嗨，各位持續關注北台灣重大建設與林口房市脈動的好朋友、投資置產族與在地鄰居們，我是你們最熟悉的不動產好夥伴小又（阿佑）！
說到林口新市鎮含金量最高、商業機能最核心的黃金地段，絕對非「文化二路一段、文化三路一段與扶輪公園周邊的中心商業區」莫屬！不僅坐擁萬坪扶輪公園的綠意景觀，更串聯機捷A9林口站、三井Outlet與昕境廣場生活圈，而深耕林口多年的上市品牌建商「亞昕國際開發」，更是這個生活圈最具代表性的推手。
最近只要走進我們門市，或是打開我們阿佑不動產（A-You Estate）的線上諮詢平台，最常被林口置產族與換屋客問到的話題就是：
「小又，聽說亞昕在林口中心商業區、扶輪公園旁邊那塊 1,300 多坪的精華商業地要推超級大案了？聽說要蓋到 33 層樓高、純鋼骨結構（SC），而且低樓層是旅館、高樓層是景觀住宅？這案子現在新北市政府都審進展到哪一步了？」
大家的消息都非常靈通！這項足以改寫林口中心商業區天際線的百億級指標開發案——「亞昕國際開發林口區力行段873地號（申請位置為力行段836、843地號等2筆土地）旅館及集合住宅新建工程」，在 115年10月16日 正式於新北市政府都市設計審議專案小組召開了首次審查會議！
今天這篇文章，小又就連夜研讀新北市府最新出爐的會議紀錄公文，幫大家把這塊 1,337 坪中心商業區精華地的台坪精算規格、逐層複合式空間配置（3～13樓旅館 vs. 15～33樓景觀住宅）、都審會議上的五大核心審查交鋒（容積上限微調NG點、開放空間獎勵修正、住商嚴格分流與防分戶條款），以及最關鍵的推案時間軸一次拆解清楚！
一、 基地核心區位透視：林口中心商業區＋扶輪公園旁的「118.8米鋼骨地標」
要看懂這座 33 層超高層建築的稀有性，必須先了解它的都市計畫條件與產品定位：
高強度「中心商業區」精華角地，串聯文化二、三路與扶輪公園： 本案位於林口區力行段，基地三面臨接核心街廓（文化二路一段309巷、文化三路一段402巷及仁愛二路31巷），並配合串聯中心商業區與扶輪公園綠帶系統。土地使用分區為林口強度最高的「中心商業區」，法定建蔽率 70%、法定基準容積率高達 500%！
純鋼骨（SC）超高層建築，高度達 118.8 公尺： 本案基地面積高達 $4,421.01\text{ m}^2$（約 1,337.36 坪），建商規劃興建 1幢1棟、地上 33 層、地下 6 層的「鋼骨構造（SC）」超高層地標，建築物高度高達 118.8 公尺，總樓地板面積突破 18,978 坪！完工後不僅將成為扶輪公園旁最醒目的天際線地標，15樓以上的住宅層更將享有俯瞰整個林口台地與公園綠海的無敵視野。
二、 亞昕國際開發力行段案規格總覽：台坪精算對照表
看百億級大案都審公文最怕平方公尺數字眼花繚亂。小又發揮房仲本色，把送審報告書中所有的「$\text{m}^2$」數據，以台灣民間交易最習慣的「台坪」（以 $1\text{ m}^2 \approx 0.3025\text{ 坪}$ 精算）完整換算，整理出這張最詳盡的開發前後規格全覽表：
| 規劃指標類別 | 開發前／法定基準條件 | 開發後／本案設計規劃 | 小又專業指標解讀 |
| 土地座落地號 | 林口區力行段 836、843 地號（案名列873地號） | 中心商業區 1,337 坪精華基地 | 緊鄰文化二路一段309巷、文化三路一段402巷與扶輪公園 |
| 申請單位／設計 | 林口核心商業區土地 | 申請人：亞昕國際開發股份有限公司（負責人：姚政岳） 建築師：形意生態聯合建築師事務所（建築師：張雅婷） | 林口指標上市建商亞昕國際操刀，打造複合式旗艦地標 |
| 土地使用分區 | 中心商業區（法定建蔽率 70%、法定容積率 500%） | 中心商業區（設計建蔽率 54.51% ≤ 70%） | 建蔽率遠低於法定上限，留設大尺度沿街與街角廣場 |
| 建築基地面積 | $4,421.01\text{ m}^2$（約 1,337.36 坪） | $4,421.01\text{ m}^2$（約 1,337.36 坪） 設計建築面積：$2,409.99\text{ m}^2$（約 729.02 坪） | 超過 1,330 坪完整商業區基地，具備規劃超高層鋼骨條件 |
| 容積獎勵結構 | 基準容積率：500.00%（$22,105.05\text{ m}^2$ / 約 6,686.78 坪） | • 容積移轉 40.00%：$8,842.02\text{ m}^2$（約 2,674.71 坪） • 開放空間獎勵 9.19%：$2,033.38\text{ m}^2$（約 615.10 坪） • 大規模獎勵 5.00%：$1,105.25\text{ m}^2$（約 334.34 坪） 👉 送審設計容積率：770.99%（允建上限 770.95%，略超0.04%需微調） | 三大容積工具精準疊加至滿額上限（本次因超出0.04%及開放空間認定需微調） |
| 設計容積面積 | $22,105.05\text{ m}^2$（約 6,686.78 坪） | $34,085.53\text{ m}^2$（約 10,310.87 坪） | 透過容移與獎勵，額外創造出超過 3,624 坪 的高價值商業容積 |
| 總樓地板面積 | — | $62,740.06\text{ m}^2$（約 18,978.87 坪） | 含地下6層開挖與屋突公設，整體量體逼近 1.9 萬坪 |
| 建築規模與高度 | — | 1幢1棟，地上 33 層 / 地下 6 層（鋼骨構造 SC） 建築物高度高達 118.8 公尺 | 118.8米超高層純鋼骨建築，抗震與結構等級拉到最高標 |
| 規劃戶數配置 | — | 共 145 戶（3～13 樓精品旅館 ＋ 15～33 樓集合住宅） | 商業旅館與高樓層景觀住宅立體複合開發，兼具收益與地標效益 |
| 汽機車位規劃 | 法定應設：汽車 287 輛、機車 287 輛、自行車 53 輛 | 實際設置：汽車 371 輛（自設84輛）、機車 313 輛（自設26輛）、自行車 53 輛 | 汽車位超配 84 席，滿足旅館房客與住宅住戶雙重停車需求 |
三、 逐層垂直空間配置與產品定位拆解
這棟 33 層樓的建築採用「下商（旅館）、上住（景觀住宅）」的國際級摩天大樓設計邏輯。小又帶大家從頂樓一路往下看，拆解每一層樓的空間分配：
| 樓層別 | 空間用途規劃 | 小又專業產品解讀 |
| 屋突 1～3 層 | 樓梯間、水箱、機械空間 | 118.8米超高層塔樓頂部設備層與屋頂綠化隔熱層 |
| 地上 15～33 層 | 集合住宅（高樓層景觀住宅區） | 全案最大亮點！ 住宅全部集中於 15 樓以上（約 50 米高度以上），完全避開低樓層商業喧囂，戶戶享有俯瞰扶輪公園與林口市景的雲端視野 |
| 地上 14 層 | 住宅管委會空間、消防中繼機房 | 作為旅館與住宅之間的「空中轉換層／公設會館層」，有效隔絕商業與住宅動線並符合超高層消防規範 |
| 地上 3～13 層 | 旅館（共 11 個樓層之精品旅館空間） | 亞昕集團近年積極布局飯店事業（如林口亞昕福朋喜來登），本案規劃 3～13 樓為旅館，看準林口AI+智慧園區與媒體園區龐大的商務差旅需求 |
| 地上 2 層 | 旅館管委會空間（都審決議要求取消） | 依審議原則，商業使用樓層不得設管委會空間，後續將調整為純商業或服務設施 |
| 地上 1 層 | 住宅門廳、旅館大廳（雙門廳獨立配置） | 嚴格區分「住戶門廳」與「旅館大廳」出入口，並於周邊留設雙排大型喬木步道與街角廣場 |
| 地下 1 層 | 防空避難室兼停車空間（含內化接駁車、裝卸及垃圾暫存空間） | 都審決議要求將旅館接駁車空間、裝卸臨停區全數內化至基地與 B1 層，避免臨停占用外部道路 |
| 地下 2～6 層 | 停車空間（實設汽車 371 輛、機車 313 輛） | 深開挖至地下 6 層，配置 371 席汽車位，數量相當充裕 |
四、 都審會議紀錄深度解讀：委員對超高層住商大案的五大核心把關
這份 115年10月16日 的專案小組會議紀錄（第1次小組審查），透露出新北市府對林口中心商業區「旅館＋住宅」複合開發案極為嚴格的把關標準：
🔍 看點一：送審容積率「770.99%」略超上限「770.95%」＋開放空間獎勵砍半調整
容積微調（N.G 點）： 公文第28頁明確標註，本案設計容積率為 770.99%，略微超過法定允建上限 770.95%（500%基準 × 1.5419）0.04%；同時委員認為基地西南側退縮 4 公尺友善方案與部分開放空間因涉及可移入容積評定重複或未淨空，決議取消部分重複計算的開放空間獎勵。建商在補件時將微調建築面積與獎勵計算以精準符合上限。
🔍 看點二：防弊條款上身！「旅館不得分戶、不得當住宅賣」必須寫進買賣契約
嚴格住商分離： 過去雙北商業區偶有建商以旅館或一般事務所名義申請、卻變相分戶當住宅銷售的爭議。本次都審決議（第31、33頁）祭出鐵腕規定：
中心商業區作住宅使用之樓地板面積不得超過總樓地板面積 50%，且不得設於 3 樓以下（本案住宅全設於 15～33 樓，完全符合）。
住宿服務設施（旅館）部分，必須將空間使用與設備系統計畫納入公寓大廈管理規約、銷售廣告及買賣契約中白紙黑字載明，且「不得分戶，不得作為住宅或其他違反都市計畫之使用」，保障未來買方與社區管理的單純性！
要求取消 2 樓旅館管委會空間，且住宅與旅館的出入動線、垂直電梯動線及門廳必須完全獨立區分。
🔍 看點三：仁愛二路31巷車道改「正交配置」＋ 遊覽車、接駁車全數「內化」
交通動線大升級： 交通局指出，目前基地停車場出入口與仁愛二路31巷呈「斜交配置」，要求調整為「正交配置」以提升路口行車安全。
旅館大車不佔用馬路： 考量 3～13 樓為大型旅館，未來會有旅遊團客與商務接駁需求，委員明確要求遊覽車上下客空間、旅館接駁車空間及外送短時臨停空間，必須全數「內化」至基地範圍內與地下 1 層，並與車道出入口整併，不得延伸至基地外道路造成周邊塞車！
🔍 看點四：文化二、三路退縮「雙排大型喬木」＋ 扶輪公園側增加「垂直綠化」
為了串聯扶輪公園與中心商業區步行環境，委員要求沿文化二路一段309巷、文化三路一段402巷退縮空間，依序配置「1.5米植栽帶＋2.5米人行步道＋1.5米植栽帶＋2.5米人行步道」，種植雙排大型遮蔭喬木，並加強 2 處街角廣場與休憩座椅。
同時，面向扶輪公園側的建築立面必須增加垂直綠化，且外牆材質必須避免反光造成眩光干擾公園休憩民眾。
🔍 看點五：扶輪公園第一排＋純鋼骨（SC）的稀缺價值
放眼整個林口新市鎮，能同時具備「1,337 坪大基地 ＋ 33 層純鋼骨構造 ＋ 15 樓以上高樓層景觀住宅 ＋ 緊鄰扶輪公園與中心商業區」的建案屈指可數。
五、 行政審查推進時間軸與推案時程預判
這座 33 層超高層鋼骨地標到底什麼時候會正式亮相？小又根據公文中的法定日期與期限，為大家整理出最精準的時間軸追蹤表：
| 時間節點 | 重大行政里程碑 | 關鍵公文依據與實務意義 |
| 115年8月21日 | 核准容積移轉 40% | 新北府城開字第1151275279號函完成書面審查，取得最高40%容移額度 |
| 115年10月6日 | 首次函送都審報告書到府 | 正式啟動都市設計審議程序 |
| 115年10月14日 | 交通影響評估（交評）函復 | 新北交規字第1152037960號函完成交通局審查意見 |
| 115年10月16日 | 第 1 次都審專案小組會議 | 針對容積微調、住商分流、遊覽車/接駁車內化及雙排喬木退縮提出修正決議 |
| 115年10月30日 | 【關鍵死線】修正報告書送件截止日 | 依作業要點規定須於此日前檢附修正報告書送府辦理續審 |
| 116年上半年（預估） | 第 2 次專案小組暨都設大會審議 | 超高層鋼骨大案尚需經小組複審及大會核定，並完成容移協議書簽訂 |
| 116年下半年～117年（預估） | 取得建造執照、正式公開推案 | 預計 116年下半年至117年 正式進場，勢必成為林口中心商業區定錨新指標 |
小又總結：給林口置產族、換屋客與商務投資人的三大建議
鎖定林口頂級鋼骨景觀宅的高資產／換屋客： 林口中心商業區土地開發已趨近飽和，像這樣超過 1,300 坪、樓高 33 層（118.8米）的純鋼骨大樓極具稀缺性。尤其住宅單元全部安排在 15 樓至 33 樓，每一戶都是高樓層景觀戶，加上亞昕在林口極高的品牌認同度，未來公開時勢必吸引雙北高資產族與林口科技園區高階主管目光。
關注林口商用與酒店式旅宿市場的投資人： 隨著新北國際AI+智慧園區（ASML等大廠進駐）、林口媒體園區（東森、三立）陸續到位，林口的國際商務住宿需求大爆發。亞昕在此案規劃 3～13 樓精品旅館，再次印證大型開發商對林口商業與旅宿人流的強烈信心。
購屋前的專業檢核提醒： 由於本案屬於「旅館＋住宅」複合式大樓，未來開賣時記得確認兩大細節：第一，確認住宅與旅館的電梯廳、地下室停車分區與門禁管理是否完全獨立；第二，確認公設（14樓住宅管委會空間）的具體設施配置。
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由不動產小又親自實地市調，整合 AI 數據分析，全面掌握土城、中和、五股、三重、頂崁等第一線工業地產走向與行情走勢。
區域都市計畫與產業趨勢解析
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