【八里臺北港產專區現代廠房指標】都審大會正式核備過關！楓緣國際企業「埤頭段220地號 5層鋼骨食品廠房」全解析

嗨，各位持續關注北台灣工業地產、企業設廠動向與雙北重大建設的好朋友、企業主與投資置產族們，我是你們最熟悉的工商不動產好夥伴小又（阿佑）！

說到近年北台灣海空雙港物流與現代化產業聚落的黑馬，憑藉著臺北港國際商港＋台61線西濱快速道路＋台64線快速道路＋淡江大橋（預計通車串聯淡水與八里）的黃金交通網，「八里臺北港特定區產業專用區」已成為許多食品加工、冷鏈物流、智慧製造企業主自建廠房的首選戰略基地！

最近在我們阿佑不動產（A-You Estate）服務許多尋找新北廠房與產專區土地的企業主時，常被問到一個最實際的問題：

「小又，現在在新北市產業專用區買地自建廠房，都市設計審議到底會審哪些重點？以前很多廠房喜歡做『挑高夾層』增加使用空間，現在市政府還准不准？食品加工廠要怎麼通過經發局跟環保局的審查？」

今天這篇文章，小又就帶大家來看一個最新鮮、最標準的實戰案例！根據新北市政府最新發佈的 115年10月29日「115年度第9次都市設計及土地使用開發許可審議會大會」會議紀錄，「楓緣國際企業八里區埤頭段220地號1筆土地廠房大樓新建工程」（大會報告案第6案）已經正式完成專案小組審查、取得核備函並於都審大會完成「洽悉」！

這座位於八里臺北港特定區第一種產業專用區的 5 層純鋼骨（SC）食品製造廠房（預計引進義大利麵醬製造），完整呈現了新北市府對現代化工業廠房的最新審查標準（包含全面取消夾層配置、立面低反射材質、30%垂直綠化與買賣契約防住宅條款），非常值得所有準備自建或購買廠房的企業主收藏研讀！

一、基地核心區位透視：八里臺北港特定區「第一種產業專用區」

要看懂這座現代化廠房的開發條件，必須先了解它的都市計畫背景與法規門檻：

座落臺北港特定區主要都市景觀軸帶，全案納入都審把關： 本案位於新北市八里區埤頭段 220 地號（臨博物館路側），基地面積為 $1,154.86\text{ m}^2$ （約 349.35 坪），土地使用分區為「第一種產業專用區」（法定建蔽率 60%、法定基準容積率 210%）。依《變更臺北港特定區細部計畫》土管要點規定，計畫區主要都市景觀軸帶之建築開發，必須先經都設會依《臺北港特定區都市設計準則》審議通過後才能發照興建。
引入「公害較輕微之食品製造業（義大利麵醬製造）」，無需實施環評： 在審查過程中，新北市經濟發展局特別要求建築師說明主要產品與製程，確認本案引進產業樣態為「義大利麵醬製造」，符合第一種產業專用區「公害較輕微之工業（研發、製造或行銷）」容許使用規定；同時環保局確認本案於申請建照階段無須實施環境影響評估。

二、楓緣國際企業八里廠房規格總覽：台坪精算對照表

看廠房都審公文最怕平方公尺數字眼花繚亂。小又發揮工商房仲本色，把送審報告書中所有的「 $\text{m}^2$ 」數據，以台灣民間交易最習慣的「台坪」（以 $1\text{ m}^2 \approx 0.3025\text{ 坪}$ 精算）完整換算，整理出這張最詳盡的廠房規格全覽表：

規劃指標類別	法定基準／計畫條件	本案設計規劃數據	小又工商地產指標解讀
土地座落地號	新北市八里區埤頭段 220 地號	1 筆完整產專區基地（臨博物館路側）	位於八里臺北港特定區主要都市景觀軸帶，聯外快速道路極為便利
申請單位／設計	—	申請人：楓緣國際企業有限公司（代表人：黃秀蘭）建築師：傅紀宏建築師事務所	企業主自建現代化食品生產製造廠房大樓
土地使用分區	第一種產業專用區（建蔽率 60%、容積率 210%）	第一種產業專用區（設計建蔽率 53.14% ≤ 60%）	建蔽率低於法定上限，留設後院 7.5 米退縮及側院人行綠帶
建築基地面積	$1,154.86\text{ m}^2$ （約 349.35 坪）	$1,154.86\text{ m}^2$ （約 349.35 坪）設計建築面積： $613.64\text{ m}^2$ （約 185.63 坪）	約 350 坪方整產專基地，單層建築投影面積約 185 坪，適合中小型食品製造廠
設計容積面積	法定上限：210.00%（ $2,425.21\text{ m}^2$ / 約 733.63 坪）	設計容積面積： $2,399.29\text{ m}^2$ （約 725.79 坪） 👉 定案設計容積率：207.76%（無申請容積移轉或增額）	不額外購買容移，直接將基準容積率發揮至 98.9% 滿額效益
總樓地板面積	—	$3,999.73\text{ m}^2$ （約 1,209.92 坪）	含地下 1 層開挖與屋突機房，總建坪達 1,210 坪現代化廠辦大樓
建築規模與結構	—	1幢1棟，地上 5 層、地下 1 層（鋼骨構造 SC）（註：初審為5戶，經修正定案為共 4 戶作業廠房，建築高度 45 公尺）	採用純鋼骨（SC）結構打造，耐震與廠房樓板載重條件優異
汽機車位規劃	法定應設：汽車 10 輛、機車 10 輛、自行車 3 輛	實際設置：汽車 10 輛、機車 10 輛、自行車 3 輛	符合法定停車標準，並依交通局意見補充大貨車進出轉彎軌跡分析

三、逐層空間配置與廠房機能拆解

對於食品製造與研發企業主來說，廠房動線與樓層配置直接影響生產效率。小又帶大家從頂樓一路往下看本案的垂直規劃：

樓層別	空間用途規劃	小又工商地產專業解讀
屋突 1～2 層	梯間、電梯機房、水箱＋屋頂綠化／綠能設施	都審要求屋頂平台綠化植栽槽自欄杆退縮 1 公尺設置，兼顧隔熱降溫
地上 2～5 層	作業廠房（5樓作業廠房單戶面積大於 150 ㎡）	標準生產製造樓層！經第2次小組決議全面取消 1～4 樓夾層配置，維持單純合法的挑高作業廠房空間，避免後續違規使用風險
地上 1 層	作業廠房（與2樓部分合併為同1戶使用）＋短程臨停空間	適合原料進貨、成品出貨裝卸與一樓生產線配置；1、2樓打通同戶使用，大幅提升食品加工垂直作業效率
地下 1 層	防空避難室兼停車空間（汽車 10 輛、機車 10 輛、自行車 3 輛）	地下開挖 1 層滿足員工通勤停車需求，基地排水則集中匯流至雨水貯留設施後再溢流

四、都審大會核備精華解讀：企業主在產專區蓋廠房必看的「四大鐵律」

本案在 115年6月18日 召開第1次小組審查、8月18日 第2次小組「修正後通過」、9月23日 正式取得核備函（10月29日大會完成洽悉）。這份公文點出了近年新北市政府審查工業廠房的四大核心紅線，所有想買廠房或蓋廠房的老闆一定要看懂：

🏭 鐵律一：全面「取消 1 至 4 樓夾層配置」，徹底防堵違規二次施工！

這是本案最具指標性的審查決議！建商在初審時原本於 1 至 4 樓規劃了夾層，但在第2次專案小組決議（第142頁）中，委員會直接要求：「本案 1 至 4 樓設置夾層，為合理規劃及避免後續違規使用，請取消夾層配置」！
小又提醒： 現在新北市政府對於廠房「挑高做夾層」把關極為嚴格，與其設計複雜夾層在都審卡關，不如直接規劃合法的挑高樓層或將 1、2 樓合併為同 1 戶使用（本案即採 1、2 樓同 1 戶設計）。

🏭 鐵律二：嚴格「工業宅防弊條款」——買賣契約與產權移轉必須白紙黑字載明！

為防止產業專用區廠房被變相當作「工業住宅」銷售，決議第12點（第138頁）強制規定：銷售廣告、買賣契約、使用執照附表及公寓大廈管理規約中，必須清楚載明「本建築物不得作為住宅或其他違反都市計畫之使用，買賣時應列入產權移轉交代，不得隱瞞」，一旦違規將依法裁罰且所有權人不得異議。

🏭 鐵律三：臺北港生態景觀標準——「低反射外牆＋30% 垂直綠化＋固碳量計算」

因為八里臺北港特定區鄰近海岸與生態環境，依《臺北港特定區都市設計審議原則》，建築物立面必須採用「低反射材質」避免光反射影響生態，且至少一向立面須以各層使用單元長度 30% 設置垂直綠化，並檢附「立體綠化總二氧化碳固定量計算」，把傳統鐵皮工廠徹底升級為會呼吸的綠色建築！

🏭 鐵律四：後院退縮 7.5 米＋側院 2 米＋大貨車轉彎軌跡分析

針對基地開放空間，決議要求基地後院退縮 7.5 公尺（配置 4 公尺人行步道＋排水明溝＋3.5 公尺植栽綠帶），側院不得小於 2 公尺，且兩側地界留設 1.5 公尺硬鋪面串聯人行空間；交通局也要求明確標示車道出入口進出最大型車輛（貨車）的轉彎軌跡分析與視距檢討。

五、行政審查推進時間軸與建廠進度預判

時間節點	重大行政里程碑	關鍵公文依據與實務意義
115年4月21日	建造執照正式掛件申請	同步啟動建照審查程序
115年5月26日	首次函送都審報告書到府	正式進入都市設計審議程序
115年6月18日	第 1 次都審專案小組會議	要求經發局確認引進產業製程、檢討立體綠化與固碳量計算
115年7月17日	新北市經發局函復同意引進產業樣態	新北經企字第1151335106號函確認原則尊重引進「義大利麵醬製造」
115年8月18日	第 2 次專案小組「修正後通過，同意先行核備」	決議取消 1～4 樓夾層配置後實質審查過關
115年9月23日	新北市府正式核發都審核備函	新北府城設字第1150956955號函核備在案
115年10月29日	115年第9次都審大會完成「洽悉」備查	都審程序全數完結！
115年底～116年初（預估）	取得建造執照、正式動工興建	都審核備函已到手，預計最快 115年底至116年Q1 即可取得建照動工！

小又總結：給想在八里臺北港、林口工一或新北工業區買地建廠的企業主建議

臺北港特定區「第一種產業專用區」合法性高、審查標準明確： 只要引進的是「公害較輕微之研發、製造或行銷」產業（如本案的食品加工製造），在經發局與都審程序上都能順利取得核准，非常適合中小型傳產升級、食品中央廚房、醫材研發與品牌總部設廠。
設計規劃務必避開「夾層」與「高反光玻璃」兩大雷區： 從本案可以看到，現在新北市府對廠房「取消夾層」與「立面低反射材質＋垂直綠化」要求非常堅定。企業主在委託建築師規劃初期就應直接以合法單層挑高與綠色建築標準設計，才能像本案一樣在 4 個月內順利取得都審核備函！