哈囉大家！我是小又！🙋♀️
看完了中和市心高強度的危老住商混血摩天大樓之後，今天小又要帶大家重回近年不論是人口、生活質感還是剛性買盤都強到噴汁的區域——林口新市鎮核心特定區！
說到林口行政段，這裡不僅鄰近三井Outlet、行政園區，整體街廓更是出了名的整齊漂亮。不過，今天小約要帶大家深度開箱的「報告案第七案」，可是一棟在都審大會上因為「克服地形5米高差」、「爭取大規模整體開發獎勵」與「主動降版優化喬木生長」而備受矚目的高品質質感純住宅大案——竹城建設股份有限公司林口區行政段628、630地號等2筆土地一般零售業、集合住宅大樓新建工程！
這案子其實原本已經領有建造執照（114林建字第159號），但建商為了幫未來的住戶與環境創造更棒的價值，特別大動作變更設計，重新申請了「土地容積移轉」與「大規模整體開發獎勵」，合計新增容積高達 43.34%！既然拿了容積，都審委員們自然是拿放大鏡幫大家嚴格把關。接下來，就讓小又用最專業、最接地氣的硬核都審數據，帶你一探究竟！
一、 買房先看地段：林口行政特區核心 ✕ 雙臨路優質街廓
不管看哪裡的房子，地段永遠是決定身價的DNA。
本案座落於林口區行政段628、630地號，地理位置就位於林口最熱門的20公尺文化三路側、吉林街以及未開闢的8公尺囊底路周邊。 這裡的地段優勢真的非常狂：
老牌實力建商竹城精選：竹城建設這幾年在林口、桃園推案的品質與格局，自住客的口碑一向非常穩健。
重劃區核心特定區：基地面臨 10 公尺與 20 公尺寬的計畫道路，周邊早已形成非常高質感的純住宅特區，生活環境安靜卻完全不失生活機能。
二、 建案基本規格：千坪基地 ✕ 12層黃金比例純住宅
小又幫大家把這一次都審變更後、最新核備通過的關鍵規格卡整理好了：
基地面積：3,106.63 平方公尺（高達 939.7 坪的大基地，極度大器！）
樓層規劃：地上 12 層 / 地下 3 層
建築結構：鋼筋混凝土構造（RC）
產品規劃：一般零售業、日用品零售業、教育設施、集合住宅及管委會空間
總規劃戶數：共 109 戶（戶數控得非常完美！未來產權單純、好管理，又不會有小社區管理費暴增的壓力）
各樓層用途詳細配置：
地下二層至地下三層：全規劃為行車流流暢的停車空間。
地下一層：防空避難室兼停車空間。
地上一層：貼心設置社區大廳、管委會空間，以及一般零售業、日用品零售業與「教育設施」（非常適合家中有學齡兒童的現代家庭接送規劃）。
地上二層至十二層：黃金採光的純住宅住戶層。
屋突一層至三層：樓電梯間、水箱、機房。
停車空間規格：
汽車車位：應設 109 輛，實設 124 輛（多配置了 15 輛自設車位，滿足雙車位或賓客來訪需求）。
機車車位：實設 109 輛（完全一戶一車位）。
自行車車位：實設 28 輛。
三、 大規模開發密碼：5% 容積獎勵 ✕ 串聯未開闢計畫道路之友善方案
本案最精彩的地方，就是竹城建設依據林口特定區土管要點第63點，成功爭取到 5% 的「大規模整體開發容積獎勵」（加上 30% 容積移轉與 8.34% 的開放空間獎勵，把允建上限拉滿）！
拿了這 5% 的大規模獎勵，大會自然要求建商必須交出符合精神的「環境友善方案」：
北側地界線友善退縮 4 公尺： 建商被要求必須從基地北側地界線「主動退縮 4 公尺寬」，並且留設至少 2.5 公尺寬的純硬鋪面，用來串聯沿基地東側尚未完全開闢的「4公尺綠化步道」與道路！
這樣一來，不僅打破了原本破碎地籍的限制，更將周邊尚未開闢完成的巷道路網進行了完美的實質整合。在大門口西北側也細心調整了植栽槽位置，增加未來附近鄰居人行通行的整體流暢度！
四、 驚人工程挑戰：克服 5 米極致高差 ✕ 安全欄杆無障礙
小又在看都審報告時，發現這塊基地有一個非常巨大的天賦大考驗——它鄰接 20 米道路與東南側未開闢囊底路之間，高低落差竟然高達約 5 公尺！
如果整地沒做好，大樓住起來就會像蓋在懸崖邊，人行步道也會極其危險。對此，都審委員與工務局幫大家把關了最頂規的安全措施：
比照山坡地高安全規格整地： 工務局要求建商必須詳實補附整地前後對照圖，以全區地基安全為首要考量進行擋土結構與排水系統的補強設計。
沿地界設置 120 公分以下安全欄杆： 因為考量鄰地現況高程暫時無法完全平接，竹城建設在公寓大廈管理規約中特別註明：沿地界線配合設置高度 120 公分以下的安全保護欄杆，未來若鄰地人行步道開闢串連時，社區將會無條件配合拆除欄杆順平！這完全展現了與周邊鄰里共榮共好的豪門氣度。
五、 人本與綠化魔鬼細節：大會親自幫你修出來的完美步道
一般人看預售屋只看室內，但小又最重視的大樓外圍公共空間，這案子也在都審會上被委員們修正得極其精緻：
人行道全面調降高程，坡度嚴格限縮在 2.5%： 原本建商規劃的人行道橫向坡度高達 4%，對老人、輪椅或推嬰兒車來說容易傾倒。大會當場一棒打回，要求將地上 1 層高程調降為 +80 公分，橫向坡度強制控制在最安全的 2.5% 以下！
車道破口內化 ✕ 自設短時臨停空間： 為了解決現代生活必備的物流、外送、接送臨停需求，本案在基地內與車道出入口結合，主動整併內化設置了「短時臨停空間」並以精緻植栽綠化進行手法區隔，外送車輛再也不用停在文化三路上紅線違停，行人步行安全感直接拉滿。
東側地下室範圍「降版設計」以利大喬木生長： 一般建案最怕樹木種在地下室頂板上，覆土不夠幾年就枯死。都審特別決議：若遇地下室開挖範圍，植栽穴一律採取「降版設計」，確保覆土深度，並全面加強結構載重與大樓排水系統，中庭中甚至要求種植焦點優型遮蔭樹種、錯落種植雙排大喬木，絕不鋪設不易維管的植草磚！
六、 小又的綜合真心話點評
【無法抗拒的優點】
林口特定區精華千坪基地：僅 109 戶，戶數均勻、出入單純，高綠覆純住宅社區質感極佳。
爭取大規模整體開發5%容積：友善退縮4米串聯4米綠化步道，不僅外觀大氣，社區更創造了無可取代的公益空間。
完美克服5米地形落差：最新工法整地，120公分安全欄杆防護並納入規約，建照與都審雙層把關非常安心。
極致以人為本：橫向坡度降到2.5%、內化外送物流短時臨停區、1樓專屬教育設施規劃。
【看房時的小小注意眉角】
注意一般零售業的位置：因為林口特定區土管要點規定，一般零售業必須面臨 12 公尺寬以上的計畫道路。先前報告書曾在 10 米吉林街側有標示，大會已嚴格要求釐清更正並核實檢討。未來挑選低樓層住宅的朋友，可以確認1樓各零售店面的出入動線是否與住宅電梯大廳有做到完全的分流管理。
如果你正在林口尋找一個「大品牌、基地大、戶數少、出門就是無障礙大綠帶，同時由工務局嚴格把關地基安全性」的高質感純住新地標，竹城建設這次在行政段交出來的這張大規模開發都審核備成績單，真的可以說是細節精緻、住起來會非常踏實與舒服！
希望今天小又的「第七案」林口大基地變更案深度拆解有幫到正在看房的你。我們下一篇開箱文見囉！辦事、看房，找【不動產小又】就對了！Bye Bye！🙋♀️
(本文都審及基本規格數據皆參考自新北市都市設計及土地使用開發許可審議會115年度第3次大會會議紀錄核備內容)
