【板橋浮洲再生新指標】都審大會正式核備過關！匯升建設「力行段1117地號等8筆 11層純住危老案」66戶全解析

嗨，各位持續關注雙北重大建設與板橋房市脈動的好朋友、首購族與在地鄰居們，我是你們最熟悉的不動產好夥伴小又（阿佑）！

說到新北市第一行政區「板橋區」，大家最熟知的是新板特區與江翠北側重劃區，但其實在板橋西南側、擁有台鐵浮洲站與大漢溪水岸綠帶的「浮洲地區（榮工廠周邊都市更新計畫區）」，正隨著政府都市計畫通盤檢討與周邊合宜住宅生活圈成熟，成為板橋最具價格親民度與補漲潛力的城市翻新區塊！

最近只要走進我們門市，或是打開我們阿佑不動產（A-You Estate）的線上諮詢平台，最常被板橋首購族與浮洲在地屋主問到的話題就是：

「小又，聽說板橋浮洲力行段、合宜住宅與公園旁邊有一塊將近 500 坪的基地要蓋 11 層樓新大樓？總共 66 戶純住宅、沒有店面，這案子現在新北市政府都審進展到哪一步了？是不是已經過關快要推案了？」

大家的消息都非常靈通！根據新北市政府最新發佈的 115年10月29日「115年度第9次都市設計及土地使用開發許可審議會大會」會議紀錄，「匯升建設板橋區力行段1117地號等8筆土地集合住宅新建工程」（大會報告案第3案）已經正式完成專案小組審查、取得核備函並於都審大會完成「洽悉」！這代表本案都審程序已全數定案過關，隨時準備進入建照核發與公開銷售階段！

今天這篇文章，小又就連夜研讀這份都審公文，幫大家把這塊 495.55 坪基地的台坪精算規格、27.68% 超低建蔽率開放空間設計、都審會議上的四大設計亮點（39%高額危老獎勵、東側串聯公園與合宜住宅開放空間、150公分喬木覆土與工作陽台遮蔽美化）一次拆解清楚！

一、 基地核心區位透視：板橋浮洲榮工廠更新計畫區的「質感純住先鋒」

要看懂這個建案的區位特色與法規背景，必須先了解它的都市計畫條件：

1. 座落「板橋浮洲榮工廠周邊都市更新計畫」範圍內，全案納入都審把關： 本案整合板橋區力行段 1117、1118、1130、1130-1、1135-2、1135-5、1135-7、1135-8 地號等 8 筆土地，基地面積為 $1,638.19\text{ m}^2$（約 495.55 坪）。依《變更板橋（浮洲地區）細部計畫（配合板橋浮洲榮工廠周邊地區都市更新計畫）》規定，計畫範圍內開發案皆須通過都市設計審議才能核發建照，確保整個浮洲更新區的街廓品質與人行空間連續性。

2. 設計建蔽率僅 27.68%！東側直接串聯公園與合宜住宅開放空間： 土地使用分區為住宅區（再）（法定建蔽率 50%、法定基準容積率 160%）。匯升建設設計建蔽率僅 27.68%，將超過 72% 的基地面積留作空地與庭院，更直接與基地東側的公園及合宜住宅開放空間順平銜接，享有難得的開闊綠意棟距！

二、 匯升建設板橋力行段案規格總覽：台坪精算對照表

看危老都審公文最怕平方公尺數字眼花繚亂。小又發揮房仲本色，把送審報告書中所有的「$\text{m}^2$」數據，以台灣民間交易最習慣的「台坪」（以 $1\text{ m}^2 \approx 0.3025\text{ 坪}$ 精算）完整換算，整理出這張最詳盡的危老前後規格全覽表：

三、 逐層空間配置與產品定位拆解

看懂 2,178 坪的總樓地板面積後，小又再帶大家從頂樓一路往下看，拆解每一層樓的空間規劃邏輯：

四、 都審大會核備精華解讀：委員會為未來住戶把關的四大細節

本案在 115年6月10日 送件、7月2日 獲得專案小組「修正後通過」、9月1日 正式取得核備函（10月29日大會完成洽悉）。雖然是 66 戶的中小型社區，但審議委員把關一點都不馬虎：

🏡 亮點一：沿街退縮 4 公尺無遮簷步道＋東側串聯「公園與合宜住宅開放空間」

• 本案申請危老獎勵時承諾自計畫道路及現有巷道退縮淨寬 4 公尺以上建築，並設置無遮簷人行步道。同時，住戶庭院東側留設開放空間直接與鄰近公園及合宜住宅開放空間順平銜接，搭配景觀高燈與休憩座椅，等於把鄰近公園的綠意延伸進自家社區！

🏡 亮點二：地下室「降版設計」確保 150 公分喬木覆土深度＋穿透式矮圍牆

• 為了讓地面層種植的喬木能長得茂盛，委員要求地下室頂版覆土深度不足處必須採取「降版方式規劃」，確保喬木覆土達 150 公分、灌木達 60 公分；此外，社區圍牆高度不得高於 120 公分且牆面鏤空率須達 70% 以上，維持視覺通透與自然採光。

🏡 亮點三：面合宜住宅側「工作陽台景觀遮蔽美化」，提升社區外觀質感

• 許多建案完工後常因為工作陽台晾曬衣物影響外觀，本次都審決議特別要求：建築物東向立面臨合宜住宅開放空間之工作陽台，必須以景觀設計手法適當遮蔽並加設夜間照明規劃，讓大樓無論白天夜晚都維持精品住宅的高顏值。

🏡 亮點四：汽車位超配 20 席（實設 47 席），首購社區也能輕鬆買車位

• 一般 60～70 戶的中小型建案常面臨車位不足的問題，但本案法定僅需 27 席汽車位，建商仍向下開挖至地下 3 層、實設高達 47 席汽車位（配比超過 7 成），對於有開車通勤需求的雙北首購族非常友善。

五、 行政審查推進時間軸與推案時程預判

小又總結：給板橋首購族與浮洲在地屋主的三大實戰建議

1. 想用親民總價入主「板橋門牌新大樓」的首購族： 在板橋新板特區與江翠北側房價高不可攀的當下，浮洲地區受惠於「榮工廠周邊都市更新計畫」逐步落地，是板橋少數仍具備高 CP 值的潛力區。本案具備66戶零店面純住、東側緊鄰公園開放空間、超配47席車位，非常適合預算有限但堅持買板橋新屋的首購族關注。

2. 浮洲力行段與榮工廠周邊老舊透天、公寓屋主： 隨著匯升建設成功整合 8 筆土地並取得 39% 危老容積獎勵順利過關，證明浮洲老舊街廓具備極高的危老重建可行性，周邊老屋的整合與換屋動能將持續加溫。

👉 這份 115年第9次都審大會公文只剩下最後一件工商指標報告案：

• 【報告案第六案：楓緣國際企業八里區埤頭段220地號 5層食品（義大利麵醬）製造廠房大樓新建工程】（位於八里臺北港特定區第一種產業專用區，1,154㎡基地、建蔽率53.14%、樓高45公尺、無夾層純作業廠房，已取得核備函過關！）