嗨，各位持續關注雙北重大建設與土城房市脈動的好朋友、置產族與在地鄰居們，我是你們最熟悉的不動產好夥伴小又（阿佑）！
說到新北市近年軌道建設與產業動能最旺盛的區域，「土城區」絕對榜上有名！從板南線「捷運土城站」未來交會萬大線二期的雙捷運樞紐地位，加上土城醫院、司法園區與周邊科技園區的龐大就業人口紅利，讓土城站周邊的千坪級完整基地成為品牌建商兵家必爭之地。
最近只要走進我們門市，或是打開我們阿佑不動產（A-You Estate）的線上諮詢平台，最常被土城買方與在地屋主問到的話題就是：
「小又，聽說皇翔建設在土城中正路、中正路151巷那邊有一塊 1,000 多坪的基地要蓋 19 層新大樓？距離捷運土城站走路不到 300 公尺，一樓還有挑高夾層店面，這案子現在新北市政府都審進展到哪一步了？是不是快要公開推案了？」
大家的消息都非常靈通！根據新北市政府最新發佈的 115年10月29日「115年度第9次都市設計及土地使用開發許可審議會大會」會議紀錄，「皇翔建設土城區明德段188地號等5筆土地住商大樓新建工程」（大會報告案第4案）已經正式完成專案小組審查、取得核備函並於都審大會完成「洽悉」！這代表本案都審程序已全數走完，隨時準備進入建照核發與正式推案階段！
今天這篇文章，小又就連夜研讀這份都審公文，幫大家把這塊 1,073 坪捷運300米核心基地的台坪精算規格、逐層空間配置（1樓＋夾層黃金店鋪 vs. 2～19樓住宅）、都審會議上的四大核心設計亮點（三排喬木雙人行林蔭大道、捷運500米車位折減與全電動車充電管線、四大標章容積獎勵）一次拆解清楚！
一、 基地核心區位透視：捷運土城站 300 公尺內的「千坪 TOD 黃金角地」
要看懂這個建案的稀有性與保值力，必須先了解它的區位條件與都市計畫背景：
距離捷運土城站 300 公尺內，享有最高等級 TOD 增額容積： 本案位於土城區明德段 188、189、189-1、190、191 地號等 5 筆土地，臨接中正路與中正路 151 巷，基地距離板南線「捷運土城站」在 300 公尺範圍以內。正因這項軌道核心優勢，本案成功申請到基準容積 20% 的 TOD 增額容積！
千坪完整基地低建蔽規劃，容積率拉滿至 374.4% 上限： 本案基地面積高達 $3,548.44\text{ m}^2$（約 1,073.40 坪），土地使用分區為第二種住宅區（法定建蔽率 50%、法定基準容積率 240%）。皇翔建設設計建蔽率僅 34.65%，留設大面積沿街林蔭與後院內庭，並透過容移與四大建築標章獎勵，將總設計容積率精準拉滿至 374.40% 的法定天花板！
二、 皇翔建設土城明德段案規格總覽：台坪精算對照表
看千坪大案公文最怕平方公尺數字眼花繚亂。小又發揮房仲本色，把送審報告書中所有的「$\text{m}^2$」數據，以台灣民間交易最習慣的「台坪」（以 $1\text{ m}^2 \approx 0.3025\text{ 坪}$ 精算）完整換算，整理出這張最詳盡的規格全覽表：
| 規劃指標類別 | 開發前／法定基準條件 | 開發後／本案設計規劃 | 小又專業指標解讀 |
| 土地座落地號 | 土城區明德段 188、189、189-1、190、191 地號 | 共整合 5 筆完整土地 | 臨接中正路與中正路151巷，基地條件方整完整 |
| 申請單位／設計 | 土城中正路商圈舊街廓 | 申請人：皇翔建設股份有限公司（負責人：廖年吉） 建築師：吳非士建築師事務所 | 上市品牌建商皇翔建設深耕土城，品牌力與施工品質具高度口碑 |
| 土地使用分區 | 第二種住宅區（法定建蔽率 50%、法定容積率 240%） | 第二種住宅區（設計建蔽率 34.65% ≤ 50%） | 建蔽率遠低於法定上限，留設大尺度沿街林蔭與社區內庭 |
| 建築基地面積 | $3,548.44\text{ m}^2$（約 1,073.40 坪） | $3,548.44\text{ m}^2$（約 1,073.40 坪） 設計建築面積：$1,229.40\text{ m}^2$（約 371.89 坪） | 捷運土城站旁難得一見的破千坪大基地開發案 |
| 容積獎勵結構 | 基準容積率：240.00%（$8,516.26\text{ m}^2$ / 約 2,576.17 坪） | • 容積移轉 26.0%：$2,214.22\text{ m}^2$（約 669.80 坪） • TOD增額容積 20.0%：$1,703.25\text{ m}^2$（約 515.23 坪） • 綠建築標章 3.0%：$255.48\text{ m}^2$（約 77.28 坪） • 智慧建築標章 3.0%：$255.48\text{ m}^2$（約 77.28 坪） • 耐震標章 3.0%：$255.48\text{ m}^2$（約 77.28 坪） • 無障礙環境 1.0%：$85.16\text{ m}^2$（約 25.76 坪） 👉 定案設計容積率：374.40%（允建上限 374.40%） | 六大容積加成精準疊加（總獎勵+容移達56%），100%吃滿允建上限 |
| 設計容積面積 | $8,516.26\text{ m}^2$（約 2,576.17 坪） | $13,285.26\text{ m}^2$（約 4,018.79 坪） | 透過容移與標章獎勵，創造出超過 1,442 坪 額外合法容積 |
| 總樓地板面積 | — | $28,580.74\text{ m}^2$（約 8,645.67 坪） | 含地下5層開挖與屋突公設，整體量體達 8,645 坪 |
| 建築規模與高度 | — | 1幢，地上 19 層 / 地下 5 層（RC鋼筋混凝土構造） 建築物高度約 69.35～69.5 公尺 | 具備「耐震標章＋綠建築＋智慧建築」三大高規格認證之70米地標 |
| 規劃戶數配置 | — | 共 254 戶（含集合住宅 ＋ 1樓及1樓夾層臨路店鋪） | 254戶中型均質社區，管理費分攤效率佳、出入單純 |
| 汽機車位規劃 | 距捷運500m內適用車位折減（折減後應設170輛） | 實際設置：汽車 220 輛（全數預留電動車充電設施管線） 機車 288 輛、自行車 72 輛 | 雖適用捷運周邊車位折減規定，建商仍實設220席汽車位，且全數留設電動車充電管線 |
三、 逐層空間配置與產品定位拆解
看懂 8,645 坪的總樓地板面積後，小又再帶大家從頂樓一路往下看，拆解每一層樓的空間規劃邏輯：
| 樓層別 | 空間用途規劃 | 小又專業產品解讀 |
| 屋突 1～3 層 | 樓梯間、機房、水箱＋屋頂花園休憩空間 | 都審決議要求增加屋頂花園住戶停留空間並增植開展型遮蔭小喬木，打造空中花園 |
| 地上 2～19 層 | 集合住宅（H-2） | 純住宅樓層！推估主力為 22～38坪 2～3 房產品，具備耐震、綠建築、智慧建築與無障礙性能四大標章加持，精準鎖定板南線通勤首購與土城在地換屋客 |
| 地上 1 層夾層 | 店鋪（G-3）（挑高店面夾層空間） | 都審第2次小組特別要求建商在符合建管規定內「加大夾層使用面積至檢討上限」，讓一樓店面擁有極佳的立體使用坪效 |
| 地上 1 層 | 店鋪（G-3）、社區梯廳、管委會空間 | 臨中正路與中正路151巷留設寬闊店鋪前廣場與林蔭步道，人潮聚集效應強 |
| 地下 1 層 | 防空避難室兼停車空間（含配電場所與無障礙車位） | 台電要求配電場所留設達 84 ㎡ 以上，足以支撐全棟 220 席電動車充電需求 |
| 地下 2～5 層 | 停車空間（共 220 席汽車位、288 席機車位、72 席自行車位） | 地下開挖至 B5，並於地下層集中設置大尺寸自行車停車位 |
四、 都審大會核備精華解讀：這座社區未來最迷人的四大亮點
本案歷經 115年4月13日 第1次小組審查、5月27日 第2次小組修正後通過，並於 115年9月4日 正式取得核備函（10月29日大會完成洽悉）。這份公文透露出四個讓未來住戶與鄰居都受惠的設計細節：
🌟 亮點一：中正路與 151 巷打造「雙人行空間＋三排喬木林蔭大道」
在第2次小組決議（第118頁）中，委員為了徹底改善土城中正路與 151 巷的步行環境，要求建商採用超高規格的沿街退縮配置：「1.5公尺植栽穴 ＋ 3公尺人行空間 ＋ 1.5公尺植栽穴 ＋ 3公尺人行空間」，並種植高達 3 排喬木，搭配內凹節點與高齡友善背靠式休憩座椅！完工後將成為土城中正路沿線最美的林蔭示範街廓。
🌟 亮點二：四大國家級建築標章一次到位（耐震＋綠建築＋智慧＋無障礙）
很多建案只申請一兩項標章，但皇翔本案一口氣申請了綠建築標章（3%）、智慧建築標章（3%）、耐震標章（3%）以及新建住宅性能評估無障礙環境第二級（1%），這代表從結構耐震係數、節能隔熱到全齡無障礙動線，都必須經過第三方專業機構嚴格認證並與市府簽訂協議書。
🌟 亮點三：全棟 220 席汽車位「100% 預留電動車充電管線」
根據台電意見書（第116頁）載明，本案地下停車空間將按實設停車位數量（220部）全數留設電動車充電設施管線，並加大地下室配電場所面積至 84 平方公尺以上，未來住戶購買電動車不用再擔心管委會與電力容量卡關！
🌟 亮點四：捷運 500 公尺車位折減合理配置＋短時臨停區西移避開人車交織
因為基地距離捷運土城站不到 300 公尺，依法可申請汽車位折減（折減後應設170輛，實設220輛，並增設機車位補足）；同時交通局要求將地面層 短時臨停區設於車道出入口西側，確保行人與自行車通行無穿越車道交織風險。
五、 行政審查推進時間軸與推案時程預判
| 時間節點 | 重大行政里程碑 | 關鍵公文依據與實務意義 |
| 114年7月1日 | 建造執照正式掛件申請 | 建照先行掛件推進 |
| 115年2月6日 | 核准容積移轉 26% 與 TOD 增額 20% | 新北府城開字第1142453294號及第1142453295號函同日完成書審 |
| 115年4月13日 | 第 1 次都審專案小組會議 | 提出車位折減檢討、三排喬木退縮與電動車配電場所修正意見 |
| 115年5月27日 | 第 2 次專案小組「修正後通過，同意先行核備」 | 小組實質審查過關 |
| 115年9月4日 | 新北市府正式核發都審核備函 | 新北府城設字第1150450945號函核備在案 |
| 115年10月29日 | 115年第9次都審大會完成「洽悉」備查 | 都審程序全數完結！ |
| 115年底～116年上半年（預估） | 取得建造執照、正式公開推案 | 都審核備函已到手，預計最快 115年底至116年Q1 即可正式進場銷售！ |
小又總結：給土城買方、屋主與置產族的三大實戰建議
鎖定板南線捷運土城站周邊的品牌新案買方： 距離捷運土城站 300 公尺內的千坪基地可遇不可求。本案具備皇翔建設品牌力、1,073坪大基地、四大建築標章（耐震/綠建築/智慧/無障礙）以及全棟220席電動車充電管線，是近期土城舊市區核心最值得期待的指標新案。
尋找捷運商圈挑高店面的置產客： 本案一樓規劃臨中正路與151巷店鋪，且具備合法挑高夾層設計，前方更有三排喬木林蔭步道與休憩節點，適合連鎖咖啡、診所、美業與品牌零售提前關注。
購屋時的挑戶小撇步（內行人才知道）： 本案總戶數 254 戶，汽車位共 220 席（約有 34 戶無車位），若有開車需求的買方，開案初期務必優先選擇「帶車位」戶別；此外，朝中正路側享有林蔭棟距與採光，朝後院內庭側則更為安靜，可依自身作息需求挑選！
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由不動產小又親自實地市調，整合 AI 數據分析，全面掌握土城、中和、五股、三重、頂崁等第一線工業地產走向與行情走勢。
區域都市計畫與產業趨勢解析
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