【東區忠孝復興門戶24層超高商住新地標】大華建設懷生段都更：商三與住三加權容積達872%、水利署公地協處與48.7億總銷深度全解析

在大台北地區，捷運軌道交會的精華門戶一向是都市更新最激烈的戰場。在寸土寸金的東區「忠孝復興站」核心商圈，一樁由大華建設股份有限公司主導、整合長達19筆地號、引入超高24層鋼骨級商住建築的都市更新案，目前已正式取得市府核准，成為近年東區極具指標性的門戶重建案！

我是黃子又（Sam Huang）。作為一名專注於工商地產與大宗土地資產配置的顧問，我看待每塊土地與建築，習慣先拿掉感性濾鏡，直接看座標、看街廓、解法規、算矩陣。雖然我的日常主力是精準佈局科技廠辦、工業地與整棟企業總部，但對於台北市精華門戶的都市更新，我同樣維持最精密的法規與數據追蹤。

今天我們要深入拆解的案件，座落於台北市大安區忠孝復興站旁、正對台北之星與SOGO復興館周邊的超級黃金地段——「擬訂臺北市大安區懷生段一小段121-4地號等19筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」。

本案由大同區與大安區資深開發商大華建設擔任實施者、冠霖不動產顧問負責都更規劃，並由大台北頂級豪宅團隊蕭力仁建築師事務所與羅柏智建築師事務所聯手操刀。基地座落於大安區誠安里，位於復興南路一段以西、忠孝東路三段以北、安東街以東、復興南路一段126巷以南街廓西南側。基地面積為 911.00 平方公尺（約 275.58 坪），土地使用分區極具價值，包含「第三種商業區」與「第三種住宅區」，核定興建為地上 24 層、地下 5 層的現代化商住大樓。全案實施都市更新費用約 12.35 億元，預估總銷售金額高達 48.79 億元！

全案私有地主 11 人（私有地面積 568.20 ㎡），並含財政部國有財產署（中華民國）經管之國有地 49.80 ㎡，以及臺北市政府工務局新建工程處經管之市有地 11.00 ㎡，另有大面積公同共有與其他產權，土地產權錯綜複雜。在基準容積與各項都更、公益回饋疊加下，大華建設如何透過「權利變換」併送事業計畫，並將實設容積率一舉推升至 872.32% 的極致驚人水準？

請備好計算機，我們直接切入數據底層。

關鍵密碼：全案規格與量化數據全景總覽

在進入複雜的都市計畫與財務建模推演前，我們照慣例先將官方審查平台上的底層參數整理成清晰表格。數據不會說謊，它直接定義了建物的物理極限與財務結構。

臺北市大安區懷生段一小段121-4地號都更案全維度資訊表

容積解鎖：商三與住三混合地塊的容積極限堆疊

在台北市都市更新案中，最具有爆發力的莫過於「商業區與住宅區」混合，並帶有道路用地捐地或開闢的基地。本案基地 911.00 ㎡，其中第三種商業區達 670.00 ㎡（73.5%）、第三種住宅區 61.00 ㎡（6.7%）、道路用地 180.00 ㎡（19.8%）。

因高比例商業區加權，法定基準容積率高達 596.20%（基準容積 $F_0 = 4,358.25 \text{ ㎡}$）。在都更條例法定 1.5 倍等上限激勵下，大華建設在僅 275 坪的精緻基地上，一舉將實設容積率推升至驚人的 872.32%，實設容積樓地板面積達 6,376.62 ㎡（住宅 5,222.66 ㎡ ＋ 商業 571.86 ㎡ ＋ 其他 582.10 ㎡）。

【容積堆疊結構解析】
基準容積 (596.20%)：4,358.25 ㎡
  ＋ 處理違建戶樓地板面積獎勵：871.65 ㎡ (貢獻極大)
  ＋ 協助開闢公設與捐地：438.96 ㎡ (道路用地 180 ㎡ 的重大貢獻)
  ＋ 時程與規模獎勵：435.83 ㎡ (基準容積之 10.0%)
  ＋ 建築規劃設計(三)：184.98 ㎡
  ＋ 耐震設計獎勵：87.17 ㎡ (基準容積之 2.0%)
  ＋ 促進都市更新(二)：40.44 ㎡
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總實設容積 (872.32%)：約 6,376.62 ㎡ (住宅 5,222.66 ㎡ + 商業 571.86 ㎡ + 其他 582.10 ㎡)

容積申請三大關鍵解析：

1. 老舊違建與拆遷補償的重頭戲：高達 871.65 ㎡ 的違建戶獎勵，顯示前期面臨極大拆遷與協調挑戰，這正是權變程序介入的最佳時機，成功化阻力為高額開發坪效。

2. 捐地與道路開闢的大手筆：高比例道路用地（180.00 ㎡）的併入與實質開闢，直接換取了高達 438.96 ㎡ 的歷史公設回饋獎勵，徹底打通安東街與復興南路間的窳陋巷弄。

3. 都市景觀與規模時程的無縫疊加：時程與規模獎勵拿滿 10%（435.83 ㎡），蕭力仁建築師並透過「建築規劃設計(三)」爭取 184.98 ㎡，重塑東區高質感立體天際線。

建築剖析：24層鋼骨地標與東區立體新秩序

在建蔽率方面，法定上限 63.33%，本案實設為 60.75%，地下室一口氣開挖至 B5（開挖率 81.63%、開挖面積達 2,858.77 ㎡），為超高層建築打造最穩固的深基坑與鋼骨（SC）安全結構。

各樓層立體機能配置表

地下室開挖至地下5層，實設 70 輛汽車車位與 82 輛機車車位（超越法定 76 輛），有效滿足 100 戶大樓進出、辦公與東區消費人潮的停車需求，為捷運門戶地段減輕交通衝擊。

財務解碼：總銷 48.79 億的東區價值再生

作為忠孝復興門戶的頂級都更，本案的財務規模極其龐大：

• 實施總成本（都市更新費用）：約 12.35 億元（1,234,803,921 元）

• 預估總銷售金額：約 48.79 億元（4,879,508,050 元）

• 共同負擔比（成本佔比）：

  $$\frac{12.35\text{ 億}}{48.79\text{ 億}} \approx 25.31\%$$

數據展現出忠孝復興門戶無與倫比的土地身價。營建與推動費用僅占總價值的 25.31%，超過 74% 的高附加價值由原地主、大華建設及公有地主管機關共同分配。以大安區復興南路與忠孝東路一帶每坪 150~200 萬級以上的豪宅與高價商辦支撐力，轉換出的 11,240.24 平方公尺（約 3,400 坪）總樓地板面積，是本案不惜重金採鋼骨 SC 建造、捐贈開闢道路並協處複雜違建的關鍵財務底氣。

小又的總結筆記

從這處東區忠孝復興門戶都更案，我們可以得出三點核心觀察：

1. 超高容積門戶再造：在 275 坪基地上，大華建設以 872.32% 的實設容積率拔地而起 24 層 SC 地標，極大化土地坪效，為擁擠的東區市心示範了精緻且立體化的門戶再生。

2. 多方公私產權與違建大和解：此案包含國有財產署與北市府工務局公有地，並面對高達 871.65 ㎡ 違建戶與拆遷歷史包袱。大華建設透過併送權利變換計畫，圓滿化解產權與違建爭議，將歷史包袱轉化為高附加價值新地標。

3. 捐地與公設開闢的都市回饋：大方捐贈並開闢了 180 平方公尺的道路用地與 184.98 平方公尺的無遮簷人行道，打通東區巷弄，將私有開發利益回饋至整體的都市步行與交通網絡。

本案事業計畫及權利變換計畫業已核定，後續將正式進入拆遷、執照申請與開工，東區忠孝復興站旁即將迎來全新的現代化天際線！