【大安科技大樓生活圈24層地標】福容開發瑞安段案：商三與住三高坪效加權達885%、純協議合建與近50億總銷深度全解析

在大台北地區，捷運文湖線科技大樓站周邊向來是大安區傳統文教氣息與生活機能成熟交匯的黃金地帶。由福容開發股份有限公司擔任實施者推動的「臺北市大安區瑞安段二小段499地號等10筆土地都市更新事業計畫案」，不僅成功達成100%私有產權協議合建，更列入北市「168專案」列管快速審核，目前已正式核准並全面進入施工階段！

我是黃子又（Sam Huang）。作為一名專注於工商地產與大宗土地資產配置的顧問，我看待每塊土地與建築，習慣先拿掉感性濾鏡，直接看座標、看街廓、解法規、算矩陣。雖然我的日常主力是精準佈局科技廠辦、工業地與整棟企業總部，但對於台北市指標住宅聚落的都市更新與合建開發，我同樣維持最精密的法規與數據追蹤。

今天我們要深入拆解的案件，座落於台北市大安區復興南路二段與瑞安街交會的生活圈——「擬訂臺北市大安區瑞安段二小段499地號等10筆土地都市更新事業計畫案」。

本案由麗寶集團旗下老牌建商福容開發擔任實施者、冠霖都市更新事業負責都更規劃，並由陳肇勳建築師事務所操刀全案建築設計。基地座落於大安區龍陣里，位於復興南路二段（40米）以西、復興南路二段128巷（8米）以南、復興南路二段148巷（15米）以北及瑞安街61巷（8米）以東街廓之東北側。基地規模達 1,192.00 平方公尺（約 360.58 坪），土地使用分區極具價值，結合了「第三種商業區（原屬商二）」與「第三種住宅區」，核定興建為地上 24 層、地下層的超高層商住美學地標！全案實施都市更新費用約 18.27 億元，預估總銷售金額高達 49.85 億元！

全案私有地主 40 人（私有土地面積 1,192.00 ㎡，產權 100% 私有，無公有地夾雜），在未透過繁瑣強制公權力介入的狀況下，以純「協議合建」模式取得全體地主共識。在法定基準容積率 590.58% 的高規格基礎下，福容開發如何透過耐震、綠建築與結構安全等多重獎勵疊加，將實設容積率一舉拉升至 885.88% 的極致水準？

請備好計算機，我們直接切入數據底層。

關鍵密碼：全案規格與量化數據全景總覽

在進入複雜的都市計畫與財務建模推演前，我們照慣例先將官方審查平台上的底層參數整理成清晰表格。數據不會說謊，它直接定義了建物的物理極限與財務結構。

臺北市大安區瑞安段二小段499地號都更案全維度資訊表

容積解鎖：商三九成高權重地塊，實設容積推升至885.88%

在台北市都市計畫法規中，混合使用分區的基地需依面積比例試算加權建蔽率與基準容積。本案基地 1,192.00 ㎡，其中第三種商業區佔達 1,076.00 ㎡（高達 90.27%），第三種住宅區僅佔 116.00 ㎡（9.73%）。

正因為超過九成為高容積商業地，加權後的法定基準容積率高達 590.58%（基準容積 $F_0 = 7,039.80 \text{ ㎡}$）。依據都市更新條例規定，獎勵上限為基準容積的 1.5 倍（即 $590.58\% \times 1.5 = 885.87\%$）。

福容開發本案實設容積率達到了 885.88%，實設容積樓地板面積高達 13,279.89 ㎡（住宅 12,244.06 ㎡ ＋ 商業 1,035.83 ㎡），不浪費任何一吋容積，將大安區高價土地的開發潛能推至滿額天花板！

【容積堆疊結構解析】
基準容積 (590.58%)：7,039.80 ㎡
  ＋ 耐震設計獎勵：703.98 ㎡ (基準容積之 10.0%)
  ＋ 綠建築標章之建築設計：563.18 ㎡ (基準容積之 8.0%)
  ＋ 智慧建築標章之建築設計：563.18 ㎡ (基準容積之 8.0%)
  ＋ 建築物結構安全條件：554.93 ㎡
  ＋ 建築規劃設計(三)：359.58 ㎡
  ＋ 無障礙環境設計：211.19 ㎡
  ＋ 建築規劃設計(四)：211.19 ㎡
  ＋ 促進都市更新(二)：138.73 ㎡
  ＋ 建築規劃設計(二)：70.40 ㎡
  ＋ 新技術之應用：70.40 ㎡
  ＋ 促進都市更新(一)：73.52 ㎡
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總實設容積 (885.88%)：約 13,279.89 ㎡ (住宅 12,244.06 ㎡ + 商業 1,035.83 ㎡)

容積申請三大關鍵解析：

1. 結構耐震與安全獎勵拿好拿滿：耐震設計爭取滿額 10%（703.98 ㎡），再疊加建築物結構安全獎勵 554.93 ㎡，光是針對老舊建物耐震強化的相關項目就換取了高達 1,258.91 ㎡ 的容積面積，替高密度舊街廓樹立最高安全標竿。

2. 頂規智慧與綠建築雙標章：同步導入綠建築標章（563.18 ㎡）與智慧建築標章（563.18 ㎡），各佔基準容積 8%，確保 24 層超高建築具備現代化節能、通風與遠端智能物業管理系統。

3. 都市環境與新技術應用回饋：建築規劃設計結合「新技術之應用（70.40 ㎡）」，並在復興南路與瑞安街巷弄現場承諾開闢達 218.82 平方公尺的無遮簷人行步道，實質化解了市中心巷道會車與行人步行的空間壓迫。

建築剖析：24層復興南路大道立體美學新地標

在建蔽率方面，法定上限為 62.71%，本案實設為 62.70%，展現精準的空間拿捏。全棟總樓地板面積高達 19,593.50 ㎡（約 5,927 坪），地下室開挖規模達 5,830.64 ㎡，為超高層建築打造沉穩的深厚基底。

各樓層立體機能配置表

車位配置方面，實設 116 輛汽車停車位（法定 111 輛）與 130 輛機車停車位（法定 126 輛），並貼心配有 1 個法定裝卸車位。在瑞安街與復興南路的高密度生活圈中，完全滿足 146 個單元的日常停車需求，實現車流內部化，不造成周邊既有巷弄負擔。

財務解碼：總銷 49.85 億的純協議合建價值奇蹟

本案最具指標性的特色，在於其面對 40 位私有地主、41 位合法建物所有權人，完全沒有透過公權力介入的強制權利變換審查，而是以全體同意的「100% 協議合建」達成圓滿報核！我們從財務結構來剖析其背後的邏輯：

• 實施總成本（都市更新費用）：約 18.27 億元（1,826,578,426 元）

• 預估總銷售金額：約 49.85 億元（4,984,664,497 元）

• 成本總銷比（營建實施費用佔比）：

  $$\frac{18.27\text{ 億}}{49.85\text{ 億}} \approx 36.64\%$$

此項財務數據顯示，即使在原物料與營造工料雙漲、超高層 24 層建築成本昂貴的背景下，大安區復興南路與瑞安街的高單價支撐力，仍讓全案營造成本控制在總銷的 36.64%。其餘超過 63% 的高額利潤與資產溢價，由 40 位地主與實施者透過合建契約公平分享，這正是地主願意百分之百簽約同意的根本經濟底氣！

小又的總結筆記

從這處座落復興南路二段的大案，我們可以得出三點核心觀察：

1. 零公有地、純協議合建的大型典範：基地完整達 360 坪，全數為 40 位私有地主所有，無公有地摻雜。福容開發展現老牌開發商的協調韌性，全案以 100% 協議合建報核，省去大量爭議程序，成為效率都更範本。

2. 高容積住商混合極大化：基地超過九成為商三，在基準容積高達 590.58% 的優勢下，團隊將獎勵推至 885.88% 上限，創造出近 6,000 坪的立體總樓地板面積與近 50 億總銷，展現精準的容積獲取策略。

3. 退縮開闢步道的都市景觀更新：全案承諾開闢 218.82 ㎡ 人行步道，配合 1F 精緻商業店面規劃，將復興南路二段與瑞安街巷弄原本窳陋的低矮公寓，升級為 24 層現代綠建築地標。

本案事業計畫業已核定並正式於 2025 年底前開工動工，大安區科技大樓站旁即將迎來全新的現代化天際線與高端純住名邸！