，不受前二項規定之限制。但應留設側院者，其最小側院深度仍不得小於一公尺。」

 

建築師精準抓住了這條法律救濟途徑，向審議委員會正式提出放寬申請：

• 申請放寬方案：將兩側原本各需留設 2 公尺的側院，縮減為兩側各留設最小極限的 1.00 公尺。

• 實質改善效益：建築物可興建面寬立即從 2.95 公尺倍增擴大至 4.95 公尺！

多了這寶貴的 2 公尺淨寬，整個作業廠房的室內配置徹底活了過來！不僅一樓能同時容納室內停車與流暢的作業動線，單層樓地板面積也能順利突破建築技術規則規定的「作業廠房單層樓地板面積不得小於 150 平方公尺」之法定門檻。

大會委員深入審視本案基地條件，認定其周邊鄰地多已完成開發或具特定現況，若不給予合理放寬將嚴重侵害人民財產權，最終拍板做出「原則同意兩側側院留設各 1 公尺」的重大裁決！

參、審查歷程的嚴格把關：不因基地小而妥協公共利益

很多朋友可能以為：「既然只是一間百來坪的單層小廠房，審查應該蓋個章就過了吧？」 事實恰恰相反！從會議紀錄中可以清晰看到，新北市政府各局處與都市設計委員會展現了極度細膩、嚴謹的把關態度。從小廠房的公害防治、逃生動線，到迎風面的植栽選種，每一項細節都被放在放大鏡下反覆檢視。

一、環保與經發局的雙重防線：嚴格杜絕高污染公害進駐

在八里這樣逐步邁向國際宜居水岸與觀光休閒兼具的城區，引進的產業類別必須受到最嚴格的把關。

• 經濟發展局的堅持：經發局書面意見明確要求，起造人必須在報告書建築計畫中，清清楚楚交代該工廠未來的「主要產品及生產製程」，並嚴格對照《都市計畫法新北市施行細則》第 16 條進行檢核，確認其屬於「公害較輕微之工業（製造）使用」，絕不允許任何高污染、高噪音或高異味的製程蒙混過關。

• 環境保護局的環評把關：環保局詳細列出《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》，審查認定本案基地面積 369.12 ㎡，建物高度僅 9.4 公尺，且位處之「臺灣沿海地區自然環境保護計畫」業經內政部核定停止適用，在建照申請階段確認非屬公告應實施環評之特定工廠業別，無須進行環境影響評估；但環保局同時布下伏筆——未來若實際營運申辦工廠登記時超出核定規模或業別，仍須依法嚴格實施環評！

二、建管與消防安全：單層面積與逃生步距的寸土必爭

工務局在歷次專案小組審查中，始終緊盯兩大底線：

1. 作業廠房規模規範：依工廠建管法規，作業廠房單層樓地板面積不得小於 150 平方公尺。這項規定的目的在於杜絕「假廠房之名、行違法住宅或純商業分割之實」的亂象。本案在調整側院後，成功讓一樓面積跨越此門檻。

2. 防火區劃與避難距離：一樓的生產作業區與一樓夾層的附屬辦公室之間，必須具備實質的防火區劃隔離；同時，在狹長基地的限制下，從室內最深處至戶外出入口的逃生步行距離（建築技術規則第 93、95 條），必須透過精密的通道設計確保全員能在黃金時間內安全疏散。

三、交通與沿海景觀綠化：融合八里在地風貌的人文堅持

位處八里臨海地區，強勁的東北季風與高鹽分的空氣環境，是所有景觀工程的最大考驗。

• 景觀植栽的生態考量：大會在決議文第二點特別白紙黑字寫下要求：「考量基地條件，請選擇海岸適合生長及耐陰植栽，並採用複層植栽規劃。」 委員嚴詞指正原本設計單位規劃在屋突層鋪設綠化草皮的作法，直言單純草皮「既難以長期人工澆灌維管，對都市固碳更是效益低落」，要求必須改種濱海原生種的抗風耐鹽灌木或小喬木（如海檬果、水黃皮、草海桐等），以營造具備多樣性與在地適應力的立體綠化。

• 退縮人行步道與排水整併：依臺北港特定區土管要點規定，基地後方必須配合街廓退縮至少 7.5 公尺。本案克服基地狹小的困難，堅持配置 4 公尺人行步道、3.5 公尺複層植栽綠帶，並在兩者之間巧妙嵌入「排水明溝加蓋」設施，地坪全數採用與鄰地完全順平的防滑車道磚與透水人行鋪面，徹底兼顧了公共通行安全與基地排水防洪。

肆、重大政策紅利：本案催生了「簡政便民」的審議通案原則！

如果本案僅僅是個案放寬，那它只是一次成功的建築申請；但本案最令人振奮的歷史價值，在於大會委員因此案看見了制度上的痛點，進而在大會決議中做出了深具里程碑意義的「附帶決議」！

一、小案件卡在大流程的行政負擔

在現行制度下，凡是涉及都市計畫施行細則的法定標準放寬，無論基地是一萬坪還是五十坪，程序上都必須走完整套專案小組初審，再排隊掛號送進由副市長或局長親自主持的「都設大會」。 對於申請自建小型作業廠房的市井小民或中小企業主而言，動輒耗費數月甚至半年的排會等待期，不僅背負著龐大的資金借貸利息與土地閒置成本，更消耗了市府極為珍貴的頂層行政資源。

二、大會附帶決議的劃時代突破

在審議完埤頭段 213 地號後，大會委員深刻體認到：在臺北港重劃區或其他市地重劃範圍內，受限於重劃配地條件，勢必還存在著許多面寬狹小的小地塊。如果每一件面寬狹小申請縮減側院的小案子都要提到大會上長篇大論，無疑是行政效率的巨大浪費。

因此，委員會正式通過了以下極具前瞻性的附帶決議：

「為簡化都市設計審議程序，爾後依照『都市計畫法新北市施行細則』第41條第3項……申請放寬之案件，如屬基地面寬狹小（小於14公尺）且周邊鄰地已開發者，得授權專案小組審議確認。」

 

這項條文的出台，代表著未來的「小基地受害者」將不必再苦苦排隊等候大會審議！只要符合面寬小於 14 公尺且周邊具備既定開發條件，專案小組在技術把關完成後就能直接拍板核定，至少能為後續民間開發案節省 2 至 4 個月的冗長行政流程。這項由本案點燃的制度創新，真正落實了新北市政府倡導的「簡政便民、行動治理」精神！

伍、地段靈魂與區位價值：博物館路131號旁的八里新願景

這塊基地的精采之處，不僅在於建築圖紙上的線條博弈，更在於它所坐落的地理座標——八里區博物館路。

很多人不知道，博物館路在八里的都市規劃架構中，是一條極其罕見、融合了「重度國家重大交通基礎建設」與「頂級人文休閒綠帶」的複合型黃金軸線。

一、博物館路的人文紋理與生活厚度

從基地向東南方向漫步，短短幾分鐘的路程，就是台灣第一座市立考古博物館——新北市立十三行博物館。這裡保存了距今千餘年前台灣史前鐵器時代的珍貴遺跡，其獨特傾斜八角塔與清水模建築語彙，早已是全台聞名的文化地標。

而在博物館後方，則是佔地寬廣的「新北大都會公園八里分區」與「十三行文化公園」，廣袤的陽光大草坪、尋寶滑草場，以及蜿蜒數十公里的八里左岸生態自行車道，串聯起紅樹林自然保留區與挖子尾濕地。在這裡工作或經營事業，推開門迎面而來的不是擁擠灰暗的傳統工業區鐵皮屋，而是鹹鹹的海風、開闊的天際線與濃郁的歷史人文綠意。

二、臺北港特定區產專聚落的戰略爆發力

而在基地的另一端，則是正在急速騰飛的產業引擎。八里埤頭段所屬的臺北港特定區第一種產業專用區，其區位戰略價值體現在以下三大維度：

1. 陸路交通任督二脈——台64線與台61線雙快交匯：

   基地出入極為便捷，車輛自博物館路轉出，短短數分鐘內即可直上 台64線快速道路（八里新店線），30 分鐘內迅速串接五股、新莊、三重、板橋與中和，直通雙北核心消費市場；同時，緊鄰的 台61線西濱快速公路，更是南下直達桃園國際機場、桃園各大航空城物流園區與竹科聚落的陸運大動脈。

2. 海空聯運樞紐——臺北國際商港：

   臺北港具備優異的水深條件與腹地規模，目前已成為北台灣最大的汽車進出口裝卸港、智慧物流保稅倉儲核心，並積極布局離岸風電水下基礎組裝基地的綠能產業鏈。在海空雙港效應的加持下，周邊周邊配套的加工、包裝、組裝、檢驗等上下游中小型衛星廠房需求極為殷切。

3. 終極交通拼圖——淡江大橋的世紀連通：

   長年以來，八里與淡水隔著淡水河遙遙相望，兩岸交通僅能依賴渡輪或繞道關渡大橋，飽受塞車之苦。正在全速推進的淡江大橋完工後，八里至淡海新市鎮的行車時間將大幅縮短至 10 分鐘以內！這座由國際知名建築大師札哈·哈蒂（Zaha Hadid）設計的跨海大橋，不僅將成為台灣嶄新的國家門戶地標，更將彻底打通淡水與八里之間的產業、生活與人才交流，讓八里產業專用區的地緣戰略價值迎來歷史性的大躍進。

陸、小又的市場洞察與總結：小而美、小而精的土地創生智慧

在房地產市場的傳統觀念中，大家往往信奉「大即是美」——大基地才能蓋氣派門面、大財團才能創造區域話題。然而，八里埤頭段 213 地號這個案子，給了全體市場參與者一個極具啟發性的全新視角：

給中小企業主與自地自建地主的 3 大實質啟示：

1. 千萬不要輕易放棄任何畸零狹長的「難搞地」： 很多地主在看到面寬狹窄、退縮條件苛刻的重劃地塊時，常誤以為毫無開發價值，甚至賤價拋售。但只要熟稔都市計畫法規的例外救濟規定（如細則第 41 條第 3 項），配合經驗豐富、專業過硬的建築師團隊提出兼具法理與公共利益的折衷方案，即便是 6.95 公尺的面寬，一樣能變身為兼具機能與美感的高效能廠辦！

2. 「綠色工廠」是不可逆的時代趨勢： 從本次審查委員對屋突綠化、濱海耐陰原生植栽、無障礙順平鋪面與防滑車道磚的嚴格要求可以看出，現代產業建築的標準早已不再是過去「鐵皮搭一搭就好」。即便是一棟單層小廠房，唯有融入周邊生態風貌、重視綠覆固碳與人行動線，才能在嚴謹的審查中脫穎而出，並在未來的資產市場上享有歷久彌新的抗跌保值性。

3. 緊盯臺北港與淡江大橋完工的資產重估效應：

   八里的土地價值正在經歷從「傳統邊陲」向「國家門戶樞紐」的質變過程。特別是產專區土地，在雙北精華區廠辦土地單價動輒破百萬、中小企業難以負荷的背景下，八里憑藉著雙快速道路、國際商港與淡江大橋的複合交通紅利，具備極高的性價比優勢。及早在此布局小規模自用廠辦或物流衛星據點，無疑是極具遠見的資產配置決策。

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你看好八里在淡江大橋通車後的產業爆發力嗎？在你的生活或投資經驗中，是否也曾遇過面寬狹窄、法規卡關的特殊土地難題？

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(法律免責聲明：本文所引述之各項基地面積、建築退縮、側院放寬、建蔽容積率等技術數據與會議結論，均依據「新北市都市設計及土地使用開發許可審議會115年度第7次大會」公開會議紀錄討論案第二案完整彙整分析。全案最終建造執照取得內容、現場施工樣貌與後續工廠營運登記事項，悉依新北市政府相關主管機關正式核定之法定圖說為準。)