【中正公館汀州路千坪31層超高摩天地標】國美建設福和段案：第三種住宅區容積移轉與獎勵推升達441%、100%純協議合建與116.9億總銷深度全解析

在大台北核心文教區中，想要整合出超過千坪的完整開發基地本已極度罕見，更別提在充滿人文歷史底蘊的「公館與台灣大學生活圈」內，出現了一塊面積高達 4,334.72 平方公尺（約 1,311.25 坪） 的超級旗艦基地！由大台北頂級豪宅品牌國美建設股份有限公司擔任實施者推動的「臺北市中正區福和段一小段436地號等5筆土地都市更新事業計畫案」，不僅全案採 100% 純協議合建達陣，更規劃興建高達 地上 31 層 的摩天複合地標，目前事業計畫已正式獲得市府核准定案！

我是黃子又（Sam Huang）。作為一名專注於工商地產與大宗土地資產配置的顧問，我看待每塊土地與建築，習慣先拿掉感性濾鏡，直接看座標、看街廓、解法規、算矩陣。雖然我的日常主力是精準佈局科技廠辦、工業地與整棟企業總部，但對於台北市精華門戶的都市更新與合建開發，我同樣維持最精密的法規與數據追蹤。

今天我們要深入拆解的超級大案，座落於台北市中正區公館商圈核心——「擬訂臺北市中正區福和段一小段436地號等5筆（原4筆）土地都市更新事業計畫案」。

本案由國美建設擔任實施者、舜磐創新負責都更規劃，並由大台北知名建築巨擘呂建勳建築師事務所親自操刀整體建築設計。基地座落於中正區文盛里，位於汀州路三段、羅斯福路三段240巷、羅斯福路三段244巷9弄及東南側未開闢計畫道路所圍街廓內之西北側。基地規模高達 4,334.72 平方公尺（約 1,311.25 坪），土地使用分區為純粹優質的「第三種住宅區」與「道路用地」，核定興建為地上 31 層、地下 5 層的超高層複合美學地標！全案實施都市更新費用高達 46.74 億元，預估總銷售金額更一舉突破百億大關，來到驚人的 116.98 億元！

更令人驚嘆的是全案產權結構：4,334.72 ㎡ 土地 100% 為私有產權，僅由 3 位私有土地所有權人持有（無公有地摻雜），以「協議合建」模式順暢報核。在第三種住宅區基準容積率 225% 的限制下，國美建設如何透過大規模獎勵與高達 4,483.74 ㎡ 的容積移轉，將實設容積率推升至 441.14% 的震撼水準？

請備好計算機，我們直接切入數據底層。

關鍵密碼：全案規格與量化數據全景總覽

在進入複雜的都市計畫與財務建模推演前，我們照慣例先將官方審查平台上的底層參數整理成清晰表格。數據不會說謊，它直接定義了建物的物理極限與財務結構。

臺北市中正區福和段一小段436地號都更案全維度資訊表

容積解鎖：住三225%突破至441.14%的千坪大基地算式

在台北市都市計畫法規中，第三種住宅區的法定基準容積率僅為 225.00%。本案建築基地（第三種住宅區部分）面積達 4,325.72 ㎡，計算出的基準容積 $F_0$ 高達 9,732.87 ㎡（約 2,944.19 坪）。

面對基準容積較低的住宅區限制，國美建設展現出大型開發商的頂尖資源整合力，透過「規模獎勵滿額 ＋ 建築結構安全與綠建築 ＋ 大額容積移轉買進」三箭齊發，將實設容積率一舉推升至 441.14%，總實設容積樓地板面積高達 19,082.40 ㎡，較基準容積暴增將近一倍！

容積堆疊結構拆解

• 基準容積（225.00%）：9,732.87 ㎡（為本案建築開發之法定基礎量體）

• 大額容積移轉核准面積：4,483.74 ㎡（增額高達基準容積之 46.07%，大幅擴充量體）

• 都市更新獎勵項目合計：4,865.79 ㎡（精準頂滿基準容積 1.5 倍之 50.0% 獎勵上限）

  • 規模獎勵：1,352.87 ㎡（逾 4,000 ㎡ 大基地獨享之最高級距獎勵）

  • 建築規劃設計(三)：821.52 ㎡

  • 建築物結構安全條件：774.77 ㎡

  • 時程獎勵：681.30 ㎡（基準容積之 7.0%）

  • 綠建築標章之建築設計：583.97 ㎡（基準容積之 6.0%）

  • 高於法定容積部份核計之獎勵：451.38 ㎡

  • 建築規劃設計(四)：291.99 ㎡

• 總實設容積（441.14%）：約 19,082.40 ㎡（包含住宅 15,316.73 ㎡ ＋ 商業 1,323.50 ㎡ ＋ 其他 2,442.17 ㎡）

容積申請三大關鍵解析：

1. 千坪基地獨享「規模獎勵」1,352.87 ㎡：台北市都更獎勵中，基地規模超過 3,000 ㎡ 甚至達 4,000 ㎡ 以上才能拿到最高比例的規模獎勵。本案光規模一項就抱回逾 409 坪的獎勵容積，這正是小基地難以企及的絕對優勢。

2. 大舉買進 4,483.74 ㎡ 容積移轉：國美建設看準公館台大生活圈的稀缺地段價值，豪氣購入近 1,356 坪的容積移轉（佔基準容積 46.07%），配合 50% 的都更獎勵天花板，讓建物得以拔高至 31 層摩天尺度。

3. 退縮開闢 478.26 ㎡ 步道與結構安全雙認證：本案透過「建築物結構安全條件（774.77 ㎡）」與「綠建築標章（583.97 ㎡）」確保超高層建築的頂級安全規格，同時退縮留設高達 478.26 平方公尺的無遮簷人行步道並捐建開闢 9.00 ㎡ 道路，大幅舒緩汀州路三段與羅斯福路巷弄的步行壓迫。

建築剖析：建蔽率僅35.10%！公館核心31層垂直微型城市

在建築配置上，住三法定建蔽率為 45.00%，本案實設建蔽率竟然大幅縮減至 35.10%！這意味著在超過 1,311 坪的基地上，有將近 65%（約 850 坪）的土地完全留給中庭花園、開放綠地與退縮人行道，在擁擠的公館商圈中創造出宛如森林莊園般的低密度尺度。

各樓層立體機能配置表

地下室開挖規模高達 14,344.89 ㎡（約 4,339 坪），實設 318 輛汽車停車位（超越法定 208 輛高達 110 輛！），並配置 246 輛機車位與 2 輛裝卸車位。超額逾百輛的車位配置，不僅滿足 246 個單元的內部停車需求，更完全消化訪客與低樓層商業活動車流，不對周邊巷道造成任何交通衝擊。

財務解碼：總銷 116.98 億與更新前後價格參數全透視

本案在官方審查系統的「費用資料」頁籤中，揭露了極具參考價值的更新前後單價與成本參數，讓我們能精準還原百億大案的財務建模邏輯：

更新前後價格與費用細項拆解

• 更新前土地平均單價：4,930,000 元 / 坪，反映公館汀州路千坪大基地的極高素地價值（約 493 萬/坪）。

• 更新後住宅樓層平均單價：1,098,553 元 / 坪，都更審定基準單價約 109.86 萬/坪，在 31 層超高摩天建築的品牌效應加持下，具備極強的補漲與保值空間。

• 更新後車位平均單價：3,200,000 元 / 個，318 個車位總價值高達約 10.18 億元（$318 \times 320\text{萬}$）。

• 營建費用合計：3,818,179,066 元（約 38.18 億元，含 31 層超高層結構與地下五層深開挖成本）。

• 管理費用合計：442,007,125 元（約 4.42 億元，含人事、銷售與信託管理等費用）。

• 貸款利息費用合計：194,868,110 元（約 1.95 億元）。

• 稅捐費用合計：141,054,188 元（約 1.41 億元）。

• 權利變換費用合計：78,107,424 元（約 0.78 億元，含估價、測量與專業規劃費用）。

• 實施都市更新費用總計：4,674,215,913 元（約 46.74 億元）。

• 預估總銷售金額：11,697,624,740 元（約 116.98 億元）。

共同負擔比（實施成本總銷比）試算

即使在 31 層超高層建築營造單價高昂、投入高達 38.18 億元純營建費用的情況下，全案總實施費用仍穩健控制在總銷金額的四成以內（39.96%）。其餘超過 60%（約 70.23 億元） 的龐大資產價值由 3 位原地主與國美建設依協議合建契約共享，展現出台北市核心千坪基地無可匹敵的規模經濟效益！

小又的總結筆記

從這處座落公館汀州路三段的百億摩天都更案，我們可以得出三點核心觀察：

1. 千坪基地＋3位地主的極致單純產權：基地面積逾 1,311 坪且無公有地夾雜，全數僅由 3 位私地主持有，讓國美建設得以在極短時間內達成 100% 協議合建共識，免去漫長整合期，成為台北市罕見的高效率百億大案。

2. 規模獎勵＋大額容移造就 31 層摩天地標：善用千坪基地拿滿規模獎勵（1,352.87 ㎡），再重金購入 4,483.74 ㎡ 容積移轉，讓原本基準容積僅 225% 的住三土地成功拔高至 441.14%，重塑公館天際線。

3. 35.1% 超低建蔽率的莊園級都市回饋：建蔽率大幅退縮至 35.10%，留設 478.26 ㎡ 人行步道並超額配置 318 個車位，為商業氣息濃厚的汀州路與羅斯福路街廓注入難得的綠意空間與交通緩衝。

本案事業計畫業已獲得市府核定，這座總銷近 117 億、樓高 31 層的國美代表作，即將為中正區公館生活圈樹立全新的建築里程碑！

（資料來源：內政部都市更新入口網）