【大安仁愛光復生活圈近700坪19層雙塔旗艦地標】德運建設仁愛段案：第四種住宅區容積推升至449.99%、權利變換併送與73.6億總銷深度全解析

在大台北核心精華區中，絕大多數都市更新案受限於土地產權破碎，往往僅能整合出兩、三百坪的基地。然而，在鄰近國父紀念館與仁愛路四段交會的頂級生活圈，竟然出現了一塊基地面積高達 2,308.00 平方公尺（近 700 坪） 的旗艦級都更基地！由老牌實力建商德運建設股份有限公司擔任實施者，全案不僅採權利變換併送快速推動，目前更已正式取得市府核准並全面開工動工。

我是黃子又（Sam Huang）。作為一名專注於工商地產與大宗土地資產配置的顧問，我看待每塊土地與建築，習慣先拿掉感性濾鏡，直接看座標、看街廓、解法規、算矩陣。雖然我的日常主力是精準佈局科技廠辦、工業地與整棟企業總部，但對於台北市指標住宅聚落的都市更新與合建開發，我同樣維持最精密的法規與數據追蹤。

今天我們要深入拆解的案件，座落於台北市大安區光復南路與延吉街精華街廓——「擬訂臺北市大安區仁愛段一小段92地號等11筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」。

本案由德運建設擔任實施者、弘傑不動產事業負責都更規劃，並由大台北知名建築大師陳傳宗建築師事務所親自操刀整體建築設計。基地座落於大安區正聲里，位於8公尺計畫道路以西、光復南路260巷以北、延吉街以東、光復南路240巷以南之街廓範圍內。基地面積高達 2,308.00 平方公尺（約 698.17 坪），土地使用分區為純粹高價值的「第四種住宅區」，核定興建為地上 19 層、地下層的現代化大氣雙塔景觀地標！全案實施都市更新費用約 26.09 億元，預估總銷售金額高達 73.67 億元！

全案私有地主 51 人（私有土地面積 2,308.00 ㎡，產權 100% 私有，無公有地夾雜），在龐大的地主量體下，實施者以「權利變換（併送）」方式展現高度整合執行力。在基準容積率 300% 的基礎下，德運建設如何將實設容積率頂滿至法定極限的 449.99%，並開闢高達 563 平方公尺的林蔭步道？

請備好計算機，我們直接切入數據底層。

關鍵密碼：全案規格與量化數據全景總覽

在進入複雜的都市計畫與財務建模推演前，我們照慣例先將官方審查平台上的底層參數整理成清晰表格。數據不會說謊，它直接定義了建物的物理極限與財務結構。

臺北市大安區仁愛段一小段92地號都更案全維度資訊表

容積解鎖：住四基準6,924㎡極致發揮，實設容積推升至449.99%

在台北市都市更新法令中，第四種住宅區的基準容積率為 300.00%。本案基地面積高達 2,308.00 ㎡，計算出的基準容積 $F_0$ 達到了 6,924.00 ㎡（約 2,094.51 坪）。依都市更新條例法定上限，獎勵上限為基準容積的 1.5 倍（即 $300\% \times 1.5 = 450.00\%$）。

德運建設與陳傳宗建築師團隊展現出驚人的法規技術，核准實設容積率高達 449.99%，實設容積樓地板面積達 12,881.69 ㎡（住宅 12,263.96 ㎡ ＋ 商業 617.73 ㎡），多爭取了 3,461.34 ㎡（逾千坪） 的合法獎勵容積，完全頂滿法規上限！

【容積堆疊結構解析】
基準容積 (300.00%)：6,924.00 ㎡
  ＋ 耐震設計獎勵：692.40 ㎡ (基準容積之 10.0%)
  ＋ 建築規劃設計(三)：563.20 ㎡
  ＋ 建築物結構安全條件：550.31 ㎡
  ＋ 時程獎勵：484.68 ㎡ (基準容積之 7.0%)
  ＋ 綠建築標章之建築設計：415.44 ㎡ (基準容積之 6.0%)
  ＋ 智慧建築標章之建築設計：415.44 ㎡ (基準容積之 6.0%)
  ＋ 建築規劃設計(四)：207.72 ㎡
  ＋ 促進都市更新(二)：137.58 ㎡
  ＋ 新技術之應用：69.24 ㎡
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總實設容積 (449.99%)：約 12,881.69 ㎡ (住宅 12,263.96 ㎡ + 商業 617.73 ㎡)

容積申請三大關鍵解析：

1. 結構耐震滿額雙重認證：本案耐震設計直接爭取滿額 10%（692.40 ㎡），同時納入建築物結構安全條件 550.31 ㎡，光是「耐震結構安全」相關獎勵就為全案貢獻高達 1,242.71 ㎡，為近 700 坪的大型社區構築高規格安全堡壘。

2. 頂級智慧與綠建築雙標章：取得綠建築標章（415.44 ㎡）與智慧建築標章（415.44 ㎡），確保 19 層現代雙塔大樓具備長期的能源永續與智慧物業管理價值。

3. 退縮開闢 563.2 ㎡ 豪氣林蔭步道：本案不吝退縮，承諾開闢高達 563.20 平方公尺的無遮簷人行步道，實質化解延吉街與光復南路舊街廓狹小緊繃的壓迫感，同時換取「建築規劃設計(三)」563.20 ㎡ 的法定獎勵。

建築剖析：建蔽率僅41.75%！大安精華區罕見的莊園級退縮綠意

相較於台北市多數都更案把法定建蔽率 50% 用滿，本案實設建蔽率竟然僅有 41.75%！這意味著基地有將近六成的土地完全留給中庭花園與退縮林蔭道，在擁擠的光復仁愛商圈中極度奢侈罕見。

各樓層立體機能配置表

車位規劃更是堪稱大安區天花板配置！地下室開挖規模達 6,519.92 ㎡，實設 131 輛汽車停車位（超越法定 110 輛達 21 輛），機車位亦實設 131 輛，實現「戶戶有車位」甚至超額配置，徹底根絕住戶與訪客在周遭巷弄違停的困擾。

財務解碼：總銷 73.67 億的東區旗艦價值創造

本案基地規模近 700 坪，其整體開發總銷與實施費用在大安區都市更新史中名列前茅：

• 實施總成本（都市更新費用）：約 26.09 億元（2,609,368,676 元）

• 預估總銷售金額：約 73.67 億元（7,367,372,310 元）

• 共同負擔比（成本佔比）：

  $$\frac{26.09\text{ 億}}{73.67\text{ 億}} \approx 35.42\%$$

這項數據顯示出大安區光復仁愛生活圈無可匹敵的房價支撐力：即便本案投入高達 26 億元的超高標準營造成本、開闢 563 ㎡ 步道回饋，實施成本仍穩健控制在總銷的 35.42%！其餘將近 65%（約 47.5 億元） 的高額資產增值由 51 位私有地主依權利變換比例公平共享，充分保障原地主利益。

小又的總結筆記

從這處座落延吉街與光復南路交會帶的旗艦都更案，我們可以得出三點核心觀察：

1. 大安市心罕見近700坪大基地：市中心多為百坪小基地，德運建設成功整合 11 筆地號、近 700 坪完整街廓，打造出量體完整的 19 層雙塔社區，是近年大安區極少數具備大社區規模的純住旗艦案。

2. 純私有地100%權變併送典範：面對多達 51 位地主與 45 戶原住戶，無公有地參與，實施者採事業與權利變換併送，公正透明核算分配，省去冗長爭訟，並順利於 2025 年底正式動工。

3. 低建蔽、大退縮的城市森林綠化：實設建蔽率僅 41.75%，退縮開闢 563 平方公尺人行步道，配合 131 輛充裕車位，創造了「把空地還給街廓、把景觀留給城市」的都市更新理想典範。

本案事業計畫與權利變換計畫均已核定並進入實體施工階段，這座近 74 億的大安新雙塔地標，即將為光復仁愛生活圈帶來劃時代的城市天際線更新！