【大安信義安和靜巷13層商住新標竿】從100%協議合建看宏廷建設仁愛段三小段案：住四與商三特混合規劃、容積推升至442.22%與23.8億總銷深度全解析

在台北市寸土寸金的核心行政區中，大型重劃區的土地開發往往備受矚目。然而，真正考驗實施者實力與地主互信基礎的，是座落於市心精華靜巷內、不透過繁瑣強拆或爭議程序，而是以「100%協議合建」模式達陣的精緻型都更案。

我是黃子又（Sam Huang）。作為一名專注於工商地產與大宗資產配置的顧問，我看待每塊土地與建築，習慣先拿掉感性濾鏡，直接看座標、看街廓、解法規、算矩陣。雖然我的日常主力是跟著軌道經濟精準佈局科技廠辦、工業地與企業總部，但對於台北市精華聚落的都市更新與合建開發，我同樣維持最精密的法規與數據追蹤。

今天我們要深入拆解的案件，座落於台北市大安區信義路四段與仁愛路四段之間的傳統頂級生活圈——「擬訂臺北市大安區仁愛段三小段654地號等4筆土地都市更新事業計畫案」。

本案由宏廷建設股份有限公司擔任實施者、里仁更新負責都市更新規劃，並由張玉樹建築師事務所操刀建築設計。基地座落於大安區敦煌里，位於信義路四段265巷10弄以南、信義路四段265巷以西、信義路四段以北、信義路四段39巷以東所圍街廓之北側。基地面積為 680.00 平方公尺（約 205.70 坪），土地使用分區涵蓋「第四種住宅區」與「第三種商業區（原屬第二種商業區）」，核定興建為地上 13 層的現代化商住大樓。全案實施都市更新費用約 6.25 億元，預估總銷售金額達 23.81 億元！

全案私有地主 14 人（私有土地面積 680.00 ㎡，產權 100% 私有，無公有地摻雜），採「協議合建」純事業計畫報核獲准。在基準容積率 300% 的限制下，宏廷建設如何透過結構耐震、綠建築與都市環境友善回饋，將實設容積率一舉拉升至 442.22%？

請備好計算機，我們直接切入數據底層。

關鍵密碼：全案規格與量化數據全景總覽

在進入都市計畫與財務建模推演前，我們照慣例先將官方審查平台上的底層參數整理成清晰表格。數據不會說謊，它直接定義了建物的物理極限與財務結構。

臺北市大安區仁愛段三小段654地號都更案全維度資訊表

容積解鎖：住四與商三特混合基地的容積極限推升

在都市計畫法規中，不同使用分區的混合基地需要依面積權重試算加權建蔽率與基準容積。本案基地面積 680.00 ㎡，其中第四種住宅區佔 663.00 ㎡（97.5%），商三特佔 17.00 ㎡（2.5%），合併基準容積率為 300.00%（基準容積 $F_0 = 680.00 \times 300\% = 2,040.00 \text{ ㎡}$）。

依都市更新條例法定上限，獎勵上限為基準容積的 1.5 倍（即 $300\% \times 1.5 = 450.00\%$，上限容積為 3,060.00 ㎡）。

宏廷建設在此案中實設容積率達到了 442.22%，實設容積樓地板面積達 3,007.07 ㎡（住宅 2,824.40 ㎡ ＋ 商業 182.67 ㎡），幾乎逼近法定 1.5 倍的獎勵天花板！

【容積堆疊結構解析】
基準容積 (300.00%)：2,040.00 ㎡
  ＋ 耐震設計獎勵：204.00 ㎡ (基準容積之 10.0%)
  ＋ 建築物結構安全條件：161.74 ㎡
  ＋ 綠建築標章之建築設計：122.40 ㎡ (基準容積之 6.0%)
  ＋ 智慧建築標章之建築設計：122.40 ㎡ (基準容積之 6.0%)
  ＋ 無障礙環境設計：81.60 ㎡ (基準容積之 4.0%)
  ＋ 建築規劃設計(三)：81.73 ㎡
  ＋ 時程獎勵：71.40 ㎡ (基準容積之 3.5%)
  ＋ 建築規劃設計(四)：61.20 ㎡
  ＋ 促進都市更新(二)：40.44 ㎡
  ＋ 建築規劃設計(二)：20.40 ㎡
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總實設容積 (442.22%)：約 3,007.07 ㎡ (住宅 2,824.40 ㎡ + 商業 182.67 ㎡)

容積申請三大關鍵解析：

1. 強化建物本質安全：耐震設計直接爭取滿額 204.00 ㎡，加上結構安全獎勵 161.74 ㎡，光是結構耐震部分就為全案貢獻了 365.74 ㎡ 的獎勵面積，為老舊巷道換取高規格耐震住宅。

2. 智慧綠建築雙標章：同步取得綠建築標章（122.40 ㎡）與智慧建築標章（122.40 ㎡），提升大樓節能與現代化管理規格。

3. 都市環境回饋落實：透過建築規劃設計及開闢 81.73 平方公尺的無遮簷人行步道，實質縫合周邊巷弄動線，換取法定環境貢獻獎勵。

建築剖析：大安精華靜巷的垂直量體重生

在建蔽率方面，法定加權建蔽率為 50.38%，本案實設為 50.32%，在基地規模僅約 205.7 坪的巷弄條件下，精準拿捏量體退縮與開挖比例。

各樓層立體機能配置表

地下室開挖至 B3，實設 43 輛汽車停車位（大幅超越法定 32 輛達 11 輛），機車位實設 39 輛（亦超越法定 36 輛），在巷道生活圈中實現「一戶一車位」以上的充裕比率，避免外部車輛排擠周邊停車空間。

財務解碼：總銷 23.81 億的合建價值創造

相較於權利變換的政府公權力介入核定價值，本案採取地主與建商全體同意的「協議合建」模式。我們從財務數據來透視全案的成本與價值空間：

• 實施總成本（都市更新費用）：約 6.25 億元（625,046,771 元）

• 預估總銷售金額：約 23.81 億元（2,381,048,169 元）

• 成本總銷比（營建實施費用佔比）：

  $$\frac{6.25\text{ 億}}{23.81\text{ 億}} \approx 26.25\%$$

此數據展現出大安區核心段落的極高土地身價：營建與推動成本僅佔全案總價值的約 26.25%，其餘超過 73.7% 的高額附加價值完全由 14 位私有地主與建商共享。這正是本案能以 100% 協議合建順利成案、無需走到強制權利變換審查的關鍵財務底氣。

小又的總結筆記

從這處座落信義路四段與仁愛路四段巷弄的都更案，我們可以得出三點核心觀察：

1. 零公有地、產權單純的協議合建典範：基地全數為 14 位私有地主所有，無公有土地夾雜，建商與地主達成全體共識以協議合建報核，審議流程俐落明快。

2. 耐震綠化的高規格巷弄再生：未因基地僅約 205 坪而妥協，全案投入耐震設計、智慧建築、綠建築與 81.73 ㎡ 的人行道退縮，創造兼顧安全與景觀的生活環境。

3. 優質地段支撐的高效產權比：大安區的高單價市場支撐力，使低於三成的成本佔比即可支應全案重建，為市中心老舊低矮公寓樹立了極佳的合建典範。

本案事業計畫業已核定，後續將正式啟動執照申請與工程推動，成為大安區信義路靜巷內引人注目的全新天際線！