嗨，各位持續關注雙北重大建設與中和房市脈動的好朋友、投資置產族與在地鄰居們，我是你們最熟悉的不動產好夥伴小又（阿佑）！
說到中和南勢角生活圈，大家第一個想到的除了捷運中和新蘆線終點站「南勢角站」的便利交通，絕對就是全台最具異國風情、美食云集的「華新街（緬甸街）」！不過，華新街商圈發展得早，沿線清一色都是屋齡40～50年以上的老舊透天與公寓，長年面臨建築老舊、缺乏電梯與停車位不足的痛點，幾乎沒有新大樓供給。
最近只要走進我們門市，或是打開我們阿佑不動產（A-You Estate）的線上諮詢平台，最常被南勢角在地屋主與買方問到的話題就是：
「小又，聽說華新街（緬甸街）那邊有建商整合了25塊地要蓋15層樓新大樓？一樓還規劃了6戶臨路店面？這案子現在新北市政府都審到底進展到哪一步了？會不會帶動華新街周邊老屋與店面行情？」
大家的消息都非常靈通！沒錯，這項被視為「華新街沿線第一件都市設計審議指標案」的——「嘉信建設中和區正南段733地號等25筆土地危老新建工程」，在 115年10月14日 正式於新北市政府都市設計審議專案小組完成第二次審查，並決議直接續提「都設大會」審議！
今天這篇文章，小又就連夜研讀新北市府最新出爐的會議紀錄公文，幫大家把這塊274坪基地的台坪精算規格、逐層空間配置、都審會議上的三大核心交鋒（騎樓留設爭議、鄰地737地號畸零地線索、全平面車位調整），以及最關鍵的推案時間軸一次拆解清楚！
一、 基地核心區位透視：南勢角緬甸街商圈的「都審破冰首案」
要看懂這個建案的稀有性，必須先了解它的都市計畫背景與區位條件：
面臨華新街商業主幹道，享有高強度基準容積： 本案位於中和區正南段733地號等25筆土地，基地直接面臨華新街（興南路與忠孝街間南北向路段）與華新街50巷5弄。土地使用分區為住宅區，法定建蔽率 50%、法定基準容積率高達 300%，先天條件優於一般200%容積的純住宅區。
為什麼這案要進「都市設計審議」？ 一般不到300坪的危老案很少需要走繁複的都審程序，但根據《變更中和細部計畫（土地使用分區管制要點）》規定，只要是直接面臨華新街（興南路與忠孝街間）的建築基地，一律必須辦理都市設計審議。嘉信建設這案正是新規定上路後「面華新街申請都審的第1案」，具有極強的示範與定錨指標意義！
二、 嘉信建設華新街案規格總覽：台坪精算對照表
看都審公文最怕平方公尺數字眼花繚亂。小又發揮房仲本色，把送審報告書中所有的「$\text{m}^2$」數據，以台灣民間交易最習慣的「台坪」（以 $1\text{ m}^2 \approx 0.3025\text{ 坪}$ 精算）完整換算，整理出這張最詳盡的危老前後規格全覽表：
| 規劃指標類別 | 更新前／法定基準條件 | 更新後／本案設計規劃 | 小又專業指標解讀 |
| 土地座落地號 | 中和區正南段733、734、735、736、738～749、760～763、741-1、760-1～763-1地號 | 共整合 25 筆土地 | 歷經多年整合25筆零碎地號，展現建商高度整合實力 |
| 申請單位／設計 | 原老舊低矮街屋聚落 | 申請人：嘉信建設股份有限公司（負責人：劉朝聖） 建築師：李立夫建築師事務所 | 在地老牌建商攜手資深建築師團隊操刀 |
| 土地使用分區 | 住宅區（法定建蔽率 50%、法定容積率 300%） | 住宅區（設計建蔽率 47.00% ≤ 50%） | 建蔽率低於法定上限，留設沿街無遮簷人行步道 |
| 建築基地面積 | $908.02\text{ m}^2$（約 274.68 坪） | $908.02\text{ m}^2$（約 274.68 坪） 設計建築面積：$418.76\text{ m}^2$（約 126.67 坪） | 中和核心商圈難得一見的近275坪方整臨路基地 |
| 容積獎勵結構 | 基準容積率：300.00%（$2,724.06\text{ m}^2$ / 約 824.03 坪） | • 危老容積獎勵 37.5%：$1,021.50\text{ m}^2$（約 309.00 坪） • 容積移轉 13.0%：$354.12\text{ m}^2$（約 107.12 坪） 👉 總設計容積率：451.49%（允建上限 451.5%） | 危老獎勵＋容積移轉雙管齊下，把允建容積率幾乎100%吃滿 |
| 設計容積面積 | $2,724.06\text{ m}^2$（約 824.03 坪） | $4,099.65\text{ m}^2$（約 1,240.14 坪） | 透過獎勵與容移，創造出超過 416 坪 的額外合法容積 |
| 總樓地板面積 | — | $7,762.17\text{ m}^2$（約 2,348.06 坪） | 含地下4層開挖與屋突公設，整體量體達2,348坪 |
| 建築規模與高度 | 老舊低矮透天／公寓 | 1幢1棟，地上 15 層 / 地下 4 層（RC鋼筋混凝土構造） 建築物高度約 49.15～49.35 公尺 | 完工後將成為華新街沿線最醒目的近50米擎天地標 |
| 規劃戶數配置 | — | 共 70 戶（集合住宅 64 戶 ＋ 臨路店鋪 6 戶） | 兼具純住品質與華新街商業店面效益 |
| 汽機車位規劃 | 法定應設：汽車 32 輛、機車 70 輛、自行車 11 輛 | 實際設置：汽車 40 輛（自設8輛，全平面車位） 機車 70 輛、自行車 11 輛 | 取消原本的機械車位，全數改為40席全平面車位，保值度大增 |
三、 逐層空間配置與產品定位拆解
看懂總坪數後，小又再帶大家從頂樓一路往下看，拆解每一層樓的空間規劃邏輯：
| 樓層別 | 空間用途規劃 | 小又專業產品解讀 |
| 屋突 1～3 層 | 樓電梯間、機房、水箱 | 頂樓機電與水箱配置，頂層結構隔熱佳 |
| 地上 3～15 層 | 集合住宅 | 標準層住宅區！扣除公設與一樓店面後，推估主力為 20～35坪中小坪數 2～3 房，精準鎖定南勢角首購族與在地換屋家庭 |
| 地上 2 層 | 管委會空間、集合住宅 | 社區公共設施與低樓層住宅規劃 |
| 地上 1 層 | 入口門廳、店鋪（6戶）、管委會 | 全案最大含金量亮點！ 華新街商業消費人潮極旺，但長年缺乏新店面，這 6戶全新臨路店鋪 未來無論自營或收租都極具稀缺價值 |
| 地下 1～4 層 | 停車空間、機房（40席平面汽車位、70席機車位） | 地下開挖至B4，車位數量比法定多出8席，且全數為坡道平面車位 |
四、 都審會議紀錄深度解讀：委員與建商的三大核心交鋒
這份 115年10月14日 的專案小組會議紀錄，透露出三個只有內行人才看得懂的關鍵細節：
🔍 看點一：華新街「4米騎樓」與「南洋文化立面」攻防（直接送大會定奪！）
市府的期待： 因為本案是華新街都審首案，市府特別召開了3次諮詢會議研擬規範，希望建商延續華新街（緬甸街）的商業特色，沿街留設 4公尺以上騎樓，並在低樓層立面融入暖色系「南洋文化」設計語彙、地面層搭配南洋植栽，營造特色街區風貌。
建商的主張： 嘉信建設則主張本案建造執照早在 113年11月5日 就已掛號申請，依不溯及既往原則應不適用新審議規範。
最終決議： 專案小組認為本案已符合送大會條件，決定將「是否需留設騎樓」議題直接續提「都設大會」審議裁決！這代表本案已經過關斬將來到最後一關，距離核發建照只差臨門一腳。
🔍 看點二：【在地土地開發情報】正南段 737 地號成「孤島畸零地」！
會議紀錄第7頁揭露了一個重大土地線索：緊鄰本案基地、同樣正面臨華新街的「中和區正南段737地號」1筆土地，並未納入本案25筆基地範圍內！
審查委員明確要求建商補充說明該筆土地的既有建物使用範圍與產權狀況，並依《新北市畸零地使用規則》辦理。對於周邊地主或從事土地整合的同業來說，這塊被夾在新建案旁的土地後續動向，絕對是值得高度關注的焦點。
🔍 看點三：機械車位全數取消改「全平面」、垃圾儲藏室拉回 B1
在第一次審查時，建商原本規劃了 8 輛機械車位，但委員依《新北市都市設計審議原則》要求以平面停車為原則。在本次修正中，建商展現誠意全面取消機械車位，改為40席全平面車位，這對未來成屋後的房價支撐力是一大利多！
此外，委員也貼心為未來住戶把關：要求將原本設在 B2 的垃圾儲藏室與垃圾車位優先調回 B1 層，並要求在地面層留設 2.5公尺 × 6公尺的外送短時臨停區，完全貼合現代社區的生活與外送物流需求。
五、 行政審查推進時間軸與推案時程預判
這案到底什麼時候會正式拿到建照、公開預售？小又幫大家整理出最精準的時間軸追蹤表：
| 時間節點 | 重大行政里程碑 | 關鍵公文依據與實務意義 |
| 113年8月1日 | 核定危老容積獎勵 37.5% | 新北府城更字第1134605324號函核准 |
| 113年11月5日 | 建造執照正式掛件申請 | 建照搶先掛號，確立法令適用基準日 |
| 115年1月19日 | 首次函送都審報告書到府 | 正式啟動都市設計審議程序 |
| 115年2月24日 | 第 1 次都審專案小組會議 | 提出騎樓延續、取消機械車位、737地號評估等修正意見 |
| 115年2月26日 | 核准容積移轉 13% | 新北府城開字第1150341000號函核准移入 $354.12\text{ m}^2$ |
| 115年10月14日 | 第 2 次專案小組審議通過（續提大會） | 小組實質審查完成，僅餘騎樓議題送「都設大會」討論 |
| 115年10月28日 | 【關鍵死線】修正報告書送件截止日 | 依作業要點規定須於此日前送府辦理大會續審 |
| 116年上半年（預估） | 取得建造執照、正式公開推案 | 待都設大會通過並簽訂協議書後，預計 116年Q1～Q2 即可進場銷售 |
小又總結：給南勢角／華新街買方與屋主的三大建議
想在南勢角買新房的自住客： 華新街商圈生活機能極度成熟（早市、夜市、異國美食、全聯、學區一應俱全），步行至捷運南勢角站亦在合理生活圈內。本案具備274坪基地、15層RC結構、40席全平面車位，且僅64戶住宅（出入單純），預計明年（116年）上半年公開時，勢必成為南勢角區域的新指標。
尋找高投報店面的置產族： 華新街沿線店面長期處於「有行無市、屋主惜售」狀態，本案一樓一口氣釋出 6 戶全新臨路店鋪，擁有新大樓門面與穩定消費人流，適合餐飲連鎖、診所、藥局或特色零售提前卡位評估。
華新街與正南段周邊老屋屋主： 隨著嘉信建設成功整合 25 筆土地並即將過關動工，加上市府正全力推動「華新街南洋特色街區再生」，周邊老舊透天與公寓的危老重建價值將再次被市場看見。
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區域都市計畫與產業趨勢解析
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