【中和水岸新地標】秀朗橋北側近1,680坪大基地重磅登場！中德建設4棟21層地標、301戶＋502車位全解析

嗨，各位持續關注雙北重大建設與中和房市脈動的好朋友、投資置產族與在地鄰居們，我是你們最熟悉的不動產好夥伴小又（阿佑）！

說到中和東側與新店一橋之隔的交通咽喉，大家第一個想到的絕對是串聯中和、新店、景美與台64線快速道路的「秀朗橋生活圈」！隨著捷運環狀線「秀朗橋站」通車，加上周邊緊鄰新店溪水岸綠帶與環河東路快速動線，秀朗橋北側街廓近年已成為建商積極插旗的大型開發熱區。

最近只要走進我們門市，或是打開我們阿佑不動產（A-You Estate）的線上諮詢平台，最常被中和在地屋主與換屋族問到的話題就是：

「小又，聽說秀朗橋北側、環河東路旁邊有一塊將近 1,700 坪的超大基地要動起來了？聽說建商要蓋 4 棟 21 層樓、總共 300 多戶的大型社區，而且地下室車位竟然規劃到 500 多個？這案子現在新北市政府都審進展到哪一步了？對周邊舊市區房價有什麼影響？」

大家的消息都非常靈通！這項牽動整個秀朗橋北側天際線與水岸景觀的重量級開發案——「中德建設中和區尖山腳段9、9-1、11地號等3筆土地集合住宅新建工程」，在 115年10月14日 正式於新北市政府都市設計審議專案小組召開了首次審查會議！

今天這篇文章，小又就連夜研讀新北市府最新出爐的會議紀錄公文，幫大家把這塊近 1,680 坪大基地的台坪精算規格、逐層空間配置、都審會議上的四大核心交鋒（環河東路車道整併、捐建142坪高齡長照中心、退縮6米步道與引入水岸風廊），以及最關鍵的推案時間軸一次拆解清楚！

一、 基地核心區位透視：秀朗橋北側水岸門戶的「大規模 TOD 開發案」

要看懂這個建案的規模與戰略定位，必須先了解它的都市計畫條件與開發背景：

1. 近 1,680 坪完整大基地，低建蔽率留設超高綠覆空間： 本案位於中和區尖山腳段9、9-1、11地號等3筆土地，基地面積高達 $5,552.90\text{ m}^2$（約 1,679.75 坪），這在素地極度稀缺的中和區是非常罕見的大尺度完整街廓。土地使用分區為住宅區（法定建蔽率 50%、法定容積率 200%），而建商設計建蔽率僅 28.58%，等於把超過 7 成的地面空間全數留給廣場、開放綠帶與人行步道！

2. 三大容積獎勵全吃滿，打造 79 米水岸高層地標： 本案因為申請容積達基準容積之 1.5 倍以上，依《都市計畫法新北市施行細則》第45條規定納入都市設計審議。建商一次整合了「容積移轉 30% ＋ TOD大眾運輸發展導向增額 20% ＋ 大規模開發獎勵 20%」，將總設計容積率拉滿至 339.99%（上限 340%），未來將興建 4 棟地上 21 層、地下 5 層、建築高度達 79 公尺的擎天地標！

二、 中德建設秀朗橋北側案規格總覽：台坪精算對照表

看大基地都審公文最怕平方公尺數字眼花繚亂。小又發揮房仲本色，把送審報告書中所有的「$\text{m}^2$」數據，以台灣民間交易最習慣的「台坪」（以 $1\text{ m}^2 \approx 0.3025\text{ 坪}$ 精算）完整換算，整理出這張最詳盡的開發前後規格全覽表：

三、 逐層空間配置與產品定位拆解

看懂近 1.25 萬坪的總樓地板面積後，小又再帶大家從頂樓一路往下看，拆解每一層樓的空間規劃邏輯：

四、 都審會議紀錄深度解讀：委員與建商的四大核心交鋒

這份 115年10月14日 的專案小組會議紀錄（第1次小組審查），揭露了四個攸關未來社區品質與周邊街廓變化的重大決議：

🔍 看點一：取消「環河東路側」車道出口，全案整併為單一出入口！

• 問題痛點： 建商原本規劃了 2 處車道出入口，但依《新北市都市設計審議原則》，每一宗基地以設置 1 處車道出入口為原則。

• 審議決議： 交通局與審查委員明確要求取消沿環河東路側的車道出入口，全數整併至 1 處設置。這項調整大幅降低了車輛直接進出環河東路高架快速道路旁的交通交織風險，對社區未來行車安全是一大加分！

🔍 看點二：捐建 142.7 坪「長照分站辦公室」，要求獨立出入口與附屬車位

• 公益回饋內容： 本案申請 20% TOD 增額容積，捐建專有面積 $471.72\text{ m}^2$（約 142.70 坪）的「照管中心分站辦公室」供新北市高齡長期照顧處使用。

• 審議決議： 由於該分站未來除了辦公外，還會提供民眾親洽申請服務，委員要求建商將原本分散在 1～3 樓的辦公室合理整併，不得計入露臺與陽台面積，並要求獨立連通樓、電梯及附屬汽機車停車位，做到「公私完全分流」，讓買方不用擔心洽公人潮影響社區隱私。

🔍 看點三：退縮 6 米雙排喬木步道＋引入新店溪「水岸風廊」

• 街廓尺度設計： 因為本案申請了 20% 大規模容積獎勵，委員要求沿街退縮 6 公尺以上人行步道，種植雙排遮蔭喬木，並將東側與北側鄰境界線退縮人行通道從 1.5 公尺加寬至 2 公尺以上。

• 微氣候環境模擬： 更特別的是，依 115年3月20日都設大會《中和都市計畫秀朗橋北側都市設計審議執行原則》，委員要求建商模擬整體開發高度，並透過棟距配置留設「風廊」與開放空間系統，將新店溪水岸的涼爽風場引入後方舊市區，徹底改善舊市區夏季悶熱感！

🔍 看點四：502 個超配車位＋地面層外送臨停區成標配

• 中和秀朗橋周邊老舊公寓密集，停車位長期一席難求。本案一口氣規劃了 502 席汽車位（比法定多出 267 席，平均每戶可分到 1.66 個車位），未來三房以上買方買雙車位也綽綽有餘；同時交通局也要求在地面層留設至少 2.5公尺 × 6公尺的外送短時臨停區，完全符合現代外送物流需求。

五、 行政審查推進時間軸與推案時程預判

這座 301 戶水岸大案到底什麼時候會正式公開銷售？小又根據公文中的法定日期與期限，為大家整理出最精準的時間軸追蹤表：

小又總結：給秀朗橋生活圈買方、屋主與開發同業的三大建議

1. 跨區尋找大基地新社區的自住／換屋族： 如果你在找中和、永和、新店、景美交界處的新建案，過去往往受限於基地小、車位不足。中德建設這案擁有 1,680 坪大基地、28.58% 超低建蔽率、4棟21層地標、502個超配車位，加上環狀線秀朗橋站與快速道路交通優勢，預計 116 年下半年起 登場時，勢必成為雙和首換族的焦點。

2. 秀朗橋北側／尖山腳段周邊老屋屋主： 從這次都審會議紀錄第15頁可以看出，新北市府正以本案為核心，同步檢討「秀朗橋北側整個街廓的防災通道、人行系統與風廊」。隨著大建商進駐與長照社福設施落地，周邊老舊社區的居住環境與都更整合熱度將明顯升溫。

3. 購屋時的挑戶小撇步（內行人才知道）： 未來本案開賣時，記得留意兩大細節：第一，基地緊鄰環河東路，面水岸高樓層享有絕佳景觀，但中低樓層面高架橋側需評估氣密窗隔音效果；第二，1～3 樓局部設有高齡長照處「照管中心分站」，雖然都審已要求設立獨立出入口與獨立電梯分流，挑戶時仍可優先選擇避開公益設施正上方或另一棟純住棟別，居住品質會更單純！

如果您手上有中和秀朗橋、尖山腳段、景平路或南勢角周邊的土地、透天、廠辦或住宅想評估最新行情與整合價值，歡迎隨時私訊小又，讓專業團隊為您做最精準的資產健檢！