【大安杭州南路潮州街文教靜巷12層純住新地標】新美開發金華段案：國有地佔比近九成公私協處、回饋575㎡社會住宅與28.3億總銷深度全解析

在大台北核心精華區中，絕大多數都更案多以私有地主整合為主。然而，在大安區杭州南路與潮州街一帶的百年人文靜巷內，卻出現了一處由新美開發股份有限公司擔任實施者、國有土地佔比高達 88.85% 的大型公私協力都更案！本案不僅透過權利變換（分送）程序成功核定事業計畫，更透過公益設施回饋捐贈了高達 575 平方公尺的社會住宅，成為大安區老舊宿舍街廓轉型的重大典範！

我是黃子又（Sam Huang）。作為一名專注於工商地產與大宗土地資產配置的顧問，我看待每塊土地與建築，習慣先拿掉感性濾鏡，直接看座標、看街廓、解法規、算矩陣。雖然我的日常主力是精準佈局科技廠辦、工業地與整棟企業總部，但對於台北市指標住宅聚落的都市更新與合建開發，我同樣維持最精密的法規與數據追蹤。

今天我們要深入拆解的案件，座落於台北市大安區杭州南路二段與潮州街交會的傳統文教名邸生活圈——「擬訂臺北市大安區金華段四小段126地號等3筆土地都市更新事業計畫案」。

本案由新美開發擔任實施者、安邦工程顧問負責都更規劃，並由大台北知名豪宅建築巨擘呂建勳建築師事務所親自操刀整體建築設計。基地座落於大安區錦泰里，位於杭州南路二段61巷、潮州街59巷、潮州街55巷所圍街廓內東側。基地面積高達 1,704.00 平方公尺（約 515.46 坪），土地使用分區為純粹優質的「第三種住宅區」，核定興建為地上 12 層、地下 3 層的現代人文純住宅美學地標！全案實施都市更新費用約 9.01 億元，預估總銷售金額達 28.34 億元！

全案私有地主僅 5 人（私有土地面積 190.00 ㎡），其餘 1,514.00 ㎡ 均為中華民國國有土地（管理機關：財政部國有財產署），國有地佔比高達 88.85%。在基準容積率 225% 的嚴謹住三限制下，新美開發如何透過捐贈社會住宅、開闢近 500 平方公尺人行道，將實設容積率一舉拉升至 337.49%？

請備好計算機，我們直接切入數據底層。

關鍵密碼：全案規格與量化數據全景總覽

在進入複雜的都市計畫與財務建模推演前，我們照慣例先將官方審查平台上的底層參數整理成清晰表格。數據不會說謊，它直接定義了建物的物理極限與財務結構。

臺北市大安區金華段四小段126地號都更案全維度資訊表

容積解鎖：住三225%突破至337.49%的公益回饋密碼

在台北市都市計畫法規中，第三種住宅區的法定基準容積率為 225.00%（基準容積 $F_0 = 1,704.00 \times 225\% = 3,834.00 \text{ ㎡}$）。在無商業區加權與無大馬路寬度優勢的住宅巷弄中，要拉高容積率，關鍵就在於「扎實的環境貢獻與公益設施捐贈」。

本案最終核定實設容積率高達 337.49%，總實設容積樓地板面積達 5,750.89 ㎡，相較基準容積淨增加了 1,916.89 ㎡（約 579.86 坪）的獎勵容積！

【容積堆疊結構解析】
基準容積 (225.00%)：3,834.00 ㎡
  ＋ 捐贈公益設施獎勵 (ΔF4-1)：575.10 ㎡ (全案核心支柱)
  ＋ 建築規劃設計(三) (ΔF5-3)：464.34 ㎡
  ＋ 綠建築與智慧建築等設計 (ΔF5-1)：383.40 ㎡ (基準容積之 10.0%)
  ＋ 時程獎勵等項目 (ΔF5-6)：230.04 ㎡ (基準容積之 6.0%)
  ＋ 協助開闢公共設施 (ΔF3)：191.70 ㎡ (基準容積之 5.0%)
  ＋ 建築規劃設計(四) (ΔF4-2)：41.37 ㎡
  ＋ 促進都市更新其他獎勵 (ΔF1)：31.42 ㎡
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總實設容積 (337.49%)：約 5,750.89 ㎡ (100% 規劃為高品質純住宅)

容積申請三大關鍵解析：

1. 捐贈 575.10 ㎡ 公益設施（社會住宅）：本案最大亮點在於主動配合北市住宅政策，捐建高達 575.10 平方公尺的公益設施面積（納入社會住宅規劃），不僅為市府爭取到寶貴的公有住宅資源，更直接換得 1:1 的 ΔF4-1 實質容積獎勵，達成公私雙贏。

2. 開闢 485.87 ㎡ 人行步道與道路：基地雖然位於巷弄內，但實施者承諾開闢高達 485.87 平方公尺的無遮簷人行步道，並出資 10.8 萬元工程費用開闢 24.00 ㎡ 道路，大幅改善潮州街周邊步行動線，換取建築規劃設計與公設開闢獎勵。

3. 綠能與智慧化高標準導入：全案爭取滿額 10% 的環境規劃獎勵（383.40 ㎡），結合耐震與綠化，為潮州街傳統公教宿舍區注入嶄新的生態建築生命力。

建築剖析：建蔽率僅42.66%！12層純住人文名邸

相較於住三法定建蔽率 45.00%，本案實設建蔽率進一步縮減至 42.66%！這意味著超過 57% 的土地完全作為中庭綠蔭與人行退縮空間，讓建築在近 515 坪的完整大基地上舒展，營造出大安區少見的低密度莊園氣息。

各樓層立體機能配置表

全棟規劃 112 戶純住宅單元，地下 3 層配置了 69 輛汽車停車位（超越法定 63 輛） 以及 76 輛機車停車位，在潮州街路幅較狹窄的巷弄環境中，徹底將住戶車輛內部化吸收，維持周邊街道的高質感與安寧。

財務解碼：總銷 28.34 億的公私協力價值重組

本案因國有土地佔比高達 88.85%，其財務分配與權利變換架構極具指標意義：

• 實施總成本（都市更新費用）：約 9.01 億元（900,925,408 元）

• 預估總銷售金額：約 28.34 億元（2,833,921,671 元）

• 共同負擔比（成本佔比）：

  $$\frac{9.01\text{ 億}}{28.34\text{ 億}} \approx 31.79\%$$

數據顯示，營建工程與相關推動費用約佔總銷的三成出頭（31.79%）。其餘將近 68.2%（約 19.33 億元） 的高額產權資產價值，除了保障 5 位私有地主原值重置外，絕大部分由財政部國有財產署分回國有資產或作後續公產活化運用，為國庫資產注入龐大的實質效益！

小又的總結筆記

從這處座落杭州南路二段與潮州街的都更案，我們可以得出三點核心觀察：

1. 國有地佔近九成的公私協處範本：基地面積逾 515 坪，國產署持有高達 88.85%，實施者透過權利變換程序順利整合 5 位私地主與公部門，讓長期低度利用的老舊國有房地華麗轉身為新地標。

2. 捐贈社宅落實都市公益價值：不同於一般純私利導向的建案，本案主動捐建 575.10 平方公尺公益設施作為社會住宅，將公產開發成果回饋市民，換取實質獎勵容積，建立了良好的都更公益示範。

3. 名師操刀的巷弄超低建蔽純住規劃：呂建勳建築師團隊將建蔽率壓至 42.66%，零店面、大退縮人行道，在熱鬧的台北市心打造出一座典雅靜謐的文教純住名邸。

本案事業計畫業已核准定案，這座總銷超過 28 億的人文住宅新地標，即將為大安區潮州街注入全新活力！