嗨，各位持續關注雙北重大建設與中永和房市脈動的好朋友、換屋族與在地鄰居們，我是你們最熟悉的不動產好夥伴小又（阿佑）！
說到雙和地區最稀缺、保值性最強的住宅產品，「新店溪水岸第一排景觀宅」絕對是無可取代的夢幻逸品！尤其是位於秀朗橋北側、橫跨永和區與中和區交界的水岸街廓，不僅享有第一排無遮蔽的河岸綠帶視野，更緊鄰環狀線「捷運秀朗橋站」與快速道路交通網，近年已成為中德建設等指標建商重兵集結的大基地開發熱區。
最近只要走進我們門市，或是打開我們阿佑不動產（A-You Estate）的線上諮詢平台，最常被雙和換屋族與水岸宅買方問到的話題就是：
「小又，聽說中德建設在秀朗橋北側、橫跨永和永成段跟中和尖山腳段有一塊 1,400 多坪的水岸第一排大基地，要蓋到 30 層樓高、超過 100 公尺的摩天地標？這案子現在新北市政府都審進展到哪一步了？是不是已經過關準備開賣了？」
大家的消息都非常靈通！根據新北市政府最新發佈的 115年10月29日「115年度第9次都市設計及土地使用開發許可審議會大會」會議紀錄，「中德建設永和區永成段2地號1筆、中和區尖山腳段1地號等3筆共4筆土地集合住宅新建工程」（大會報告案第5案）已經正式完成專案小組審查、取得核備函並於都審大會完成「洽悉」！這代表本案都審程序已全數定案過關，隨時準備進入建照核發與公開推案階段！
今天這篇文章，小又就連夜研讀這份都審公文，幫大家把這塊 1,424 坪跨區水岸第一排基地的台坪精算規格、16.31% 超低建蔽率開放空間設計、都審會議上的四大水岸把關重點（面河立面30%垂直綠化、建物連續牆面限寬60米風廊、8×8米街角廣場與413個超配車位）一次拆解清楚！
一、 基地核心區位透視：橫跨中永和兩區、捷運秀朗橋站 500 米內的「水岸第一排」
要看懂這座 30 層水岸地標的罕見價值，必須先了解它的都市計畫條件與區位優勢：
橫跨「永和區永成段」與「中和區尖山腳段」，正臨新店溪第一排： 本案由永和區永成段 2 地號（1筆）與中和區尖山腳段 1、1-1、1-2 地號（3筆）共 4 筆土地合併開發，基地面積高達 $4,707.85\text{ m}^2$（約 1,424.12 坪），正臨新店溪水岸第一排，同時距離捷運環狀線「秀朗橋站」在 500 公尺範圍以內。
設計建蔽率僅 16.31%！留設超過 83% 開放空間與雙排林蔭綠帶： 土地使用分區為住宅區（法定建蔽率 50%、法定基準容積率 200%）。中德建設採取極為大器的超高層瘦長塔樓設計，實設建蔽率竟然只有 16.31%（建築面積僅約 232 坪），把超過 1,190 坪的基地面積全數留給廣場、雙排喬木步道與水岸開放空間！
二、 中德建設永和／中和 30 層水岸案規格總覽：台坪精算對照表
看跨區大案都審公文最怕平方公尺數字眼花繚亂。小又發揮房仲本色，把送審報告書中所有的「$\text{m}^2$」數據，以台灣民間交易最習慣的「台坪」（以 $1\text{ m}^2 \approx 0.3025\text{ 坪}$ 精算）完整換算，整理出這張最詳盡的規格全覽表：
| 規劃指標類別 | 開發前／法定基準條件 | 開發後／本案設計規劃 | 小又專業指標解讀 |
| 土地座落地號 | 永和區永成段 2 地號（1筆） 中和區尖山腳段 1、1-1、1-2 地號（3筆） | 跨區整合共 4 筆完整大基地 | 橫跨永和、中和雙行政區，產權單純完整之水岸第一排土地 |
| 申請單位／設計 | 秀朗橋北側新店溪水岸街廓 | 申請人：中德建設股份有限公司（負責人：吳永乾） 建築師：九騰建築師事務所（建築師：黃琬雯） | 深耕雙和指標建商中德建設操刀，打造秀朗橋北側百米地標 |
| 土地使用分區 | 住宅區（法定建蔽率 50%、法定容積率 200%） | 住宅區（設計建蔽率 16.31% ≤ 50%） | 建蔽率僅法定上限的三分之一，留設超過8成空地與街角廣場 |
| 建築基地面積 | $4,707.85\text{ m}^2$（約 1,424.12 坪） | $4,707.85\text{ m}^2$（約 1,424.12 坪） 設計建築面積：$767.86\text{ m}^2$（約 232.28 坪） | 超過 1,420 坪水岸第一排大基地，具備開闊中庭與退縮尺度 |
| 容積獎勵結構 | 基準容積率：200.00%（$9,415.70\text{ m}^2$ / 約 2,848.25 坪） | • 容積移轉 30.0%：$2,824.71\text{ m}^2$（約 854.47 坪，採全繳納代金辦理） • TOD增額容積 20.0%：$1,883.14\text{ m}^2$（約 569.65 坪，距秀朗橋站500m內） • 大規模獎勵 20.0%：$1,883.14\text{ m}^2$（約 569.65 坪） 👉 定案設計容積率：340.00%（允建上限 340%） | 三大容積工具精準疊加（總加成達70%），100%吃滿允建容積天花板 |
| 設計容積面積 | $9,415.70\text{ m}^2$（約 2,848.25 坪） | $16,006.46\text{ m}^2$（約 4,841.95 坪） | 透過容移、TOD與大規模獎勵，額外創造出近 2,000 坪 合法容積 |
| 總樓地板面積 | — | $34,179.75\text{ m}^2$（約 10,339.37 坪） | 含地下5層開挖與屋突公設，整體開發量體突破 1.03 萬坪 |
| 建築規模與高度 | — | 地上 30 層 / 地下 5 層（RC鋼筋混凝土構造） 建築物高度高達 102.4 公尺 | 樓高突破 100 公尺（須經結構外審），成為秀朗橋北側最高水岸地標 |
| 規劃戶數配置 | — | 純集合住宅 272 戶 | 零店面、零辦公室的 272戶純住宅社區，居住均質度與隱私性極高 |
| 汽機車位規劃 | 法定應設：汽車 195 輛、機車 272 輛、自行車 68 輛 | 實際設置：汽車 413 輛（超配218輛！全數預留電動車充電管線） 機車 272 輛、自行車 68 輛 | 戶均高達 1.52 個汽車位！比法定多出 218 席，徹底滿足雙車位換屋需求 |
三、 逐層空間配置與產品定位拆解
這座 30 層樓的百米水岸住宅採用全棟純住規劃，小又帶大家從頂樓一路往下看，拆解每一層樓的空間配置：
| 樓層別 | 空間用途規劃 | 小又專業產品解讀 |
| 屋突 1～3 層 | 樓電梯間、機房、水箱＋高層耐風屋頂綠化 | 都審要求屋頂綠化增加小喬木與灌木層次，並採群植、耐風低重心設計 |
| 地上 2～30 層 | 純集合住宅（共 272 戶） | 全棟純住宅配置！ 扣除公設後，推估主力為 30～55坪 3～4 房水岸換屋產品，22至30層更規劃外挑梁柱造型，高樓層坐擁新店溪與台北市天際線無敵河景 |
| 地上 1 層 | 挑高門廳、管委會空間＋大面積水岸開放廣場 | 建蔽率僅 16.31%，一樓留設 8m × 8m 街角廣場、沿街林蔭步道與北側友善開放廣場，完全無高牆阻隔 |
| 地下 1 層 | 停車空間兼防空避難室（含集中式自行車區與無障礙車位） | 自行車位集中設置於 B1 機車區旁，無障礙車位緊鄰梯廳免穿越車道 |
| 地下 2～5 層 | 停車空間（實設汽車 413 輛，全數留設電動車充電管線） | 地下開挖至 B5，實設車位達 413 席，且依台電規定按實設車位全數預留電動車管線 |
四、 都審大會核備精華解讀：新店溪水岸第一排的「四大高規格把關」
本案在 115年6月30日 召開第1次小組審查，建商火速在 7月14日 修正送審，並於 8月4日 獲得第2次小組「修正後通過」、9月7日 正式取得核備函（10月29日大會完成洽悉）。因為本案屬於「臨新店溪第一排水岸建築」，委員會開出了極高標準的景觀與微氣候規範：
🌊 亮點一：面河岸立面「30% 垂直綠化」＋ 建物面寬限縮於 60 公尺內！
依《新北市都市設計審議原則》第6點水岸建築規範，為了避免高樓形成阻擋河風的「水泥屏風」，決議要求建築物各幢立面總寬度與基地平均寬度比例須小於 70%，且水平向連續牆面寬度不得超過 60 公尺，把珍貴的新店溪天然風場引入後方舊市區！
同時，面向河岸的立面必須以各層使用單元長度 30% 設置實體植栽槽垂直綠化，並配備完整自動澆灌與排水系統，打造會呼吸的垂直森林水岸建築。
🌊 亮點二：車道出入口改設於「南北向 10 米計畫道路」＋ 留設 8×8 米街角廣場
依 115年3月20日 確立的《中和都市計畫秀朗橋北側都市設計審議執行原則》，委員會要求將車道出入口從東西向主要聯外道路調整至基地東側的南北向 10 米計畫道路，並距離行穿線至少 5 公尺以上，大幅提升人車通行安全。
此外，重要交通節點必須留設 8公尺 × 8公尺以上街角廣場，並拆除緊鄰沿街人行步道側的高 1.5 公尺圍牆，讓水岸步行空間完全開闊連通。
🌊 亮點三：增額容積搭配留設「公車停靠區」，軌道＋公車轉乘無縫接軌
因為本案距離捷運秀朗橋站 500 公尺內並取得 20% TOD 增額容積，依核准函規定一併配合留設公車停靠區，未來住戶出門不僅能步行搭環狀線捷運，門口就有公車接駁，大眾運輸機能滿分。
🌊 亮點四：樓高 102.4 公尺達「結構外審標準」，安全係數再升級
由於建築物高度突破 100 公尺（達 102.4 公尺），依建築法規必須提送專業結構審查機構辦理「結構外審」，從地基連續壁到高層抗風抗震結構都經過雙重把關。
五、 行政審查推進時間軸與推案時程預判
| 時間節點 | 重大行政里程碑 | 關鍵公文依據與實務意義 |
| 115年2月11日 | 確定都市計畫法令適用日 | 確立適用永和及中和秀朗橋側都市計畫細部計畫規定 |
| 115年3月20日 | 都設大會確立秀朗橋北側審議原則 | 制定水岸風廊、8×8米街角廣場與全區街廓人行串聯規範 |
| 115年6月22日 | 核准 TOD 增額 20% 與容積移轉 30% | 新北府城開字第1151154138號函完成書審並啟動估價 |
| 115年6月30日 | 第 1 次都審專案小組會議 | 提出水岸風廊面寬、30%垂直綠化與車道改向南北向道路意見 |
| 115年8月4日 | 第 2 次專案小組「修正後通過，同意先行核備」 | 小組實質審查過關 |
| 115年9月7日 | 新北市府正式核發都審核備函 | 新北府城設字第1151023192號函核備在案 |
| 115年10月29日 | 115年第9次都審大會完成「洽悉」備查 | 都審程序全數完結！ |
| 115年底～116年上半年（預估） | 取得建造執照、正式公開推案 | 都審核備函已到手，進度領先周邊同區大案，預計最快 115年底至116年Q1 即可搶先登場！ |
小又總結：中德建設「雙案齊發」佈局秀朗橋北側，買方與屋主該怎麼看？
把這份公文和前一份公文對照來看，小又幫大家整理出三個最關鍵的市場洞察：
中德建設重壓「秀朗橋北側水岸生活圈」，雙案接力登場： 中德建設在秀朗橋北側同時手握兩大指標案——本案（永成段2地號＋尖山腳段1地號等4筆，30層純住272戶水岸第一排，已取得核備函即將推案），以及另一案（尖山腳段9地號等3筆，4棟21層301戶大基地，剛進第1次小組審查）。大建商重金連發，代表該區域已進入價值重估與街廓全面翻新的起飛期！
純住宅＋413個電動車位＋水岸第一排，精準鎖定雙和換屋族： 本案規劃 272 戶零店面純住宅，且配置高達 413 席汽車位（全數預留電動車充電管線），對於想從永和、中和舊公寓或中古大樓升級換屋的家庭來說，兼具景觀、純住質感與雙車位條件，極具吸引力。
秀朗橋北側周邊老舊社區迎來「環境升級紅利」： 隨著市府透過都審強制要求建商留設 8×8米街角廣場、雙排喬木人行步道與水岸風廊，整個秀朗橋頭水岸街廓的步行與居住質感將大幅翻轉，周邊老屋的換屋與整合價值也將水漲船高。
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區域都市計畫與產業趨勢解析
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