【大安區光復南路核心15層商住新地標】從住四高容積看億軒開發仁愛段案：第四種住宅區容積推升至449.99%、水利署公產協處與36.6億總銷深度全解析

在很多人的印象中，都市更新往往必須是上千坪的複合商場或百億重劃區大案。然而，在台北市真正精華且成熟的傳統市心街廓裡，最考驗建商整合細緻度與專業法規技術的，反而是這一批「300至400坪精緻基地、跨越公私產權協處、高規格事業計畫與權利變換併送」的名邸重建案。

我是黃子又（Sam Huang）。作為一名專注於工商地產與大宗土地資產配置的顧問，我看待每一塊土地與建築，習慣先將感性濾鏡拿掉，直接看座標、看街廓、解法規、算矩陣。雖然我的日常主力是跟著機場捷運線、捷運軌道經濟精準佈局科技廠辦、工業地與整棟企業總部，但對於台北市指標住宅聚落的都市更新與合建開發，我同樣維持最精密的法規與數據追蹤。

今天我們要深入拆解的案件，座落於台北市大安區光復南路生活圈——「擬訂臺北市大安區仁愛段一小段793地號等10筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」。

本案由億軒開發股份有限公司擔任實施者、朱偉誠建築師事務所操刀建築設計與規劃。基地座落於大安區光信里，位於光復南路456巷以南、延吉街以東、光復南路560巷以北及6米未開闢計畫道路以西所圍街廓之東北側。基地面積為 1,263.00 平方公尺（約 382.06 坪），土地使用分區為第四種住宅區，核定興建為地上 15 層的高規格現代化商住大樓。全案實施都市更新費用約 9.28 億元，預估總銷售金額高達 36.68 億元！

全案私有地主 49 人（私有地面積 1,235.00 ㎡），並含農業部農田水利署經管之中華民國國有土地 28.00 ㎡。在第四種住宅區基準容積率 300% 的基礎下，億軒開發如何妥善化解違建佔用課題、透過多項標章綠建築規劃，並將實設容積率一舉推升至 449.99% 的極致水準？

請備好計算機，我們直接切入數據底層。

關鍵密碼：全案規格與量化數據全景總覽

在進入複雜的都市計畫與財務建模推演前，我們照慣例先將官方審查平台上的底層參數整理成清晰表格。數據不會說謊，它直接定義了建物的物理極限與財務結構。

臺北市大安區仁愛段一小段793地號都更案全維度資訊表

容積解鎖：住四300%到449.99%的精算法規矩陣

在土地開發的算式中，容積率代表一塊土地能長出多少結構量體的根本乘數。第四種住宅區的基準容積為 300%（基準容積 $F_0 = 1,263.00 \times 300\% = 3,789.00 \text{ ㎡}$）。依都市更新條例法定上限規定，獎勵上限為基準容積之 1.5 倍（即 $300\% \times 1.5 = 450.00\%$）。

億軒開發在本案實設容積率達到了 449.99%，爭取獎勵容積達 1,894.27 平方公尺，把法規容許的容積極限爭取到了小數點第二位！

【容積堆疊結構解析】
基準容積 (300.00%)：3,789.00 ㎡
  ＋ 處理違建戶樓地板面積獎勵：516.72 ㎡
  ＋ 時程獎勵：378.90 ㎡
  ＋ 綠建築標章設計：303.12 ㎡
  ＋ 智慧建築標章設計：303.12 ㎡
  ＋ 建築規劃設計(三)：145.73 ㎡
  ＋ 無障礙環境設計：113.67 ㎡
  ＋ 建築規劃設計(四)：113.67 ㎡
  ＋ 耐震設計：75.78 ㎡
  ＋ 建築規劃設計(二)：37.89 ㎡
--------------------------------------------------
總實設容積 (449.99%)：約 5,683.37 ㎡ (住宅 5,454.91 ㎡ + 商業 228.46 ㎡)

其中最值得關注的亮點在於「處理違建戶樓地板面積獎勵」貢獻了 516.72 平方公尺，成為拉高全案容積獎勵的重要關鍵。這顯示基地前期存在老舊違章佔用的歷史包袱，實施者透過妥善的補償協商安置，化阻力為助力，不僅替全體地主換取法定獎勵，也解決了都市窳陋市容。

建築剖析：大安光復核心的立體機能重塑

在建蔽率方面，法定上限為 50.00%，本案實設為 47.25%，留設了充足的退縮綠帶空間，並另外承諾開闢人行道面積達 145.73 平方公尺，大幅改善光復南路巷弄的會車與行人通行品質。

各樓層立體機能配置表

地下室規劃了 70 輛汽車車位，對比法定 59 輛超額配置了 11 輛，機車車位亦配置 69 輛，能完全吸收更新後進駐住戶與商業活動的停車需求，不對鄰近巷道增加違停壓力。

財務解碼：總銷 36.68 億的價值創造邏輯

都市更新的本質是「風險重估」與「價值重塑」。我們從財務數據來透視全案的成本與價值空間：

• 實施總成本：約 9.28 億元（927,930,333 元）

• 預估總銷售金額：約 36.68 億元（3,667,696,230 元）

• 共同負擔比（約略成本佔比）：

  $$\frac{9.28\text{ 億}}{36.68\text{ 億}} \approx 25.30\%$$

這意味著全案的營建與實施成本僅占總銷金額的約四分之一，其餘約 74.7% 的產權價值將由參與權利變換與協議合建的原地主及公有產權依比例分配。以大安區光復南路每坪百萬級以上的單價支撐力道，本案高容積率轉換出的總樓地板面積（10,259.60 ㎡，約 3,103.53 坪），是本案能夠兼顧地主分配比例與建商營運成本的基石。

小又的總結筆記

從這處大安區仁愛段都市更新案，我們可以總結出三點核心觀察：

1. 第四種住宅區的極致爭取：基地使用分區為住四（300%），實施者透過多項標章與違建處理獎勵爭取至 449.99%，將坪效拉至極大化。

2. 農田水利署公地協處典範：基地內含 28 平方公尺的農田水利署公有地，透過都市更新多方審議機制，促成國有資產與民間私產合力開發，提升資產價值。

3. 商住混合的巷弄精緻再生：地面層 4 戶零售店面接軌延吉街成熟生活機能，地上層 68 戶住宅則重構大安區安全舒適的耐震綠建築居住空間。

本案事業計畫與權利變換計畫皆已順利經市府核定，後續拆除工程與請領建照開工將是下一波關注焦點！