【三重二重疏洪道第一排新地標】都審大會正式核備過關！茂德＋德裕建設「三重段353地號等17筆 31層水岸宅」262戶全解析

嗨，各位持續關注雙北重大建設與三重房市脈動的好朋友、置產族與在地鄰居們，我是你們最熟悉的不動產好夥伴小又（阿佑）！

說到新北市近年推案熱度最高、吸引最多台北市首購與換屋族跨橋置產的區域，絕對非「一橋進台北」的「三重區」莫屬！而三重最具指標性、最受高資產與換屋族青睞的黃金地段，正是擁有 424 公頃萬坪綠海的「二重疏洪道（新北大都會公園）水岸第一排」！

最近只要走進我們門市，或是打開我們阿佑不動產（A-You Estate）的線上諮詢平台，最常被三重買方與在地屋主問到的話題就是：

「小又，聽說茂德建設跟德裕建設在三重二重疏洪道第一排、成功一街50巷那邊整合了 17 筆土地，要蓋一棟 31 層樓高、將近 100 公尺的超級水岸地標？這案子現在新北市政府都審進展到哪一步了？是不是已經過關快要開賣了？」

大家的消息都非常靈通！根據新北市政府最新發佈的 115年10月29日「115年度第9次都市設計及土地使用開發許可審議會大會」會議紀錄，「茂德建設、德裕建設三重區三重段353地號等17筆土地集合住宅新建工程」（大會報告案第7案）已經正式完成專案小組審查、取得核備函並於都審大會完成「洽悉」！這代表本案都審程序已全數定案過關，隨時準備進入建照核發與公開推案階段！

今天這篇文章，小又就連夜研讀這份都審公文，幫大家把這塊 1,134 坪疏洪道第一排基地的台坪精算規格、22.10% 超低建蔽率開放空間設計、都審會議上的四大水岸把關重點（面河立面垂直綠化與積分檢討、東側退縮15米緩衝舊市區、捐建1～3樓公益設施與306席超配車位）一次拆解清楚！

一、 基地核心區位透視：西面大都會公園水岸、東接舊市區的「千坪雙面軸心」

要看懂這座 31 層水岸地標的罕見價值，必須先了解它的區位條件與都市計畫背景：

1. 整合 17 筆土地打造 1,134 坪大基地，西臨二重疏洪道第一排： 本案由茂德建設與德裕建設聯手整合三重區三重段 353～369 地號等 17 筆土地，基地面積高達 $3,749.83\text{ m}^2$（約 1,134.32 坪）。基地西側正對二重疏洪道新北大都會公園，東側緊鄰成功一街50巷舊市區，北側接9.5公尺公共人行空間，兼具水岸無敵景觀與成熟商圈生活機能。

2. 七大容積工具精準疊加，容積率拉滿至 431.99% 上限： 土地使用分區為住宅區（法定建蔽率 50%、法定基準容積率 240%）。建商一次整合「容積移轉 40% ＋ TOD增額容積 20% ＋ 大規模獎勵 10% ＋ 綠建築 3% ＋ 智慧建築 3% ＋ 公益設施 3% ＋ 無障礙設計 1%」，將總設計容積率精準拉滿至 431.99%（上限 432%），未來將興建 地上 31 層、地下 5 層、建築高度達 99.9 公尺的擎天水岸地標！

二、 茂德＋德裕建設三重段案規格總覽：台坪精算對照表

看千坪水岸大案公文最怕平方公尺數字眼花繚亂。小又發揮房仲本色，把送審報告書中所有的「$\text{m}^2$」數據，以台灣民間交易最習慣的「台坪」（以 $1\text{ m}^2 \approx 0.3025\text{ 坪}$ 精算）完整換算，整理出這張最詳盡的規格全覽表：

三、 逐層空間配置與產品定位拆解

這座 31 層樓的疏洪道水岸住宅採用「低樓層獨立公益設施＋4樓以上純住宅」的空間配置，小又帶大家從頂樓一路往下看：

四、 都審大會核備精華解讀：二重疏洪道第一排的「四大高規格把關」

本案曾於 114年8月 遭退回重審，建商重新調整後於 115年5月26日 送件、7月2日 獲得專案小組「修正後通過」、9月24日 正式取得核備函（10月29日大會完成洽悉）。因為基地緊鄰二重疏洪道水岸，委員會開出了極高標準的景觀與微氣候規範：

🌿 亮點一：面對二重疏洪道「水岸建築積分檢討」＋ 立面垂直綠化！

• 依《新北市都市設計審議原則》水岸建築規範，面二重疏洪道第一街廓必須嚴格進行水岸建築積分檢討，且為了維持水岸視覺通透性與風廊效應，委員會要求縮減臨水岸建築面寬，並在面河岸立面設置立體垂直綠化或攀藤綠化，搭配自動澆灌與排水系統，與地面植栽及屋頂花園連成一氣。

🌿 亮點二：東側臨成功一街50巷舊市區「大幅退縮 15 公尺」＋ 東西向雙排喬木通廊

• 為了避免 31 層高樓對東側 8 公尺寬的成功一街50巷舊市區造成壓迫感，委員會要求建築物東側退縮淨寬至少 15 公尺（並於退縮後再留設 6 公尺車道緩衝空間）。

• 同時，基地南北兩側與東西向必須串聯留設雙排喬木人行步道與街角口袋公園，打造從舊市區直通新北大都會公園的綠色步行廊道。

🌿 亮點三：模擬冬季東北季風與高樓風場，打造全齡友善街角廣場

• 考量基地緊鄰空曠水岸且樓高達 99.9 公尺，都審決議特別要求進行冬季東北季風、夏季曝曬及高樓風場分析，並據此調整喬木種植位置與增加背靠、扶手及輪椅伴坐空間，確保住戶與鄰居在廣場休憩時舒適又安全。

🌿 亮點四：捐建 1～3 樓公益設施並設「獨立連通電梯與附屬車位」

• 本案透過捐贈 1～3 樓公益設施換取 20% TOD 增額與 3% 公益獎勵，依決議必須以建築物專有面積計算（不含陽台公設），並一併捐贈附屬汽機車停車位及設立獨立連通樓、電梯無償登記予新北市，做到公益使用與社區住戶動線完全分流。

五、 行政審查推進時間軸與推案時程預判

小又總結：給三重水岸買方、換屋族與在地屋主的三大實戰建議

1. 鎖定二重疏洪道（新北大都會公園）第一排的買方： 三重水岸第一排土地開發已日益飽和，本案擁有 1,134 坪大基地、22.10% 超低建蔽率、31 層近百米地標高度，且規劃 262 戶純住宅搭配 306 個超配汽車位，預計近期公開推案時，將成為三重水岸宅市場的新焦點。

2. 成功一街50巷與三重段周邊老屋屋主： 隨著茂德與德裕建設成功整合 17 筆土地並取得都審核備，東側 15 公尺大退縮與串聯大都會公園的雙排喬木步道即將成形，周邊舊市區巷弄的居住環境與都更整合價值也將同步受惠。

3. 購屋時的挑戶小撇步（內行人才知道）： 未來本案開賣時，記得掌握兩大選戶重點：第一，優先挑選 4 樓以上純住宅樓層（避開 1～3 樓公益設施層），且越往高樓層越能完整飽覽大都會公園綠海與水岸景觀；第二，雖然全案車位比戶數多（306席車位 vs. 262戶），但高樓層大坪數買方常有雙車位需求，開案初期建議盡早卡位！

👉 這份 115年第9次都審大會公文還剩下最後兩件報告案：

• 【報告案第三案：板橋浮洲匯升建設力行段8筆土地 11層危老案】（近浮洲榮工廠更新計畫區，66戶＋47車位，已核備過關！）

• 【報告案第六案：八里臺北港楓緣國際企業 5層食品（義大利麵醬）製造廠房案】（第一種產業專用區，1,154㎡基地，已核備過關！）