【林口AI+智慧園區核心基建】水資源循環＋環教新地標！眾越智慧水務「新頭湖段66-1地號BTO案」都審深度解析

嗨，各位持續關注北台灣產業園區發展與林口房市脈動的好朋友、企業主與投資置產族們，我是你們最熟悉的工商不動產好夥伴小又（阿佑）！

說到近年北台灣含金量最高、國際半導體設備大廠（如艾司摩爾 ASML）紛紛重金進駐的產業聚落，絕對非「新北國際AI+智慧園區」（林口工一市地重劃區）莫屬！對於進駐AI+智慧園區的高科技製造業與半導體供應鏈而言，除了土地與電力外，「穩定的工業再生水供給與污水處理系統」更是決定工廠能否順利運轉的命脈。

最近在我們阿佑不動產（A-You Estate）服務許多關注林口廠房、土地與周邊房市的企業主時，常被問到一個關鍵問題：

「小又，林口AI+智慧園區的基礎設施現在推進到哪了？聽說公園用地裡要蓋一座結合『污水處理廠＋環境教育展示廳』的BTO公共建設，這案子現在新北市政府都審進展到哪一步了？」

大家的消息非常靈通！這項攸關整個林口AI+智慧園區水資源循環命脈的重大公共建設——「眾越智慧水務股份有限公司林口區新頭湖段66-1地號1筆土地環教設施新建工程」（即「新北國際AI+智慧園區污水下水道系統促進民間參與BTO案」），在 115年10月16日 正式於新北市政府都市設計審議專案小組召開了首次審查會議！

今天這篇文章，小又就連夜研讀新北市府最新出爐的會議紀錄公文，幫大家把這座 2,843 坪公園用地的台坪精算規格、空間機能定位、都審會議上的四大核心要求（20米大退縮、2公尺喬木覆土深度、風廊試驗與禁止設置圍牆），以及最關鍵的行政推進時間軸一次拆解清楚！

一、基地核心區位透視：林口AI+智慧園區的「水資源心臟」

要看懂這座環教設施的戰略價值，必須先了解它的產業定位與土地背景：

座落「新北國際AI+智慧園區」核心公園用地： 本案申請位置位於新北市林口區新頭湖段66-1地號（全案BTO計畫涵蓋新頭湖段66及66-1地號等2筆土地），土地使用分區為「公園用地」，申請作多目標使用，是「新北國際AI+智慧園區污水下水道系統促進民間參與（BTO）案」的核心地上建築。
低密度公園綠覆＋高規格再生水與環教機能： 因為位於「變更林口特定區計畫（第三種產業專用區）」範圍內，依法必須通過都市設計審議並符合「永續發展暨淨零碳示範地區」的高標準綠建築規範，才能核發建造執照。全案設計建蔽率僅 8.71%，把超過 91% 的土地面積留作公園綠地與生態空間，將嫌惡設施轉化為鄰避效應極低的「環境教育展示廳與水資源再生園區」。

二、眾越智慧水務環教設施規格總覽：台坪精算對照表

看公文最怕平方公尺數字眼花繚亂。小又發揮房仲與工商地產本色，把送審報告書中所有的「 $\text{m}^2$ 」數據，以台灣民間交易最習慣的「台坪」（以 $1\text{ m}^2 \approx 0.3025\text{ 坪}$ 精算）完整換算，整理出這張最詳盡的規格全覽表：

規劃指標類別	法定基準／計畫條件	本案設計規劃數據	小又專業指標解讀
土地座落地號	林口區新頭湖段 66-1 地號（BTO全區含66、66-1地號）	申請建築基地：新頭湖段 66-1 地號（1筆）	位於林口AI+智慧園區內，肩負園區水資源循環核心任務
申請單位／設計	新北國際AI+智慧園區污水下水道BTO案	申請單位：眾越智慧水務股份有限公司（負責人：王誌鴻）建築師：徐明江建築師事務所	專業水務特許公司攜手建築團隊打造示範級環教建築
土地使用分區	公園用地（法定建蔽率 15%、法定容積率 30%）	公園用地（申請公共設施多目標使用）	採低密度開發，嚴格控管建物量體以維持公園生態機能
建築基地面積	申請基地： $9,400.09\text{ m}^2$ （約 2,843.53 坪）（BTO全區2筆合計 $9,423.79\text{ m}^2$ / 約 2,850.70 坪）	設計建築面積： $820.54\text{ m}^2$ （約 248.21 坪）	基地高達 2,843 坪，實際建物投影僅佔約 248 坪
設計建蔽率	法定上限：15.00%	實設建蔽率：8.71%	建蔽率不到法定上限的 6 成，保留極大面積公園綠帶
設計容積面積	法定上限：30.00%（ $2,820.03\text{ m}^2$ / 約 853.06 坪）	設計容積面積： $1,202.79\text{ m}^2$ （約 363.84 坪） 👉 實設容積率：12.76%（遠低於上限 30%）	不追求容積最大化，純粹以公共水務運轉與環境教育為核心
總樓地板面積	—	$1,244.39\text{ m}^2$ （約 376.43 坪）	精巧型地上2層建築，建築高度約 9 公尺
建築規模與處理量	每日設計污水處理量：1,200 立方公尺（CMD）	1幢1棟，地上 2 層、地下 1 層（RC構造，共1戶）（註：環保局環評資料載地上2層無地下層展示廳及污水處理廠）	每日可處理 1,200 噸污水並轉化再生水支援園區產業
汽機車位規劃	法定應設：汽車 4 輛、機車 4 輛、自行車 1 輛	實際設置：汽車 4 輛、機車 4 輛、自行車 1 輛	滿足營運人員與環教參訪基本停車，交通局要求進一步內部化訪客停車

三、逐層空間配置與產業園區功能拆解

雖然本案不是一般住宅或商業大樓，但對於關注林口AI+智慧園區公共設施品質的企業主與在地居民來說，了解這座設施內部怎麼規劃非常有幫助：

樓層別	空間用途規劃	小又專業功能解讀
屋頂層	屋頂綠化與綠能設施	都審決議要求屋頂綠化以 60% 為原則（若設太陽光電等綠能設施，綠化不得低於 30%），兼顧隔熱降溫與淨零碳排目標
地上 2 層	環教設施展示廳、倉庫	作為環境教育課程、水資源再生循環導覽與企業參訪的展示空間
地上 1 層	環教設施展示廳、再生附屬設施、機房	結合水資源再生系統運作與民眾互動教育功能，採無圍牆開放式公園設計
地下層／水池設施	機房、地下污水處理及再生水池設施	處理設施全面地下化與隱蔽化，且排氣方向嚴格禁止面對人行空間與公園使用者

四、都審會議紀錄深度解讀：委員對林口淨零碳示範區的四大高標準要求

因為本案位處新北市政府重點打造的「林口特定區第三種產業專用區永續發展暨淨零碳示範地區」，審查委員在這次會議中開出了極高規格的生態與景觀標準：

🔍 看點一：臨計畫邊界「大幅退縮 20 公尺」＋公園不得設置圍牆！

超大尺度退縮： 依林口第三種產業專用區土管規定，臨計畫範圍邊界土地，建築必須自計畫範圍線至少退縮 20 公尺；臨道路境界線也必須退縮 4 公尺以上（其中至少 2 公尺供人行步道使用）。
完全開放無圍牆： 委員明確要求，本案屬於提供民眾洽公與集散的公有建築物，「不得設置圍牆」（僅得以綠籬規劃），並必須提出包含相鄰「新頭湖段66地號」的公園用地開放空間整體串聯規劃，讓園區員工與附近居民都能無障礙走進這座生態公園。

🔍 看點二：喬木覆土深度拉高至「2 公尺」＋必須做「環境風場試驗」

打破一般建案標準： 一般市區建案的喬木覆土深度通常要求 1.5 公尺，但林口淨零碳示範區要求喬木下方若有人工構造物（如再生水池），覆土深度不得低於 2 公尺（建商原規劃 1 至 1.5 公尺被退回要求修正），且種植的喬木米高徑必須大於 12 公分，確保大樹能真正扎根成林。
環境風場試驗： 為確保林口台地的微氣候通風與風廊效應，委員要求建商補附環境風場試驗成果說明。

🔍 看點三：嚴防異味與噪音干擾公園，地下開挖土方「不外運」

針對民眾最在意的污水與再生水處理設施，決議明確規定地下污水等設施的排氣方向「不得面對人行空間及影響公園使用者」，空調主機與管線也必須做遮蔽美化。
此外，為落實環保減碳，委員建議地下水池開挖出土方以「不外運」為原則，直接於基地內合理消化利用。

🔍 看點四：人車動線分離＋訪客停車需求內部化

交通局與審查委員指出，目前人行動線僅由車道旁進出容易產生人車交織，要求重新調整車道出入口與人行動線，並將員工、訪客及貨物裝卸停車需求全部內部化，同時縮減車道寬度至 6 公尺以下以保障行人安全。

五、行政審查推進時間軸與工程進度預判

時間節點	重大行政里程碑	關鍵公文依據與實務意義
115年8月13日	建造執照正式掛件申請	已啟動建照審查程序，依平行分會原則推進
115年10月1日	首次函送都審報告書到府	正式進入都市設計審議程序
115年10月16日	第 1 次都審專案小組會議	針對公園開放空間串聯、20米退縮、2米覆土深度與風場試驗提出修正決議
115年10月30日	【關鍵死線】修正報告書送件截止日	依作業要點規定須於此日前檢附修正報告書送府辦理續審
115年底～116年初（預估）	完成都審核定、取得建照動工	屬配合新北AI+智慧園區的重大BTO公共基建，預計補件通過後將加速動工，支撐園區廠商進駐用水需求

小又總結：林口AI+智慧園區基礎建設到位，對周邊工業與住宅市場的意義

對打算進駐林口工一（AI+智慧園區）的企業主： 高科技製造與AI供應鏈最怕缺水與環保法規卡關，隨著眾越智慧水務每日 1,200 噸污水處理與再生水系統進入都審實質審查，代表園區的環保與水資源基建正按表操課落實，進一步強化了林口AI+智慧園區的產業聚集優勢。
對林口周邊居民與購屋族： 過去大家聽到污水處理廠容易有鄰避疑慮，但本案採建蔽率僅 8.71% 的低密度公園設計、地下化處理、排氣背離人行空間、無圍牆綠籬與環境教育展示館，完工後反而會為林口增加一座高品質的生態公園。