【信義安和通化門戶15層高品質商住新地標】巧洋實業通化段都更：商三與住三加權容積達583%、私有地大整合與27.6億總銷深度全解析

在大台北地區，傳統鬧區與捷運交會的精華地段，都市更新不僅是建築的汰舊換新，更是對擁擠、複雜產權進行空間重組的關鍵契機。在捷運「信義安和站」與通化夜市商圈交會的核心區，一樁由巧洋實業股份有限公司主導、整合達 7 筆地號、引入 15 層高品質現代商住建築的都市更新案，已正式取得市府核准，成為近年通化街門戶改造的指標性重建案！

我是黃子又（Sam Huang）。作為一名專注於工商地產與大宗土地資產配置的顧問，我看待每塊土地與建築，習慣先拿掉感性濾鏡，直接看座標、看街廓、解法規、算矩陣。雖然我的日常主力是精準佈局科技廠辦、工業地與整棟企業總部，但對於台北市精華門戶的都市更新，我同樣維持最精密的法規與數據追蹤。

今天我們要深入拆解的案件，座落於台北市大安區通化街與基隆路交會帶的黃金地段——「擬訂臺北市大安區通化段三小段84地號等7筆土地都市更新事業計畫案」。

本案由都更老牌實力派巧洋實業同時擔任實施者與規劃單位，並由紹洋建築師事務所操刀建築設計。基地座落於大安區法治里，位於樂利路以東、基隆路二段以北、通化街以南所圍之街廓內。基地面積為 860.00 平方公尺（約 260.15 坪），土地使用分區具備極高商業與住宅價值，包含「第三種商業區（原屬第二種商業區）」與「第三種住宅區」，核定興建為地上 15 層、地下 4 層的現代化商住大樓。全案實施都市更新費用約 8.54 億元，預估總銷售金額高達 27.69 億元！

全案私有地主 17 人（私有地面積 860.00 ㎡），產權 100% 私有，無公有地夾雜，採「部分權利變換、部分協議合建（分送）」方式報核獲准。在基準容積與各項都更、公益回饋疊加下，巧洋實業如何整合 17 位地主，並將實設容積率一舉推升至 583.54% 的極致驚人水準？

請備好計算機，我們直接切入數據底層。

關鍵密碼：全案規格與量化數據全景總覽

在進入複雜的都市計畫與財務建模推演前，我們照慣例先將官方審查平台上的底層參數整理成清晰表格。數據不會說謊，它直接定義了建物的物理極限與財務結構。

臺北市大安區通化段三小段84地號都更案全維度資訊表

類別	項目	詳細內容與數值
基本資料	案名	擬訂臺北市大安區通化段三小段84地號等7筆土地都市更新事業計畫案
	實施者	巧洋實業股份有限公司
	都更規劃單位	巧洋實業股份有限公司
	建築設計單位	紹洋建築師事務所
	估價單位	宏大不動產估價師聯合事務所等
	基地區位	臺北市大安區法治里，樂利路以東、基隆路二段以北、通化街以南所圍街廓內
	更新單元範圍	臺北市大安區通化段三小段84、85、86、87、87-1、88、88-1地號等7筆土地
	更新地區判定	自行劃定更新單元（創定臺北市大安區通化段三小段84地號等7筆土地為更新單元，非位於政府劃定之更新地區）
	目前辦理進度	事業計畫階段—業經本府核定
	實施方式	重建區段：其他（部分權利變換、部分協議合建，分送）
土地與產權	基地面積	860.00 ㎡（約 260.15 坪）
	土地使用分區	第三種商業區（原屬第二種商業區）：762.00 ㎡（88.60%）第三種住宅區：98.00 ㎡（11.40%）
	公私有產權	私有土地：860.00 ㎡（100.00%）公有土地：0.00 ㎡（0.00%）
	更新前所有權人數	私有土地所有權人：17 人｜合法建物所有權人：16 人（原戶數 17 戶，安置 17 戶）
容積與規劃	法定建蔽率 / 實設	62.72% / 61.34%
	法定容積率	583.85%（基準容積 $F_0$ 為 5,021.10 ㎡）
	實設容積率	583.54%（高容積複合開發）
	總樓地板面積	11,122.78 ㎡（約 3,364.64 坪，地下層佔 3,721.80 ㎡）
	地下開挖規模	86.55%（地下 4 層）
	容積使用類別	住宅使用容積：4,702.03 ㎡；其他使用容積：1,281.82 ㎡；商業使用容積：0.00 ㎡
	建築量體與樓層	最大樓層數地上 15 層/地下 4 層（鋼筋混凝土構造）
	規劃單元數	住戶單元數：76 戶｜其他單元數（事務所/管委會）：15 戶（共 91 戶）
	車位規劃	汽車停車位：法定 57 輛，實設 58 輛機車停車位：法定 61 輛，實設 87 輛
財務規模	實施都更費用	854,859,641 元（約 8.55 億元）
	預估總銷金額	2,769,428,247 元（約 27.69 億元）

容積解鎖：商三與住三高權重基地與獎勵極限堆疊

本案基地 860.00 ㎡，其中第三種商業區佔達 762.00 ㎡（88.60%）、第三種住宅區 98.00 ㎡（11.40%）。高比例的商業區加權，使本案法定加權基準容積率高達 583.85%（基準容積 $F_0 = 5,021.10 \text{ ㎡}$ ）。

在都市更新條例等上限激勵下，本案實設容積率最終核定為 583.54%（實設容積樓地板面積達 5,983.94 ㎡，包含住宅 4,702.03 ㎡與其他使用 1,281.82 ㎡）。

【容積堆疊結構解析】
基準容積（583.85%）：5,021.10 ㎡
  ＋ 容積移轉與其他獎勵：962.84 ㎡
  （主要包含 351.48 ㎡、611.36 ㎡ 等相關都更與公益回饋）
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總實設容積（583.54%）：約 5,983.94 ㎡ (住宅 4,702.03 ㎡ + 其他 1,281.82 ㎡)

容積與產權整合關鍵解析：

多重都更獎勵無縫疊加：透過細緻的基地退縮與公益回饋規劃，本案爭取到了包括 $351.48 \text{ ㎡}$ 與 $611.36 \text{ ㎡}$ 在內的多重容積獎勵，這成為拉高全案開發效益、爭取地主支持的關鍵籌碼。
產權整合展現實施者實力：基地內含 17 位私有土地所有權人，雖然人數不多，但因涉及 16 位合法建物所有權人及 17 戶原住戶，整合工作同樣考驗協調細緻度。巧洋實業透過「分送」機制將部分權利變換、部分協議合建靈活搭配，成功達成 100% 私有地整合，無需走到強制權利變換審查，堪稱私有地都更典範。
優善人行空間回饋：實施者退縮留設了 25.66 平方公尺的無遮簷人行步道，實質回饋地方，改善了基隆路與通化街弄間長年窳陋的步行環境。

建築剖析：15層高品質現代商住新地標

在建蔽率方面，法定上限 62.72%，本案實設為 61.34%，地下室開挖至 B4（開挖率 86.55%、開挖面積達 3,721.80 ㎡），為這棟 15 層的高樓層建築打造了穩固的地下基坑與停車、機電空間。

各樓層立體機能配置表

垂直樓層區塊	主要規劃用途	空間特色與配置指標
屋頂層	樓梯間、機房空間、水箱	設備集中化設計，美化通化與基隆路巷弄天際景觀。
6F ~ 15F（高樓層）	集合住宅（H2住宅，76 戶）	住宅使用容積 4,702.03 ㎡。規劃採光極佳，注重市區居住隱私與隔音。
3F ~ 4F（中樓層）	28組一般事務所、管委會使用空間（15 戶）	配置辦公室與社區公設，銜接周邊繁忙的商務機能。
1F ~ 2F（低樓層）	門廳、機電空間、大廳、社區服務	設置氣派門廳與社區空間，退縮優善步行環境。
B1 ~ B4（地下層）	防空避難室、停車空間、機房	坡道、坡平與坡道機械配置，實設 58 輛汽車位與 87 輛機車位。

地下室開挖至 B4，實設 58 輛汽車車位（超越法定 57 輛）與 87 輛機車車位（超越法定 61 輛達 26 輛），高密度的汽機車配置能完全吸收 91 戶住戶與辦公人潮的停車需求，為繁忙的通化街與基隆路周邊減輕交通排擠效應。

財務解碼：總銷 27.69 億的舊區價值再生

本案位於通化與基隆路一帶，屬於大安區生活機能與交通最為便利的核心地段之一，具備極高的土地價值與財務支撐力：

實施總成本（都市更新費用）：約 8.55 億元（854,859,641 元）
預估總銷售金額：約 27.69 億元（2,769,428,247 元）
成本總銷比（營建實施費用佔比）：
$\frac{8.55\text{ 億}}{27.69\text{ 億}} \approx 30.87\%$

數據顯示本案高達近七成的附加價值完全由 17 位原地主與實施者共享，這正是本案能以 100% 協議合建與權變彈性搭配順利成案的財務底氣。

小又的總結筆記

從這處信義安和通化門戶都更案，我們可以得出三點核心觀察：

私有地 100% 整合典範：本案無公有地夾雜，17 位私有地主與 16 位建物所有權人達成共識，以彈性分送方式推動，審議流程在產權複雜的東區舊街廓中顯得格外明快、單純。
高容積住商混合地標：本案基準容積高達 583.85%，大華建設在 260 坪精緻基地上拔地而起 15 層大樓，極大化土地坪效，為通化舊區提供兼具現代商辦（事務所）與 H2 住宅的高品質空間。
退縮步道與充足停車的都市回饋：退縮留設 25.66 平方公尺人行道，並超額配置 87 輛機車位與 58 輛汽車位，在極度擁擠的夜市鬧區周邊，以高度自給自足的交通規劃展現都更對地方的友善。

本案事業計畫業已核定，後續將正式進入拆遷、執照申請與開工，信義安和與通化街旁即將迎來全新的現代化天際線！